房屋产权有无期限？

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李先生购得一套商品房，他去咨询有关专家．我购买了房屋的全部产权，是否只要房产不垮，世世代代都可以作为财产传下去?专家的回答是：尽管李失生取得了房屋所有权，但房屋居住年限为70年。就是李先生将房屋传给下一代或再转让，房屋的居住年数仍为70年。李先生不解：国家不是保护私人的合法财产，允许转让、继承、赠与，所有人有占有、使用、收益的权利吗，为什么所有权房屋成为有期限的房屋呢?
     要解释这个问题，还得从房产和土地的不可分割性说起。任何房产离不开土地，在我国，个人可以拥有房屋所有权，而土地使用权只能是国家或集体的。所以李先生不光要注意房屋的所有权问题，也要了解一下房屋的土地使用权政策，知道土地使用权出让、转让、划拨是怎么回事。
      一、土地使用权出让
      土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将士地使用权在一定年限内让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。也就是人们所熟悉的国有土地的有偿使用。如我们常见到的某块土地由土地管理部门批租给某开发公司去建设、经营商品房，批租的这个过程就是土地使用权的出让。
      按照国务院条例，开发商批租得来的土地使用权是有年限的，根据用途分列如下：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。也就是说商品房如果是住宅用途，开发商的批租费就是房屋土地使用权70年的使用费。
      在这里提醒购房者的是：开发商的开发合同中载明了用途，如开发商改变了土地使用权用途的，应该经土地使用权划部门批准，重新签订合同，交纳有关费用才合法。如有的开发商把批租的居住用地改成工业产房或商业楼而不经合法批准出售，购房者却蒙在鼓里。开发商逃了国家的费，赚了购房者的钱，消费者随时可能因此而蒙受损失。
         二、土地使用权的转让
      土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。如开发商按上地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后，出售商品房，或者房屋产权人将私房出售、交换、赠与等，土地使用权随之发生转让。
         如果开发商卖房后，购房人需改变用途的，也可重新申请补交费用和办理手续。
      在这里需要特别提醒购房者的是：
         1.商品房购房者通过转让方式取得土地使用权、按照规定其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。也就是说，开发商取得70年土地使用权，如用了4年时间开发，购房者入住时，就只有66年的土地使用权了：如果开发商开发时间过长，如10年，则购房者就只剩60年的住宅土地使用权。而购房者购房的价款中肯定是包含了70年的土地使用权费用的。
         2．按照法规，土地使用权价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权。对那些企图在纳税时瞒价偷税者，国家将予以处罚直至强制收购，以打击不法行为。
      三、土地使用权的划拨
      土地使用权的划拨主要是指土地使用者通过各种无偿的方式依法取得土地使用权的行为。如学校、军事机关等房屋的用地是由国家无偿拨给的，这些用地一般不得转让、出售、抵押，除非它符合条件，交纳费用，办理手续后才行。有时这种房屋的买卖存在着隐患，因为建房违法，购房者也要“沾光”。所以提醒购房害不要买这种“便宜房”。
        搞清楚了三种土地使用权的形式，李先生说：“我买的商品房满70年后，国家难道就要把我赶出去?”根据政策规定：商品房的土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满，提前收回及土地灭失等原因而终止时，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物的所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用权证件，并依规定办理注销登记。也就是说70年后，李先生的房屋所有权也将由国家无偿取得。
      李先生说：“到了70年后，我有什么办法继续享有房屋产权和土地使用权呢?”国家规定：到了土地使用权期满之日，土地使用权人可以申请延期，需要延期的，可以重新签订合同，支付土地使用权出让金，并重新登记。也就是说李先生还是有可能将房地产世代传下去的。
    购房者同时也要注意，国家因社会公共利益的需要，有可能提前收回土地使用权，同时将给予土地使用人一定的补偿。

房地产中介可随意收费吗?

房地产中介是一项服务性经营活动，是一种有偿的服务活动。房地产中介商为当事人提供房地产咨询、房地产价格评估等，服务完成后，可向委托人收取合理费用。中介服务收费应由中介机构向委托人收，任何人不得以个人名义向委托人收取。
    李先生找了几家中介商委托买房，一问手续费用，有的说10，000元，有的说5000元，有的说10，000元。李先生不明白，同一件事为什么差价这么大。有中介人告诉他，中介嘛，就是私人开的，办任何事，只要中介商愿意，价格怎样定都行。李先生面对几种价格，不知谁收得合理，谁是乱收费。
    中介服务机构的原则应是合理、公开、诚实、信用。委托合同双方在签订合同时，依据国家规定的收费办法和收费标准，与委托人协商确定中介服务费。中介服务机构在服务场所应公布和主动向当事人介绍服务内容，收费项目和计费标准。
    那么房地产中介的收费，国家究竞有没有一个标准呢?这就要先从房地产中介的服务项目说起。
    一、房地产咨询收费
    房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费根据内容，由双方协商。书面咨询费，则按照报告的技术难度和工作繁简程度，结合标的额大小计取。国家指导性参考价格为：普通咨询报告每份收费300～1000元；技术难度大，耗时大的报告可提高标准，但不能超过咨询标的额的o．5％。
    二、房地产经纪评估收费
    按照房地产价格总额分为不同档次采取不同比率收费。价值越大，收费比率越小。如房地产总额为1000万以下的按2‰收取；1000万～5000万的按1‰收取等
    三、房地产经纪收费
    房地产租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半个月至一个月成交租金额标准，由双方协商一次性计收；房屋买卖代理收费，按成交金额的o．5％—2．5％收取。实行独家代理的，由双方协商，最高不得超过成交额的3％。
    以上是国家制定的有关房地产中介收费标准。国家还规定，即使是在经济特区，收费也不得超过上述标准的30％。
    所以李先生找到的中介中肯定有鱼目昆珠的情况。对于这类自立名目、擅提收费标准、乱收费之类的违法行为，一经检举，将由物价检查机构按照有关法规予以处罚。

房地产中介陷阱

在房地产市场中，扮演“媒婆”角色的中介商在促进房地产流通市场的发展中起着重要的作用，很多房地产由他们代理而使买卖双方受益。但现在也有很多不正规的小中介公司给购房者设陷阱，以达到营利之目的，所以购房者选择中介商买卖房屋时应格外小心。
    李先生委托中介商购房，据中介商介绍，房屋过户费不高，所以李先生在合同中答应承担所有的过户费用。然而当房屋成交时，过户费用非常高，李先生蒙受了损失。实际上，按政策规定，卖方也应交纳税费，由于中介商的“捣鬼”，而使李先生损失了一笔资金。
    多数购房者对中介都有着又怕又恨又离不开它的感觉。随着房地产市场的发展，物业竣工后，交由中介或代理商销售将成为一种趋势。因此，面对中介不能有害怕、回避的心理，而应小心选择，谨慎对待。提防陷阱。
    一、空手道
    按规定，中介公司在人员的数量、房地产经纪人许可证的持有人数、财务制度、固定经营场所、注册资金、销售业绩能力上都有限制。而现在一些房地产中介一不申报，二无实力，仅靠几张桌子板凳，刊登几则广告就成了房地产中介，而且无制度可言，打‘游击战”、“拖延战”，购房者对此种公司还是回避为妙。
    二、“狐假虎威”
    中介商常常在新闻媒体、房地产展销会上发布虚假的或夸大的信息，有的还打着新闻主办单位、展销会主办单位或一些官办企业的牌子，骗取购房者的信任，以达到他们骗财的目的。
    三、文字游戏
    一些中介商常和购房者玩一些文字游戏来损害买方或卖方的利益，这主要表现在房地产合同的签订上。对一些关系到购房者利益的条款或文字，中介商有意模糊或回避，到出问题时，却把责任推得一干二净。
    四、“口若悬河”
    一些中介商所代理的房地产过度“包装”，甚至采用坑蒙的手段，使购房者来不及了解其缺陷，而只有在使用过程中，才逐步发觉上当。如屋顶遇大雨会渗漏、下水管容易堵塞等问题；又如明明房型不好，却故意吹捧成“新型建筑”、“现代化造型”等等。
    五、走为上策
    个别中介商甚至对买卖双方双向欺诈，当欺诈达到一定资金规模便关门走人。
    六、恶人先告状
    一些不法中介商用不平等形式，对委托方提出种种限制，而对自己基本上无限制条款，一旦购房者对其投诉时，中介商便以客户违约为由拒绝赔偿，甚至把客户告上法庭。
    那么怎样找到放心的中介商呢，按下面的方法，您也许可以放心： 一 查验资质，可向中介商要求验看其资质证，并可到有关政府部门去查询其真实性，对所购房屋要事先查验是否名符其实。
    二、查询代理史
    选择几家接受过此中介商代理的单位，查询有无代理纠纷及纠纷类型。
    三、签好代理合同
    合同条款应真实、合法，双方平等，杜绝模棱两可。合同签订时最好请司法界专业人员(如律师、管理人员等)审阅。代理合同应对委托销售范围、委托期限、收取定金、手续程序、费用、纠纷的处理等作详细规定，避免日后纠纷。
    四、查看收费规定
    查看政府对中介正常收费的规定，避免在经济上蒙受不应有的损失。

　　买房作为一种投资行为，其投资风险在二手房市场上无疑加大了。二手房产权来源多种多样，产权状况也有不同，因此，怎样才能查明二手房产权呢？
　　查明产权首先应要求卖房者提供合法的证件，包括身份证、房屋所有权证、土地使用权证以及其他证件。 其他证件是指出卖共有房屋需提供共有人同意出售该房屋的书面意见；房屋已签订出租协议的应由房屋出租人出具放弃优先购买权的书面声明；房屋没有抵押权的，卖房者还需提供抵押权人同意其转让该房地产的书面意见。
　　第二步，应向房地产管理部门查验房屋的产权状况，包括是否真实拥有产权，产权证上的记载事项是否真实，以及房屋是否属于禁止交易的房产，若房产已列入拆迁范围，或被法院依法查封，房屋所有权人进行交易的行为是无效的。

　　

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Email:w13086627298@163.com公民房屋所有权的丧失是指某种法律事实致使公民房屋所有权丧失或房屋与原所有人相脱离。公民房屋所有权丧失的原因有以下几种：
　　1、房屋消灭。 例如房屋自然倒塌，或因台风、地震等自然灾害导致房屋灭失，公民即丧失了对该房屋的所有权。
　　2、房屋所有权的转让。房屋所有人根据自己的意志以出卖、赠与、交换等民事法律行为将房屋转让给他人，原房屋所有人即丧失了房屋所有权。
　　3、房屋的抛弃。 由于某种原因，公民依法可以取得房屋所有权而不愿取得，予以放弃，或房屋所有人自愿抛弃房屋。
　　4、国家有关机关依法采取强制措施。 国家行政机关或司法机关根据行政措施或法律程序，强制公民转移房屋所有权。如国家按照法律规定的程序和条件对公民的房屋进行征用、征购、拆迁或收归国有，法院依法判决当事人的房屋归国家或对方当事人所有，原房屋所有人的所有权因此而消灭。
　　5、公民死亡。公民死亡后，其房屋由继承人继承或受遗赠人接受遗赠，从而引起所有权转移。

　　《城市私有房屋管理条例》第3条规定 “国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。”公民的私有房屋所有权受到不法侵害时，房屋所有人有权请求司法机关和行政机关的保护，依法保障公民对自己房屋的占有、使用、收益和处分权。
　　公民可以根据房屋所有权所受侵害的不同情况，提出以下几种保护方法：
　　1、确认房屋所有权。当公民房屋所有权的归属发生争议时，可以向人民法院提起诉讼，请求确认对房屋的所有权。
　　2、请求恢复原状。公民的房屋因不法侵害而遭到破坏时，如果能够恢复，公民有权要求不法侵害人进行修复，恢复房屋的原来状态。
　　3、请求返还房屋。公民的房屋被他人非法占有时，公民有权提起诉讼，请求人民法院责令不法占有人退出房屋，返还给原所有人。
　　4、请求排除妨碍。由于他人的不法行为致使公民无法充分行使对自己房屋的所有权，所有人有权请求不法行为人排除妨碍，也可请求人民法院责令不法行为人排除妨碍。 这种妨碍既包括已经发生的妨碍，也包括尚未发生而确有发生可能的妨碍。
　　5、请求停止侵害。公民在其房屋直接受到他人的不法侵害时，有权要求不法侵害人停止正在进行的侵害，也可请求人民法院责令侵害人停止侵害。
　　6、赔偿损失。公民的房屋遭到他人的不法侵害致使房屋毁损、灭失而不能恢复原状或不能返还原房屋的，所有人有权请求不法行为人赔偿损失，或请求人民法院责令不法行为人赔偿损失。

　　买卖双方如果决定用仲裁方式解决彼此间的纠纷，应当在签订购房合同时订立有关仲裁的条款，明确仲裁机构和仲裁地点；或是在发生纠纷时，订立仲裁协议，表明上述内容。如果双方没有订立仲裁条款或协议，而一方直接向仲裁机构提起仲裁后，另一方并未提出异议，并且应诉时，也视为双方同意进行仲裁，仲裁机构有权受理此纠纷。