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消防验收对租赁合同效力的影响-最高人民检察院抗诉案件

消防验收对租赁合同效力的影响-最高人民检察院抗诉案件
济南高科技工业园开发建设有限公司与倪永平、苏霄林房屋租赁合同...
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
                                                                                                      (2012)民抗字第71号
抗诉机关:中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人):济南高科技工业园开发建设有限公司。
法定代表人:孟怀远,总经理。
被申诉人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):倪永平,男,1950年1月27日生,汉族,青岛市委党校退休人员。。
被申诉人(一审第三人、二审被上诉人):苏霄林,男,1966年10月15日生,汉族,济南金色时代圣淘沙娱乐有限公司经理。
申诉人济南高科技工业园开发建设有限公司(以下简称高科技公司)因与被申诉人倪永平、苏霄林房屋租赁合同纠纷一案,不服山东省高级人民法院(2010)鲁民再字第37号民事判决,向检察机关申诉。最高人民检察院于2012年6月11日做出高检民抗(2012)30号民事抗诉书,向本院提起抗诉。本院做出(2012)民抗字第71号民事裁定,对本案提起再审。本院依法组成合议庭,于2012年12月13日公开开庭审理了本案,最高人民检察院指派检察员王天颖、书记员王柳玉出席法庭,高科技公司的法定代表人孟怀远、委托代理人曹向军,倪永平的委托代理人郭阳、沈常勇到庭参加诉讼。苏霄林经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
山东省济南市中级人民法院一审查明,涉案房屋位于山东省济南市花园路170号科技经贸大厦(后更名为银储大厦)的地下一层、地上一、二层。系山东华岳经济建设总公司与高科技公司联建。房屋设计中含消防系统设计。该楼于1994年8月前竣工。高科技公司于1998年通过山东省济南市历下区人民法院强制执行取得涉案房屋《房屋所有权证》后,曾将该房屋出租。
2002年4月1日,高科技公司(甲方)与倪永平(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)。合同内容除有关房屋租赁范围、租赁期限、租金标准与交付原则等约定外,其第四条第二款关于乙方责任的第5项还约定,倪永平自行全权负责承租场所内的消防整修及验收,并负责防火、治安、环卫等物业管理工作及费用。租赁期间发生意外事故,由倪永平负责承担赔偿责任。其第五条约定,在租赁期间,倪永平应负责与消防、当地公安交警、治安等部门协调处理防火、防盗、经营治安、环境卫生等工作,高科技公司协助管理。其第六条违约责任约定,1、本合同生效后,如果高科技公司转让或出现产权纠纷或再出租倪永平租赁的房屋,造成倪永平停止经营,视高科技公司违约,一次性向倪永平支付违约金200万元人民币(自违约之日起30日内付清)。2、本合同生效后,如倪永平违约,高科技公司有权立即终止合同,停止其经营,倪永平新装修、装饰等经济损失自负,并保证装修装饰的完整性,并一次性向高科技公司支付违约金200万元人民币(自违约之日起30日内付清)”。同日,倪永平即与该房屋原承租人济南四特煨汤有限公司的代表曹国荣就租赁房屋物品及所涉及的工商注册、消防、卫生、烟草等有关申报材料进行了清点交接。
2002年4月4日,倪永平以济南圣陶沙茶艺娱乐有限公司(以下简称茶艺公司)名义,向高科技公司交纳了2002年4、5两个月的租金12.5万元。此后直到2003年3月1日,倪永平未再交纳房租。
2003年3月1日,高科技公司作为甲方,与倪永平、苏霄林作为乙方又签订《房屋租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)。约定:本补充协议签字之日,倪永平、苏霄林先缴纳2003年3月、4月的房租12.5万元,从2003年4月25日起,倪永平、苏霄林缴纳租金的原则与标准,每年、每次提前预交三个月的租金;2002年7月至2003年2月的租金免交;倪永平、苏宵林仍自行全权负责消防的整修及验收,高科技公司予以协助,倪永平、苏霄林不得以消防问题作为不履行合同、不交房租的理由,苏霄林同时承担2002年4月1日由高科技公司、倪永平签订的租赁合同中乙方的全部责任和义务。还约定,其他未尽事宜仍按租赁合同的各项条款执行。
补充协议签订后,倪永平一方于2003年3月2日向高科技公司交纳了2003年3月1日至2003年4月30日2个月房租12.5万元。
一审另查明,1999年1月15日,涉案房屋原承租人山东银储实业公司曾就涉案房屋的消防申请临时检验。因消防给水灭火系统不符合要求未能通过检验。倪永平承租该房后,以茶艺公司的名义申请消防检查。2002年10月16日,济南市公安局消防分局出具审核意见,认为装修改造消防设计基本符合防火要求,但存在装修木基座及木造型均应进行防火处理、楼梯间应为封闭楼梯间加乙级防火门、原有房间门应封堵或改为乙级防火门等多项应予消防整改的问题,要求倪永平于工程竣工后通知公安局验收。2002年12月20日,博山水泵给水设备厂就其为涉案房屋供应的消防供水设备出具的《水泵设备调试报告单》中“设备总体运行结果”项载明:“我厂供应的消防水泵及电控柜,经安装、调试,主备泵运转及切换功能等各项技术指标均达到设计检测要求”。2003年1月14日,济南市公安局消防分局又对倪永平进行消防验收,因前一次验收提出的应予整改项目未全部整改,加之每层需设层显及声光报警器、消防控制室控制柜需进行维修恢复原有功能等问题,该消防分局出具了要求其把以上问题整改完毕后,再报请复验的意见。被验收单位也在该次《验收记录》的“建设单位意见”栏填写了“按以上意见整改,倪永平(签字),2003.1.14”等文字。2003年7月10日,高科技公司因倪永平将租赁场所经营项目改为迪厅、夜总会,向其发出《通知》,要求其按消防法和《公共娱乐场所消防管理规定》,报消防部门审批。倪永平一方签收该通知并出具《承诺书》。
2005年4月10日,济南市公安局消防分局向高科技公司出具《建筑工程消防验收意见书》,认定涉案房屋的装修改造工程验收时消防方面合格。
一审还查明,按照租赁合同约定,倪永平、苏霄林欠高科技公司2003年12月房屋租金14375元,欠2004年1月至3月房屋租金193125元〔750000x(1+3%)÷12x3〕,欠2004年4月1日至6月25日房屋租金187474元〔750000x(1+3%)x(1+3%)÷365x86〕。
2004年2月16日,高科技公司以倪永平、苏霄林违约不付租金为由,向山东省济南市历下区人民法院提起诉讼,该院受理后,倪永平不予应诉,而于同年的3月12日向济南市中级人民法院起诉,要求确认合同中关于消防条款的约定无效、终止租赁关系、高科技公司赔偿经济损失4210761元。该院将高科技公司的起诉提审作并案处理。高科技公司提起反诉,请求判令倪永平、苏霄林支付所欠房租143125元,承担违约责任,赔偿80万元损失;终止合同,倪永平、苏霄林腾房恢复原状并支付自2004年3月1日至其腾房交接之日的租金等。该院将苏霄林列为第三人。苏霄林称,同意倪永平的请求。庭审中,苏霄林同意倪永平主张全部权利。
一审诉讼中,倪永平提交了一份显示甲方为高科技公司、乙方为倪永平于2002年9月26日签订的《房屋租赁合同》(以下简称9月26日合同)。但该合同中的部分文字,如:自出租人将其原有消防设施验收合格后,承租人再交房租,之前免交房租;出租人维修的范围是消防设备系统、维修费用自理;出租人须在60小时内整修其原有的消防设施达到验收合格,否则解除合同;出租人未按约定完成其消防系统整修和验收,支付承租人违约金200万元及赔偿经济损失等,是倪永平划去合同中原有意思相反的文字后,自行添加修改的。
一审诉讼中,倪永平、高科技公司向法院申请对涉案房屋装修情况进行鉴定。山东德勤招标评估造价咨询有限公司(以下简称德勤公司)受济南市中级人民法院委托出具济中法鉴字04108号和济中法鉴字04053号《司法鉴定报告书》。
济南市中级人民法院一审认为:本案的争议焦点为:一、9月26日合同中倪永平修改部分对高科技公司是否具有约束力;二、租赁合同及补充协议是否有效及其中有关消防条款的约定是否有效;三、高科技公司是否应赔偿倪永平经济损失4210761元;四、倪永平、苏霄林是否应支付高科技公司租金143125元及2004年3月1日至腾房交接之日的租金;五、是否解除高科技公司与倪永平、苏霄林签订的租赁合同及补充协议,倪永平、苏霄林是否应承担违约责任赔偿高科技公司80万元;六、倪永平、苏霄林是否应腾房并恢复原状。
一审认为,双方认可,租赁合同及补充协议是其真实意思表示,9月26日合同中倪永平自行修改和添加的内容,与租赁合同及补充协议的相应约定相矛盾。因此,9月26日合同倪永平自己修改和添加的部分对高科技公司不具有约束力。
涉案房屋竣工时消防法并未施行,涉案房屋不属于依照消防法第十条规定,不经消防验收合格不得交付使用的建筑工程。根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》表明的内容,人民法院不应以本案房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。合同约定倪永平、苏霄林自行全权负责消防的整修及验收系其真实意思表示,该承诺不违反国家法律和行政法规的强制性规定,合法有效。
租赁合同及补充协议均约定倪永平、苏霄林自行全权负责消防的整修及验收。倪永平、苏霄林作为公众聚集场所的开办经营者,本来也负有就其开办的经营场所向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务,高科技公司作为出租人无此项义务。本案房屋在消防法实施之前已经竣工并交付使用,对于这种在消防法实施前未经消防验收合格即投入使用的建筑物等历史遗留问题,消防法实施后,山东省济南市公安消防机构要求,与依法投入使用的其他建筑工程一同纳入监督检查范围,不补办防火设计审核和消防验收手续。倪永平主张,因高科技公司未提供房屋竣工消防验收手续导致其无法通过消防检查的理由不能成立。
倪永平未能通过消防检查,是其未按照公安消防机关对其提出的要求,对内部装修进行消防整改。倪永平、苏霄林在2004年之前一直进行经营活动。租赁合同及补充协议无法继续履行系倪永平、苏霄林单方违约所致。高科技公司不存在违约行为,不应承担违约责任,亦不应承担赔偿倪永平损失的责任,故对倪永平要求高科技公司赔偿其损失4210761元的诉讼请求不予支持。
倪永平、苏霄林于2003年3月2日向高科技公司缴纳2003年3-4月租金后未再履行缴纳租金的义务,依约其应向高科技公司支付所拖欠的2003年12月至2004年6月25日腾房之日的租金。
倪永平、苏霄林自2003年3月2日缴纳2003年3-4月租金后未再履行缴纳租金的义务,已构成根本违约,导致租赁合同及补充协议无法继续履行和解除。由此给高科技公司造成损失,倪永平、苏霄林应承担赔偿责任。高科技公司根据自身实际状况依据租赁合同关于违约金的约定,要求倪永平、苏霄林赔偿80万元,该80万元实为违约金。高科技公司自愿要求倪永平、苏霄林支付违约金80万元系对其权利的处分,并无不当,予以支持。
倪永平已于2004年6月25日将涉案房屋移交,已实际履行腾房义务。高科技公司已将涉案房屋收回。倪永平、苏霄林无需再履行恢复原状的义务。
综上,济南市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条,最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定,做出(2004)济民一初字第15号民事判决:一、解除倪永平、高科技公司、苏霄林签订的租赁合同及补充协议;二、倪永平、苏霄林于判决生效之日起10日内支付高科技公司租金394974元;三、倪永平、苏霄林于判决生效之日起10日内支付高科技公司违约金80万元。四、驳回倪永平的诉讼请求。五、驳回高科技公司的其他诉讼请求。案件受理费31064元、反诉费27450元,由倪永平、苏霄林负担57000元,高科技公司负担1514元。保全费5450元、鉴定费40000元由倪永平、苏霄林负担。
倪永平不服一审判决,向山东省高级人民法院提出上诉。
山东省高级人民法院认可一审查明的事实。另查明,倪永平在二审期间仅要求高科技公司支付房屋装修损失2103686.80元。
山东省高级人民法院二审认为:本案房屋竣工时没有经过消防检查合格,不应予以使用。高科技公司使用该楼房违背规定。消防法施行后,该房屋的消防系统也不合格。本案租赁合同违背法律的禁止性规定,应为无效。高科技公司明知涉案楼房的消防系统不合格仍将房屋出租;倪永平签约时,未对消防系统是否合格予以严格审查,即承诺自己全权负责租赁场所的消防整修和验收。双方应对合同无效各自承担相应的责任。由于倪永平实际占有使用了房屋,应参照约定的租金向高科技公司支付房屋使用费394974元。但高科技公司要求倪永平按合同承担违约金的请求,不应支持。对于倪永平主张的装修费用损失2103686.80元,因其自身过错,应自行承担。据此,山东省高级人民法院做出(2006)鲁民一终字第331号民事判决:一、维持济南市中级人民法院(2004)济民一初字第15号民事判决第一、二、四、五项;二、撤销济南市中级人民法院(2004)济民一初字第15号民事判决第三项。
倪永平不服该判决,向本院申请再审。2009年12月25日,本院作出(2008)民申字第736号民事裁定,指令山东省高级人民法院再审。
山东省高级人民法院再审认可二审查明的案件事实。
该院再审认为,高科技公司未就二审判决认定的合同无效申请再审。倪永平申请再审后,高科技公司仅把合同有效作为答辩理由。二审认定合同无效并无不当。二审认定合同无效,但未对各方应负的无效责任进行划分,应予纠正。高科技公司明知出租房屋未经消防验收而出租,故意隐瞒事实真相,应承担造成合同无效的主要责任,倪永平应承担次要责任。对于倪永平的2103686.80元装修费用损失,高科技公司应承担其中的60%。经审判委员会讨论,该院做出(2010)鲁民再终字第37民事判决:一、撤销该院(2006)鲁民一终字第331号民事判决第一项;二、维持该院(2006)鲁民一终字第331号民事判决第二项;三、倪永平、苏霄林与高科技公司所签房屋租赁合同无效;四、倪永平、苏霄林向高科技公司支付房屋使用费394974元;五、高科技公司向倪永平、苏霄林支付房屋装修损失1262212.08元;六、驳回高科技公司的其他诉讼请求。
高科技公司不服以上判决,向检察机关申诉。
最高人民检察院抗诉认为,(一)本案租赁合同签订时,倪永平已充分了解涉案房屋的消防事宜,其承诺自行全权负责消防的整修及验收,是其真实意思表示,不违反国家和社会公共利益,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应为有效。本案房屋暂时未通过消防验收,影响的是合同目的,不是合同效力。《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》也表明:租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。上述再审判决认定租赁合同因违背禁止性规定而无效,适用法律错误。
(二)一审期间,高科技公司提出倪永平伪造鉴定依据。一审法院对鉴定结论未作认定。二审对鉴定未审理,却认定了鉴定结论。该鉴定结论是如何得出的并无证据证明。庭审期间,高科技公司举证证明倪永平作为鉴定依据提供的装修施工合同和预决算书复印件是虚假的。再审依据鉴定结论认定倪永平的装修费用损失,证据不足。
(三)上述再审判决判令高科技公司对倪永平2103686.80元的装修费用承担60%的责任属划分责任不当。首先本案合同有效。即使无效,高科技公司没有隐瞒消防情况,倪永平承诺负责消防设备的整修及验收。倪永平自冒风险,应责任自担。内部装修未经过消防检查,是因倪永平未按整改意见整修。
(四)程序错误。本案各审的当事人均为高科技公司与倪永平、苏霄林。山东省高级人民法院于做出再审判决一年后又下达(2010)鲁民再字第37号民事裁定书,把“高科技公司向倪永平、苏霄林支付房屋装修损失1262212.08元”裁定变更为“高科技公司向倪永平支付房屋装修损失1262212.08元”,该裁定没有法律依据。原再审判决不存在笔误。如果发现案件裁判错误,应当依照法定程序提起再审,不能用裁定改变实体判决。其做出鲁民再字第37号民事裁定,属于严重违法行为。
高科技公司同意以上抗诉意见,并要求倪永平、苏霄林支付所欠的租金、承担赔偿责任。
倪永平辩称,(一)因涉案房屋竣工后未进行消防验收,根据《中华人民共和国消防条例》第五条、第二十五条、第二十六条和公安部《高层建筑消防管理规则》第四条、第十一条、第十二条、第十五条的规定,涉案房屋不得投入使用。本案房屋在消防法颁布之后仍未经消防验收合格。本案将法律禁止投入使用的房屋出租,违背法律的禁止性规定,应认定无效。最高人民检察院的抗诉意见,是对法律的严重曲解。
(二)倪永平作为承租人因为涉案楼房没有通过建筑消防验收,根本无法通过装修消防验收。因为按照消防申报程序,高科技公司必须提交涉案房屋合格的《建筑消防验收意见书》。高科技公司不可能提供这些手续。济南公安局消防分局提出的关于本案租赁场所的消防整改意见,主要针对房屋原来的消防设计和施工问题。因此,由于高科技公司没有通过竣工消防验收,导致承租人无法通过装修消防验收。
(三)上述再审判决判令高科技公司对倪永平的装修损失承担60%的责任正确。因为高科技公司一直对倪永平隐瞒其明知的涉案楼房未进行消防验收。倪永平只应适当承担缔约过失责任。租赁合同约定倪永平自行全权负责承租场所内的消防整修及验收,是以出租楼房通过了消防验收为前提的,是指对承租房屋的消防系统进行再加工以适应承租经营的特殊需要,不是使整个楼房的消防系统通过初始验收。因此,对倪永平的装修损失,判定高科技公司承担60%的责任正确。
(四)上述再审判决依据鉴定结论认定装修损失,证据确实、充分。鉴定机构在法院主持下,通过现场查勘、测量,根据工程定额及取费标准确定装修工程造价,符合行业规范。
(五)(2010)鲁民再字第37号民事裁定书将原再审判决第五项高科技公司向倪永平、苏霄林支付房屋装修损失更正为向倪永平支付房屋装修损失,是合议庭在发现判决错误后所为,合法有据。苏霄林在一审是第三人,其同意倪永平的起诉请求,同意倪永平主张全部权利。此后,其未上诉。二审、再审又均未出庭。因此,本应判决高科技公司向倪永平一人支付房屋装修损失。据此,山东省高级人民法院作出以上补充裁定并无不当。
本院再审查明,2004年6月9日,济南市中级人民法院委托德勤公司对涉案的一、二层装饰工程现值,包括一、二层室内外装修及与装修不可分离的设备、设施和管线等进行鉴定。同时作为鉴定依据,提供了涉案房屋转让登记申请审批书复印件、房产证复印件、租赁合同及补充协议复印件。
德勤公司出具的落款时间为2004年12月12日的鲁德司鉴字(2004)第039号《工程鉴定报告书》(以下简称报告书)显示,其是对涉案装饰、装修的工程造价进行的鉴定。鉴定依据的资料是倪永平提交的倪永平与济南龙德装饰工程有限公司(以下简称龙德公司)签订的“建筑装饰工程施工合同”复印件、倪永平提供的龙德公司编制的“济南花园路170号圣淘沙娱乐公司二层内装工程预决算书”复印件、“济南花园路170号圣淘沙娱乐公司外立面和室外装饰工程预决算书”复印件、“济南花园路170号圣淘沙娱乐公司一层内装工程预决算书”复印件(以上四份文件复印件以下统称预决算书复印件)。德勤公司向该院司法鉴定中心出具函件也称:装饰项目、安装项目单价的确定依据是倪永平和施工方的结算书。
对于以上的建筑装饰施工合同和预决算书复印件,原一审、二审、再审案卷的资料中,均无显示倪永平曾经提交或出示过其原件。高科技公司一再要求倪永平提交或出示原件,要求倪永平和德勤公司说明或出示编制以上工程预决算书所依据的财务凭证、发票或收据、银行进出帐单或其他能证明预决算书内容的证据资料等。倪永平以其财务室被盗、财务资料遗失为由,拒绝高科技公司的要求。德勤公司称:鉴定人依据施工合同和预决算书作为鉴定依据是无可争议的。至于施工合同和预决算书是否虚假,鉴定人无权对此作出判定,而应由法庭作出裁定。高科技公司不认可倪永平的观点及德勤公司的解释。
其他案件事实与原审查明的一致。
本院认为,本案再审双方当事人争议的主要问题是,租赁合同及补充协议是否应认定无效、原审认定倪永平的装修费用损失210万余元且高科技公司应对其中的60%向倪永平、苏霄林承担赔偿责任是否有证据证明及是否适用法律错误、原审做出(2010)鲁民再字第37号民事裁定是否违反法律程序。
(一)关于原审判决认定本案房屋租赁合同及其补充协议无效是否适用法律错误问题。
原审认定本案租赁合同及其补充协议无效的理由是,本案所出租的房屋于1994年竣工交付时未经消防验收,消防法生效实施后,该房屋的消防工程仍不合格。消防法与消防条例关于房屋消防验收的规定并不矛盾,不论适用消防法还是适用消防条例,本案房屋租赁合同及补充协议都违反了法律的禁止性规定,应认定无效。
本院认为,根据原审查明认定的事实,本案出租房屋所在的楼房经过了消防设计,涉案房屋自1994年竣工验收交付后,一直处于正常使用状态。2002年12月20日,博山水泵给水设备厂对其为涉案建筑物供应的消防水泵及电控柜进行安装、调试,出具《水泵设备调试报告单》,载明“经安装调试,主备泵运转及切换功能等各项技术指标均达设计检测要求”。2005年4月10日,济南市公安局消防分局就涉案房屋出具《建筑工程消防验收审核意见书》,认定至验收时涉案房屋消防方面合格。据此可以认定,在2006年2月23日一审法院对本案作出一审判决之前,涉案租赁房屋已消除了消防不合格情形,通过了消防检查。
涉案房屋竣工交付时消防法尚未颁布实施,当时生效实施的消防条例规定了“新建、扩建和改建工程的设计和施工,必须执行国务院有关主管部门关于建筑设计防火规范的规定”、各级消防监督机构有权“监督检查建设项目在设计和施工中执行有关建筑设计防火规范规定的情况,参加竣工验收”等内容,但不能据此认定,建设项目竣工时未经消防验收不能交付使用。根据《中华人民共和国消防条例实施细则》第五十二条关于“消防监督机构应当监督建设、设计、施工单位执行工程设计防火的有关规定,根据需要和可能对建设工程的防火设计进行审核,检查消防措施的落实情况,并参加工程的竣工验收”的规定,消防监督机构在当时是根据需要和可能,参加竣工工程的消防验收。因此,认定本案房屋在1994年竣工时未经消防验收合格投入使用违反了法律和行政法规的禁止性规定没有依据。
1998年9月1日起施行的消防法第十条第三款关于“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用”的规定,根据法律不溯及既往的原则,应当适用于该法颁布实施后,新建、扩建、改建的、按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程。对于该法颁布之前未经消防验收合格已交付使用的建筑工程,该法并无必须补办消防验收手续,否则,禁止继续使用的规定。根据1998年9月30日公安部发布的《消防监督检查规定》第十六条关于“对现行国家工程建筑消防技术标准实施以前的建筑物,发现其缺少消防设计或者消防设计不符合现行标准的,应当通知建筑物的产权或者管理单位限期改正”的规定,对于消防法实施之前已投入使用的建筑物,具有消防不符合现行标准的情形的,应要求产权或管理单位限期改正,并非不得将建筑物继续投入使用。为此,山东省公安厅消防局鲁公消(2003)146号《关于实施消防监督有关问题的通知》也规定:“消防法实施前未经消防验收的或验收不合格投入使用的建筑工程等历史遗留问题,不再办理消防审核设计和消防验收手续,与依法投入使用的其他建筑工程一并纳入监督检查范围。公安消防机构对检查发现的火灾隐患,按照《消防监督检查规定》的程序和前条规定责令其改正,对责令限期改正,期满后经复查合格的,出具合格的《复查意见书》,即视为具备消防合法手续”。因此,也不应认定本案房屋因竣工时未经消防验收合格,在消防法实施后未补办消防验收合格手续而继续使用,违反法律的禁止性规定。
根据原审查明认定的事实,高科技公司与倪永平签订本案租赁合同及补充协议时,并未放任租赁标的物存在的消防不合格情形而对之擅自使用,而是把消防整修及验收,明确约定为一方当事人的责任和合同义务,明确约定倪永平自行全权负责承租场所内的消防整修及验收,并负责防火、治安、环卫等物业管理工作及费用。这一约定不违反消防法律、消防行政法规关于使用未经消防验收合格的房屋应限期改正的规定。事实上,倪永平为了自己使用的目的,亦于占有房屋后以其开办的茶艺公司的名义,向济南市公安局申请对租赁场所的装修设计及施工进行消防审核和验收。最终未能一次性通过消防检查,根据公安消防机构出具的整改意见,是由于倪永平对于租赁场所存在的消防不符合安全的情形未整修到位。倪永平主张,是因租赁房屋竣工时未经消防验收导致其不能继续对承租的房屋进行装修、改造、不能对租赁场所的消防报请复验,不符合本案的实际情况。
综上,山东省高级人民法院(2006)鲁民一终字第331号民事判决,关于将本案未经消防验收合格的房屋出租,不论适用消防法还是适用消防条例,所签订的房屋租赁合同及补充协议都违反了法律的禁止性规定应为无效的认定,脱离了本案的具体情况。该判决依法应予纠正。该院(2010)鲁民再终字第37号民事判决以二审判决认定涉案合同因违反禁止性规定而无效并无不当为由,维持该判决认定本案租赁合同及补充协议无效的内容,亦属错误,也应纠正。济南市中级人民法院(2004)济民一初字第15号民事判决认定本案租赁合同及补充协议有效,对倪永平关于确认本案租赁合同无效的诉讼请求不予支持,适用法律正确,应予维持。
(二)关于原审判决认定因租赁合同及补充协议无效导致造成倪永平装修费用损失2103686.80元是否证据不足、认定因合同无效高科技公司应对倪永平装修费用损失中的60%向倪永平承担赔偿责任是否适当的问题。
本院认为,因为当事人对倪永平承租期间的装饰、装修价值如何认定具有争议,原审法院才委托德勤公司对至合同终止时,倪永平承租期间的装饰、装修现值进行鉴定。但鉴定结论主要依据倪永平一方编制的预决算书复印件做出,这样的鉴定结论其实是倪永平关于其装修、装饰损失的单方主张的另一种表现形式,且倪永平不能出示和说明其编制预决算书所依据的合同原件、原始的财务凭证、收据或票据、银行进出账单等证据资料。因此,检察机关关于原审判决只依据德勤公司的鉴定结论认定倪永平因合同无效遭受装修费用损失2103686.80元证据不足的抗诉意见,本院予以支持。但是,对于有效的合同,按合同无效确定当事人责任,并按合同无效认定损失,属于适用法律错误。本案租赁合同及补充协议有效,原审认定无效、并认定因合同无效导致倪永平遭受装修费用损失2103686.80元,又认定高科技公司应对其中的60%向倪永平承担赔偿责任,其错误不仅仅是认定事实的主要证据不足和责任份额划分不当的问题。因此,原审判决关于合同无效造成倪永平装修费用损失2103686.80元、高科技公司应对其中的60%向倪永平承担赔偿责任的内容,依法应予纠正。
合同有效,当事人应当按照合同约定履行义务。根据原审查明及双方认可的事实,从本案租赁合同签订至2003年4月1日高科技公司、倪永平、苏霄林又签订补充协议止,倪永平向高科技公司只依约缴纳了2002年4月至5月的房租12.5万元。当年6月份的房租按租赁合同约定予以免除。从2002年7月1日至2003年3月依租赁合同应缴纳的租金倪永平未缴。根据补充协议的约定,为了继续履行租赁合同,高科技公司同意免除倪永平2002年7月至2003年2月的房租。但补充协议签订后,倪永平向高科技公司缴纳了2003年3至4月的房租后,未再履行缴纳房租的义务。
在高科技公司将房屋依约交倪永平占有控制后,高科技公司并无合同约定的因租赁物产权争议、再行转租等导致倪永平不能对租赁物承租使用的违约情形。倪永平承租房屋期间,不依约支付租金,没有依据。根据租赁合同第四条第二款第1项的约定,高科技公司有权要求倪永平支付所欠的租金、解除本案合同。因此,本案一审判决关于解除本案租赁合同及补充协议、倪永平、苏霄林向高科技公司支付所欠租金394974元等内容正确,本院予以维持。但对于补充协议签订之后倪永平、苏霄林又出现的不依约交纳租金的违约行为,高科技公司并未依据租赁合同第六条第2项的约定,要求其支付违约金。高科技公司这样自愿处分自己权利,应当予以尊重。高科技公司要求倪永平、苏霄林承担的80万元损失责任,主要是指依据租赁合同倪永平、苏霄林应向高科技公司缴纳的2002年7月至2003年2月的租金等。因为补充协议已明确约定,对于2002年7月至2003年2月的租金应由高科技公司予以免除,故高科技公司不应再向倪永平、苏霄林追究不缴纳该租金的法律责任。一审支持高科技公司要求倪永平、苏霄林赔偿该80万元损失的请求不当,本院对此予以纠正。
(三)关于山东省高级人民法院做出再审判决后又下达(2010)鲁民再字第37号民事裁定书,将再审判决第五项“高科技公司向倪永平、苏霄林支付房屋装修损失1262212.08元”变为“高科技公司向倪永平支付房屋装修损失1262212.08元”是否程序错误问题。
首先,本案租赁合同及补充协议有效。(2010)鲁民再字第37号民事判决认定无效、并认定因合同无效导致倪永平、苏霄林遭受装修费用损失2103686.80元,又认定济南高科技公司应对其中的60%向倪永平、苏霄林承担赔偿责任,属于适用法律错误。其次,撇开(2010)鲁民再字第37民事判决书第五项关于“济南高科技公司向倪永平、苏霄林支付房屋装修损失1262212.08元”的判决内容存在的适用法律错误问题,如果认为该判项存在把只应支付给倪永平一人的房屋装修损失表述为应支付给“倪永平和苏霄林”的错误,则这一错误属于裁判文书表达的裁判结果错误,不属于笔误性质的误写误算、文字错漏的错误。通过做出补正判决书中笔误的裁定的方式纠正这样的错误,违反法律程序。因此,原审法院2011年12月16日做出的关于本案的(2010)鲁民再字第37号民事裁定,违反法定程序,应当予以纠正。
综上,申诉人关于本案二审和再审判决以出租本案竣工时未经消防验收合格的房屋违反法律强制性规定为由,认定本案的租赁合同及补充协议无效,属于适用法律错误的申诉理由成立。济南市中级人民法院(2004)济民一初字第15号民事判决认定租赁合同及补充协议有效、倪永平一方违约、高科技公司有权解除合同、有权要求承租方支付所欠的租金,该判项认定的事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。但其认定倪永平一方应赔偿依约已免交的租金损失不当,该判项应予纠正。山东省高级人民法院(2006)鲁民一终字第331号民事判决认定本案租赁合同及补充协议无效,该院(2010)鲁民再字第37号民事判决认定本案租赁合同及补充协议无效,并根据合同无效判决高科技公司向倪永平承担房屋装修的赔偿责任,适用法律错误。以上两份判决依法均应纠正。该院(2010)鲁民再字第37号民事裁定违反法律程序,依法亦应纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第(二)项的
规定,判决如下:
(一)撤销山东省高级人民法院(2010)鲁民再字第37号民事判决、(2010)鲁民再字第37号民事裁定、(2006)鲁民一终字第331号民事判决及山东省济南市中级人民法院(2004)济民一初字第15号民事判决第三项。
(二)维持山东省济南市中级人民法院(2004)济民一初字第15号民事判决第一、二、四、五项。
本案一审案件受理费58514元,由倪永平、苏霄林负担42560元,由济南高科技工业园开发建设有限公司负担15954元。诉讼保全费5450元、鉴定费40000元,由倪永平、苏霄林负担。二审案件受理费58514元,由倪永平负担42560元,由济南高科技工业园开发建设有限公司负担15954元。
本判决为终审判决。
 审 判 长 吴毛旦
代理审判员 王朝辉
代理审判员 马成波
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 郑 谧
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