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临沂借名买房的效力 临沂房屋买卖律师15853855056

借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”,而非真实“物权人”,既然如此,其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。

阅读(976) 评论(0) 2019-03-14 19:38

临沂市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见

 日前,临沂市人民政府出台了关于促进房地产市场平稳健康发展的意见,力求稳定房地产投资与消费,促进我市房地产市场平稳健康发展。

阅读(3536) 评论(0) 2015-11-06 18:54

临沂市征地地面附着物和青苗补偿标准*新

自8月1日起,《临沂市人民政府办公室关于调整征地地面附着物和青苗补偿标准的通知》(以下简称《通知》)正式施行,有效期至2018年7月31日。共涉及征地23类补偿新标准,其中住宅楼800-1200元/平方米,苗木6000-10000元/亩。   据了解,今年5月14日,临沂专门召开征地地面附着物和青苗补偿标准调整听证会,来自社会各界的27人对调整全市征地地面附着物和青苗补偿标准的必要性、可行性进行了听证,并围绕房屋补偿和苗木补偿标准展开激烈讨论。   7月29日,市政府正式下发《通知》(详见附表),征地23类补偿新标准自8月1日起施行。在《通知》中,市民关注的房屋补偿被分为9种类别,征地补偿标准被分为*低的看护房150-200元/平方米,到*贵的办公营业楼900-1300元/平方米九个档次。   听证会上,在拟下调的水井补偿标准中,下管井补偿标准下调幅度*大,曾计划由原补偿标准350元-450元/米,调整为60元-120元/米,引发听证代表激烈讨论。在*终施行的《通知》中,下管井*终补偿标准确定为200-450元/米。《通知》还对乔木、灌木、果蔬、金银花、桑园、花椒和香椿及苗圃等不同品类,并按照生长年限及胸径等规格,做出了更为详细的补偿规定。   此外,《通知》还对三类事项做出说明:国有土地上房屋征收与补偿按照《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定执行;补偿表中未列出的地面附着物,参照表中相近的补偿标准补偿,不能参照或者对具体补偿标准有争议的,可委托有资质的价格认证机构进行认证;政府已发布拟征地公告,征地调查登记开始后抢种、抢栽的青苗、树木以及抢建的建筑物、构筑物等,一律不予补偿。

阅读(4101) 评论(0) 2015-08-03 15:55

临沂市房屋建筑和市政工程围标串标行为认定处理办法(试行)

临沂市住房和城乡建设局关于印发《临沂市房屋建筑和市政工围标串标行为认定处理办法(试行)》的通知 临建招发〔2015〕2号 各县区住房和城乡建设局,临沂高新技术产业开发区建设局、临沂经济开发区建设局、临沂临港经济开发区规划建设局、临沂市蒙山旅游区规划建设环保局: 现将《临沂市房屋建筑和市政工程围标串标行为认定处理办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。 临沂市住房和城乡建设局 2015年4月16日 临沂市房屋建筑和市政工程围标串标行为认定处理办法(试行) *条 为进一步规范我市房屋建筑和市政工程(以下简称工程)招标投标市场秩序,有效遏制招标投标活动中的围标串标行为,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》等有关法律规定,结合本市实际,制定本规定。 第二条 本办法适用于对本市行政区域内工程的设计、施工、监理以及货物等招标投标活动各方主体及其有关人员的围标串标行为的认定和处理。 第三条 本办法所称围标串标是指招标人、招标代理机构与投标人之间,或投标人与投标人之间采用不正当手段,对招标投标事项相互串通、挂靠等,损害国家利益、社会公共利益或者其他当事人合法利益的行为。 第四条 招标人或招标代理机构在工程招标活动中有下列情形之一的,认定其与投标人有围标串标行为: (一)招标人(招标代理机构)编制的招标公告、招标文件、资格审查文件专门为某个特定投标人“量身定做”或设有明显倾向性条款的; (二)在规定的投标截止时间前开启投标文件的; (三)在规定的提交投标文件截止时间后,协助投标人撤换投标文件、更改报价(包括修改电子投标文件相关数据)的; (四)向投标利害关系人泄露标底、资格审查委员会或评标委员会成员名单、资格审查或评标情况等应当保密的事项的; (五)在开标前与投标人就该招标项目进行实质性谈判,或与投标人商定压低或者抬高标价,中标后再给投标人或者招标人额外补偿的; (六)组织或协助投标人违规投标的; (七)发现不同投标人的法定代表人、委托代理人、项目负责人、项目总监等人员有在同一个单位缴纳社会保险情形而不制止,反而同意其继续参加投标的; (八)发现有由同一人或存在利益关系的几个利害关系人携带两个以上(含两个)投标人的企业资料参与资格审查、领取招标资料,或代表两个以上(含两个)投标人参加招标答疑会、缴纳或退还投标保证金、开标等情形而不制止,反而同意其继续参加投标的; (九)招投标过程中发现投标人办理投标事项(报名、购买资格审查文件或招标文件等)的相关人员不能提供其是投标企业正式在职人员的有效证明(如:社会保险等资料)而不制止的; (十)在资格审查或开标时发现不同投标人的投标资料(包括电子资料)相互混装等情形而不制止,反而同意其通过资格审查或继续参加评标的; (十一)招标人、招标代理机构与投标人委托同一造价咨询公司提供咨询或代理服务的; (十二)招标代理机构在同一工程招标投标活动中,既为招标人提供招标代理服务又为参加该项目投标人提供投标咨询的; (十三)在招标文件以外招标人或招标代理机构与投标人之间另行约定给予未中标的其他投标人费用补偿的; (十四)在评标时,对评标委员会进行倾向性引导或干扰正常评标秩序的; (十五)指使、暗示或强迫要求评标委员会推荐的中标候选人放弃中标的; (十六)无正当理由拒绝与中标候选人签订合同的; (十七)法律、法规规定的其他违规行为。 第五条 投标人在工程投标过程中有下列情形之一的,认定其有围标串标行为: (一)由同一人或分别由几个有利害关系人携带两个以上(含两个)投标人的企业资料参与资格审查、领取招标资料,或代表两个以上(含两个)投标人参加招标答疑会、缴纳或退还投标保证金、开标的; (二)不同投标人的法定代表人、委托代理人、项目负责人、项目总监等人员有在同一个单位缴纳社会保险的; (三)通过资格审查且购买了招标文件的投标人无正当理由不参加投标或不按规定缴纳投标保证金导致本次招标失败的; (四)递交投标文件截止时间开始至评标结束,投标人撤回投标文件的; (五)投标人之间约定中标人的; (六)投标人之间约定部分投标人放弃投标或者中标的; (七)投标人之间相互约定给予未中标的投标人费用补偿的; (八)在资格审查或开标时不同投标人的投标资料(包括电子资料)相互混装的; (九)中标公示的*中标候选人或收到中标通知书的中标人无正当理由放弃中标或不按规定与招标人签定合同的; (十)参加投标活动的人员不能提供其属于投标企业正式在职人员的有效证明的; (十一)不同投标人的投标文件两处以上(含两处)错、漏一致或雷同的; (十二)不同投标人的投标总报价相近且各分项报价、综合单价分析表内容混乱不能相互对应、乱调乱压或乱抬的,而在询标时没有合理的解释或者不能提供计算依据和报价依据的; (十三)不同投标人的投标各项报价存在异常一致或者呈规律性变化的; (十四)不同投标人的投标文件由同一单位或者同一个人编制的; (十五)不同投标人的投标文件中投标资料(包括电子资料)相互混装或项目班子成员出现同一人的; (十六)不同投标人的投标文件由同一电脑编制或同一台附属设备打印,或投标报价用同一个预算编制软件密码锁制作或出自同一电子文档的; (十七)不同投标人的投标保证金由同一企业或同一账户资金缴纳的; (十八)不同投标人委托同一个人或注册在同一家企业的注册人员或同一家企业为其投标提供投标咨询、商务报价、技术咨询(招标工程本身要求采用专有技术的除外)等服务的; (十九)评标委员会依法认定的有其他明显围标串标行为情形的; (二十)法律法规规定的其他围标串标行为。 第六条 评标委员会成员在评标过程中有下列情形之一的,认定其与投标人有围标串标行为: (一)明知与投标人有利害关系而不主动提出回避的; (二)发现投标人投标文件中存在不符合招标文件规定而不指出的; (三)发现投标人投标报价中存在明显不合理报价而不指出的; (四)发现投标人技术部分中存在明显不合理性或内容缺、漏而不指出的; (五)进行评审分值时,在没有合理理由的情况下,有意给某一投标人高分值而压低其他投标人分值或不按照招标文件规定进行评分的; (六)对存在本办法第八条规定的违规投标行为而不给予认定或不作废标处理的; (七)明知投标人违反了法律、法规和招标文件的规定而不指出,反而对其投标文件继续进行评标的; (八)存在其他违反相关法律法规行为,使得评标明显缺乏公平、公正的。 第七条 对招标人或招标代理机构有本规定第四条规定的围标串标行为的认定处理工作,由住房和城乡建设行政主管部门依法进行。 认定处理可以在收到书面举报投诉后进行,也可在对招标投标活动的监督管理过程中进行。 招标代理机构被认定有围标串标行为的,招标人应取消其对该项目的招标代理资格,重新选择招标代理机构后依法重新招标。 第八条 评标委员会在评标过程中发现投标人有第五条规定的围标串标行为的,应由评标委员会按照少数服从多数的原则进行集体表决作出认定,并书面告知投标人。 被评标委员会认定为有围标串标行为的投标人的投标文件应作废标处理,且在评标报告中进行说明。 第九条 招标人或招标代理机构发现评标委员会成员有本办法第六条规定的围标串标行为的,应当向住房城乡建设行政主管部门出具书面情况说明并经批准后,可以终止该评标委员会的评标工作;对已产生评标结果的,可以废止该评标结果。 参加招标评标监督的监督管理部门人员发现评标委员会成员有本办法第六条规定的围标串标行为的,应及时向其提出警告或可视情况更换该评标委员会成员或终止该评标委员会的评标工作。 评标工作被终止或评标结果被废止的,招标人应依法重新组织评标委员会进行评标。原评标委员会成员不得再进入依法重新组织的评标委员会。 第十条 对经住房和城乡建设行政主管部门调查核实认定为有围标串标行为的投标人,应取消其投标资格,已经中标或签定合同的,应取消其中标资格或废止合同。 因投标人的围标串标行为导致重新招标的,在重新招标时不得再参加本项目投标。 第十一条 投标人或者其他利害关系人发现招标投标活动中存在串通投标或者弄虚作假行为的,可以向招标人提出或者依法向住房和城乡建设行政主管部门提出书面投诉。 第十二条 在对围标串标行为进行认定处理时,各级住房和城乡建设行政主管部门应依法依规进行调查核实并严肃处理,认定处理结果在山东省建设工程招投标信息网和临沂市住房城乡建设信息网上公告。 第十三条 投标人或其他相关人员发现招标投标活动中存在围标串标行为的,有权向招标人提出或依法向住房和城乡建设行政主管部门提出书面举报投诉。违规投标行为涉嫌违纪违法的,可向纪检监察机关或司法机关举报。 第十四条 电子招标投标系统运营机构或为其提供技术服务的单位及相关人员发生串通投标或者弄虚作假行为的,由住房和城乡建设行政主管部门按相关法律、法规和规章予以处理,并终止其与住房和城乡建设部门订立的委托服务合同,取消其承担电子招标投标运营机构或者提供服务的资格,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第十五条 招标人、招标代理机构和投标人在招标投标活动中被认定为有围标串标行为的,由住房和城乡建设行政主管部门按照《中华人民共和国招标投标法》及相关法律、法规和规章予以处理,并根据相关市场主体管理考核办法对其记入不良行为记录扣分;涉及国家公务员、国家行政机关任命的其他人员有违标串标行为的,交由监察机关依法予以处理;情节严重构成犯罪的,交由司法机关依法追究刑事责任。 第十六条 本办法自2015年4月16日起施行,有效期至2017年4月15日。

阅读(1187) 评论(0) 2015-04-28 13:25

开发商逾期交房的法律违约责任临沂房地产律师15853855056

开发商逾期交房的法律责任  房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型,通常有两类情况:一是因开发商资金不足或预售不成功,预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房,二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。   对于此类纠纷,2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发,开发商在催告后三个月内履行的,同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的,购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同,如果未约定违约金数额,可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

阅读(2229) 评论(0) 2015-03-14 09:49

临沂市2013年度市区房地产开发企业公司信用 等级评价

为进一步规范我市房地产市场秩序,提高房地产开发企业诚信经营意识,促进房地产市场健康发展,按照《临沂市房地产开发企业信用评价管理办法》(临房发〔2011〕27号)、《关于开展全市房地产开发企业2013年信用评价工作的通知》(临房发〔2013〕38号)的规定,根据开发企业的优良信用信息和不良信息记录,确定房地产开发企业2013年度信用等级。

阅读(2908) 评论(0) 2014-06-27 09:20

临沂市房地产项目建设管理委托代理合同书

房地产项目建设管理委托代理合同

阅读(4911) 评论(0) 2014-03-22 12:52

房地产联合(合作)开发协议书临沂房地产专业律师

房地产联合开发合作协议书 甲方: 公司 (以下称甲方) 乙方: 公司 (以下称乙方)    为了充分发挥双方的各自优势,积极参与 项目建设。甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则。就联合开发 地块达成如下协议,以资双方共同信守。        一、开发项目地段、面积、中标地价    地块( 土资挂 号宗地)系20 年 月 日武汉市国土资源局公开挂牌竞拍地块,该地总面积 ㎡,中标地价 万元整。四至为:北至 ,南至 ,东至 ,西至 。    现已经由甲方出资受让了上述土地,并与武汉市国土资源局于20 年 月 日签订了《武汉市国有土地使用权出让协议书》(编号: ),并支付了土地出让款人民币 万元,尚余人民币 万元未支付。    二、合作方式    1、设立项目部    双方同意以甲方公司的名义下设项目部,具体命名为 项目部(以下简称项目部),在本协议签订后五日内通过办理合法手续设立。    本协议签订的同时,甲方*项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的*高权力机构,由双方投资人组成,由其*负责合作项目的开发、决策和管理。    2、资金管理    双方共同将项目开发所需资金依据本协议投入项目部。项目部单列帐目,与甲方公司其他业务无关。    3、合作性质    合作性质确定为联营型合作。    三、双方投资金额、投资方式、投入时间    1、首期投资:根据双方共同测算,两宗地前期总投资需 万元人民币,甲方投资 万元人民币,以已支付的土地出让款形式投入;乙方投资 万元人民币,以现金方式投入。    2、后期投资:在项目运作过程中,如需进一步追加投资,双方同意优先采取以本项目财产(包括土地、在建房产)抵押贷款的方式追加投资。如抵押贷款的方式追加投资不成时,追加投资部分由甲方负责在一个月内落实。否则,乙方有权解除本合同,并要求甲方返还乙方全部出资并支付相当于月息 %的资金占用费。    3、资金投入时间:在项目部帐户开设后 个工作日内,乙方应将本条*项约定的首期资金,以现金方式汇项目部的帐户。        四、项目部帐户开立及管理    1、合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、利润按比例分配的管理原则。为便于资金的管理,其资金以项目部名义设立独立帐户,具体开设时间为项目部成立后三日内。    2、项目未进行实际运作前,不经任一方书面同意,资金不得动用。项目进入实际运作阶段后,与该项目有关的财务由双方控制。资金的支出由项目部双方代表一致书面同意后,由财务部实施。        五、机构的设置和职责分工    1、项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。    2、项目部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。    3、项目部的职责:*负责和决定合作项目的一切事宜。    4、项目部的议事规则:    项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持,经理因故不能参加的,由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定,达不成一致的,按每方实际出资数额比例予以表决,其重要事项按占实际出资数额的*之二方的意见办理,一般事项按占实际出资数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分,届时由项目部另行确定。    5、经理的职责:组织和协调项目部的日常工作,主持项目部的例会。    6、副经理的职责副经理协助总经理的工作。    7、综合部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。综合部设经理 人。    综合部的职责:    综合部经理的职责:    8、工程部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。工程部设经理 人。    工程部的职责:    工程部经理的职责:    9、销售部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。销售部设经理 人。    销售部的职责:    销售部经理的职责:    10、财务部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。财务部设经理 人。    财务部的职责:    财务部经理的职责:          六、费用的分担    1、合作项目的费用,乙方只承担本合同第三条第1款约定的首期投资,其余款项及费用均由甲方承担。    2、项目部下设各部实行费用包干,超资不补,节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额,届时由项目部确定。    3、本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等,均由派出方负担。    4、本协议项下合作项目的贷款利息按甲方承担70%、乙方承担30%的比例予以分摊。        七、会计财务制度    1、合作项目所涉的会计、税务各自进帐,分别处理。    2、合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理,其资金设立独立帐户,该帐户须预留双方投资人的印鉴,由双方投资人共同管理。项目部在开户银行备案的印鉴为:甲方的财务章,乙方的 的私章。资金的支出由项目部书面决定后,由财务部实施。    3、主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。    4、财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。        八、利润的分配    1、本项目营运产生收入后,即应首先保证乙方投资的回收。即本项目营运产生的收入,应首先向乙方返还乙方依本协议第三条第1款投入项目的首期投资。    2、在本条第1款乙方回收首期投资后,双方可按照如下方式进行利润分配:    (1)当项目销售房屋面积在 ㎡以内时,甲乙双方按甲方70%、乙方30%的比例进行分配。    (2) 当项目销售房屋面积超过 ㎡时,超出部分面积产生的收入帖甲乙双方按甲方30%、乙方70%的比例进行分配。        九、工程营造    1、 合作项目工程施工单位的选择,应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致,本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。    2、合作项目工程的监理单位的选择,通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。    3、《建设工程施工合同》应具备下列条款:    (1)工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式:    (2)工程材料由施工单位总包,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。    4、工程款的拨付日期由项目部决定,由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划,待项目部批准后,由财务部执行。    5、工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。    6、工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。        十、 房屋销售    1、本项目房屋以甲方名义办理《商品房预售许可证》。    2、本项目建造的房屋由甲乙双方依据约定,以甲方名义对外销售。以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同,出具收款收据。收取的购房款进入合作项目设立的独立帐户。    3、房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。    4、本协议当事人选派的销售人员,应经过培训后方能上岗。    5、本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。        十一、合同管理    1、合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。    2、合同的洽谈根据合同所涉内容,由项目部牵头,所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的批准权由项目部行使。    3、本项目所涉合同一律采用书面形式签订,严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先,签订在后的现象发生。    4、洽谈部门在合同签订前,应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。    5、洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。    6、合同履行过程中发生的纠纷,各部应及时上报项目部,所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因,提出解决办法。必要时应及时与对方协商解决。协商不成的,根据合同的规定,在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。    7、各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。    8、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料,应定期按项目、合同分类建立详细的台帐,及时归挡保存。        十二、工程保修    1、房屋交付后,由甲方若对建造房屋负有保修责任的保修单位依法承担保修责任,乙方不承担保修责任及费用。    2、保修期限内,因任何原因造成业主损失的,由甲方及保修单位承担赔偿责任。        十三、 物业管理    1、房屋交付后,实行统一的物业管理。    2、物业管理单位的确定,由本协议当事人协商一致的方式确定,并与之签订物业管理合同。    3、乙方不参与房屋物业管理,不对房屋物业管理产生的任何法律后果承担责任。        十四、本协议的变更和终止    1、经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。    2、未经本协议当事人的一致同意,任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。    3、因不可抗力造成本协议不能履行的,本协议自动终止。        十五、违约责任    1、本协议任何一方违反本协议约定,应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。    2、若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的,违约方除支付违约金外,还应赔偿守约方实际损失。        十六、其他约定事项    1、合作项目完成后,项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的,通过变卖的方式处理,变卖所得的资金由双方平均分配。    2、本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。    3、本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。    4、履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分,与本协议具有同等的法律效力。    5、本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。    6、本协议书一式两份,当事人双方各执一份。每份协议书均具有同等法律效力。          甲方(盖章): 乙方(盖章):            *代表(签字): *代表(签字):            年 月 日 年 月 日

阅读(364) 评论(0) 2014-03-22 12:31

房地产联合(合作)开发协议书临沂房地产专业律师

房地产联合开发合作协议书 甲方: 公司 (以下称甲方) 乙方: 公司 (以下称乙方)    为了充分发挥双方的各自优势,积极参与 项目建设。甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则。就联合开发 地块达成如下协议,以资双方共同信守。        一、开发项目地段、面积、中标地价    地块( 土资挂 号宗地)系20 年 月 日武汉市国土资源局公开挂牌竞拍地块,该地总面积 ㎡,中标地价 万元整。四至为:北至 ,南至 ,东至 ,西至 。    现已经由甲方出资受让了上述土地,并与武汉市国土资源局于20 年 月 日签订了《武汉市国有土地使用权出让协议书》(编号: ),并支付了土地出让款人民币 万元,尚余人民币 万元未支付。    二、合作方式    1、设立项目部    双方同意以甲方公司的名义下设项目部,具体命名为 项目部(以下简称项目部),在本协议签订后五日内通过办理合法手续设立。    本协议签订的同时,甲方*项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的*高权力机构,由双方投资人组成,由其*负责合作项目的开发、决策和管理。    2、资金管理    双方共同将项目开发所需资金依据本协议投入项目部。项目部单列帐目,与甲方公司其他业务无关。    3、合作性质    合作性质确定为联营型合作。    三、双方投资金额、投资方式、投入时间    1、首期投资:根据双方共同测算,两宗地前期总投资需 万元人民币,甲方投资 万元人民币,以已支付的土地出让款形式投入;乙方投资 万元人民币,以现金方式投入。    2、后期投资:在项目运作过程中,如需进一步追加投资,双方同意优先采取以本项目财产(包括土地、在建房产)抵押贷款的方式追加投资。如抵押贷款的方式追加投资不成时,追加投资部分由甲方负责在一个月内落实。否则,乙方有权解除本合同,并要求甲方返还乙方全部出资并支付相当于月息 %的资金占用费。    3、资金投入时间:在项目部帐户开设后 个工作日内,乙方应将本条*项约定的首期资金,以现金方式汇项目部的帐户。        四、项目部帐户开立及管理    1、合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、利润按比例分配的管理原则。为便于资金的管理,其资金以项目部名义设立独立帐户,具体开设时间为项目部成立后三日内。    2、项目未进行实际运作前,不经任一方书面同意,资金不得动用。项目进入实际运作阶段后,与该项目有关的财务由双方控制。资金的支出由项目部双方代表一致书面同意后,由财务部实施。        五、机构的设置和职责分工    1、项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。    2、项目部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。    3、项目部的职责:*负责和决定合作项目的一切事宜。    4、项目部的议事规则:    项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持,经理因故不能参加的,由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定,达不成一致的,按每方实际出资数额比例予以表决,其重要事项按占实际出资数额的*之二方的意见办理,一般事项按占实际出资数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分,届时由项目部另行确定。    5、经理的职责:组织和协调项目部的日常工作,主持项目部的例会。    6、副经理的职责副经理协助总经理的工作。    7、综合部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。综合部设经理 人。    综合部的职责:    综合部经理的职责:    8、工程部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。工程部设经理 人。    工程部的职责:    工程部经理的职责:    9、销售部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。销售部设经理 人。    销售部的职责:    销售部经理的职责:    10、财务部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。财务部设经理 人。    财务部的职责:    财务部经理的职责:          六、费用的分担    1、合作项目的费用,乙方只承担本合同第三条第1款约定的首期投资,其余款项及费用均由甲方承担。    2、项目部下设各部实行费用包干,超资不补,节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额,届时由项目部确定。    3、本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等,均由派出方负担。    4、本协议项下合作项目的贷款利息按甲方承担70%、乙方承担30%的比例予以分摊。        七、会计财务制度    1、合作项目所涉的会计、税务各自进帐,分别处理。    2、合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理,其资金设立独立帐户,该帐户须预留双方投资人的印鉴,由双方投资人共同管理。项目部在开户银行备案的印鉴为:甲方的财务章,乙方的 的私章。资金的支出由项目部书面决定后,由财务部实施。    3、主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。    4、财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。        八、利润的分配    1、本项目营运产生收入后,即应首先保证乙方投资的回收。即本项目营运产生的收入,应首先向乙方返还乙方依本协议第三条第1款投入项目的首期投资。    2、在本条第1款乙方回收首期投资后,双方可按照如下方式进行利润分配:    (1)当项目销售房屋面积在 ㎡以内时,甲乙双方按甲方70%、乙方30%的比例进行分配。    (2) 当项目销售房屋面积超过 ㎡时,超出部分面积产生的收入帖甲乙双方按甲方30%、乙方70%的比例进行分配。        九、工程营造    1、 合作项目工程施工单位的选择,应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致,本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。    2、合作项目工程的监理单位的选择,通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。    3、《建设工程施工合同》应具备下列条款:    (1)工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式:    (2)工程材料由施工单位总包,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。    4、工程款的拨付日期由项目部决定,由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划,待项目部批准后,由财务部执行。    5、工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。    6、工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。        十、 房屋销售    1、本项目房屋以甲方名义办理《商品房预售许可证》。    2、本项目建造的房屋由甲乙双方依据约定,以甲方名义对外销售。以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同,出具收款收据。收取的购房款进入合作项目设立的独立帐户。    3、房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。    4、本协议当事人选派的销售人员,应经过培训后方能上岗。    5、本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。        十一、合同管理    1、合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。    2、合同的洽谈根据合同所涉内容,由项目部牵头,所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的批准权由项目部行使。    3、本项目所涉合同一律采用书面形式签订,严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先,签订在后的现象发生。    4、洽谈部门在合同签订前,应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。    5、洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。    6、合同履行过程中发生的纠纷,各部应及时上报项目部,所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因,提出解决办法。必要时应及时与对方协商解决。协商不成的,根据合同的规定,在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。    7、各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。    8、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料,应定期按项目、合同分类建立详细的台帐,及时归挡保存。        十二、工程保修    1、房屋交付后,由甲方若对建造房屋负有保修责任的保修单位依法承担保修责任,乙方不承担保修责任及费用。    2、保修期限内,因任何原因造成业主损失的,由甲方及保修单位承担赔偿责任。        十三、 物业管理    1、房屋交付后,实行统一的物业管理。    2、物业管理单位的确定,由本协议当事人协商一致的方式确定,并与之签订物业管理合同。    3、乙方不参与房屋物业管理,不对房屋物业管理产生的任何法律后果承担责任。        十四、本协议的变更和终止    1、经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。    2、未经本协议当事人的一致同意,任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。    3、因不可抗力造成本协议不能履行的,本协议自动终止。        十五、违约责任    1、本协议任何一方违反本协议约定,应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。    2、若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的,违约方除支付违约金外,还应赔偿守约方实际损失。        十六、其他约定事项    1、合作项目完成后,项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的,通过变卖的方式处理,变卖所得的资金由双方平均分配。    2、本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。    3、本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。    4、履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分,与本协议具有同等的法律效力。    5、本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。    6、本协议书一式两份,当事人双方各执一份。每份协议书均具有同等法律效力。          甲方(盖章): 乙方(盖章):            *代表(签字): *代表(签字):            年 月 日 年 月 日

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房地产联合(合作)开发协议书/合同书

房地产联合开发合作协议书 甲方: 公司 (以下称甲方) 乙方: 公司 (以下称乙方)    为了充分发挥双方的各自优势,积极参与 项目建设。甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则。就联合开发 地块达成如下协议,以资双方共同信守。        一、开发项目地段、面积、中标地价    地块( 土资挂 号宗地)系20 年 月 日武汉市国土资源局公开挂牌竞拍地块,该地总面积 ㎡,中标地价 万元整。四至为:北至 ,南至 ,东至 ,西至 。    现已经由甲方出资受让了上述土地,并与武汉市国土资源局于20 年 月 日签订了《武汉市国有土地使用权出让协议书》(编号: ),并支付了土地出让款人民币 万元,尚余人民币 万元未支付。    二、合作方式    1、设立项目部    双方同意以甲方公司的名义下设项目部,具体命名为 项目部(以下简称项目部),在本协议签订后五日内通过办理合法手续设立。    本协议签订的同时,甲方*项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的*高权力机构,由双方投资人组成,由其*负责合作项目的开发、决策和管理。    2、资金管理    双方共同将项目开发所需资金依据本协议投入项目部。项目部单列帐目,与甲方公司其他业务无关。    3、合作性质    合作性质确定为联营型合作。    三、双方投资金额、投资方式、投入时间    1、首期投资:根据双方共同测算,两宗地前期总投资需 万元人民币,甲方投资 万元人民币,以已支付的土地出让款形式投入;乙方投资 万元人民币,以现金方式投入。    2、后期投资:在项目运作过程中,如需进一步追加投资,双方同意优先采取以本项目财产(包括土地、在建房产)抵押贷款的方式追加投资。如抵押贷款的方式追加投资不成时,追加投资部分由甲方负责在一个月内落实。否则,乙方有权解除本合同,并要求甲方返还乙方全部出资并支付相当于月息 %的资金占用费。    3、资金投入时间:在项目部帐户开设后 个工作日内,乙方应将本条*项约定的首期资金,以现金方式汇项目部的帐户。        四、项目部帐户开立及管理    1、合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、利润按比例分配的管理原则。为便于资金的管理,其资金以项目部名义设立独立帐户,具体开设时间为项目部成立后三日内。    2、项目未进行实际运作前,不经任一方书面同意,资金不得动用。项目进入实际运作阶段后,与该项目有关的财务由双方控制。资金的支出由项目部双方代表一致书面同意后,由财务部实施。        五、机构的设置和职责分工    1、项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。    2、项目部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。    3、项目部的职责:*负责和决定合作项目的一切事宜。    4、项目部的议事规则:    项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持,经理因故不能参加的,由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定,达不成一致的,按每方实际出资数额比例予以表决,其重要事项按占实际出资数额的*之二方的意见办理,一般事项按占实际出资数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分,届时由项目部另行确定。    5、经理的职责:组织和协调项目部的日常工作,主持项目部的例会。    6、副经理的职责副经理协助总经理的工作。    7、综合部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。综合部设经理 人。    综合部的职责:    综合部经理的职责:    8、工程部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。工程部设经理 人。    工程部的职责:    工程部经理的职责:    9、销售部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。销售部设经理 人。    销售部的职责:    销售部经理的职责:    10、财务部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。财务部设经理 人。    财务部的职责:    财务部经理的职责:          六、费用的分担    1、合作项目的费用,乙方只承担本合同第三条第1款约定的首期投资,其余款项及费用均由甲方承担。    2、项目部下设各部实行费用包干,超资不补,节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额,届时由项目部确定。    3、本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等,均由派出方负担。    4、本协议项下合作项目的贷款利息按甲方承担70%、乙方承担30%的比例予以分摊。        七、会计财务制度    1、合作项目所涉的会计、税务各自进帐,分别处理。    2、合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理,其资金设立独立帐户,该帐户须预留双方投资人的印鉴,由双方投资人共同管理。项目部在开户银行备案的印鉴为:甲方的财务章,乙方的 的私章。资金的支出由项目部书面决定后,由财务部实施。    3、主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。    4、财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。        八、利润的分配    1、本项目营运产生收入后,即应首先保证乙方投资的回收。即本项目营运产生的收入,应首先向乙方返还乙方依本协议第三条第1款投入项目的首期投资。    2、在本条第1款乙方回收首期投资后,双方可按照如下方式进行利润分配:    (1)当项目销售房屋面积在 ㎡以内时,甲乙双方按甲方70%、乙方30%的比例进行分配。    (2) 当项目销售房屋面积超过 ㎡时,超出部分面积产生的收入帖甲乙双方按甲方30%、乙方70%的比例进行分配。        九、工程营造    1、 合作项目工程施工单位的选择,应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致,本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。    2、合作项目工程的监理单位的选择,通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。    3、《建设工程施工合同》应具备下列条款:    (1)工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式:    (2)工程材料由施工单位总包,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。    4、工程款的拨付日期由项目部决定,由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划,待项目部批准后,由财务部执行。    5、工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。    6、工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。        十、 房屋销售    1、本项目房屋以甲方名义办理《商品房预售许可证》。    2、本项目建造的房屋由甲乙双方依据约定,以甲方名义对外销售。以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同,出具收款收据。收取的购房款进入合作项目设立的独立帐户。    3、房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。    4、本协议当事人选派的销售人员,应经过培训后方能上岗。    5、本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。        十一、合同管理    1、合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。    2、合同的洽谈根据合同所涉内容,由项目部牵头,所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的批准权由项目部行使。    3、本项目所涉合同一律采用书面形式签订,严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先,签订在后的现象发生。    4、洽谈部门在合同签订前,应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。    5、洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。    6、合同履行过程中发生的纠纷,各部应及时上报项目部,所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因,提出解决办法。必要时应及时与对方协商解决。协商不成的,根据合同的规定,在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。    7、各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。    8、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料,应定期按项目、合同分类建立详细的台帐,及时归挡保存。        十二、工程保修    1、房屋交付后,由甲方若对建造房屋负有保修责任的保修单位依法承担保修责任,乙方不承担保修责任及费用。    2、保修期限内,因任何原因造成业主损失的,由甲方及保修单位承担赔偿责任。        十三、 物业管理    1、房屋交付后,实行统一的物业管理。    2、物业管理单位的确定,由本协议当事人协商一致的方式确定,并与之签订物业管理合同。    3、乙方不参与房屋物业管理,不对房屋物业管理产生的任何法律后果承担责任。        十四、本协议的变更和终止    1、经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。    2、未经本协议当事人的一致同意,任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。    3、因不可抗力造成本协议不能履行的,本协议自动终止。        十五、违约责任    1、本协议任何一方违反本协议约定,应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。    2、若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的,违约方除支付违约金外,还应赔偿守约方实际损失。        十六、其他约定事项    1、合作项目完成后,项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的,通过变卖的方式处理,变卖所得的资金由双方平均分配。    2、本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。    3、本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。    4、履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分,与本协议具有同等的法律效力。    5、本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。    6、本协议书一式两份,当事人双方各执一份。每份协议书均具有同等法律效力。          甲方(盖章): 乙方(盖章):            *代表(签字): *代表(签字):            年 月 日 年 月 日

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房地产联合(合作)开发协议书/合同书

房地产联合开发合作协议书 甲方: 公司 (以下称甲方) 乙方: 公司 (以下称乙方)    为了充分发挥双方的各自优势,积极参与 项目建设。甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则。就联合开发 地块达成如下协议,以资双方共同信守。        一、开发项目地段、面积、中标地价    地块( 土资挂 号宗地)系20 年 月 日武汉市国土资源局公开挂牌竞拍地块,该地总面积 ㎡,中标地价 万元整。四至为:北至 ,南至 ,东至 ,西至 。    现已经由甲方出资受让了上述土地,并与武汉市国土资源局于20 年 月 日签订了《武汉市国有土地使用权出让协议书》(编号: ),并支付了土地出让款人民币 万元,尚余人民币 万元未支付。    二、合作方式    1、设立项目部    双方同意以甲方公司的名义下设项目部,具体命名为 项目部(以下简称项目部),在本协议签订后五日内通过办理合法手续设立。    本协议签订的同时,甲方*项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的*高权力机构,由双方投资人组成,由其*负责合作项目的开发、决策和管理。    2、资金管理    双方共同将项目开发所需资金依据本协议投入项目部。项目部单列帐目,与甲方公司其他业务无关。    3、合作性质    合作性质确定为联营型合作。    三、双方投资金额、投资方式、投入时间    1、首期投资:根据双方共同测算,两宗地前期总投资需 万元人民币,甲方投资 万元人民币,以已支付的土地出让款形式投入;乙方投资 万元人民币,以现金方式投入。    2、后期投资:在项目运作过程中,如需进一步追加投资,双方同意优先采取以本项目财产(包括土地、在建房产)抵押贷款的方式追加投资。如抵押贷款的方式追加投资不成时,追加投资部分由甲方负责在一个月内落实。否则,乙方有权解除本合同,并要求甲方返还乙方全部出资并支付相当于月息 %的资金占用费。    3、资金投入时间:在项目部帐户开设后 个工作日内,乙方应将本条*项约定的首期资金,以现金方式汇项目部的帐户。        四、项目部帐户开立及管理    1、合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、利润按比例分配的管理原则。为便于资金的管理,其资金以项目部名义设立独立帐户,具体开设时间为项目部成立后三日内。    2、项目未进行实际运作前,不经任一方书面同意,资金不得动用。项目进入实际运作阶段后,与该项目有关的财务由双方控制。资金的支出由项目部双方代表一致书面同意后,由财务部实施。        五、机构的设置和职责分工    1、项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。    2、项目部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。    3、项目部的职责:*负责和决定合作项目的一切事宜。    4、项目部的议事规则:    项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持,经理因故不能参加的,由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定,达不成一致的,按每方实际出资数额比例予以表决,其重要事项按占实际出资数额的*之二方的意见办理,一般事项按占实际出资数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分,届时由项目部另行确定。    5、经理的职责:组织和协调项目部的日常工作,主持项目部的例会。    6、副经理的职责副经理协助总经理的工作。    7、综合部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。综合部设经理 人。    综合部的职责:    综合部经理的职责:    8、工程部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。工程部设经理 人。    工程部的职责:    工程部经理的职责:    9、销售部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。销售部设经理 人。    销售部的职责:    销售部经理的职责:    10、财务部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。财务部设经理 人。    财务部的职责:    财务部经理的职责:          六、费用的分担    1、合作项目的费用,乙方只承担本合同第三条第1款约定的首期投资,其余款项及费用均由甲方承担。    2、项目部下设各部实行费用包干,超资不补,节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额,届时由项目部确定。    3、本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等,均由派出方负担。    4、本协议项下合作项目的贷款利息按甲方承担70%、乙方承担30%的比例予以分摊。        七、会计财务制度    1、合作项目所涉的会计、税务各自进帐,分别处理。    2、合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理,其资金设立独立帐户,该帐户须预留双方投资人的印鉴,由双方投资人共同管理。项目部在开户银行备案的印鉴为:甲方的财务章,乙方的 的私章。资金的支出由项目部书面决定后,由财务部实施。    3、主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。    4、财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。        八、利润的分配    1、本项目营运产生收入后,即应首先保证乙方投资的回收。即本项目营运产生的收入,应首先向乙方返还乙方依本协议第三条第1款投入项目的首期投资。    2、在本条第1款乙方回收首期投资后,双方可按照如下方式进行利润分配:    (1)当项目销售房屋面积在 ㎡以内时,甲乙双方按甲方70%、乙方30%的比例进行分配。    (2) 当项目销售房屋面积超过 ㎡时,超出部分面积产生的收入帖甲乙双方按甲方30%、乙方70%的比例进行分配。        九、工程营造    1、 合作项目工程施工单位的选择,应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致,本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。    2、合作项目工程的监理单位的选择,通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。    3、《建设工程施工合同》应具备下列条款:    (1)工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式:    (2)工程材料由施工单位总包,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。    4、工程款的拨付日期由项目部决定,由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划,待项目部批准后,由财务部执行。    5、工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。    6、工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。        十、 房屋销售    1、本项目房屋以甲方名义办理《商品房预售许可证》。    2、本项目建造的房屋由甲乙双方依据约定,以甲方名义对外销售。以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同,出具收款收据。收取的购房款进入合作项目设立的独立帐户。    3、房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。    4、本协议当事人选派的销售人员,应经过培训后方能上岗。    5、本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。        十一、合同管理    1、合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。    2、合同的洽谈根据合同所涉内容,由项目部牵头,所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的批准权由项目部行使。    3、本项目所涉合同一律采用书面形式签订,严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先,签订在后的现象发生。    4、洽谈部门在合同签订前,应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。    5、洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。    6、合同履行过程中发生的纠纷,各部应及时上报项目部,所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因,提出解决办法。必要时应及时与对方协商解决。协商不成的,根据合同的规定,在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。    7、各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。    8、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料,应定期按项目、合同分类建立详细的台帐,及时归挡保存。        十二、工程保修    1、房屋交付后,由甲方若对建造房屋负有保修责任的保修单位依法承担保修责任,乙方不承担保修责任及费用。    2、保修期限内,因任何原因造成业主损失的,由甲方及保修单位承担赔偿责任。        十三、 物业管理    1、房屋交付后,实行统一的物业管理。    2、物业管理单位的确定,由本协议当事人协商一致的方式确定,并与之签订物业管理合同。    3、乙方不参与房屋物业管理,不对房屋物业管理产生的任何法律后果承担责任。        十四、本协议的变更和终止    1、经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。    2、未经本协议当事人的一致同意,任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。    3、因不可抗力造成本协议不能履行的,本协议自动终止。        十五、违约责任    1、本协议任何一方违反本协议约定,应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。    2、若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的,违约方除支付违约金外,还应赔偿守约方实际损失。        十六、其他约定事项    1、合作项目完成后,项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的,通过变卖的方式处理,变卖所得的资金由双方平均分配。    2、本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。    3、本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。    4、履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分,与本协议具有同等的法律效力。    5、本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。    6、本协议书一式两份,当事人双方各执一份。每份协议书均具有同等法律效力。          甲方(盖章): 乙方(盖章):            *代表(签字): *代表(签字):            年 月 日 年 月 日

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房地产联合(合作)开发协议书/合同书

房地产联合开发合作协议书 甲方: 公司 (以下称甲方) 乙方: 公司 (以下称乙方)    为了充分发挥双方的各自优势,积极参与 项目建设。甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则。就联合开发 地块达成如下协议,以资双方共同信守。        一、开发项目地段、面积、中标地价    地块( 土资挂 号宗地)系20 年 月 日武汉市国土资源局公开挂牌竞拍地块,该地总面积 ㎡,中标地价 万元整。四至为:北至 ,南至 ,东至 ,西至 。    现已经由甲方出资受让了上述土地,并与武汉市国土资源局于20 年 月 日签订了《武汉市国有土地使用权出让协议书》(编号: ),并支付了土地出让款人民币 万元,尚余人民币 万元未支付。    二、合作方式    1、设立项目部    双方同意以甲方公司的名义下设项目部,具体命名为 项目部(以下简称项目部),在本协议签订后五日内通过办理合法手续设立。    本协议签订的同时,甲方*项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的*高权力机构,由双方投资人组成,由其*负责合作项目的开发、决策和管理。    2、资金管理    双方共同将项目开发所需资金依据本协议投入项目部。项目部单列帐目,与甲方公司其他业务无关。    3、合作性质    合作性质确定为联营型合作。    三、双方投资金额、投资方式、投入时间    1、首期投资:根据双方共同测算,两宗地前期总投资需 万元人民币,甲方投资 万元人民币,以已支付的土地出让款形式投入;乙方投资 万元人民币,以现金方式投入。    2、后期投资:在项目运作过程中,如需进一步追加投资,双方同意优先采取以本项目财产(包括土地、在建房产)抵押贷款的方式追加投资。如抵押贷款的方式追加投资不成时,追加投资部分由甲方负责在一个月内落实。否则,乙方有权解除本合同,并要求甲方返还乙方全部出资并支付相当于月息 %的资金占用费。    3、资金投入时间:在项目部帐户开设后 个工作日内,乙方应将本条*项约定的首期资金,以现金方式汇项目部的帐户。        四、项目部帐户开立及管理    1、合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、利润按比例分配的管理原则。为便于资金的管理,其资金以项目部名义设立独立帐户,具体开设时间为项目部成立后三日内。    2、项目未进行实际运作前,不经任一方书面同意,资金不得动用。项目进入实际运作阶段后,与该项目有关的财务由双方控制。资金的支出由项目部双方代表一致书面同意后,由财务部实施。        五、机构的设置和职责分工    1、项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。    2、项目部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。    3、项目部的职责:*负责和决定合作项目的一切事宜。    4、项目部的议事规则:    项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持,经理因故不能参加的,由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定,达不成一致的,按每方实际出资数额比例予以表决,其重要事项按占实际出资数额的*之二方的意见办理,一般事项按占实际出资数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分,届时由项目部另行确定。    5、经理的职责:组织和协调项目部的日常工作,主持项目部的例会。    6、副经理的职责副经理协助总经理的工作。    7、综合部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。综合部设经理 人。    综合部的职责:    综合部经理的职责:    8、工程部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。工程部设经理 人。    工程部的职责:    工程部经理的职责:    9、销售部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。销售部设经理 人。    销售部的职责:    销售部经理的职责:    10、财务部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。财务部设经理 人。    财务部的职责:    财务部经理的职责:          六、费用的分担    1、合作项目的费用,乙方只承担本合同第三条第1款约定的首期投资,其余款项及费用均由甲方承担。    2、项目部下设各部实行费用包干,超资不补,节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额,届时由项目部确定。    3、本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等,均由派出方负担。    4、本协议项下合作项目的贷款利息按甲方承担70%、乙方承担30%的比例予以分摊。        七、会计财务制度    1、合作项目所涉的会计、税务各自进帐,分别处理。    2、合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理,其资金设立独立帐户,该帐户须预留双方投资人的印鉴,由双方投资人共同管理。项目部在开户银行备案的印鉴为:甲方的财务章,乙方的 的私章。资金的支出由项目部书面决定后,由财务部实施。    3、主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。    4、财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。        八、利润的分配    1、本项目营运产生收入后,即应首先保证乙方投资的回收。即本项目营运产生的收入,应首先向乙方返还乙方依本协议第三条第1款投入项目的首期投资。    2、在本条第1款乙方回收首期投资后,双方可按照如下方式进行利润分配:    (1)当项目销售房屋面积在 ㎡以内时,甲乙双方按甲方70%、乙方30%的比例进行分配。    (2) 当项目销售房屋面积超过 ㎡时,超出部分面积产生的收入帖甲乙双方按甲方30%、乙方70%的比例进行分配。        九、工程营造    1、 合作项目工程施工单位的选择,应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致,本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。    2、合作项目工程的监理单位的选择,通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。    3、《建设工程施工合同》应具备下列条款:    (1)工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式:    (2)工程材料由施工单位总包,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。    4、工程款的拨付日期由项目部决定,由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划,待项目部批准后,由财务部执行。    5、工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。    6、工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。        十、 房屋销售    1、本项目房屋以甲方名义办理《商品房预售许可证》。    2、本项目建造的房屋由甲乙双方依据约定,以甲方名义对外销售。以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同,出具收款收据。收取的购房款进入合作项目设立的独立帐户。    3、房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。    4、本协议当事人选派的销售人员,应经过培训后方能上岗。    5、本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。        十一、合同管理    1、合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。    2、合同的洽谈根据合同所涉内容,由项目部牵头,所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的批准权由项目部行使。    3、本项目所涉合同一律采用书面形式签订,严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先,签订在后的现象发生。    4、洽谈部门在合同签订前,应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。    5、洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。    6、合同履行过程中发生的纠纷,各部应及时上报项目部,所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因,提出解决办法。必要时应及时与对方协商解决。协商不成的,根据合同的规定,在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。    7、各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。    8、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料,应定期按项目、合同分类建立详细的台帐,及时归挡保存。        十二、工程保修    1、房屋交付后,由甲方若对建造房屋负有保修责任的保修单位依法承担保修责任,乙方不承担保修责任及费用。    2、保修期限内,因任何原因造成业主损失的,由甲方及保修单位承担赔偿责任。        十三、 物业管理    1、房屋交付后,实行统一的物业管理。    2、物业管理单位的确定,由本协议当事人协商一致的方式确定,并与之签订物业管理合同。    3、乙方不参与房屋物业管理,不对房屋物业管理产生的任何法律后果承担责任。        十四、本协议的变更和终止    1、经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。    2、未经本协议当事人的一致同意,任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。    3、因不可抗力造成本协议不能履行的,本协议自动终止。        十五、违约责任    1、本协议任何一方违反本协议约定,应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。    2、若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的,违约方除支付违约金外,还应赔偿守约方实际损失。        十六、其他约定事项    1、合作项目完成后,项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的,通过变卖的方式处理,变卖所得的资金由双方平均分配。    2、本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。    3、本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。    4、履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分,与本协议具有同等的法律效力。    5、本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。    6、本协议书一式两份,当事人双方各执一份。每份协议书均具有同等法律效力。          甲方(盖章): 乙方(盖章):            *代表(签字): *代表(签字):            年 月 日 年 月 日

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房地产联合(合作)开发协议书/合同书

房地产联合开发合作协议书 甲方: 公司 (以下称甲方) 乙方: 公司 (以下称乙方)    为了充分发挥双方的各自优势,积极参与 项目建设。甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则。就联合开发 地块达成如下协议,以资双方共同信守。        一、开发项目地段、面积、中标地价    地块( 土资挂 号宗地)系20 年 月 日武汉市国土资源局公开挂牌竞拍地块,该地总面积 ㎡,中标地价 万元整。四至为:北至 ,南至 ,东至 ,西至 。    现已经由甲方出资受让了上述土地,并与武汉市国土资源局于20 年 月 日签订了《武汉市国有土地使用权出让协议书》(编号: ),并支付了土地出让款人民币 万元,尚余人民币 万元未支付。    二、合作方式    1、设立项目部    双方同意以甲方公司的名义下设项目部,具体命名为 项目部(以下简称项目部),在本协议签订后五日内通过办理合法手续设立。    本协议签订的同时,甲方*项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的*高权力机构,由双方投资人组成,由其*负责合作项目的开发、决策和管理。    2、资金管理    双方共同将项目开发所需资金依据本协议投入项目部。项目部单列帐目,与甲方公司其他业务无关。    3、合作性质    合作性质确定为联营型合作。    三、双方投资金额、投资方式、投入时间    1、首期投资:根据双方共同测算,两宗地前期总投资需 万元人民币,甲方投资 万元人民币,以已支付的土地出让款形式投入;乙方投资 万元人民币,以现金方式投入。    2、后期投资:在项目运作过程中,如需进一步追加投资,双方同意优先采取以本项目财产(包括土地、在建房产)抵押贷款的方式追加投资。如抵押贷款的方式追加投资不成时,追加投资部分由甲方负责在一个月内落实。否则,乙方有权解除本合同,并要求甲方返还乙方全部出资并支付相当于月息 %的资金占用费。    3、资金投入时间:在项目部帐户开设后 个工作日内,乙方应将本条*项约定的首期资金,以现金方式汇项目部的帐户。        四、项目部帐户开立及管理    1、合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、利润按比例分配的管理原则。为便于资金的管理,其资金以项目部名义设立独立帐户,具体开设时间为项目部成立后三日内。    2、项目未进行实际运作前,不经任一方书面同意,资金不得动用。项目进入实际运作阶段后,与该项目有关的财务由双方控制。资金的支出由项目部双方代表一致书面同意后,由财务部实施。        五、机构的设置和职责分工    1、项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。    2、项目部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。    3、项目部的职责:*负责和决定合作项目的一切事宜。    4、项目部的议事规则:    项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持,经理因故不能参加的,由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定,达不成一致的,按每方实际出资数额比例予以表决,其重要事项按占实际出资数额的*之二方的意见办理,一般事项按占实际出资数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分,届时由项目部另行确定。    5、经理的职责:组织和协调项目部的日常工作,主持项目部的例会。    6、副经理的职责副经理协助总经理的工作。    7、综合部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。综合部设经理 人。    综合部的职责:    综合部经理的职责:    8、工程部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。工程部设经理 人。    工程部的职责:    工程部经理的职责:    9、销售部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。销售部设经理 人。    销售部的职责:    销售部经理的职责:    10、财务部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。财务部设经理 人。    财务部的职责:    财务部经理的职责:          六、费用的分担    1、合作项目的费用,乙方只承担本合同第三条第1款约定的首期投资,其余款项及费用均由甲方承担。    2、项目部下设各部实行费用包干,超资不补,节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额,届时由项目部确定。    3、本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等,均由派出方负担。    4、本协议项下合作项目的贷款利息按甲方承担70%、乙方承担30%的比例予以分摊。        七、会计财务制度    1、合作项目所涉的会计、税务各自进帐,分别处理。    2、合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理,其资金设立独立帐户,该帐户须预留双方投资人的印鉴,由双方投资人共同管理。项目部在开户银行备案的印鉴为:甲方的财务章,乙方的 的私章。资金的支出由项目部书面决定后,由财务部实施。    3、主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。    4、财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。        八、利润的分配    1、本项目营运产生收入后,即应首先保证乙方投资的回收。即本项目营运产生的收入,应首先向乙方返还乙方依本协议第三条第1款投入项目的首期投资。    2、在本条第1款乙方回收首期投资后,双方可按照如下方式进行利润分配:    (1)当项目销售房屋面积在 ㎡以内时,甲乙双方按甲方70%、乙方30%的比例进行分配。    (2) 当项目销售房屋面积超过 ㎡时,超出部分面积产生的收入帖甲乙双方按甲方30%、乙方70%的比例进行分配。        九、工程营造    1、 合作项目工程施工单位的选择,应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致,本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。    2、合作项目工程的监理单位的选择,通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。    3、《建设工程施工合同》应具备下列条款:    (1)工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式:    (2)工程材料由施工单位总包,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。    4、工程款的拨付日期由项目部决定,由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划,待项目部批准后,由财务部执行。    5、工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。    6、工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。        十、 房屋销售    1、本项目房屋以甲方名义办理《商品房预售许可证》。    2、本项目建造的房屋由甲乙双方依据约定,以甲方名义对外销售。以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同,出具收款收据。收取的购房款进入合作项目设立的独立帐户。    3、房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。    4、本协议当事人选派的销售人员,应经过培训后方能上岗。    5、本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。        十一、合同管理    1、合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。    2、合同的洽谈根据合同所涉内容,由项目部牵头,所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的批准权由项目部行使。    3、本项目所涉合同一律采用书面形式签订,严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先,签订在后的现象发生。    4、洽谈部门在合同签订前,应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。    5、洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。    6、合同履行过程中发生的纠纷,各部应及时上报项目部,所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因,提出解决办法。必要时应及时与对方协商解决。协商不成的,根据合同的规定,在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。    7、各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。    8、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料,应定期按项目、合同分类建立详细的台帐,及时归挡保存。        十二、工程保修    1、房屋交付后,由甲方若对建造房屋负有保修责任的保修单位依法承担保修责任,乙方不承担保修责任及费用。    2、保修期限内,因任何原因造成业主损失的,由甲方及保修单位承担赔偿责任。        十三、 物业管理    1、房屋交付后,实行统一的物业管理。    2、物业管理单位的确定,由本协议当事人协商一致的方式确定,并与之签订物业管理合同。    3、乙方不参与房屋物业管理,不对房屋物业管理产生的任何法律后果承担责任。        十四、本协议的变更和终止    1、经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。    2、未经本协议当事人的一致同意,任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。    3、因不可抗力造成本协议不能履行的,本协议自动终止。        十五、违约责任    1、本协议任何一方违反本协议约定,应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。    2、若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的,违约方除支付违约金外,还应赔偿守约方实际损失。        十六、其他约定事项    1、合作项目完成后,项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的,通过变卖的方式处理,变卖所得的资金由双方平均分配。    2、本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。    3、本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。    4、履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分,与本协议具有同等的法律效力。    5、本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。    6、本协议书一式两份,当事人双方各执一份。每份协议书均具有同等法律效力。          甲方(盖章): 乙方(盖章):            *代表(签字): *代表(签字):            年 月 日 年 月 日

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房地产联合(合作)开发合作协议(合同)书

房地产联合开发合作协议书 甲方: 公司 (以下称甲方) 乙方: 公司 (以下称乙方)    为了充分发挥双方的各自优势,积极参与 项目建设。甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则。就联合开发 地块达成如下协议,以资双方共同信守。        一、开发项目地段、面积、中标地价    地块( 土资挂 号宗地)系20 年 月 日武汉市国土资源局公开挂牌竞拍地块,该地总面积 ㎡,中标地价 万元整。四至为:北至 ,南至 ,东至 ,西至 。    现已经由甲方出资受让了上述土地,并与武汉市国土资源局于20 年 月 日签订了《武汉市国有土地使用权出让协议书》(编号: ),并支付了土地出让款人民币 万元,尚余人民币 万元未支付。    二、合作方式    1、设立项目部    双方同意以甲方公司的名义下设项目部,具体命名为 项目部(以下简称项目部),在本协议签订后五日内通过办理合法手续设立。    本协议签订的同时,甲方*项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的*高权力机构,由双方投资人组成,由其*负责合作项目的开发、决策和管理。    2、资金管理    双方共同将项目开发所需资金依据本协议投入项目部。项目部单列帐目,与甲方公司其他业务无关。    3、合作性质    合作性质确定为联营型合作。    三、双方投资金额、投资方式、投入时间    1、首期投资:根据双方共同测算,两宗地前期总投资需 万元人民币,甲方投资 万元人民币,以已支付的土地出让款形式投入;乙方投资 万元人民币,以现金方式投入。    2、后期投资:在项目运作过程中,如需进一步追加投资,双方同意优先采取以本项目财产(包括土地、在建房产)抵押贷款的方式追加投资。如抵押贷款的方式追加投资不成时,追加投资部分由甲方负责在一个月内落实。否则,乙方有权解除本合同,并要求甲方返还乙方全部出资并支付相当于月息 %的资金占用费。    3、资金投入时间:在项目部帐户开设后 个工作日内,乙方应将本条*项约定的首期资金,以现金方式汇项目部的帐户。        四、项目部帐户开立及管理    1、合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、利润按比例分配的管理原则。为便于资金的管理,其资金以项目部名义设立独立帐户,具体开设时间为项目部成立后三日内。    2、项目未进行实际运作前,不经任一方书面同意,资金不得动用。项目进入实际运作阶段后,与该项目有关的财务由双方控制。资金的支出由项目部双方代表一致书面同意后,由财务部实施。        五、机构的设置和职责分工    1、项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。    2、项目部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。    3、项目部的职责:*负责和决定合作项目的一切事宜。    4、项目部的议事规则:    项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持,经理因故不能参加的,由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定,达不成一致的,按每方实际出资数额比例予以表决,其重要事项按占实际出资数额的*之二方的意见办理,一般事项按占实际出资数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分,届时由项目部另行确定。    5、经理的职责:组织和协调项目部的日常工作,主持项目部的例会。    6、副经理的职责副经理协助总经理的工作。    7、综合部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。综合部设经理 人。    综合部的职责:    综合部经理的职责:    8、工程部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。工程部设经理 人。    工程部的职责:    工程部经理的职责:    9、销售部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。销售部设经理 人。    销售部的职责:    销售部经理的职责:    10、财务部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。财务部设经理 人。    财务部的职责:    财务部经理的职责:          六、费用的分担    1、合作项目的费用,乙方只承担本合同第三条第1款约定的首期投资,其余款项及费用均由甲方承担。    2、项目部下设各部实行费用包干,超资不补,节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额,届时由项目部确定。    3、本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等,均由派出方负担。    4、本协议项下合作项目的贷款利息按甲方承担70%、乙方承担30%的比例予以分摊。        七、会计财务制度    1、合作项目所涉的会计、税务各自进帐,分别处理。    2、合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理,其资金设立独立帐户,该帐户须预留双方投资人的印鉴,由双方投资人共同管理。项目部在开户银行备案的印鉴为:甲方的财务章,乙方的 的私章。资金的支出由项目部书面决定后,由财务部实施。    3、主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。    4、财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。        八、利润的分配    1、本项目营运产生收入后,即应首先保证乙方投资的回收。即本项目营运产生的收入,应首先向乙方返还乙方依本协议第三条第1款投入项目的首期投资。    2、在本条第1款乙方回收首期投资后,双方可按照如下方式进行利润分配:    (1)当项目销售房屋面积在 ㎡以内时,甲乙双方按甲方70%、乙方30%的比例进行分配。    (2) 当项目销售房屋面积超过 ㎡时,超出部分面积产生的收入帖甲乙双方按甲方30%、乙方70%的比例进行分配。        九、工程营造    1、 合作项目工程施工单位的选择,应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致,本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。    2、合作项目工程的监理单位的选择,通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。    3、《建设工程施工合同》应具备下列条款:    (1)工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式:    (2)工程材料由施工单位总包,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。    4、工程款的拨付日期由项目部决定,由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划,待项目部批准后,由财务部执行。    5、工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。    6、工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。        十、 房屋销售    1、本项目房屋以甲方名义办理《商品房预售许可证》。    2、本项目建造的房屋由甲乙双方依据约定,以甲方名义对外销售。以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同,出具收款收据。收取的购房款进入合作项目设立的独立帐户。    3、房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。    4、本协议当事人选派的销售人员,应经过培训后方能上岗。    5、本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。        十一、合同管理    1、合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。    2、合同的洽谈根据合同所涉内容,由项目部牵头,所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的批准权由项目部行使。    3、本项目所涉合同一律采用书面形式签订,严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先,签订在后的现象发生。    4、洽谈部门在合同签订前,应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。    5、洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。    6、合同履行过程中发生的纠纷,各部应及时上报项目部,所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因,提出解决办法。必要时应及时与对方协商解决。协商不成的,根据合同的规定,在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。    7、各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。    8、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料,应定期按项目、合同分类建立详细的台帐,及时归挡保存。        十二、工程保修    1、房屋交付后,由甲方若对建造房屋负有保修责任的保修单位依法承担保修责任,乙方不承担保修责任及费用。    2、保修期限内,因任何原因造成业主损失的,由甲方及保修单位承担赔偿责任。        十三、 物业管理    1、房屋交付后,实行统一的物业管理。    2、物业管理单位的确定,由本协议当事人协商一致的方式确定,并与之签订物业管理合同。    3、乙方不参与房屋物业管理,不对房屋物业管理产生的任何法律后果承担责任。        十四、本协议的变更和终止    1、经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。    2、未经本协议当事人的一致同意,任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。    3、因不可抗力造成本协议不能履行的,本协议自动终止。        十五、违约责任    1、本协议任何一方违反本协议约定,应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。    2、若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的,违约方除支付违约金外,还应赔偿守约方实际损失。        十六、其他约定事项    1、合作项目完成后,项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的,通过变卖的方式处理,变卖所得的资金由双方平均分配。    2、本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。    3、本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。    4、履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分,与本协议具有同等的法律效力。    5、本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。    6、本协议书一式两份,当事人双方各执一份。每份协议书均具有同等法律效力。          甲方(盖章): 乙方(盖章):            *代表(签字): *代表(签字):            年 月 日 年 月 日

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房地产联合(合作)开发合作协议(合同)书

房地产联合开发合作协议书 甲方: 公司 (以下称甲方) 乙方: 公司 (以下称乙方)    为了充分发挥双方的各自优势,积极参与 项目建设。甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则。就联合开发 地块达成如下协议,以资双方共同信守。        一、开发项目地段、面积、中标地价    地块( 土资挂 号宗地)系20 年 月 日武汉市国土资源局公开挂牌竞拍地块,该地总面积 ㎡,中标地价 万元整。四至为:北至 ,南至 ,东至 ,西至 。    现已经由甲方出资受让了上述土地,并与武汉市国土资源局于20 年 月 日签订了《武汉市国有土地使用权出让协议书》(编号: ),并支付了土地出让款人民币 万元,尚余人民币 万元未支付。    二、合作方式    1、设立项目部    双方同意以甲方公司的名义下设项目部,具体命名为 项目部(以下简称项目部),在本协议签订后五日内通过办理合法手续设立。    本协议签订的同时,甲方*项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的*高权力机构,由双方投资人组成,由其*负责合作项目的开发、决策和管理。    2、资金管理    双方共同将项目开发所需资金依据本协议投入项目部。项目部单列帐目,与甲方公司其他业务无关。    3、合作性质    合作性质确定为联营型合作。    三、双方投资金额、投资方式、投入时间    1、首期投资:根据双方共同测算,两宗地前期总投资需 万元人民币,甲方投资 万元人民币,以已支付的土地出让款形式投入;乙方投资 万元人民币,以现金方式投入。    2、后期投资:在项目运作过程中,如需进一步追加投资,双方同意优先采取以本项目财产(包括土地、在建房产)抵押贷款的方式追加投资。如抵押贷款的方式追加投资不成时,追加投资部分由甲方负责在一个月内落实。否则,乙方有权解除本合同,并要求甲方返还乙方全部出资并支付相当于月息 %的资金占用费。    3、资金投入时间:在项目部帐户开设后 个工作日内,乙方应将本条*项约定的首期资金,以现金方式汇项目部的帐户。        四、项目部帐户开立及管理    1、合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、利润按比例分配的管理原则。为便于资金的管理,其资金以项目部名义设立独立帐户,具体开设时间为项目部成立后三日内。    2、项目未进行实际运作前,不经任一方书面同意,资金不得动用。项目进入实际运作阶段后,与该项目有关的财务由双方控制。资金的支出由项目部双方代表一致书面同意后,由财务部实施。        五、机构的设置和职责分工    1、项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。    2、项目部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。    3、项目部的职责:*负责和决定合作项目的一切事宜。    4、项目部的议事规则:    项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持,经理因故不能参加的,由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定,达不成一致的,按每方实际出资数额比例予以表决,其重要事项按占实际出资数额的*之二方的意见办理,一般事项按占实际出资数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分,届时由项目部另行确定。    5、经理的职责:组织和协调项目部的日常工作,主持项目部的例会。    6、副经理的职责副经理协助总经理的工作。    7、综合部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。综合部设经理 人。    综合部的职责:    综合部经理的职责:    8、工程部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。工程部设经理 人。    工程部的职责:    工程部经理的职责:    9、销售部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。销售部设经理 人。    销售部的职责:    销售部经理的职责:    10、财务部由 人组成;其中甲方派员 人,乙方派员 人。财务部设经理 人。    财务部的职责:    财务部经理的职责:          六、费用的分担    1、合作项目的费用,乙方只承担本合同第三条第1款约定的首期投资,其余款项及费用均由甲方承担。    2、项目部下设各部实行费用包干,超资不补,节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额,届时由项目部确定。    3、本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等,均由派出方负担。    4、本协议项下合作项目的贷款利息按甲方承担70%、乙方承担30%的比例予以分摊。        七、会计财务制度    1、合作项目所涉的会计、税务各自进帐,分别处理。    2、合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理,其资金设立独立帐户,该帐户须预留双方投资人的印鉴,由双方投资人共同管理。项目部在开户银行备案的印鉴为:甲方的财务章,乙方的 的私章。资金的支出由项目部书面决定后,由财务部实施。    3、主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。    4、财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。        八、利润的分配    1、本项目营运产生收入后,即应首先保证乙方投资的回收。即本项目营运产生的收入,应首先向乙方返还乙方依本协议第三条第1款投入项目的首期投资。    2、在本条第1款乙方回收首期投资后,双方可按照如下方式进行利润分配:    (1)当项目销售房屋面积在 ㎡以内时,甲乙双方按甲方70%、乙方30%的比例进行分配。    (2) 当项目销售房屋面积超过 ㎡时,超出部分面积产生的收入帖甲乙双方按甲方30%、乙方70%的比例进行分配。        九、工程营造    1、 合作项目工程施工单位的选择,应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致,本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。    2、合作项目工程的监理单位的选择,通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。    3、《建设工程施工合同》应具备下列条款:    (1)工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式:    (2)工程材料由施工单位总包,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。    4、工程款的拨付日期由项目部决定,由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划,待项目部批准后,由财务部执行。    5、工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。    6、工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。        十、 房屋销售    1、本项目房屋以甲方名义办理《商品房预售许可证》。    2、本项目建造的房屋由甲乙双方依据约定,以甲方名义对外销售。以甲方名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同,出具收款收据。收取的购房款进入合作项目设立的独立帐户。    3、房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。    4、本协议当事人选派的销售人员,应经过培训后方能上岗。    5、本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。        十一、合同管理    1、合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。    2、合同的洽谈根据合同所涉内容,由项目部牵头,所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的批准权由项目部行使。    3、本项目所涉合同一律采用书面形式签订,严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先,签订在后的现象发生。    4、洽谈部门在合同签订前,应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。    5、洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。    6、合同履行过程中发生的纠纷,各部应及时上报项目部,所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因,提出解决办法。必要时应及时与对方协商解决。协商不成的,根据合同的规定,在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。    7、各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。    8、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料,应定期按项目、合同分类建立详细的台帐,及时归挡保存。        十二、工程保修    1、房屋交付后,由甲方若对建造房屋负有保修责任的保修单位依法承担保修责任,乙方不承担保修责任及费用。    2、保修期限内,因任何原因造成业主损失的,由甲方及保修单位承担赔偿责任。        十三、 物业管理    1、房屋交付后,实行统一的物业管理。    2、物业管理单位的确定,由本协议当事人协商一致的方式确定,并与之签订物业管理合同。    3、乙方不参与房屋物业管理,不对房屋物业管理产生的任何法律后果承担责任。        十四、本协议的变更和终止    1、经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。    2、未经本协议当事人的一致同意,任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。    3、因不可抗力造成本协议不能履行的,本协议自动终止。        十五、违约责任    1、本协议任何一方违反本协议约定,应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。    2、若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的,违约方除支付违约金外,还应赔偿守约方实际损失。        十六、其他约定事项    1、合作项目完成后,项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的,通过变卖的方式处理,变卖所得的资金由双方平均分配。    2、本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。    3、本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。    4、履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分,与本协议具有同等的法律效力。    5、本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。    6、本协议书一式两份,当事人双方各执一份。每份协议书均具有同等法律效力。          甲方(盖章): 乙方(盖章):            *代表(签字): *代表(签字):            年 月 日 年 月 日

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未召开村民会议(村民代表大会)违反民主议定原则村委擅自与房地产开发公司签订的房地产联合(合作)开发协议合同无效

农村集体建设用地的使用、合作开发合法有效的前提是有关事项是否提交了村民大会或者说村民代表大会讨论通过。其法律依据是《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条有关涉及村民利益处置的规定。 浙江省乐清市乐城镇石马村村民委员会与浙江顺益房地产开发有限公司 合作开发房地产合同纠纷案 *高人民法院 民事判决书   (2006)民一终字第59号   上诉人(原审原告):浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会。   法定代表人:李龙康,村委会主任。   被上诉人(原审被告):浙江顺益房地产开发有限公司。   法定代表人:余和平,董事长。   上诉人浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会(以下简称村委会)与被上诉人浙江顺益房地产开发有限公司(以下简称顺益公司)合作开发房地产合同纠纷一案,浙江省高级人民法院于2006年5月18日作出(2005)浙民一初字第7号民事判决。村委会不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2006年11月8日开庭审理了本案。本案现已审理终结。   一审法院经审理查明:2003年1月,村委会集体所有的土地700余亩被乐清市国土资源局征用,乐清市国土资源局返还村委会留用地指标70亩,其中包括双方讼争的C-c41地块(以下简称7号地块),作为村委会从事开发经营、兴办企业及村民住宅用地。由于土地被征用后,土地承包户强烈要求补足每亩30万元的补偿款,故村委会经村民代表会议讨论,决定开发7号地块,以解决土地承包户的补偿款问题。村委会与瑞安市汇通房地产开发有限公司 (以下简称汇通公司)多次协商开发该地块。经村委会村民代表会议讨论后,村委会与汇通公司先后于2003年8月30日、9月9日、10月16日签订了三份协议书。其中8月30日的协议书载明,双方就7号地块(约12.27亩,以附图为准)挂牌出让有关问题达成如下协议:1.确保村委会该地块土地出让净值5000万元,即无论汇通公司以任何价格取得该地,均应净付给村委会 5000万元。涉及该地块的政策等规定及政策或其他一切因素的变化而产生的任何权利与义务均与村委会无关。2.若挂牌出让时其他公司取得该地块,村委会净得出让金少于5000万元,不足部分由汇通公司补足;村委会净得出让金多于5000万元,多余部分双方各半分成。3.本协议签订后,汇通公司于2003年9月10日前付给村委会保证金3000万元(包括已收700万元),挂牌结束后多退少补。汇通公司承诺本协议签订后约6个月完成该地块出让。4.本协议双方各执一份为凭。9月9日的协议书载明,村委会承诺拥有7号地块合法使用权,面积约为12.27亩,经村民代表大会决议,决定与汇通公司合作开发。为此,双方就相关事宜形成协议如下:1.村委会提供上述土地使用权,汇通公司提供资金、技术、管理经营资源等为主进行开发事宜,双方共同开发上述土地,然后按约定比例分成。2.为表示合作诚意,汇通公司先行支付 3000万元前期资金到村委会账户,用于处理前期合作的相关费用等。3.汇通公司即日起抽调组织人员,对土地进行勘察、测量、设计,完成相关经营技术数据和图纸,并进行必要的策划和广告,以提升该地块的商业价值。4.合作的相关详细事宜,另行协商。在详细协议达成前,双方合作事宜必须不停止执行。2003年10月16日的协议书载明,村委会拥有一块被国家征用的返回地,面积约为12.27亩,规划编号为7号地块。对该地块,村委会承诺持有合法使用权。村委会经多次召开村民代表大会决议,决定与汇通公司共同合作开发该地块。为此,汇通公司支付村委会3000万元,同时,抽调人员进行合作开发的咨询、设计、勘察、策划等工作,基本完成开发实施前的所有工作,使该地块价值得以大幅度提升。现村委会提出,该地块按乐清市土地主管机关要求,必须“挂牌”出让,由此,必须对双方合作事宜重新进行协商。村委会经村民代表大会决议后,重新与汇通公司达成如下协议:1.为了使双方合作事务继续下去,汇通公司参与乐清市土地主管机关就上述地块挂牌出让的竞投。如由汇通公司取得该地块权属,鉴于双方合作前汇通公司投入人、财等使地价上升等因素,双方约定:不论土地主管机关挂牌出让后返给村委会多少数额的土地出让款项,村委会净得额为5000万元,多余部分作为汇通公司此前合作过程的投入和努力的受益分成,此款连同汇通公司已付村委会的3000万元,由村委会一并返回给汇通公司。返回时间为村委会收到土地主管机关出让款项的七天内,否则,按日万分之十支付违约金。同时,汇通公司如支付土地主管机关出让款资金紧张,则可以提前要求村委会返回原所交的3000万元,村委会应予支持。2.如挂牌出让由其他单位取得上述地块权属,则村委会返还汇通公司已投入支付的3000万元。同时,乐清市土地主管机关返回村委会的土地出让款额超过5000万元的,超出部分属双方前期合作的*,双方各半分享,村委会应支付汇通公司享有的一半份额,支付时间及违约的条款同于*条。3.汇通公司无条件保证,鉴于汇通公司曾承诺经设计策划并进行合作开发的土地总地价将达到5000万元,而此承诺作为村委会同意合作的前提,因此,如土地主管机关返回村委会款项少于5000万元,则汇通公司保证补足,兑现承诺。否则承担违约金3000万元。4.协议达成前的双方所作口头、书面协议均作废,以本协议为准。5.不论何种情形出现,双方就上述利益数额确定方案,对双方具有不可撤销的效力,如协议条款因故无效,则条款的有关数额转为同额赔偿款。   协议书签订后,汇通公司根据双方的约定先后支付给村委会3000万元,并为该地块的开发进行了前期设计、测量、资金筹集等工作。   2003年11月27日,汇通公司更名为顺益公司。   2003年11月5日,村委会向乐清市国土资源局呈送报告,要求对7号地块予以挂牌出让。2004年1月22日,乐清市国土资源局对7号地块使用权进行招标出让,后由顺益公司以1.565亿元的价格竞得。2004年2月27日,顺益公司与乐清市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。2004年3月8日至2004年5月12日,顺益公司分五次向乐清市国土资源局交清了1.565亿元土地出让金。村委会根据其与顺益公司的约定,将其中的8240万元转给了顺益公司。   2005年7月11日,村委会向浙江省高级人民法院起诉,请求:确认双方当事人在2003年10月16日签订的协议书无效,并返还村委会5240万元;诉讼费由顺益公司承担。事实和理由为:2003年,乐清市国土资源局征用村委会土地700亩,按规定返还70亩作为村委会安置留用地,用于村民住宅和经营性开发。后村委会就该留用地中12.27亩的7号地块与顺益公司于 2003年8月30日、10月16日签订了两份协议书。协议的大致意思为无论土地主管机关返还村委会的土地款是多少,村委会都净得5000万元,如由顺益公司竞得,则超出部分连同顺益公司已付给村委会的 3000万元保证金一并返回顺益公司;如由其他单位竞得,则超出部分双方各半分成。 2004年1月22日,乐清市国土资源局依法对7号地块土地使用权进行招标出让,后由顺益公司以1.565亿元的价格竞得。根据有关规定,乐清市政府又将该土地出让金中的1.224亿元返还给了村委会。 2004年4月21日、5月8日,村委会分两次通过转账形式共付给了顺益公司8240万元(该款项包含了村委会返还顺益公司的1000万元保证金)。   对于村委会的上述行为,原告称当时村民并不知道。事后村民要求村委会向顺益公司索回除顺益公司已付3000万元保证金外的5240万元,但村委会未履行其职责。村民还向政府要求废除顺益公司的中标,也未被支持。村民又向法院起诉协议书无效,并要求退款,但因主体问题而未能立案。为此,村民依照《中华人民共和国村民委员会组织法》重新选举了新村委成员和村主任。新村委成立后,曾要求政府主动废标,但政府仍在不作为。在招投标中,土地的起价为7000万元,顺益公司以1.565亿元的价格竞得,而第二标的报价仅比顺益公司的竞得价低20万元。因此,双方当事人签订的协议书属恶意串通损害村民集体及其他竞标人合法利益的行为,属无效合同。双方应当返还各自取得的财产。顺益公司曾向村委会支付了3000万元保证金,村委会两次共向顺益公司支付了8240万元。因此,顺益公司应当向村委会返还除已付保证金外的5240万元。   顺益公司于2005年7月11日向一审法院提起反诉,后又申请撤回,一审法院裁定予以准许。   顺益公司答辩称:依据2003年1月 28日村委会与乐清市国土资源局签订的统一征地协议及乐清市政府乐政(1999)7号、乐政(2000)149号文件,证明双方合作经营的标的物(土地)的取得是合法的。村委会于2003年8月29日召开村民代表大会,依法形成有效的村民代表决议。该次村民代表大会应到人数89人,实到72人,*后以71票同意,1票弃权,通过了该决议(其中村民代表应到44人、实到39人;党员应到45人、实到33人、党员外出5人)。双方的合作是以公开、自愿为基础,村委会所称双方恶意串通不实。2003年8月30日与10月16日的两份协议书是在村民代表大会以后双方签订的,基本内容与大会决议一致,但是对该土地挂牌时超过5000万元或低于5000万元时如何操作以及双方违约时的罚则作了进一步的约定,其实质是对双方权利与义务及罚则的界定。双方协议签订后,由于7号地块的建筑容积率政府未予规定,而容积率的高低,决定土地的商业价值,为此,顺益公司做了大量工作。2004年1月12日,乐清市国土资源局下发了建设用地批准书,该批准书规定容积率<5.8,建筑面积<50610平方米,从而提升了7号地块的商业价值。另按照双方的协议,顺益公司还进行了前期的土地规划设计、测量等。2004年2月28日,顺益公司以1.565亿元价格竞得7号土地使用权。同时,顺益公司与乐清市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》,并经公证。综上,双方订立的协议是双方真实意思的表示,且符合相关的法律法规,故协议有效,双方应继续履行,请求依法驳回村委会的诉讼请求。   一审法院审理认为,综合双方当事人诉辩意见,本案争议的焦点是双方于2003年10月16日签订的协议书效力问题。村委会称,双方当事人签订的协议书系前任村“两委”所为,村民不知道,违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》有关规定,协议书系双方恶意串通,损害村民集体及其他竞标人合法利益的行为,依法应确认无效。顺益公司则称,该协议书已经村民代表会议讨论通过,双方恶意串通无事实证据;双方签订协议书后,顺益公司已为开发该地块做了大量的工作,并通过挂牌出让的合法途径取得了国有土地使用权,双方所签订的协议书是真实意思的表示,符合法律的规定,属有效协议。   一审法院认为,村民代表会议的记录,证实村委会已按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条有关涉及村民利益处置的规定,就双方协议所指事项提交村民代表会议讨论通过,村委会称村民不知道与事实不符,不予采信。乐清市国土资源局文件乐土资[2003]76号函,只证明乐清市国土资源局于2003年6月15日发函给乐成镇石马北村双委,要求终止村双委所筹划的对7号地块向社会公开招标的行为,无法证明双方当事人之间系恶意串通。虽然诉争地块的挂牌出让的起始价为 7100万元,*后成交价为1.565亿元,都高于双方协议约定的5000万元,但并没有证据证实双方当事人在签订协议前存在恶意串通的事实。双方签订协议的目的是为了确保双方的利益,且协议内容经过村民代表会议讨论通过,不存在损害集体利益的问题。乐清市国土资源局已于2004年2月 27日确认诉争国有土地使用权的挂牌出让以1.565亿元成交,作为受让方顺益公司亦已经付清了土地出让款1.565亿元,并于2004年6月26日取得了讼争地块的国有土地使用权证,整个挂牌出让过程已经完成。双方对此并无异议,挂牌行为是合法有效的。顺益公司参与挂牌并没有违反招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定,因此也不存在侵害其他竞投人利益。本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项规定的恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的无效情形,也不存在第五十二条规定的其他无效情形,顺益公司主张双方协议有效,予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条*款之规定,判决驳回村委会的诉讼请求。一审案件受理费272 010元,调查费2000元,由村委会负担。   村委会不服一审判决,向本院提起上诉。请求:1.撤销一审判决;2.确认双方当事人在2003年10月16日签订的协议书无效,并返还村委会5240万元;3.诉讼费由顺益公司承担。主要事实理由是:1.村委会与顺益公司签订协议前未召开村民大会,“村民会议记录”来源不明,不应采信; 2.顺益公司没有提供证据证明因其做工作提高了土地容积率;3.讼争土地挂牌损害其他竞标人的合法权益;4.“村民会议记录”中张从定、唐长敏、杨明忠村民代表的签字是假的,不具有法律效力;5.三份协议书没有经过合法的村民代表会议讨论;6.“村民会议记录”没有对“超出5000万元的部分”如何分配作出明确约定。   顺益公司答辩称:对双方争执土地,顺益公司是经合法程序取得的,其与村委会不存在非法转让关系,也不存在与他人恶意串通等;“村民会议记录”的取得不违反法律,其真实性不可否认,三村民的证言前后矛盾,不可采信;对挂牌效力异议与本案无关。   二审查明的事实与一审查明的事实相同。   本院认为,本案争议焦点为:双方签订的2003年10月16日协议书是否有效,土地挂牌出让所得价款1.224亿元如何处理,对挂牌效力异议应如何认定三个问题。   关于双方签订的2003年10月16日协议书是否有效的问题。双方当事人前后共签订三份协议书,村委会与顺益公司在签订8月30日协议书前,于2003年8月 29日召开了村民代表大会,形成了会议决议。其内容为:确保净地款5000万元(土地竞标部门抽多少由顺益公司自负与村无涉),先付开发保证金3000万元解决困难,找补承包户,其余款在挂牌后付清(一次性),竞标后的价格多少双方各无反悔。会后第二天,双方当事人签订协议约定,顺益公司确保村委会该地块土地出让金净值 5000万元,即无论顺益公司以任何价格取得该地,均应净付给村委会5000万元。涉及该地块的政策等规定及政策或其他一切因素的变化而产生的任何权利与义务均与村委会无关。若挂牌出让时其他公司取得该地块,村委会净得出让金少于5000万元,不足部分由顺益公司补足,村委会净得出让金多于5000万元,多余部分双方各半分成。同年9月9日,双方又签订协议书,由于该协议书与双方争议问题无关不再赘述。2003年10月16日,双方签订第三份协议书,该协议书除约定村委会净得额为 5000万元以外,又明确约定,多出5000万元的部分作为顺益公司此前合作过程的投入和努力的受益分成,此款连同顺益公司已付村委会的3000万元,由村委会一并返回给顺益公司。另该协议书还约定了本协议达成前的双方所作口头、书面协议均作废,以本协议书为准。   本院认为,村委会召开村民代表大会后,双方当事人签订的是8月30日协议书。而双方于10月16日签订协议书之前,村委会没有再召开村民代表大会。虽然两个协议书在约定的给付村委会土地出让款额及挂牌出让后出现的情况如何处理等内容上大致相同,但8月30日协议书没有明确约定竞标多于5000万元部分由村委会全部返回给顺益公司的内容,村民代表大会决议也没有此项内容。因此,10月16日协议书作为一个新协议,没有证据证明已经村民代表大会同意。顺益公司称10月 16日协议书是经过村民代表大会决议而签订的事实依据不足,故该协议应认定无效。一审判决认定10月16日协议书有效是错误的,应予纠正。顺益公司提供的村民代表大会的会议记录,仅能证明8月30日协议书是经村民代表大会决议后签订的。根据村委会会议记录证明,2003年8月29日村委会召开了村民代表大会,到会人员 72人,签名同意会议决议的71人,弃权1人。从会议召开的程序看,符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第十八条的法律规定,而且8月30日协议书约定与村民代表大会决议内容基本上是一致的,即确保村委会取得净地款5000万元,对顺益公司中标后超出5000万元的部分如何处理均没有明确意见。因此,8月30日双方所签订的协议书内容是经过村民代表大会讨论决定的,符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条的规定,故该协议书应认定为有效。至于在庭审中,有三名村民代表称村民代表大会决议中,不是本人签名问题,本院认为,即使会议决议中有个别人的名字是代签的,也不能由此而否认多数村民代表通过的会议决议。因此,村委会主张8月30日协议书无效证据不足,不予支持。   关于7号地块挂牌出让所得价款 1.224亿元,应如何处理问题。本院认为,根据协议书的约定,1.224亿元土地价款中的 5000万元应归村委会所有;其余7240万元双方当事人如何分配未作明确约定。分配这笔款项,应当衡平双方当事人的利益,从本案的具体情况看,顺益公司在土地竞标前对土地作了一些前期工作,这笔款项关系到失地村民的生产和生活。由于双方当事人的情况没有直接的可比性,确定分配款项的数额可以依据相对公平的原则由双方各分得一半,即村委会与顺益公司各分得3620万元。1.224亿元土地价款,村委会实得8620万元;顺益公司实得3620万元。因村委会已返还顺益公司8240万元,扣除村委会尚未退还顺益公司已付的 2000万元保证金,顺益公司还应再付给村委会1620万元。   关于对挂牌效力异议应如何认定问题。村委会认为在竞标中双方当事人有串标行为,侵害了第三方利益,应为无效。本院认为,乐清市国土资源局在确认讼争土地使用权的挂牌出让后,顺益公司中标,而且在中标后付清了土地出让款,并已取得了讼争地块的《国有土地使用权证》。对此,如果有第三方提出异议,认为在竞标中当事人有串标行为侵害其利益,应由第三方向有关部门提出主张,而村委会无权主张。对村委会该项诉讼请求,不予支持。   综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》*百五十三*款第(二)项之规定,判决如下:   一、撤销浙江省高级人民法院 (2005)浙民一初字第7号民事判决;   二、浙江顺益房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内给付浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会1620万元。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;   三、驳回浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费544020元、调查费2000元,共计546 020元,由双方各半承担,即浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会负担273 010元,浙江顺益房地产开发有限公司负担273 010元。   本判决为终审判决。 审 判 长 韩延斌 审 判 员 孙延平 代理审判员 张颖新 二00七年九月三十日 书 记 员 虞文君

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关于违反民主议定原则导致合同无效

民事上诉答辩状 答辩人温州市鹿城区南浦街道灯塔村民委员会,住所地温州市鹿城区下吕浦王子花苑9幢。 答辩人温州市鹿城区南浦街道灯塔村民委员会(以下简称“答辩人”)因与被答辩人温州市安居工程建设指挥部(以下简称“被答辩人”)房屋拆迁安置补偿纠纷二审一案,现提出答辩如下: 答辩人认为,原审法院(2010)温鹿民初字第793号民事判决,认定事实清楚、适用法律正确、符合法定程序,应予维持,被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据,应当予以驳回。 答辩人现对被答辩人的上诉理由逐一予以答辩: 一、被答辩人关于“涉案房产的拆迁系国家征收行为,不涉及对被上诉人擅自对村属集体财产处分”的上诉理由不能成立 被答辩人此上诉理由,至少出现了以下几点常识性错误: 1、本案不适用《物权法》 众所周知,我国《物权法》是2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过、于2007年10月1日生效的法律,而本案诉争合同签订的时间是2005年12月23日,拆迁行为完成于2006年2月份,当时《物权法》尚未通过更未实施,被答辩人引用《物权法》第42条的规定来作为上诉理由显属不妥。解决本案适用的主要法律、法规应当是《合同法》、《土地管理法》、《村民委员会组织法》、《城市房屋拆迁管理条例》等; 2、对拆迁的房屋进行补偿属于民事行为,应当进行平等协商,并非属于行政强制行为 在房屋拆迁行为中,存在行政和民事两种法律关系,对本案来说,是否同意拆迁属于行政行为,但对于如何进行安置补偿,属于民事行为,被答辩人上诉中将国家征收行为与民事补偿行为混为了一谈,以前一行政征收行为否定后一民事补偿行为。 3、村民委员会未经村民会议讨论决定、也未经村民会议*的村民代表会议讨论并形成决议的情况下,违背民主议定原则,与被答辩人签订协议的行为,当然属于擅自处分集体财产的行为 被答辩人以行政征收行为就不涉及擅自处分集体财产的论调不值一驳。 二、被答辩人所称的“涉案《单位拆迁安置协议书》所涉及的村民利益不属于‘涉及村民利益需提交村民会议决议的事项范围’,被上诉人有权签订协议”的上诉理由也不能成立 由于涉及村民利益的事项包罗万象,从立法技术上讲,不可能将所有的事项均逐一罗列,因此,人民法院在审理案件时,就存在对法律进行准确理解、灵活适用问题。就本案而言,《村民委员会组织法》的确没有规定“签订村属房屋拆迁安置合同需经村民会议讨论决定”的字样,但《村民委员会组织法》确定的民主议定原则是“涉及村民利益的重要事项,需要经过村民会议决定方能办理”,就本案诉争的房屋拆迁安置补偿事宜,显属涉及村民利益的重要事项,正如同原审判决所论证的“拆迁安置协议所涉及的村民利益不亚于《村民委员会组织法》第十九条规定的第(一)至(七)项规定所涉及的村民利益”。这实际上也是法律解释和法律适用方法上的“举重以明轻”、“举轻以明重”的方法,对此法律适用,*高人民法院公告上发布的审判指导案例也有相同的意见。 三、涉案拆迁协议属于违反法律强制性规定的行为,被答辩人的关于该协议属于有效协议的上诉理由不能成立 1、涉案拆迁协议的签订违反法律的强制性规定 如前所述,村民委员会未经村民会议讨论决定、也未经村民会议*的村民代表会议讨论并形成决议的情况下,违背民主议定原则,所签订的拆迁协议违反了《村民委员会组织法》的规定,按照《合同法》第五十二条第(五)项的规定,属于无效合同。 2、涉案拆迁协议是否合理不是本案审理范围 被答辩人在上诉中强调涉案协议的合理性,以此为由否定原审判决。答辩人认为,原审法院之所以判决认定涉案的拆迁协议无效,是基于签订程序违法,而非拆迁协议实体内容是否合理,虽然答辩人并不认为该协议合理,但鉴于与本案无关,在此并不予以论证,被答辩人的该上诉理由显然不能成立。 3、《村民委员会组织法》第十九条的规定属于效力性强制规定 答辩人认为,《村民委员会组织法》第十九条属于效力性规范,违反该规定,行为无效。主要理由为:*、从该法律规范的立法原意上分析。《村民委员会组织法》在第十九条中,明确规定了决定事关村民利益的事项,必须经过村民会议讨论决定方可办理,这样的规定旨在限制村民委员会的权利。根据《村民委员会组织法》的相关规定,对于村集体的财产,村民委员会并不拥有所有权,而仅仅拥有管理权,为避免其权利滥用损害所有权人的利益,所以设定了此限制性法律规范,该规范如同在《国有资产管理法》中限制国有主体处分国有资产一样,由于持有国有资产的主体并非国有资产的所有权人,故为避免其权利滥用损害所有权人即国家的利益,我国《国有资产管理法》对有关主体处分国有资产的行为设定了严格的审批和处分程序,如批准程序、评估程序、招拍挂程序等等,违反该程序,相应行为将被认定为无效。我们分析该法律规范的效力性,应当考虑此立法原意。第二、从该规范的法律词汇上分析。我们注意到了,《村民委员会组织法》第十九条是这样规定的“涉及村民利益的下列事项,村民委员会必须提请村民会议讨论决定,方可办理”,其采用了“必须”一词,这种用词是效力性规范的一种标示,其效力和要求严于“应当”一词。第三、从相关法律的规定上分析。就该条确定的民主议定原则,我国《农村土地承包法》和*高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》,均将其规定为效力性规范,违反该规定的民事行为,人民法院将认定其无效。第四、从*高人民法院发布的审判指导案例上分析。在*高人民法院关于上诉人浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会与被上诉人浙江顺益房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案件,在该案件中,*高人民法院以“没有证据证明双方签订的协议经过村民代表大会同意,因此认定协议无效”。我国不是判例法国家,但自 20世纪50年代,*高人民法院确认其“编纂案例”具有“比照援引”法律效力的法理学,认为案例与司法解释是*高人民法院对审判工作中具体应用法律解释的两种不同形式。1985年*高人民法院在创办《公报》发布案例实践编纂案例之初,又提出案例的法律效力为供各级人民法院“借鉴”。2000年以来,*高人民法院开始“公布案例”并建立作为中国司法制度一部分的“案例指导”制度。*高人民法院发布案例的经验及其建立案例指导制度的目的表明,公报案例与司法解释都是*高人民法院对审判工作中具体应用法律的解释,并同时构成*高人民法院指导全国法院审判工作的法律工具。 4、本案属于无效之诉,不属于撤销权之诉 被答辩人引用《物权法》和《合同法》撤销权之诉的规定来作为上诉理由否认原审法院的判决纯属张冠李戴,本案属于答辩人提起的确认合同效力之诉,而非行使撤销权之诉,被答辩人的上诉理由实属牵强。 四、原审判决在证据认定上没有任何问题,上诉人的该上诉理由不能成立 答辩人认为,原审法院的判决,依照法定程序,全面客观地审核证据,依据现行法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力的大小独立进行判断,以免利用司法权干预行政权,以免影响日后可能发生的案件的审理,紧密围绕诉争的房屋拆迁安置补偿协议是否有效这一争议焦点进行认证,对与本案无关的证据不在本案中予以评价,审慎行使证据认定权,认证方法值得赞赏。被答辩人此项上诉理由不能成立。 综上所述,答辩人认为,原审法院(2010)温鹿民初字第793号民事判决,认定事实清楚、适用法律正确、符合法定程序,应予维持,被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据,应当予以驳回。 此致 温州市中级人民法院

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关于违反民主议定原则导致合同无效

民事上诉答辩状 答辩人温州市鹿城区南浦街道灯塔村民委员会,住所地温州市鹿城区下吕浦王子花苑9幢。 答辩人温州市鹿城区南浦街道灯塔村民委员会(以下简称“答辩人”)因与被答辩人温州市安居工程建设指挥部(以下简称“被答辩人”)房屋拆迁安置补偿纠纷二审一案,现提出答辩如下: 答辩人认为,原审法院(2010)温鹿民初字第793号民事判决,认定事实清楚、适用法律正确、符合法定程序,应予维持,被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据,应当予以驳回。 答辩人现对被答辩人的上诉理由逐一予以答辩: 一、被答辩人关于“涉案房产的拆迁系国家征收行为,不涉及对被上诉人擅自对村属集体财产处分”的上诉理由不能成立 被答辩人此上诉理由,至少出现了以下几点常识性错误: 1、本案不适用《物权法》 众所周知,我国《物权法》是2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过、于2007年10月1日生效的法律,而本案诉争合同签订的时间是2005年12月23日,拆迁行为完成于2006年2月份,当时《物权法》尚未通过更未实施,被答辩人引用《物权法》第42条的规定来作为上诉理由显属不妥。解决本案适用的主要法律、法规应当是《合同法》、《土地管理法》、《村民委员会组织法》、《城市房屋拆迁管理条例》等; 2、对拆迁的房屋进行补偿属于民事行为,应当进行平等协商,并非属于行政强制行为 在房屋拆迁行为中,存在行政和民事两种法律关系,对本案来说,是否同意拆迁属于行政行为,但对于如何进行安置补偿,属于民事行为,被答辩人上诉中将国家征收行为与民事补偿行为混为了一谈,以前一行政征收行为否定后一民事补偿行为。 3、村民委员会未经村民会议讨论决定、也未经村民会议*的村民代表会议讨论并形成决议的情况下,违背民主议定原则,与被答辩人签订协议的行为,当然属于擅自处分集体财产的行为 被答辩人以行政征收行为就不涉及擅自处分集体财产的论调不值一驳。 二、被答辩人所称的“涉案《单位拆迁安置协议书》所涉及的村民利益不属于‘涉及村民利益需提交村民会议决议的事项范围’,被上诉人有权签订协议”的上诉理由也不能成立 由于涉及村民利益的事项包罗万象,从立法技术上讲,不可能将所有的事项均逐一罗列,因此,人民法院在审理案件时,就存在对法律进行准确理解、灵活适用问题。就本案而言,《村民委员会组织法》的确没有规定“签订村属房屋拆迁安置合同需经村民会议讨论决定”的字样,但《村民委员会组织法》确定的民主议定原则是“涉及村民利益的重要事项,需要经过村民会议决定方能办理”,就本案诉争的房屋拆迁安置补偿事宜,显属涉及村民利益的重要事项,正如同原审判决所论证的“拆迁安置协议所涉及的村民利益不亚于《村民委员会组织法》第十九条规定的第(一)至(七)项规定所涉及的村民利益”。这实际上也是法律解释和法律适用方法上的“举重以明轻”、“举轻以明重”的方法,对此法律适用,*高人民法院公告上发布的审判指导案例也有相同的意见。 三、涉案拆迁协议属于违反法律强制性规定的行为,被答辩人的关于该协议属于有效协议的上诉理由不能成立 1、涉案拆迁协议的签订违反法律的强制性规定 如前所述,村民委员会未经村民会议讨论决定、也未经村民会议*的村民代表会议讨论并形成决议的情况下,违背民主议定原则,所签订的拆迁协议违反了《村民委员会组织法》的规定,按照《合同法》第五十二条第(五)项的规定,属于无效合同。 2、涉案拆迁协议是否合理不是本案审理范围 被答辩人在上诉中强调涉案协议的合理性,以此为由否定原审判决。答辩人认为,原审法院之所以判决认定涉案的拆迁协议无效,是基于签订程序违法,而非拆迁协议实体内容是否合理,虽然答辩人并不认为该协议合理,但鉴于与本案无关,在此并不予以论证,被答辩人的该上诉理由显然不能成立。 3、《村民委员会组织法》第十九条的规定属于效力性强制规定 答辩人认为,《村民委员会组织法》第十九条属于效力性规范,违反该规定,行为无效。主要理由为:*、从该法律规范的立法原意上分析。《村民委员会组织法》在第十九条中,明确规定了决定事关村民利益的事项,必须经过村民会议讨论决定方可办理,这样的规定旨在限制村民委员会的权利。根据《村民委员会组织法》的相关规定,对于村集体的财产,村民委员会并不拥有所有权,而仅仅拥有管理权,为避免其权利滥用损害所有权人的利益,所以设定了此限制性法律规范,该规范如同在《国有资产管理法》中限制国有主体处分国有资产一样,由于持有国有资产的主体并非国有资产的所有权人,故为避免其权利滥用损害所有权人即国家的利益,我国《国有资产管理法》对有关主体处分国有资产的行为设定了严格的审批和处分程序,如批准程序、评估程序、招拍挂程序等等,违反该程序,相应行为将被认定为无效。我们分析该法律规范的效力性,应当考虑此立法原意。第二、从该规范的法律词汇上分析。我们注意到了,《村民委员会组织法》第十九条是这样规定的“涉及村民利益的下列事项,村民委员会必须提请村民会议讨论决定,方可办理”,其采用了“必须”一词,这种用词是效力性规范的一种标示,其效力和要求严于“应当”一词。第三、从相关法律的规定上分析。就该条确定的民主议定原则,我国《农村土地承包法》和*高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》,均将其规定为效力性规范,违反该规定的民事行为,人民法院将认定其无效。第四、从*高人民法院发布的审判指导案例上分析。在*高人民法院关于上诉人浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会与被上诉人浙江顺益房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案件,在该案件中,*高人民法院以“没有证据证明双方签订的协议经过村民代表大会同意,因此认定协议无效”。我国不是判例法国家,但自 20世纪50年代,*高人民法院确认其“编纂案例”具有“比照援引”法律效力的法理学,认为案例与司法解释是*高人民法院对审判工作中具体应用法律解释的两种不同形式。1985年*高人民法院在创办《公报》发布案例实践编纂案例之初,又提出案例的法律效力为供各级人民法院“借鉴”。2000年以来,*高人民法院开始“公布案例”并建立作为中国司法制度一部分的“案例指导”制度。*高人民法院发布案例的经验及其建立案例指导制度的目的表明,公报案例与司法解释都是*高人民法院对审判工作中具体应用法律的解释,并同时构成*高人民法院指导全国法院审判工作的法律工具。 4、本案属于无效之诉,不属于撤销权之诉 被答辩人引用《物权法》和《合同法》撤销权之诉的规定来作为上诉理由否认原审法院的判决纯属张冠李戴,本案属于答辩人提起的确认合同效力之诉,而非行使撤销权之诉,被答辩人的上诉理由实属牵强。 四、原审判决在证据认定上没有任何问题,上诉人的该上诉理由不能成立 答辩人认为,原审法院的判决,依照法定程序,全面客观地审核证据,依据现行法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力的大小独立进行判断,以免利用司法权干预行政权,以免影响日后可能发生的案件的审理,紧密围绕诉争的房屋拆迁安置补偿协议是否有效这一争议焦点进行认证,对与本案无关的证据不在本案中予以评价,审慎行使证据认定权,认证方法值得赞赏。被答辩人此项上诉理由不能成立。 综上所述,答辩人认为,原审法院(2010)温鹿民初字第793号民事判决,认定事实清楚、适用法律正确、符合法定程序,应予维持,被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据,应当予以驳回。 此致 温州市中级人民法院

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关于违反民主议定原则导致合同无效

民事上诉答辩状 答辩人温州市鹿城区南浦街道灯塔村民委员会,住所地温州市鹿城区下吕浦王子花苑9幢。 答辩人温州市鹿城区南浦街道灯塔村民委员会(以下简称“答辩人”)因与被答辩人温州市安居工程建设指挥部(以下简称“被答辩人”)房屋拆迁安置补偿纠纷二审一案,现提出答辩如下: 答辩人认为,原审法院(2010)温鹿民初字第793号民事判决,认定事实清楚、适用法律正确、符合法定程序,应予维持,被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据,应当予以驳回。 答辩人现对被答辩人的上诉理由逐一予以答辩: 一、被答辩人关于“涉案房产的拆迁系国家征收行为,不涉及对被上诉人擅自对村属集体财产处分”的上诉理由不能成立 被答辩人此上诉理由,至少出现了以下几点常识性错误: 1、本案不适用《物权法》 众所周知,我国《物权法》是2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过、于2007年10月1日生效的法律,而本案诉争合同签订的时间是2005年12月23日,拆迁行为完成于2006年2月份,当时《物权法》尚未通过更未实施,被答辩人引用《物权法》第42条的规定来作为上诉理由显属不妥。解决本案适用的主要法律、法规应当是《合同法》、《土地管理法》、《村民委员会组织法》、《城市房屋拆迁管理条例》等; 2、对拆迁的房屋进行补偿属于民事行为,应当进行平等协商,并非属于行政强制行为 在房屋拆迁行为中,存在行政和民事两种法律关系,对本案来说,是否同意拆迁属于行政行为,但对于如何进行安置补偿,属于民事行为,被答辩人上诉中将国家征收行为与民事补偿行为混为了一谈,以前一行政征收行为否定后一民事补偿行为。 3、村民委员会未经村民会议讨论决定、也未经村民会议*的村民代表会议讨论并形成决议的情况下,违背民主议定原则,与被答辩人签订协议的行为,当然属于擅自处分集体财产的行为 被答辩人以行政征收行为就不涉及擅自处分集体财产的论调不值一驳。 二、被答辩人所称的“涉案《单位拆迁安置协议书》所涉及的村民利益不属于‘涉及村民利益需提交村民会议决议的事项范围’,被上诉人有权签订协议”的上诉理由也不能成立 由于涉及村民利益的事项包罗万象,从立法技术上讲,不可能将所有的事项均逐一罗列,因此,人民法院在审理案件时,就存在对法律进行准确理解、灵活适用问题。就本案而言,《村民委员会组织法》的确没有规定“签订村属房屋拆迁安置合同需经村民会议讨论决定”的字样,但《村民委员会组织法》确定的民主议定原则是“涉及村民利益的重要事项,需要经过村民会议决定方能办理”,就本案诉争的房屋拆迁安置补偿事宜,显属涉及村民利益的重要事项,正如同原审判决所论证的“拆迁安置协议所涉及的村民利益不亚于《村民委员会组织法》第十九条规定的第(一)至(七)项规定所涉及的村民利益”。这实际上也是法律解释和法律适用方法上的“举重以明轻”、“举轻以明重”的方法,对此法律适用,*高人民法院公告上发布的审判指导案例也有相同的意见。 三、涉案拆迁协议属于违反法律强制性规定的行为,被答辩人的关于该协议属于有效协议的上诉理由不能成立 1、涉案拆迁协议的签订违反法律的强制性规定 如前所述,村民委员会未经村民会议讨论决定、也未经村民会议*的村民代表会议讨论并形成决议的情况下,违背民主议定原则,所签订的拆迁协议违反了《村民委员会组织法》的规定,按照《合同法》第五十二条第(五)项的规定,属于无效合同。 2、涉案拆迁协议是否合理不是本案审理范围 被答辩人在上诉中强调涉案协议的合理性,以此为由否定原审判决。答辩人认为,原审法院之所以判决认定涉案的拆迁协议无效,是基于签订程序违法,而非拆迁协议实体内容是否合理,虽然答辩人并不认为该协议合理,但鉴于与本案无关,在此并不予以论证,被答辩人的该上诉理由显然不能成立。 3、《村民委员会组织法》第十九条的规定属于效力性强制规定 答辩人认为,《村民委员会组织法》第十九条属于效力性规范,违反该规定,行为无效。主要理由为:*、从该法律规范的立法原意上分析。《村民委员会组织法》在第十九条中,明确规定了决定事关村民利益的事项,必须经过村民会议讨论决定方可办理,这样的规定旨在限制村民委员会的权利。根据《村民委员会组织法》的相关规定,对于村集体的财产,村民委员会并不拥有所有权,而仅仅拥有管理权,为避免其权利滥用损害所有权人的利益,所以设定了此限制性法律规范,该规范如同在《国有资产管理法》中限制国有主体处分国有资产一样,由于持有国有资产的主体并非国有资产的所有权人,故为避免其权利滥用损害所有权人即国家的利益,我国《国有资产管理法》对有关主体处分国有资产的行为设定了严格的审批和处分程序,如批准程序、评估程序、招拍挂程序等等,违反该程序,相应行为将被认定为无效。我们分析该法律规范的效力性,应当考虑此立法原意。第二、从该规范的法律词汇上分析。我们注意到了,《村民委员会组织法》第十九条是这样规定的“涉及村民利益的下列事项,村民委员会必须提请村民会议讨论决定,方可办理”,其采用了“必须”一词,这种用词是效力性规范的一种标示,其效力和要求严于“应当”一词。第三、从相关法律的规定上分析。就该条确定的民主议定原则,我国《农村土地承包法》和*高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》,均将其规定为效力性规范,违反该规定的民事行为,人民法院将认定其无效。第四、从*高人民法院发布的审判指导案例上分析。在*高人民法院关于上诉人浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会与被上诉人浙江顺益房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案件,在该案件中,*高人民法院以“没有证据证明双方签订的协议经过村民代表大会同意,因此认定协议无效”。我国不是判例法国家,但自 20世纪50年代,*高人民法院确认其“编纂案例”具有“比照援引”法律效力的法理学,认为案例与司法解释是*高人民法院对审判工作中具体应用法律解释的两种不同形式。1985年*高人民法院在创办《公报》发布案例实践编纂案例之初,又提出案例的法律效力为供各级人民法院“借鉴”。2000年以来,*高人民法院开始“公布案例”并建立作为中国司法制度一部分的“案例指导”制度。*高人民法院发布案例的经验及其建立案例指导制度的目的表明,公报案例与司法解释都是*高人民法院对审判工作中具体应用法律的解释,并同时构成*高人民法院指导全国法院审判工作的法律工具。 4、本案属于无效之诉,不属于撤销权之诉 被答辩人引用《物权法》和《合同法》撤销权之诉的规定来作为上诉理由否认原审法院的判决纯属张冠李戴,本案属于答辩人提起的确认合同效力之诉,而非行使撤销权之诉,被答辩人的上诉理由实属牵强。 四、原审判决在证据认定上没有任何问题,上诉人的该上诉理由不能成立 答辩人认为,原审法院的判决,依照法定程序,全面客观地审核证据,依据现行法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力的大小独立进行判断,以免利用司法权干预行政权,以免影响日后可能发生的案件的审理,紧密围绕诉争的房屋拆迁安置补偿协议是否有效这一争议焦点进行认证,对与本案无关的证据不在本案中予以评价,审慎行使证据认定权,认证方法值得赞赏。被答辩人此项上诉理由不能成立。 综上所述,答辩人认为,原审法院(2010)温鹿民初字第793号民事判决,认定事实清楚、适用法律正确、符合法定程序,应予维持,被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据,应当予以驳回。 此致 温州市中级人民法院

阅读(1560) 评论(0) 2014-03-07 13:46

购买房产需要注意的事项五证两本三表临沂房地产律师15853855056

相关责任: 开发商交房时必须具备五证两书三表。合理的交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费用 五证两书是什么? 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”,这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 “五证”中*重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 五证: 1.国有土地使用证(点击看大图) 2.建设用地规划许可证(点击看大图) 3.建设工程规划许可证(点击看大图) 5.商品房预售(销售)许可证(点击看大图) 两书: 住宅质量保证书(点击看大图) 住宅使用说明书(点击看大图) 三表: 住宅面积实测表(点击看大图) 竣工验收备案表(点击看大图) 分户验收记录表(点击看大图) 以上文件齐全才能具备办理房产证的条件 中华人民共和国房屋所有权证 中华人民共和国房屋所有权证 中华人民共和国房屋所有权证 相关知识: 业主为什麽要验房? 1.验房是法律赋予业主的神圣权利。 2.业主有权获得符合国家规范要求的合格商品。 3. 业主有权对自己购置的房屋进行检查验收。 4. 验房是科学评价房屋价值的重要依据。 5. 验房是先行维权的必要手段。 6.集体验房是理性维权的基础。 7. 前期验房可避免初装修后造成人力物力材料的重复浪费和修复不便。 8. 以事实为依据、以法律为准绳。验房缺陷将成为经济索赔的法律证据。 9. 验房是精装修前的必要步骤。 10.验房,维护了业主的权益,监督了房地产市场的规范。 11.通过验房,对开发商和施工队伍重新洗牌、优胜劣汰。 12.通过验房,管理过硬、信誉良好的开发商、施工单位得到更好的商机。 13.通过验房,管理混乱的企业被淘汰出局,有利于我国房地产行业整体水平的提高。 14.专业验房使业主有了专业的支持,保证了在信息上与开发商的基本对等。 15.专业验房可以监督房地产市场健康持续的发展。 部分验房照片:(点击看大图)

阅读(2662) 评论(0) 2012-09-13 08:48