中国决策科学院院长、中国发展战略学研究会副理事长

管益忻教授在郑州提出：

打造小商品CBD以带动中部崛起

２００８年１月１８日下午，“百姓广场 智行中原”温州商会经济高峰论坛在郑州中原百姓广场隆重召开。中国决策科学院院长、中国发展战略学研究会副理事长、中国（临空）CBD的首倡与策划者管益忻教授在应邀出席大会演讲，在对郑州百姓广场发展模式进行的深刻剖析及精彩点评中，提出全方位、大视野、加速度地打造以小商品生产经营为主调特色的中国中部CBD，它将成为带动中部崛起的一大引擎。

管益忻教授给出了一个崭新的模式“1+1+X”。这个以中原百姓广场为基本平台的模式可以解释为“1”——郑州温州商会；“1”——百姓广场；“X”——千百万广大消费者；若反向理解则解释为“1”——百姓广场；“1”——温州商会；“X”——温州商会的入会企业。这个模式的实际投入运作势将突破传统中转批发而以全方位经营为基调，以大经营大流通而使郑州繁荣起来。郑州百姓广场推行市场化、企业化、运营化招商的几大特色优势非常值得借鉴：第一，不再是单纯靠基础设施开发招商，把开发客户放在首要位置；第二，不再仅仅是政府对政府的招商，而是更突出商会对商会之间的合作招商，更具有可操作性；第三，不再仅仅是非价值链的招商，形成上下游产业链协同互动、资源整合、优势互补；第四，不再是分散的招商，而是更具CBD特色的招商，带有鲜明的中央集成化特点；第五，不再仅限于低层次的产品运作，而更同时向资本层面运作转变，实现了运作手法的升级；第六，不再仅是两点一线的招商，更为两大商业网络的对接，实现不同圈层、不同市场、不同区域的有机结合。

郑州百姓广场的建设及运营也极具战略意义，百姓广场同郑州温州商会、北京温州商会、温州平阳商务礼品协会签订三个协议，将打造百姓广场投资经营战略共同体，带动郑州小商品批发市场体系的升级换代；以小商品工业园为特色的CBD在中原崛起，实现从中转经贸向产地经贸的模式转变，从而促进郑州商贸繁荣。辐射周边若干省区，使得次级批发市场向高级批发市场发展；营造出一种全新商业文化 ，实现“小、全、廉”同“鲜、全、廉”的完美结合。

最后，管教授还给百姓广场及郑州市的提出了几点建议，以促使好的模式发扬光大。首先，要尽快明晰百姓广场为社区主导企业的地位，扶持企业稳健、快速成长为社区的核心企业；其次，尽快设计以不同商圈为中心的同心圆发展战略，关键点在于抓住不同市场的客户需求；第三，打造郑州城市经管体系。实现市长经营城市，城市经营商圈，商圈经营企业的科学发展模式；第四，尽快搞好“1+1+X模式”完善、规范化管理乃至克隆扩张；第五，打造中国乃至世界的小商品批发中心，同义乌一起铸成中国小商品批发的“双子星”座；第六，促进郑州、温州的商业联盟向完备的供应链、价值链过渡；第七，搞批发市场要大力鼓励发展民营经济，实现多元化、多层次和谐发展。

地价升得有多快?国家统计局数据表明,2007年一至三季度,全国70个大中城市土地交易价格累计平均上涨12.8%。在许多一线城市,更是不断诞出“天价地王”——在广州,7至9月份土地楼面价从11912元/平方米飙升至18729元/平方米;在上海,苏宁地产在8月以44.04亿元拿下黄浦区163号街坊地块,折合楼面价地价66930元/平方米。即使是二线城市的东莞,从2000年到2006年,其一级市场平均地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米,7年内地价涨近6倍。

土地供应总量的确在减少。上海易居房地产研究院数据表明:2001—2004年期间,全国土地供应呈增长趋势,但增幅逐渐减小。2004年起,土地政策开始参与宏观调控,全国实施“三个暂停”,包括与土地市场密切相关的暂停审批农用地转非农建设用地半年等。随即,国土资源部严格控制建设用地供应总量。《中国国土资源报告》显示:从2004年开始,房地产开发用地供应面积下滑,2005年全国土地购置面积较上年减少4%;2006年又较上年同期减少3.8%。

“减少”,不意味着不足以支撑住房开发建设的需要。此时,开发商囤地数量却在不断增长。

国务院发展研究中心、建设部政策研究中心等部门共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示:2005年我国房地产企业平均新增土地储备36.2万平方米,2006年达51.11万平方米,提高了41.18%。前不久,建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示: 2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,相当数量的土地被囤积和转卖。

2007年12月4日,一份由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》也表明,到2007年年底,全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米,这些土地量足够开发商进行4年的开发。从2006年上市公司年报看,个别房地产上市企业的土地储备面积超过1000万平方米,按目前的年开发量计算,即使没新地可购,也可供开发六七年。

囤地幕后有玄机

2004年3月,国土资源部、监察部联合下发71号令,从2004年8月31日起,所有经营性项目用地一律公开竞价出让,叫停了协议出让,土地交易市场化。71号令同时要求,发展商须及时缴纳土地出让金,两年不开发政府可收回土地。

71号令的“硬条件”有二:开发商必须有足够的资金,参与土地竞拍;同时,也必须有足够的资金,在两年内及时开发到手的土地。

那些拿下天价地块的开发商们有什么样的“底气”?这底气,一方面是来自良好的市场预期。专家指出,2005年以来房价开始持续上涨,2007年全国主要城市房价增幅加大,开发商的利润率随之提高,对后市预期乐观,因此拿地热情持续高涨,不惜报出天价竞地。

另一方面,融资规模迅速扩大刺激了上市公司高价抢地。房地产业是资金密集型行业,资金雄厚的企业在拿地中处于绝对优势。2006年以来,由于A股和港股的持续上涨,房地产企业从股市融资的速度和规模增长很快。如2007年4月碧桂园在香港上市,募集资金逾129亿港元,10月SOHO中国在香港上市,募集资金逾128亿港元。而已经上市的公司也加快再融资步伐,2007年1—9月,房地产上市公司在A股市场总共融资304亿元,其中,仅万科一家就增发100亿元。

受访专家指出,准备上市的房地产公司拼命储备土地,以便提高IPO发行价格,从股市圈得资金后,再去竞拍更多的土地;接下来,手中的土地“家底儿”又成为其股票估值提高的砝码,维系高股价。这样就形成了一个迅速扩张的“良性循环”。

开发商有什么窍门捂地两年以上不开发呢?一块地动辄几十上百亿,税、费不菲,囤地的成本如何消化?答案是,他们并不一定一次交足土地出让金。

专家在分析开发商囤地的危害时指出,囤地加剧了土地资源紧缺,浪费了资源。更重要的是,通过囤地,开发商可以根据市场房价增加或减少商品房的生产,维持高房价、高收益的格局。通过控制供给,实现控制价格。另外,囤地加剧了资产泡沫,使开发商可以依托足够的有形资产贷款、上市、再拿地。一旦此链条断裂,会产生房价暴跌,从而祸及经济运行。正是从资源节约和保证国民经济稳定运行的政策出发,国家一再出台措施,控制囤地规模。

土地管理出重拳

自2007年下半年以来,国家加大了对开发商囤地行为的控制力度。10月9日,国土资源部发布新版《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》指出,建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。也就是说,开发商将不能进行土地“分期付款”。

专家指出,这条规定将改变部分开发商“付小钱、多占地、慢开发”的囤地模式,在制度上规范了拿地程序,减少了“地王”出现的几率。

2007年10月28日,国土资源部相关负责人对近期土地调控政策进行解读时,从执行层面再次强调规范土地市场的具体细则。首先,国土部门要实行“净地”出让。其次,合理控制单宗土地出让规模,吸引更多的中小开发商参与竞争,防止部分房地产开发企业凭借资金实力“圈占”大面积土地。第三,规定每宗土地的开发建设时间,即每宗土地的开发建设时间原则上不得超过三年。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩对记者表示,破解土地供应管理难题,一是对土地供应实行动态管理——需求爆发时加大供应,需求减缓时紧缩“地根”;二是集约用地——上世纪90年代以来,许多开发区“大手大脚”地开辟工业园区,土地浪费现象严重;三是加快旧城改造,提高单位面积土地的住房“产出”。

12月3日,国土资源部、财政部和中国人民银行三部门联合出台《土地储备管理办法》,对土地的储备整理、开发、供应做出了一系列安排,《办法》通过加快土地储备机构的前期开发速度,增加政府手中的“净地”供应量,从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期,有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。

该是向土地囤积浪费大声说“不”的时候了!(曲哲涵)

闲置土地清理步伐加快(链接)

《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确指出,严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

《国务院关于促进节约集约用地的通知》强调,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

《国务院关于促进节约集约用地的通知》说,加强对节约集约用地工作的监管。国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查,重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件,依法依纪追究有关人员的责任。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控制展期贷款或滚动授信;对违法用地项目不得提供贷款和上市融资,违规提供贷款和核准融资的,要追究相关责任人的责任。

面对房价节节高升,中国的经济学人总是在围绕是否加息、或增加土地供应、或增减税费、或限价、或增加经济房供应、打击价格欺诈等等方面争论不休。争论的各方都觉得真理在自己手里。但在我看来,中国房地产市场在很多最基础性的条件没有建立之前,对照西方经济学圣经高谈阔论,似乎有些不着边际。

我们知道,经济学是讲假设的,市场无形之手和政府有形之手要在房地产市场上能够起调节和控制作用,先必须符合如下假设:

假设一:市场上买卖的房子是房子,具有最基本的商品属性——房子是用来居住或办公的。我们知道,市场机制在非法传销市场上不起调节作用,因为非法传销市场上传销的商品已经不是商品本身了。

假设二:在假设一成立的前提下,市场机制只能在均衡市场下起作用。均衡市场的必要条件是:市场上存在供给阵营和消费阵营两大阵营,并且是对立的、权利对等的、势均力敌的两大阵营。

假设三:在假设一、二都成立的前提下,供给阵营竞争供给的有效性,基于消费阵营合作消费的有效性;或者说,消费阵营的消费合作无效性,基于供给阵营供给竞争的有效性。

假设四:在假设一、二、三都成立的前提下,市场机制是中立的、客观的。宏观调控透过市场机制起作用。外因透过内因起作用。

假设五:当绝大多数人不能通过市场获得住房时,弱势的一方拥有退出房地产市场、实现住房自给自足的绝对自由;当弱势者无法实现住房自给自足时,政府有绝对责任保障其基本居住权。

如果上述五个假设成立,围绕中国房地产市场的调节和调控措施才有意义。中国的房地产市场存在上述五个假设吗?

房市上销售的是住房吗?

房子是用来住的,这是房子的基本商品属性。可城市,特别是大城市的新楼盘,有多少是用来住的呢?深圳6月的房价涨了50%多,交易的房子中有70%以上不是为没有房子住的人生产的,而是为有房子、甚至有很多房子的人套利而生产的。房子已经异化成投机套利的工具了,这样的房地产市场就不是经济学意义上的商品市场了。在这样的房市上,房子的空置率越来越高,价格也越来越高,价值规律和市场机制在这样的市场上并不起调节作用。很显然,在中国的房市上,假设一不成立。

房市是均衡市场吗?

均衡市场的核心标志,是市场上存在供给和消费两大阵营,并且是对立的、势均力敌的、权利平等的两大阵营。供给阵营总是希望涨价,消费阵营总是希望降价。市场上两大阵营的相互博弈是市场机制发生调节作用的内在动力。市场没有两大阵营的存在,就没有市场机制。两大阵营的权利平等、势均力敌,还是市场机制保持中立性、客观性、并持久发挥调节作用的基础。

中国的房地产市场是否存在势均力敌的供给和消费两大对立阵营呢?事实是,供给阵营期待房子涨价,购买阵营中的大多数也期待房子涨价,两大阵营似乎是联盟关系。房地产市场成为投机者和强势者套取暴利的场所,80%以上的人不仅被排斥在房市之外(没有住房消费者阵营了),还被剥夺了自主建房或合作建房的权利(失去自给自足的权利),完全失去了博弈地位和能力。市场机制在这样的市场上,不可能中立地、客观地发挥调节作用,只会造成强者更强,弱者更弱。中国房市是一个既非充分竞争的、又非均衡的市场。很显然,中国房地产市场的假设二,不成立。

中国的房市,是一个供给竞争和消费合作均有效的市场吗?

只有供给阵营内部竞争,竞争才出效率。供给阵营内部为什么竞争呢?合作形成价格联盟不是更好吗?中国的房市就是一个供给阵营价格联盟的市场,实际是一个供给阵营联合垄断的市场。怎样才能打破垄断呢?要靠消费阵营的有效合作,即当供给阵营的涨价超出了消费阵营的底线——比自主建房或合作建房的机会成本高出时,消费者阵营就会坚守底线——自主建房或合作建房,只要自主建房和合作建设是有效的,就构成对供给阵营的压力,供给阵营内部的竞争就是必然的——由联合抬价转变为竞争性降价,这时的市场才由卖方市场转变为买方市场。当价格降到接近消费者自主建房或合作建房的机会成本时,消费阵营的自主建房和合作建房变得低效或无效,就会放弃合作,选择在市场上购买商品房,房地产市场的两大阵营就会达成新的均衡。

现实的中国房市,供给阵营形成了价格联盟,但消费阵营却无法有效自给自足和合作建房,因为政府不给消费阵营自给自足和合作建房的权利。很明显,中国的房市,假设三也不成立。

房市的宏观调控是否通过中立的、客观的市场机制起作用呢?

在一个既充分竞争又相对均衡的市场上(如大米市场),市场机制是中立的、客观的。但均衡市场的供给阵营和购买阵营的力量有时也会出现失衡,会造成价格的波动,中立的市场机制会客观地修复市场失衡;政府也会采取宏观调控的措施,如减少库存增加供给等,帮助修复失衡。在均衡的市场上,政府宏观调控措施是透过市场机制调控市场的:当供给阵营过于强大时,有形之手透过市场机制会帮助消费阵营;当消费阵营过于强大时,有形之手透过市场机制会帮助供给阵营。修复市场供求关系,达成新的平衡。简而言之,政府调控是外因通过内因(市场机制)起作用,是中立的、客观的调控,会持久维持市场均衡状态。

在当下中国不均衡的房地产市场里,由于房市的供给者和购买者没有势均力敌、权利对等的两大对立阵营,而是价格同盟,市场机制在这样的市场上不会中立、客观,市场是强势阵营的市场,市场机制会造成强者更强、弱者更弱。加上某些地方政府部门和腐败官员都是“房子养的”,房子涨价符合某些政府部门和腐败官员的利益。所以,在中国的房地产市场上,市场和政府都失去了“裁判员”、“平衡者”的中立、客观地位。因此,中国房地产市场的假设四也是不成立的。

政府愿意保障公民基本居住权吗?

前面的四个假设都不成立,市场机制和宏观调控在中国的房地产市场上都不会起积极作用。在这样的情况下,唯一的出路是市场的弱势阵营选择退出市场,寻求住房自给自足或政府保障其基本居住权。负责任的政府应该最大限度地扶持弱势阵营实现住房自给自足(自主建房或合作建房)或保障其基本居住权(政府提供廉租房)。可是,中国城市的无房者无权自主建房,对合作建房政府也不支持,政府也不保障无房居民的基本居住权利。因此,假设五,也不成立。假设五不成立,表明中国的房地产市场的危机不可能化解。

很多经济学人,总是天真地为中国的房地产市场开出一些特经典的经济学处方,还常常振振有词地说自己的处方是国际上通用的“灵丹妙方”(中国的经济学人似乎都很书呆子气):加息可以控制房价上涨?增加土地供应开发商就会降低房价?减免税费就可以降低房价?政府的经济适用房可以抑制房价上涨?政府限价会持续起作用?阻击国际游资就可以控制房价?……十几年了,实践证明不起作用。这些措施只有在上述假设成立的前提下才会起作用——前提都没有,胡扯什么呢?!

中国的房地产市场是一个什么样的市场,我给你打个比方:运输和交通需要车子。政府扶持大汽车制造商生产高档汽车,价钱高得80%的人都望车兴叹。于是,一些小厂商制造拖拉机、一些家庭工厂制造三轮车、一些农户自制人力车或马车。可是,有一群人鼓动政府作出了一个有战略意义的决策:制造拖拉机、三轮车、人力车、马车统统非法,运输和交通只能用汽车。于是,汽车就身价百倍,价格只涨不跌。汽车不仅具有金子一样的保值功能,还有增值套利的功能。于是,汽车就不做运输了,有钱人买汽车放着,等着涨价套利,或出租收租。这可苦了农民、市民和从事运输的人。这就是中国房地产市场的现实。

其实,中国的房市和非法传销市场更相似。市场机制在传销市场上是失灵的,因为传销销售的已经不是一般商品,而是“人头”这种特殊商品。传销市场上没有势均力敌、权利平等的两大对立阵营,而是进入这个市场的人,齐心协力骗入“人头”,新骗来的人头必须参与骗入“更新的人头”,如此维持市场的存在。非法传销市场不是经济学意义上的市场,市场机制无法调节。最终的结果只有一个:当骗入的“人头”增加变缓,新增资金不足以维持市场的“食物链”时,市场就会崩溃。最近十多年来,政府从来没有停止打击非法传销,可非法传销却越打越旺,因为政府的调控无法透过市场机制起作用,并且所有在市场里的人都不想主动退出市场。在传销市场的“食物链”断裂的时候,政府就会派出国家机器将传销团伙镇压和遣散了事。中国的房市有向非法传销市场转变的趋势,所不同的是,中国怪胎式的房市是合法的,一旦资金链断裂,政府恐怕不能镇压和遣散了事。

非法传销市场是危险的,中国房市也许更危险。

没有上述假设的存在,这些市场的或非市场的调控措施都是没有用的。这些前提(假设)如果不存在,所有的经济学“规律”、“定律”在房市上的运用和解释都是扯淡。建立上述前提(假设),是有形之手和无形之手解决房市“危机”的当务之急。

在当前的中国,如何尽快建立房地产市场的前提呢?第一,在今后相当长的一个阶段,要优先发展“小产权房”。因为,“小产权房”不是用来炒的,是用来住的(建议小产权房满10或15年可以入市交易)。只有这样,房地产的价格才会回归价值,房子才能回归住房的商品属性。毫无疑问,当前要优先发展“小产权房”,而不是禁止发展。第二,政府要鼓励和扶持自主建房和合作建房。因为只有这样,房地产的供给阵营内部才能恢复竞争,房地产市场才会是一个真正竞争的市场。市场的需求阵营才会逐步回到市场,才能逐步形成市场中的供给和购买两大势均力敌、权利对等的对立阵营,逐步恢复市场均衡状态。

无论是“小产权房”,还是“自主建房”、“合作建房”,都是符合市场经济“所有制多元、主体平等”的基本原则的,也是《宪法》保护的。上述这两条,假如政府和 “主流经济学家”都不同意,这就不是经济问题了,也不是法律问题,而是人权问题,是最基本的政治问题。而政治问题就不是经济手段、甚至法律手段可以解决的了。

我判断:房市有大忧。如此下去,有两个方面的严重后果:一是将有更多的人在城乡之间流动,不出10年,至少有4亿人会以城市的地下室、公园和交通林带为家;二是房市将会沦为下一个非法传销市场。但是,如果政府优先发展“小产权房”和扶持穷人“自主建房”或“合作建房”,5年之内,中国将有5亿农村人在城镇安居乐业;中国的房市也会回归均衡市场的发展轨道。

建设部酝酿重新设计住房制度 建设部专家、华东师范大学东方房地产学院院长张永岳昨天在易居论坛新闻发布会上透露，建设部正酝酿重新设计我国的住房体制。

酝酿“三分法”住房体系

张永岳透露，建设部上月在厦门举行了一次内部会议，这次由建设部党组书记、副部长姜伟新主持的会议用一天半的时间主要讨论三个议题：住房保障工作，目前房地产市场形势以及对我国住宅制度的设计。

我国1998年房改后，住房大部分采用商品化、市场化分配，在过去一段时间里，房价持续上涨导致一大批居民无力购房。

张永岳表示，按照国外的经验，以美国为例，对于近20%无法自己解决住房的阶层，一般由政府解决，即整个社会住房体系分成政府保障和市场化两大部分。但以目前我国的状况来看，一方面国民收入水平还达不到大部分人都能够实现市场化购房的水平；另一方面，政府的财力也不可能在短期内满足全部住房困难群体实现政府性保障，即使在发达地区，财政投入力度也很难做到应保尽保，类似“两分法”的模式可能并不适用。

因此未来我国住宅体系可能会分成三大部分：一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合，从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。

保障、居住、商品化共存

曾任职于国务院住房制度改革办公室的资深学者武建东表示，研究住房制度，主要应该探讨的部分将涉及住房改革中的基础政策，包括税收制度(比如物业税的实施进度)；低收入家庭的实际保障；金融政策(贷款比例问题，经济适用房建设资金分配)；土地储备制度以及对当前形势的判断等等。

武建东称，我国住房制度的关键就在于土地以及住宅的全流通。按照武建东的观点，我国目前结束房改后期商品化建设的第一阶段，制度上的主要问题在于没有住房全流通，村镇住宅不能流通。未来，从2007年至2012年，将进入住房过度调整期，房屋将从过度强调商品化特点转型为保障、居住、商品化营运并存的状态，从城镇商品化的半边市场，建构起全国统一的房地产流通体系。

易居房地产研究院高级研究员杨红旭此前撰文指出，未来的我国住房系统，从保障方式上讲，理想模式应该兼顾实物分配体系和货币补贴体系。目前我国廉租房的货币补贴为绝对分配方式，未来应适当提高实物分配比重，经济适用房的规模不宜超过15%。除此，还应建立购房贷款贴息、抵免个人所得税等新型补贴方式。

杨红旭称，住房保障工作并非全部要用计划经济的一套模式，也绝非完全依靠财政支出，在以政府行政手段的前提下，还须发挥市场配置资源的有效性。政府可以鼓励私人开发商参与廉租房和经济适用房的建设和运行，还可以吸引商业金融机构在个人抵押贷款、房地产证券化方面有所作为，从而搞活房地产金融。另外，还可以发动民间、协会及其他组织进行合作建房。

    中国企业家泰斗级人物,引领海尔飞速发展,在很多人的眼中，张的名字是和海尔划等号的。

    张瑞敏秉承着做大事不做大官的理念，向孔子学做人，老子学做事，向孙子学战略的人生哲学，有效地将中国的传统思想融入现代经营，巧妙地利用现代管理学进行有效创新，使海尔走向了一条创新之路。

    所谓知其言，懂其人！下面就张瑞敏的经典语录来看一下这位中国企业界的风云人物给与我们什么启示。因为题目是我眼中的企业家，所以加上了本人的粗浅评论，和有识之士学习共勉。

    1、什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。

    评：最简单是最有效的，最简单是最难办到的，是最容易忽视的，也是最难把握的。海尔的大S脚印，日出日落原则等等都是很简单的，问题是能够长期坚持十年如一日，就是平凡中的不平凡。

    2、坚持每天提高1%，70天工作水平就可以提升一倍。

    评：每天进步1%对个人来说，坚持下来都有数倍功效，对一个组织来说，力量应该是无穷。每天进步一点点，自我得点超越带来组织面超越，难点在于坚持。

    3、企业说到底就是人，管理说到底就是借力。

    评：企业的竞争归根结底还是人才的竞争，有人才做知本，就能吸引更多资本，发挥更大的价值，关键如何塑造一个催生力量、促进发展的系统和文化，这确实需要参透人性。

    4、作为一个领导，你可以不知道下属的短处，却不能不知道下属的长处。

    评:领导者的最大本事乃是发挥下属的最大本事．

    5、世界上最无价的东西是人心，要赢得别人的心，只有拿自己的心去交换。

    评：情与情能相容，心与心易相通。经营人心就是经营事业,经营更大的事业.海尔的人心经营还不是最好的.更好的例子应该是蒙牛,蒙牛发展为什么这么快,牛根生的财散人聚，财聚人散经营哲学使得人才和资源广聚蒙牛，快速发展是必然中的必然。

    6、企业家只有两只眼睛不行，必须要有笫三只眼睛。要用一只眼睛盯住内部管理，最大限度地调动员工积极性；另一只眼睛盯住市场变化，策划创新行为；第三只眼睛用来盯住国家宏观调控政策，以便抓住机遇，超前发展。

    评：内功造就实力，创新把握市场，公关维系公家政策和公司战略的平衡。三只眼的企业视野更为广阔，事业才越来越大。记得在《首席执行官》一书中，描述张瑞敏在创业初期带着几个同事在风雪中等批文的场景，在中国的市场经济下，任何公司不可忽略政府的因素。

    7、要给用户意想不到的惊喜。

    评：让顾客体验到物超所值，那额外的价值是造就忠诚的关键。海尔的服务确实能够让客户有所体验。

    8、事前反复研究，慎之又慎；一旦做出决策，必须坚决执行，不容含糊。

评：张总是强调做企业如履薄冰，确实是这样，领导的一个战略失误会导致全盘皆输，使我想起一句话，开关虽小，动一下乾坤逆转，棋子虽小，走一步胜负攸关。很多成败往往起源于小的变化。这就是为什么曾经细节管理备受青睐的原因。决策做完后，坚决执行，发挥优良的执行力更是关键，因为再好的战略实施不到位，等于没有战略。

    9、在新经济时代，什么是克敌制胜的法宝？第一是质量，第二是质量，第三还是质量。

    评：个人愚见，所谓质量是企业的生命，海尔的质量虽说与同类比也不错，但是如果跟风搞什么6个西格玛那就没什么意义了，因为海尔是以优质服务著称的，真诚到永远，让顾客得到的是星级服务。而这种优质的服务队伍是以产品具有一定的缺陷率为前提的，这是你优点带来的缺点，如果产品样样都好，那么服务队伍就没事可做了，那么竞争优势也就没了。质量要重视，但对于海尔来说还不能过分重视

    10、市场比作一块蛋糕。我们不过分地在现有市场抢占份额，而是去另创造一个市场，即另做一个蛋糕——另做一个蛋糕独享。

    评:说白就是避开红海，进入蓝海，不在原有市场中厮杀，也不是在细分市场耕耘，而是深度挖掘出一种新的市场，创造出一种新的需求，问题是这种方式难度较大，不是所有企业都具备这样的能力，也不是什么时候都可以，这应该是集天时，地利、人和种种因素结合才能利用自己的创新而创造出来。但是创造市场的企业劳民伤财，成本较高，据调查成功率11%，跟随模仿创新企业成功率44%，因此我得出结论：能创造市场固然好，不能创造模仿创新也照样可以领先。

    举例来说：保暖内衣卖得好的已经不是率先创造该概念的企业了，同理发生在vcd,掌上电脑等等，策略对了，市场跟随者也会快步领先。

    11、与狼共舞，必须自己成为狼，而且变成“超级狼”。

    评:也许有的时候同类才能同台竞技,不具备狼性,就容易退化成狼口中的羊.

    但是时代不同了，除了有狼性,更要有人性,更应倡导一个团结合作,与其他企业甚至竞争对手共生的生态环境,毕竟在当今时代,侵略和掠夺只会导致灭亡,只有双赢和合作才会带来永生。

    12、有缺陷的产品等于废品。

    评:这句话其实相当于对自己苛刻，就是对他人宽容，对他人宽容，为他人谋福利，最终受益还是自己。那么简单的公式就对自己残忍就是对自己宽容，相反的是对自己宽容就是对自己残忍。为什么这么说呢，有缺陷的产品等于废品象征着对产品质量一丝不苟的追求，这意味着企业从成本上，人力上，各方面流程上花费更大的力气，更重要是观念上达到一种高度。其本质目的还是获取更大的市场。

    记得海尔在张瑞敏入场初期，为了彻底改变职工的观念，张带头用大锤砸76台冰箱的故事，当时的一台冰箱乃是奢侈品，而这76台绝大多数只是有小的毛病，张没有同意将这些产品低价售给关系户或是场内职工，而是由每个责任人自己销毁。张认为一次次品有销路，下次还会生产出更多的次品。久而久之，有次品会形成一种习惯，这对一个创业之初的企业来说是非常危险的。

    所以，张毅然决定一个字：砸！当时的很多职工都流下眼泪，尤其对亲手砸自己产品的责任人，亲手扼杀自己“孩子”的滋味刻骨铭心。从此企业也走上了产品质量过硬之路。

后来，这个事件也成为了营销的典范，也为海尔产品从质量上在消费者心中镀上了一层金。

    13、我们不是“居安思危”，而是“居危思进”。

    评：这是一种观念的创新，我的理解是尽管你居安思危，但有可能你煌煌不可终日，在安逸的环境考虑到企业的危机和危险当然非常重要，然而知道危险和危机，却不思解决方案，不能够将危机转化机会，从而将机会牢牢地把握住变成现实的发展，那么这个企业就会纯粹为思危而思危，不得长进。

    所以说当一个企业处于最艰难、最危险的时候，恰恰是这个企业峰回路转的时候。对于个人也是同样的道理。

    14、每一个人都是责、权、利的中心，“人人是经理，人人是老板”把每个人的潜能释放出来。

    评：一个企业最可怕的是每个人不知道自己的职责，相反，当每个人都知道自己的责、权、利，都把自己当成企业的主人时，那么这个企业对于其他竞争企业是可怕的。

    15、我能在冬天的严酷环境中生存下来，可能我会在春天是最漂亮的。

    评：人的一生如果一帆风顺的话，应该来说就是最大的缺憾。就如同爬山，如一口气顺利到达山顶，可能内心当中没有太多的喜悦，只有经过黑暗幽深的山谷，征服无数天险，这时到达山顶时才会欣喜若狂。

    人或企业经历过逆境，征服过磨难，能过活下来，那他的生命力很强，他会令竞争对手生畏。正如很多互联网企业将网易的丁磊视作可怕的竞争对手一样，就是因为他承受过互联网泡沫破灭的冬天。

    16、永远战战兢兢，永远如履薄冰。

    评：英文有句话bettersafethansorry.小心不犯错，但对于一个倡导创新的企业，我却不敢完全苟同这种观念，企业在某个阶段更应该鼓励冒险的行为，拥有容许犯错的机制，总是如履薄冰势必会丧失更多机会。

    17、卖信誉，而不是卖产品。

    评：信誉是无形资产，它会带来更多资产和财富，应该说信誉是最宝贵的资源之一。

而产品无非是满足消费者背后的某种需求，一个企业永远都要脱离卖产品的层次，为消费者解决的是问题，排除的是障碍，带来的好处和利益。那么这个企业就是一流的企业。

18、能者上，庸者下，平者让。谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。

评：能者不上势必留不住，庸者不下势必没出路，平者不让势必堵发展。不让企业过的去，企业就应该跟他过不去。

19、抓反复、反复抓，抓重点、抓提高。

评：成功的策略都是简单的，长期坚持才是关键，方案的有效与否有时不在方案本身而在具体的执行层面。

简单的事情重复做，反复抓成关键，抓反复成重点，重复做才不断提高。任何娴熟的技艺，任何成功人士成名的绝技往往都是不断重复练成的，古往今来都是这么一个道理。

20、核心竞争力是什么？我认为是在市场上可以嬴得用户忠诚度的能力。

评：核心竞争力我的理解是，你不费事就做得比别人好，满意不等于忠诚，赢得忠诚关键是要赢得人心，占领市场就是占领消费者的心智。

21、在位要受控，升迁靠竞争，届满要轮换，末位要淘汰。

评：在位没有个考核评估机制，就没有很好的激励和约束，对企业来说是无形的人力浪费和损失；不竞争上岗，就不能盘活一个有活力的组织，动物的生态圈尚且靠竞争取得良性循环，内部无竞争，整个组织就会逐渐平庸；庸才是放错位置的人才，换岗有助于每个人发挥最大潜力，找个自己的定位，长处和不足，以便更好的发展；末位不淘汰，企业势必臃肿，如同尾巴烂了不割掉，烂掉全身只是时间问题。企业不是福利院，无论硕士博士，不产生绩效，就是昂贵的人才浪费，该淘汰就不应该手软。

22、部下的素质低，不是你的责任；但不能提高部下的素质，是你的责任。

评：没有不好的下属，只有不好的领导。企业最好的领导应该是让下属发挥最大的本事，而领导除了制定战略，发展目标，选人，育人，激励人，签署文件外其他什么都不用做。

23、说了，不等于做了；做了，不等于做到位了。

评：说了不做等于白说，做了没达到效果等于没做。结果导向是企业应该倡导的。

作者：荣振环：以创意营销见长。80年代后营销新锐，创意营销思考者和爱好者，多年研究中国式营销，帮助很多中小企业走出营销瓶颈，为很多新创业的公司提供营销方案取得很好的实效。友人如是评价，唯一不缺是思想，盛产最多的是智慧。（荣振环）

    2000年左右，我们大学毕业，有些人选择了小城市，有些人则一头扎入北京、深圳等地，不折不挠地寻找着自己的一席之地。

如今５年过去了，现在的情况如何呢？先看看大城市的兄弟姐妹们。Ａ和Ｂ，这对小夫妻，差不多已经把根扎在了北京，Ａ在私企，Ｂ在国企，都属于ＩＴ行业，两人月薪加起来一万二左右。２００５年他俩在回龙观买了个两居，贷款尚未还清。Ａ一直哭穷，终于在２００６年改行去做销售，压力很大；Ｂ呢，来北京后跳了三四次方才稳定下来，虽然收入一般但总觉得还有指望。至于要孩子的计划，由于经济压力大，只好一推再推了。

Ｃ一毕业就去了深圳，就职于某著名通信公司，做技术。每天累得要死要活。没多久就跟女友分手了，钱倒是攒了些，但是够在深圳安家吗？想起未来，作为一个小小的技术人员，还面临着裁员的危机，Ｃ真是有些迷惘。这几位再怎么跳来跳去，也还是底层职员，名为白领，实为草根。

再来看看小城市的校友混得如何。Ｄ和Ｅ也是一对，俩人都留在了青岛。如今也已经买了房子，要了孩子，Ｅ对老公Ｄ的压力不大。不过Ｄ运势倒是不错，去年做了大区经理，年薪加提成每年拿个三四十万。

Ｆ从毕业后一直在郑州，在一家著名的外企做工程师，目前年薪早已过２０万。按照郑州的消费水准，Ｆ绝对早步入了小康行列，穿品牌服饰。

总体来说，大城市因为竞争激烈，往上爬并不是很容易的事情。小城市却给人才留出了较大的发挥空间。我们在大城市努力支撑着，是因为在守候幸运女神的青睐，还是仅仅因为惧怕回到家乡被人嘲笑混不下去？你愿不愿意回到毕业时的那个起始点？你会选择在大城市当草根，还是在小城市做精英？

近年来，新开工项目过多，特别是一些项目开工建设有法不依、执法不严、监管不力，加剧了投资增长过快、投资规模过大、低水平重复建设等矛盾，扰乱了投资建设秩序，成为影响经济稳定运行的突出问题。央行《三季度中国货币政策执行报告》显示，今年前3季度，我国累计新开工项目17万个，新开工项目计划总投资6万亿元人民币，同比增长近四分之一，连续5个月呈现加速增长态势。为新开工项目退烧降温，收紧投资项目新开工条件显然已是迫在眉睫。

鉴于上述背景，此份名为《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》要求各级发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、建设、统计等部门加强沟通，密切配合，明确工作程序和责任，建立新开工项目管理联动机制，切实负起责任，严格管理，强化对新开工项目事中、事后的监督检查。

根据《通知》，各级统计部门要切实做好新开工项目统计工作，各级发展改革部门应在信息互通制度的基础上，为总投资5000万元以上的拟建项目建立管理档案，包括项目基本情况、有关手续办理情况（文件名称和文号）等内容，定期向上级发展改革部门报送项目信息。在项目完成各项审批和许可手续后，各省级发展改革部门应将项目名称、主要建设内容和规模、各项审批和许可文件的名称和文号等情况，通过本单位的门户网站及其他方式，从2008年1月起按月向社会公告。

《通知》同时指出，各类投资项目开工建设必须满足已经按照规定完成固定资产投资项目节能评估和审查，并已经按照建设项目环境影响评价分类管理、分级审批的规定完成环境影响评价审批等条件。对此，分析人士表示，《通知》在投资项目新开工条件中引入环评及节能审查，将更有助于节能减排。

合作首先的前提是对彼此双方都有利，而不是单方面有利，只有对双方都有利的生意才有可能更加长远。我在每一项合作的时候，我首先想到的是是否对对方有绝对的利益，也就是商业诱惑，如果没有更好的诱惑和实际的利益，最好不要做，有的时候，诱惑利益是做足了，但是，实际利益分享不充分，虽然合作进入到了具体的合作阶段，但是其结果是可想而知的。实质名归是必然的，合作不可能都是暂时的，要长远走下去，就要全面考虑其结果对合作的影响。

有很多的时候，为了长远的利益，你甚至可以考虑让合作人获得比你多得多的利益，你虽然获得的比较小，但是，这至少可以使合作者获得成功，使对方对你更具有合作下去的信心。只有让对方获得了更多的甜头你的很小的利益也可以获得很好的保证。

一个很好的商业设计是双向的，就是双方都可以获得利益。成功源于胸怀，成功更源于你的长远的发展设计。让合作者首先成为你商业设计的一个直接的利益者，就等于成功的一半。没有成功的商业设计并不都是源于项目的好和坏，而是更多的时候是源于你只是单方面只替自己想好利益，而没有考虑对方的利益。说服合作人不仅仅局限于你的说服能力，而在于你的真诚，你的利益合理化的设计。

让合作者赚到钱，才有可能成功。一切合作都是在尊重对方的利益开始。不能让合作人感觉你太聪明，太聪明就意味着你过于驾驭合作人的能力，给合作人的感觉不安全，我是不是很容易就被设计了？朴实无华也是真理，更是成功人士的性格所决定。这就是为什么很多的聪明绝顶的人没有获得成功的一个道理。你总是以你的绝对的聪明来设计商业方案，你总是凌驾于合作人的头顶上，合作人会感觉自己等于是一个任其宰割的羔羊，这样的合作人给人的感觉是危险的，这就是聪明反被聪明误的道理。

四条办法限定开发商囤地

“如果开发商囤积土地不及时开发，会进一步加剧土地市场供应紧张。”国土部有关负责人指出，国土部门拟定了几条应对开发商囤地的办法。

一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让；

二是合理控制单宗土地出让规模。对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。

三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2-3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。

四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。

中国人民大学管理学院教授严金明指出，上述国土部门提出的防范开发商囤地的具体办法中，尤其值得注意“开发周期原则上不超过三年“这条办法。虽然规定开发周期早有说法，但在各地土地政策中没有得到切实的落实。

严金明认为，这项措施将从以下三方面影响未来土地市场供应：一是在土地出让规模上，土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内；二是在开发项目严格控制三年开发周期，如果开发商三年未完成项目开发将受一定惩罚；三是在土地出让文件中将说明三年必须开发完毕的条件，开发商在受让土地时也必须接受和做出相应承诺。

今年9月，国务院发展研究中心一份《中国房地产企业竞争力研究报告》揭示了当前土地高度集中在大型房地产上市企业的现状。其中以广东碧桂园(2007.HK)为例，其今年前三季度新增土地储备3700万平方米，增长200%以上，以年开发量200万平方米计算，其目前高达4500万平方米的土地储备足够其开发27年。报告指出，囤地10平方公里以上的房地产上市公司不下10家。严金明认为，如果三年开发周期的政策得到严格落实，则目前前50强房地产上市公司都需要对其发展战略做出相应调整。

国土部有关负责人同时指出，整治开发商囤地的行动还将配合国土部9月28日发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称“39号令”)执行。

在“29号令”中，国土部门提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证，进而利用土地使用权向银行抵押贷款的做法。“39号令”中要求开发商必须一次付清地款才能取得土地权证。

严金明指出，未来2-3年内整治开发商囤地都是国土部门的工作重点，国土部于日前启动的第二次全国土地普查的一个重点普查内容就是，要查明土地集中在哪些开发商手中，哪些开发商才是整顿的重点。

政策非仅为“ 斗地主”

整治开发商囤地并非仅为“斗地主”。

严金明分析认为，全国房价快速上涨给房地产调控部门造成了很大压力，去年下半年，有关调控部门达成共识：以积极的土地供应政策来增加房屋供应量，进而以增加供应来稳定房价。

然而，自增加土地供应政策启动以来，房价仍在快速上涨，同时增加供应的土地被手中有大量资金的房地产上市公司囤积。

“必须使增加的土地供应量直接形成房屋供应量。”严金明指出，有关部门想利用市场手段来解决房屋供需不平衡的问题，但政策在传导时被开发商囤地行为所堵塞。

而土地供应上还必须考虑“守住18亿亩耕地”这条红线。土地管理部门显然无法再过多增加土地供应量，以解决房价问题。

“市场失灵的时候就必须用行政手段。”严金明表示，清查开发商囤地行为有助于解决当前房地产市场中的一些结构失衡问题。

不过，严金明也认为，严格执行“开发周期不超过3年”的政策，还有很多操作性难题。

某受访开发商老总告诉记者，开发商从拿地到办完土地手续、进场清理就需要半年多的时间，有的项目还会遇上一些非开发商因素造成的问题，三年开发周期限制有些“一刀切”。

对于政府部门来说，最重要的是要将供应的土地尽快转化为市场上房屋的供应量，而大开发商无论开发能力还是资金实力都远比中小开发商强。因此国土部门在切割土地，引进小开发商参与开发的政策又遭致质疑。

严金明认为，当前，国土部应该尽快对全国土地利用情况进行摸底，搞清楚哪些地区是土地囤地集中地区，哪些开发商应该上囤地的“黑名单”，以便有针对性地提出整治囤地的具体处罚措施。