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爆发式增长 蜕变中的杭州商业地产新机遇

城郊新兴社区商铺四起,区域商业中心开花,杭大、银泰本土商业巨舰开拓疆土,外来商业大鳄万象城、来福士相继落户。经过几年爆发式的增长,当下,杭州商业地产正面临一个新的转折点。

蜕变中的杭州商业地产新机遇

主持人:本报记者 秦正长

嘉 宾: 浙江中原中介部总经理 赵燮和

赢商投资市场总监 谷成丹

裕兴不动产商业地产部总经理 沈敏强

记者:一个月来,中央连下6道“金牌”,调控楼市,但全部针对住宅市场,没有涉及商业地产;受其影响,当下不少投资者认为,目前商品房价格畸高,利润空间有限,倒是商业地产值得关注。据你了解真实情况如何?

沈敏强:这个观点基本成立。根据我们的监测,2009年杭州住宅均价增幅57%,部分楼盘上涨80%-90%,甚至更高;相对住宅市场,商业地产涨幅却比较小。从杭州十几年地产发展来看,商业地产也滞后于住宅,商业地产的发展速度与受投资客的关注追捧程度相关,从某种程度上来说,杭州商业地产尚有较大的发展潜力,所以相信投资客还可以挖掘到一些机会。

谷成丹:有这个趋势。目前住宅房价居高不下、投资风险增加。2009年杭州房价的快速增长已透支了未来几年的空间,而商铺相对来讲增长平稳,在通胀背景下较具投资价值。尤其是杭州城市化进程的加快,人口的增加、城区面积的扩大,为商业地产的投资提供更大机会。

赵燮和:住宅受调控政策影响较大,价格起伏难以预测,尤其在目前国家遏制投资需求意向明确的情况下,因此现在住宅投资空间有限,风险较大。而商业地产的投资相对比较稳健,成熟地段的商业地产,不管是写字楼还是商铺,其租金都是逐年增加的。

记者:商业地产不像住宅地产频受政策冲击。不仅是这一轮地产调控,如果回顾中国地产开发黄金十年,中央也很少出台政策调控商业地产。请分析其中原因?

赵燮和:的确如此。因为商业地产的价值是其地段及商业氛围决定的,成熟商圈内的商业地产价格自然节节攀升,而一个不成熟地段的商业地产很难凭空炒高,这一点与住宅市场截然不同。其价格靠市场供求关系调节,而非宏观调控。

谷成丹:主要有两个层面的原因。一是住宅地产与商业地产性质不同。住宅是关系民生的生活资料,关乎社会稳定,为了构建和谐社会必须满足更多人的住房需求,所以必须出台政策调控房价;而商业地产本身就是一种投资产品,投资主体是富裕阶层,跟普通民生关系不大。二是商业地产对经济发展的作用巨大。拉动经济增长的三大马车:内需、出口、投资,商业地产是扩大内需、促进商贸服务业发展、提高人民生活品质的重要载提,所以国家少有政策调控商业地产,而且要鼓励商业地产的发展。

沈敏强:住宅地产与民生紧密相联,涉及老百姓的切身利益,国家十分重视。而商业地产本身就是投资性物业,相对而言,政府管得比较少,更多是由市场自行调节。商业地产往往个性化很强,受局部区域环境和内部运营管理影响较大,受宏观面影响较小,不大会因为一个新政策出来就有问题。

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