在政策风声多变、形势一片混沌之际，作为买房人，最好的博弈手段是：保持观望，暂不买房。

旺季不买房，对“房奴”说不。

“房奴”说一经提出，立即在网络上卷起风暴，在看似偶然的现象背后，是广泛的心理共鸣。在租金持续低迷、利息不断攀高、房价疯狂上涨的形势下，买房不仅不合算，更平添了难以言说的心理负担。无数的血泪故事，更让我们对“房奴”的生活心有戚戚。

旺季不买房，我们要将开发商一军。

尽管调控风声越来越紧，但北京的房价却岿然不为所动。最新的数据表明，2006年3月，普通住宅期房成交价格为7549元/平方米，同比上涨15.9%，比2月份上涨3.7%。在空置率高企的背景下，这样的涨幅只能看成是开发商销控手段所造成的。

事实上，在政策形势严峻的当下，已经有越来越多的项目陷入两难：继续销控，则可能成为调控的刀下之鬼；放弃销控，则可能损失预期的收益。更有开发商寄希望于在谣言满天飞的时候混水摸鱼，在他们看来，不稳定的政策，只会促进短期销售。

就像下棋一样，在拉锯的局面下，继续蜂拥购房无异于投子认负，而持币待购则是将对方一军；对那些打算混水摸鱼的项目，更是反戈一击。

旺季不买房，并不是消极对抗。

“不买房运动”让人想起著名的非暴力不合作运动，在精神实质上，两者也完全一致，那就是：通过这种看似消极的对抗方式，实现改变现状的目的，最终目的依然是建设性的。对买房人来说，不买房是博弈手段，并不意味着我们放弃了美好的居住愿景。当我们的意志改变了这不平等的现状的时候，也就是我们重新购房之期。

从这个意义上说，旺季不买房，不是不理智的消极，而是退一步海阔天空的智慧。

胡莲

房价似脱缰的野马、银行再度加息、出租回报率连年旱情、买房像打仗般你死我活……

站在墙头还在为“买还是不买”掰花瓣儿的你可以暂时休息一下紧张而犹豫不决的神经了，暂且放下你买房的念头，不仅可以避免成为“房奴”的危险，而且可以给自己一个思考的空间，对于买房必须稍安毋躁！

理 由1 加息，买房不能承受之重

不买理由：又一个“噩耗”砸在了购房人头上——银行再度上调利息。

中国人民银行决定从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58％提高到5.85％。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。这就意味着购房人要为贷款买房承受更多的血汗钱。据悉此次加息仍然不是终点，今年或者不久的将来仍然会有加息的行动。

如果按50万元20年商贷计算，加息后，每个月需要交纳的月供比加息前多99元，一年就要多交纳1188元，20年就多交23760元。

准备买房的各位三思吧，加息只是个开始，未来不确定的宏观调控政策和更多的加息有可能让你沦为“房奴”。

专家解读：此番加息行动并非是终结动作而只是试水，更多如潮的宏观调控仍然没有露出庐山真面目。在目前这种前途路程仍旧不明朗的情况下，买房的风险自然加大。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授认为，出于规避利率调整带来风险的考虑，购房者有必要控制消费。如果100平方米的房子够用就不要买150平方米的；如果暂时不需要房子居住，就不要急于买房，这样就可以减缓自身的经济压力。

理 由2 房东收租入不敷出，租房反而更划算

不买理由：“以房养房”是很多房东的如意算盘，但俗话说人算不如天算，这“以房养房”现在看来更像是给自己上了个枷锁，在“加息”的滚滚大潮中，房租也是一路下跌，要哭的人正是收了租仍然还不上银行贷款的房东们。

据北京市建委的数据显示，去年北京第四季度的房租水平继续下滑，楼房一居室平均租金只有1200元左右，三居室下滑到1500元左右，房屋租金在持续收到下降气旋两个多年头以来，今年一季度仍然没有抬头的迹象，写字楼和高档公寓是最大的受害者，空置率连续走高的同时，对租金回报回潮的期望仍然演变成了“一头热”的买卖。

专家解读：北京的投资过热不仅引来了政府新一轮的宏观调控，也使出租市场引入了大规模的房源，供应量的上升使得供大于求，于是租金回报的下跌就成为了必定的事实。6%的租金回报是开发商们对购房人的“保守”承诺，通行的说法是6%刚好高过5.85％的一年期贷款利率，开发商们乐观保守地告之购房人：买房后租出去至少可以与月供打个平手。可以说开发商的账没有算错，但是算得太简单了，忽略了很多重要支出。出租房屋简单的装修和家电家具是必要的投资，而且还要算上必然的“空租期”，这样计算6%的出租回报已然远远不能达到，而且在出租市场一路走低的情况下，6%的理想回报也要大打折扣。思源顾问总经理李国平认为，如果出租回报不能稳定地保持在7%以上的话，“以房养房”是得不偿失的。

理 由3 京城唱起了“空城记”

不买理由：京城房事“金玉其外”的表象是各个开发商都奋力宣扬自己的项目销售如何火爆，地产市场显现出一派繁荣之景；“败絮其中”的是房屋空置率已经爬升到了京城历史前所未有的高度，正在间接上演“空城记”，再恶心的夸大其辞的外表粉饰工作到目前为止也不能起到“遮羞布”的作用了，高达约65%的空置率让开发商们已经不能自圆其说。

据悉，北京一季度房价涨幅为17.3%，这数字比北京市建委副主任苗乐如稍早前判断北京房价涨幅应控制在12%以内的合理范围超出了5.3个百分点，于是在4月底最后一个交易工作日，北京市建委罕见地公布了全市截至4月份开发商的真实销售状况：北京期房项目中有10.9万套住宅未售，现房销售的项目中有17815套住宅未签约，共计约12.7万套住宅未售出，期房未售出面积达1541.39万平方米，现房未售出面积达289万平方米，约有65.69%的房源未被售出……

专家解读：在北京市建委的“法眼”来看，目前北京地产市场呈现出的“新房供应紧张”和“需求强劲”等状况，一方面说明了供应结构的先天不足，另一方面是地产商人为制造紧张情绪，利用隐瞒空置率数字同时急抬房价的手段“放出”一片繁荣的迷雾，进而增加了购房人买房的紧迫感。

在这种大势下如果一味 “买涨”，最后吃亏的只可能是自己，“一慢二看三通过”的法则同样适用于楼市，按自己的实际能力和需求买房才是正途。

李鹤

理 由4 真要住到六环吗？

不买理由：十年前的北京，住在四环，几乎是天方夜谭。但是现在除了南四环外，四环附近几乎已经找不到7000元一平米以下的房子，而东四环和北四环的项目早已突破万元大关。在这样的情形下越来越多的新项目向着五环甚至六环进军。不少媒体预言，顺义、房山、门头沟、燕郊将成为开发商争夺的下一个热点。

据不完全统计今年4月前推出的新项目在50个左右，但是像壹线国际、阿曼寓所、沿海赛洛城这样在四环附近的项目并不多，即使有也多是像A-ZTOWN这样均价过万元的高档住宅，不是普通购房者所能够承受的。在这样的情况下，不买房并不是我们自愿的选择，而更多的是市场形式下的一种无奈。

专家解读：思源顾问总经理李国平认为，在现在的土地供应情形下，市区内的项目均价必然要在8000元甚至1万元。购房者应该调整自己的心态，接受居住在四环外甚至五环外的现实。因为随着北京的发展，住在六环也不是不可能。

李国平指出，随着土地供应方式的改变，城市中心地块项目价格必定不低，比如思源代理的宣武门附近项目，价格将在1万元左右，单套面积也在200平方米。这样的项目不可能是普通购房者能接受的，但这样的项目却是多数开发商的选择。

理 由5 买二手房正当时

不买理由：当新房越盖越远时，位于城市中心位置的二手房成为越来越多购房者的选择。虽然购买二手房多少有些无奈，但面对着高不可攀的价格，购买性价比尚可的二手房也不失为明智的决定。

随着城八区内土地供应量的逐渐缩减，二手房以其地段优势，交通便利，房型、户型合理，物业完善，配套成熟等优势，逐渐成为越来越多购房人群的消费首选。2005年北京二手房交易量为65000套，与2004年北京二手房交易量的57374套相比，成交量增加了7626套，环比增长13.3%。“我爱我家”机构认为，2006年二手房市场的走势会延续2005年的走势，房源供应量增加，需求量不断扩大的同时，供不应求的局面不会改变。对购房者来说看好心仪的二手房应当果断购买。

专家解读：在不久前召开的“2006北京二手房市场现状与发展论坛”上，北京市建委副主任苗乐如就透露，2006年北京市将给予二手房重点“关照”。他指出：“发展二手房市场对于稳定住房价格，引导梯次消费，实现住房市场的健康发展具有重要的现实意义。”

“二手房市场正处于一个价量同涨的上升阶段。”北京链家房地产经纪有限公司总经理左晖对2006年北京的二手房市场充满了信心。据他介绍，2006年一季度北京二手房成交量达到16300套，同比上涨幅度达13．7％；成交均价为4280元／平方米，同比上涨幅度达11．6％。

除了交易量的不断增加，二手房的交易程序也在不断完备。北京开泰物业总经理白昀先生表示，他们和民生银行、北京住房贷款担保中心共同推出的转按揭业务，为购买二手房提供最专业服务，保证了交易安全。

理 由6 待购，让开发商“着急”去

不买理由：在去年国八条出台后，购房者纷纷选择持币待购，造成了市场的观望态势。正是这种态势让不少开发商推迟了项目的上市计划，也让已经面市的项目价格保持了平稳的涨幅。

去年的国八条是伴随着央行加息展开，今年几乎在同一时间央行再次加息，这可能意味着新一轮调控的开始。而且今年6月起，北京市建委将加强商品房交易市场动态监管的通知。如果开发商虚拟买卖合同、囤积房源，发布不实价格和销售信息，欺骗购房人抢购等，15日内未按期整改或整改不合格，将至少1个月内不能卖房。这样当购房者再次持币待购时，开发商难以惜售和屯房，市场的主动权就可能首次掌握在购房者手中。

专家解读：作为新一轮集资建房行动发起人的孟宪生律师认为，房价其实就是购房者和开发商博弈的结果。不过在此前的博弈中，购房者没有组织，也没有本钱。但是一旦购房者组织起来，形成的力量是巨大的。加上政府调控措施，减少了开发商回旋余地，迫使开发商必须面对购房者的待购行为。

孟律师认为，组织集资建房也是国外地产开发商的重要方式，但通过这种方式，可以丰富地产供应的渠道，改变开发商完全掌控地产供应的状况。

理 由7 下半年项目“赶集”

不买理由：熟悉北京地产情形的购房者都知道，除了春季房展会上新盘集中亮相外，下半年才是京城楼市大量出现时机。而今年的春展只有约30个新盘，可供购房者选择的项目并不多。

但是从5月的新盘看，有近10个全新项目即将开盘，预示着今年下半年将有更多新盘上市。从区域分布上看，5月份新盘的位置多数在五环周边，如左邻右社、秀蝶双座等。就预计的开盘价位来看，既有高档住宅，如合生国际花园预计均价达12000元/平米，也有中低价位房，如位于西四、五环间的秀蝶双座，均价为5400元/平米。此外，还有约30个老盘将推出后期，如万年花城四期和沿海赛洛城三期等。下半年将有更多新项目面市，购房者应该根据自身情形做出选择。

专家解读：资深地产策划人张坤煜认为，下半年北京新入市楼盘的数量较多，至少将有22个新的住宅项目入市，如考拉社区、西城晶华、华润上地项目橡树湾等。同时，一些大盘后续供应量不小。比如，鸿业兴园二期20多万平米的体量也将在下半年入市。

张坤煜还指出据北京中原地产市场研究部最新统计显示，今年三四月份，北京新盘供应量比去年同期增长了近30%。下半年新盘供应量可能远远不止这个数目，再加上去年不少供应量积压到今年，北京今年的房源供应量高于去年同期的趋势十分明显。

就热点板块而言，2006年，望京区域后续推盘量依然较大，除了城建集团计划推出的60万平方米的东湖湾项目外，上京新航线、季景沁园、融科橄榄城、湖畔雅居、宝星国际、国风北京等均有后期项目入市。此外，不少板块新盘放量也表现不俗，如上地、马驹桥及丰台、通州各板块，2006年下半年华润橡树湾一期将有15万平方米的建筑产品入市销售，住宅主力户型定在100平方米左右；马驹桥区域2006年将有近100万平方米的土地推向市场，金地兴业、珠江地产、上海复地、北京卓越等开发商均有可供开发项目。

北京今年的房源供应一定会越来越多。随着房源不断放量，老百姓购房将会有更多的选择余地。

理 由8 按揭花样增多

不买理由：对于购房者来说，一直以来只有商业贷款和公积金贷款两种，而其中又以商业贷款为主。虽然众多银行都可以办理按揭贷款业务，但是只有20年期和30年期，以及等额还款和递减还款几种方式可供选择，贷款方式让购房者相当不便。但是随着固定利率贷款和双周供等新的房贷品种的出现，将给购房者提供更多的选择余地。

专家解读：北京汉卓律师事务所杨在明律师认为，今年以来，固定利率贷款的出现，一直是房贷市场最引人注目的焦点。目前不仅国内的建行、光大和招行推出了固定利率贷款，全球最大的金融集团之一汇丰银行也加入了固定利率贷款行列，率先在外资银行中推出了美元和港币的固定利率贷款。

“双周供”的还款方式下，贷款人的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。深发展银行的相关业务负责人告诉记者，使用“双周供”进行还款，虽然贷款人还款的频率增加了，但却可以少支付更多的利息。相信随着银行存贷差的加剧，会有更多的按揭产品陆续面市。

(作者：陆经强)