我觉得我们的策划设计工作很容易踏入一个误区，那就是，在做户型比例策划时，恨不能囊括全部的户型，搞成什么面积的都有，什么标准的都不舍得放弃。以为只有这样才能网罗全部的潜在客户。
其实，我以为，一个楼盘的成功，恰恰有可能因为面面俱到，而隐藏失败的先机。毕竟房地产开发的利润已经小得不能容许任何重大失误啦！
倘若辛辛苦苦地完成了一个项目，结果体现利润的那部分楼卖不掉，就有可能白干一场。那可是谁也不愿意见到的局面。
这决不是危言耸听，策划定位的失误，足以使任何一个项目功亏一篑。

看了新鸿基地产开发的礼頓山楼书之后，感触很多，回想起自己曾经工作过的香港地产公司，发觉他们的做法有一些共同之处，看来这种做法并不是偶然的。
概况一下他们的做法，大致是这样：整个单元，甚至整个小区，所有的户型风格基本一致，户内的空间布局也基本相同，大不了只是多一个卧室，少一个卧室的区别，可以说从设计上是标准一致的。这样的定位，给规划建筑设计提供了一个好的基础和前提。
这样做，使得整个项目策划的大量时间，可以用来放在整体布局上，放在小区的公共空间的设计上，放在空间尺度的研究上，放在门窗细节的仔细琢磨上，放在停车场的设计上，放在卫生间的洁具安排上，放在厨房的装修上，放在结构设计、设备新技术的革新或者调整上……一句话，所有业主可能真正关心的地方，都得以经过仔细的琢磨。使得呈现在业主面前的，是一个经得起推敲的作品。使得作品的质量，可以在足够的研究中，得以提升。
这种户型设计方式，是一种对项目设计的主动简化，是一种对程序的优化，有利于提高项目的整体素质。因为，毕竟每个项目开发的周期都很短，而时间分配的合理和优化，是我们必须关注的内容。

再来看看深圳地产近年的开发热点——香蜜湖片区的翠海花园，大小户型齐全。在销售的初期，卖出去的，大多数是中大户型，近来，在现楼上大幅地挂出这样的广告来：买小户型，住大社区。
可是，即使将小户型的单价调低，促销的成效也不尽人意。
其实，我以为这没有什么匪夷所思。事实上，只能住七八十平米的工薪阶层，他如果不精打细算，连管理费、电费、水费都盘算得一清二楚，也不管什么实用率，不联想到地产商有可能把在他屋子外面花的钱都摊到他头上，那才是怪事。无论你是多么高标准的大社区，他年纪轻轻地并不那么在意，反正过些年再二次置业，到时候再买大户型，享受大社区，这种购房心理普遍存在。
经济决定一切，这话在各行各业都灵，不同的收入水平，自然会有不同的消费方式。

中心区的深业花园，靠近中银花园的北部，有一些八九十平米的小户型，从开盘起，一直滞销。发展商只好做完装修，再打香港市场的主意。当然，那儿是交通生活都十分方便的地段，又在深圳中心区内，靠非常有限的土地资源做支持。买来做投资，出租办公两相宜，所以，此举一定程度地解决了发展商面临的楼盘滞销问题。但是，不容置疑的是，它的利润所得，就不如发展商所愿了。
关注东方玫瑰园、东海花园等等销售很成功的楼盘，发现它们几乎都有一个共性，那就是标准一致。当然，碰巧这两个楼盘都是大户型。前两年，景田一带引起轰动的一个高层公寓式住宅锦文阁，就是一个准确定位、标准一致的例子，卖价不高，很受欢迎。

事实上，物以类聚，人以群分，无论是殷实之家，还是刚刚够钱想置业的家庭，肯定不愿意买在大小户型相差悬殊，甲乙丙丁都有的社区里。
原因有二：多了小户型，自然会增加了社区共用设施的使用人数。如果以每户3.5人计，大户型100户只有350人，小户型就有700人呀！殷实之家可能不太情愿有限的资源过多人去分享。
其二：假如小区里别人都住大屋子，只有自己住在局促的小户型里面，莫名其妙地滋生一种相形见绌的压抑感，出出入入突然生出一种拘谨来，莫名其妙地别扭，又是何苦？！
同一小区，各楼栋之间、同一单元各户之间，面积标准不宜差别太大。起码，彼此之间多了一种认同感。也许，这种心理可能客户自己也说不太清楚，不过，它会潜意识地影响到购房欲望。

当然，我并不是说在同一个楼盘中不能有不同标准的户型出现。事实上，同一个消费层面的客户，对同一标准的住宅，也可能会有截然不同的要求。
但是，面积的大小幅度没有那么大，对室内空间尺度的要求也不会差之千里，总有一个平均数。那些上下浮动的要求，可以在户型设计中，做出适当的安排，使之达到引导消费的目的。
比如说，150平米的客户，客户有可能要三房，也有可能喜欢多一间书房或者客房。那么，我们可以在结构设计、房间分隔上留有余地，使得两种方案都可以达成。
例如，海月二期的高层住宅A户型就是如此。其中有一个家庭间，在需要的时候，可以改做一个小的书房或者做个榻榻米，平时做茶室，需要的时候，晚上推拉门一拉，就可以住一个客人。
150平米，跟120平米的住宅，就不可能属于同一种类型。120平米的住宅倘若一定要做出四房两厅来，就达不到现阶段深圳的舒适性住宅的标准。

此外，面积标准不同的客户群也可能对住宅的空间组织要求也不同。
要求大面积住宅的客户，可能不仅仅希望户内空间简单地放大。他可能会要求入口的地方要有玄关，要有工人房、储藏间、步入式的衣帽间、较大而独立的书房，主卧室的卫生间也要经过特殊设计，临近厨房要设工作阳台，可以晾晒衣物、放洗衣机干衣机甚至空调热水设备。这些空间都需要特殊的设计处理，决不仅仅是可以用简单地加大空间的手法来代替。与简单地用两套甚至三套小户型的住宅打通后改造成的大面积住宅是不同的。
这就是为什么有人愿意花上千万来买栋别墅，而不愿意用同样的价钱买一个单元的小高层住宅的原因。也是为什么没有中产阶级不愿意买几套单身公寓打通了成一间大屋子的原因。因为，这样的两者本质上是不一样的。

事实上，大面积的住宅，因为设计的特殊性，单价也与其他的小面积住宅是不一样的。
试想，单方价格悬殊甚大、房价相差好几倍的住宅混合在同一栋楼里，怎么处理他们共同使用的电梯大堂呢？混合在一个区里，怎么样给他们配置合适的停车位？怎么样配备恰到好处的公共设施？甚至简单的一个问题：园林设计应该选择什么样的植物都很麻烦。
因为我听说富贵人家喜欢贵重些的品种，给来访的朋友一种好印象；而户内空间不太大的业主，则可能更加喜欢户外乘凉，愿意多些草坪、大树，可以三五成群下盘棋、打打牌！这说明不同标准的住宅业主对小区环境设计的要求也是不一致的。
凡此种种，都给小区规划建筑设计带来了很难解决的问题，那就是：究竟应该以什么为依据，为标准呢？处理不好则有可能会造成顾此失彼，两头不到岸的尴尬局面。这样自然很容易造成销售上的困难。

当然，“一致性”要求策划定位更加准确无误，锁定特殊客户需求。这给市场调查的准确性提出了更高的要求。但是，户型定位的一致性却给规划设计提供了一个好的基础条件，因为标准容易一致，做法利于统一。而规划设计的成败，很大程度地影响到整个项目的成败。
自然，楼卖得个满堂红，决不仅仅是因为户型策划得完美无缺，还牵涉到很多方面的周到策划。
这是别话，容迟些再议。