本周五（2011.08.05）美国股市因标普调降美国债务AAA为AA+而大幅波动。至此，本周美股出现了少有的大幅跌势：道指下跌5.8%，纳指下跌8.1%，标普500指数下跌7.2%。由于市场担心美国经济可能重新陷入衰退、欧元区债务危机蔓延，本周全球股市市值已蒸发约2.5万亿美元。

原本标普是准备在本周五（2011.08.05）盘中公布的，由于美国财政部指出标普计算错误了2万亿美元，标普与美国财政部为此交涉而耽误了数个小时，标普尽管承认出错，但认为不影响调降，最后仍然在美股收市之后正式向市场做了通报。更特别的是，标普将美国主权信用评级展望列为“负面”，这意味着在未来12至18个月内，有可能还会进一步下调评级。这是标普首次取消了美国债务保持了70年之久的AAA评级。这不得不令人担忧到“降级”会对美国乃至全球资产市场产生什么样的广泛影响，冲击程度将有待观察。美债现在的信用度已然低于拥有AAA信用评级的英国、德国、法国和加拿大。本周五（2011.08.05），美国10年期国债收益率下降2.5%，创2010年10月以来新低。不可否认，降级发生正值市场信心脆弱之际，这将再次引发世界对美债危机的担忧，势将加深全球范围内的信心危机。

应该说，债务的信用等级分为A级（AAA、AA、A）；B级（BBB、BB、B）；C级(CCC，CC，C)。AAA级：代表信誉极好，清偿支付能力强，陷入财务困境的可能性极小，几乎无风险。AA级：代表信誉优良，有较强的清偿与支付能力，基本无风险。A级：代表信誉较好，具备支付能力，清偿与支付能力尚可，受外部经济条件影响，偿债能力波动，但无大的风险。在这个基础上，除了AAA是最高级别之外，在其他级别加上“+”、“-”号进行微调，表示略高于或略低于这个级别。于是除了AAA最高级别以外，仅A级就有了（AA+、AA、AA-、A+、A）这5个级别。美国债务也仅仅是距最高级下了一个档次。美国作为全球唯一的霸主地位目前看还是不可被取代，短期看美债仍是最佳避险品种，影响应该说不会持续的。但长期看，一旦美债失去国际地位，美元还将大幅贬值，中国、俄罗斯等持有大量美债的国家将损失惨重。就在笔者成稿之际，传来消息，法新社报道，以色列公共电台报道称，美国信贷评级遭下调，导致以色列特拉维夫股市周日暴跌6%后暂停交易。周日是以色列一周的首个股票交易日，但随着特拉维夫股市开市几分钟后暴跌，该股市被强制暂停交易。之后，延迟近1小时才开市，这是由于该市的蓝筹股在市场盘前交易暴跌超过5%。

下周二（2011.08.09）美联储将于议息会议后或许公布是否对第三轮量化宽松政策(QE3)，以及对资产负债表规模给出指引。这或许是市场最后释放的风险。本轮基本金属包括期镍的大跌缘于资本市场的系统性风险。美股以道指为例，最近的连续跌势就是从2011.07.22开始的，目前还没有止跌。如今，美股的暴跌和欧美经济表现出的二次衰退征兆或许也为QE3（或变相的QE3）做了铺垫。所以，基本金属的止跌主要看欧美股市的表现。

当基本金属包括期镍的跌势风起之时，许多人过于关注基本金属其自身的表现了，总是不断在判断什么价位该止跌。诚然，既然是系统性风险，就是政治、经济、社会等综合环境因素对基本金属所造成的影响。这种风险带来的后果是资本市场，包括证劵市场、商品期货市场广泛性和普遍性的跌势。在全球经济一体化和金融全球化的趋势下，一个单一的市场不能不受到来自国际经济环境变化的冲击。本人认为，此番跌势仍是美国两党在长达近2个月的提高债务上限的吵闹中诱发的。

对于一个市场的止跌，通常要多有几个特征出现之时方可断言：

成交量萎缩到位，并且量价明显底背离；做空能量趋于衰竭；多项技术指标超卖到位，日线周线甚至月线同时发生底背离；市场出现较为一致主题热点。

作为信息不够对称下的我们个体投资者，掌握一定的技术分析还是较为有效的。价位的均线系统、成交量的均线系统是个基本的分析，均线系统的突破要关注；在具体点位之时，重点可参考随机指标的KDJ值、趋向指标DMI值、相对强弱指标RSI值以及反映乖离的威廉变异离散量WVAD值的突破效果。但是笔者前期一贯推崇的波浪理论的确在这种席卷全球的“股灾”面前显出其固有的缺陷了。强势市场中用波浪理论或黄金分割率可以测算一个波段的涨跌幅度，但在弱势和极度恐慌的市场中，除了密切关注自身品种做空能量的衰竭以外，周边大环境下左邻右舍的走势也要关注。

中场休息要干三件事

    中场休息要干几件事：第一，总结经验；第二，弥补不足；第三，实际上中国房地产还有一个规则修改的过程，确定下半场的基本规则要在中场搞掂。中场会持续多久？预计最短一年半，往长说得三年。这个中场调整阶段对中国房地产非常必要。

    2011年下半年还将处于中场，没有到下半场，因此对今年下半年任何规则的180度转向的预测全都会破产。现在不是2009年，也不是2008年。区别在哪呢？2008年的时候，我们对未来不确定性的恐惧前所未有，而今年我们更具主动性，认识也相对比较清楚，因此不会像2009年一样来个宏观环境和政策的180度转向。限购、限贷、限价，提高存款准备金率，以及马上可能还会发生的提高利率，都具有主动性，没有一个是因为客观环境而仓促上马，也没有一个是为了应对一次即时的危机。

    在中场没有调试完的情况下，下半年不可能有所转向。中场结束的标志是什么？有两条：

    第一，保障房建设有实质性的进展。为什么预测中场持续一年半到三年呢？跟保障房密切相关。保障房在全国实质性推出的情况，会对下半场产生前提性的影响。

    第二，在强烈危机意识下对目前房地产市场的认识达成一致。包括在对税收、对城市化的影响等大方向上形成共识。我们不认为形成共识是宣传一个观点使之被普遍接受的过程，形成共识必须是要经历一次强烈的危机，使得纳税人、政府、开发商都清楚了。

这就回答了很多问题，比如说会有新的政策出台吗？有没有转向的、放松的政策呢？地方的限购会取消吗？地方会暗暗地把限价取消吗？所有这些可能会有，但都不是主流，只是小浪花而已。

市场机制叫停之后

    今年下半年我们说是中场休息，中场休息在于市场机制不灵了，市场机制叫停了。比如说价格，按理说价格是市场机制的核心，但目前却由政府来定；此外，如果说开发商贷款需要有点政策调控，那么老百姓个人抵押贷款现在也由政府定就不太妥了；至于限购，就更不是市场机制了，直接不让你进入市场了。

    市场机制的暂停，会发生几件事情：

    第一，部分开发商的开发尤其是豪宅的开发会暂停。因为你要钱没钱，要卖没人买。很多人问那怎么不降价呢？降价有人买吗？降多少有人买呢？这个问题就成为摆在开发商面前一个非常实际的问题。所以破产的多种形式会在下半年出现，比如兼并和重组在今年下半年力度会比较大。上半年大家是暂停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人坚守，这个是很可能发生的。

    第二，价格下调是大概率事件。目前下调应该是出现了，对于表现还不明显的城市，那就证明当地的开发商可能采用其他方式，或者是很有实力，这都有可能，因为存在地域差异。

    第三，民间资金寻找机会。我们看今天的中国，虽然银行钱紧得不得了，但是信托投资、私募股权投资（PE）、基金投资依然非常火爆。钱还在、心不死，这些钱可能会在这个时候寻找机会，弥补银行存款准备金率高带来的钱荒。

下半场的新局面

    下半场中国房地产会发生一系列的变化，这些变化跟上半场不同。首先规则变化了。中国上半场的规则就是大家都是商人，开发商是，消费者是，政府也是。现在发现不对了，政府光当商人不行了。因此，下半场政府目标要多元化，与土地财政相比，就业、税收等恐怕更重要。其他的变化还表现在市场分成保障房和商品房了，以及城市化纵深发展等。

    在新的游戏规则下，会发生什么呢？我认为会涌现出一些新趋势：

    第一，房地产基金大发展。短期内基金可能会大发展，进入房地产，原因在于行业无法承受资金周期性频密的紧和放，没有哪个行业在过去三年经历了像房地产这样冰火两重天的180度大转弯。企业制定一个战略至少可以管三年，而制定房地产战略至少得一年一变，因此基金是一定会发展的。

    第二，房地产跟内容的结合会越来越多，跟服务的结合会越来越多。比如旅游地产，目前很多是挂羊头卖狗肉的“斧子汤”型[1]，重地产不重旅游。随着政府水平越来越高，以及旅游内容提供商和房地产提供商开始执行不同的职能，斧子汤型旅游地产渐渐行不通了，服务内容提供商未来会有非常好的前景。

另外，商业地产也不能成为斧子汤的那个斧子，我们现在搞商业地产，拿商业当斧子，还是想卖住宅，而商业本身赚不赚钱无所谓。但是终有一天，这种使商业不赚钱而卖住宅又有问题的模式，将会成为一个巨大的包袱。现在旅游地产不说旅游，先说地产，商业地产不说商业，先说地产，这个是一个很不好的上半场的习惯，下半场恐怕要变。

    第三，配置的多元化。比如说形成了两个市场：保障房市场与商品房市场。保障房市场会有什么商机呢？商品房市场会跟以前完全一样吗？是不是全靠政府呢？如果不是，则会诞生一些新的服务商。

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[1] “斧子汤”：源自俄罗斯寓言。沙俄一名退伍老兵在回家途中又饿又累，他向一名老太太讨碗汤喝。老太太说：家里什么都没有。老兵说：那你有斧子么？我给你做斧子汤喝。老太太很好奇，把斧子给了老兵。老兵把斧子洗干净，放到锅里煮开。老太太说：这不是开水么？怎么是汤呢？老兵就说：那放点葱花吧。随后老兵又相继要求加点西红柿，牛肉，土豆……于是，老兵用斧子作噱头，最终得到一锅美味的汤。

   和以往不同，近些年人们对传统文化的重视程度在不断提升，从语言、文化、服饰到风俗等都越来越受到人们的青睐。各地都会举办一些热闹的活动来庆祝，商家、商场也会打出各种优惠的活动，吸引广大的客户。因此端午成了继清明、五一之后，又一个传统的销售契机，各大开发商都看准这一机遇，希望借此挽救疲软的市场，为自己换回一线生机。

   多重压力下，端午节成为“跳板”

   与传统的3、4、5月份销售旺季不同，今年在楼市连遭“暴风雪”，房地产一片萧条。在此轮调控的巨大压力下，楼市成交量和房价都有所下滑，开发商的销售受到重大的创伤，只是依然凭借对传统市场的依赖而“伺机反扑”。即便是在艰难的岁月里，开发商仍然“死撑”，不放弃一线希望。

   然而，开发商在满怀期望的等待中面临的却是更加沉重的打击。一方面就是资金的不断缩紧。5次上调存存款准备金率，2次加息，这几次的“上调”对开发商的开发端和销售端两头的资金来说如同“霜降”，开发商在货币政策与调控政策双管齐下的压力下，降价促销成为其必然的选择。另一方面，各种政策的不断出台，让开发商的一举一动都被囊括到政府的眼中，全国范围内的“一房一价”直接让开发商的成本“一览无余”，无疑从根源上控制了房价的涨幅，再加上房产税的推广等等，楼市各方面的预期都不甚理想。在大势所趋的压力下开发商必须抓住最后的这个即将逝去的销售旺季，调动所有的热情往前冲。如果错过上半年端午这个最后的机遇，那么开发商就会成为拴在稻草上的蚂蚱，迎接他们的将是最后的“宣判”。

   生死存亡的“最后挣扎”

   能不能抓住这个端午节这个销售节点，直接关系着开发商的生死存亡。如果这次开发商的销售策略能够成功，那么开发商最致命的资金问题将得到改善，企业的下一步发展将有了基础，同时也能减轻开发商库存的压力，那么一切难题将由资金链这个“突破口”而“迎刃而解”。相反，如果这次准备没有受到预想的效果，那就意味着开发商下半年的艰苦的日子即将来临，还或许成为开发商“最后的晚餐”。因此开发商正在紧张的准备着，要抓住这次市场的大好机会，做最后一次的挣扎。

   在当前市场暗淡的情况下，端午被开发商看作“咸鱼翻身”的好机会。开发商能否在这个节点上成功蜕变，不仅是对企业能力的一次考验，更是对企业生死的考验。

长江中下游的湖南、湖北、江西、安徽和江苏五省部分地区遭受建国以来最为严重的旱情，作为我国传统的“鱼米之乡”，五省区旱情影响当地百姓的同时，对全国的影响也逐渐显露。连日来，记者走访广州部分市场发现，广州市面上，与五省区旱情息息相关的生活物品如大米、蔬菜、水产品等悄然小碎步涨价了：如湖北仙桃香米涨到2.7元/斤；湖南莲藕涨到4元/斤；就连大白菜，也一改一月前无人问津的亏本局面，价格普遍上涨……

据悉，在CPI的构成当中，食品类权重目前占到CPI的30%左右，而蔬菜占食品权重大约20%，在食品“一片涨声”的背景下，业内人士给记者分析说，食品价格上涨压力大，将增加通胀压力，CPI涨幅或将维持高位，5月份CPI就可能在5.4%左右，或更将创下34个月来新高。

大米：3天一调价再涨一毛

记者昨日走访发现，广州市面上，来自被誉为“鱼米之乡”“千湖之省”的湖北的大米已经迈开了“涨价的步伐”。在鹭江肉菜市场的一家档口，记者看见，湖北仙桃香米2.7元/斤，湖北洪湖市一种香米2.8元/斤，老板告诉记者，“有两种湖北产的大米，比三天前涨了一毛钱。其他地区产的米也跟着涨价。”

去年西南大旱，广州米价影响不大，而此次长江中下游大旱，将不可避免影响市民的荷包。广东省委农村工作办公室相关负责人告诉记者，历史上广东的粮食自给率最高的也就是50%左右，因此广东大米依赖外省供给，其中湖南、江西米就是广东人最为常见的外省米。

最新数据显示，广州上个月来自湖南湖北的早籼米价格逆市上涨，环比上涨0.29%，其他江苏、江西、黑龙江的大米均持平或下降。

不过也不能夸大旱情对大米供应的影响。我国粮食生产以秋粮为主，全国范围内而言，夏粮生产只占粮食总产量的很小比重，大约也就是20%~30%左右。而全国连续多年粮食生产取得大丰收，底子还在！

“湖北干旱是否会导致早稻减产现在还很难判断。因为去年因为洪涝灾害减产了6.1%，由于基数小，今年会否因干旱继续减产，还言之尚早。”中科院农村发展研究所研究员李国祥告诉本报。“但目前干旱预期也推动了价格上涨。”

蔬菜：湖南莲藕涨价一成

4月份，受供应量大等因素影响，全国整体蔬菜价格连续回落，个别品种价格一度大幅下跌，出现滞销、积压，蔬菜等商品价格明显回落。而蔬菜价格的下降被普遍认为是4月份CPI涨幅回落的主要原因。

但记者昨天走访江南果菜批发市场发现，市面上莲藕、大白菜等价格已经涨了很多。以莲藕为例，一个月前价格在2.5元~3.5元之间波动，而昨天价格已经涨到4元/斤。江南果菜批发市场内鲜菜五区521档的档主李小云告诉记者，以蔬菜中的“基础菜”大白菜为例。近一个月的价格可谓触底反弹。

5月初，大白菜的价格2毛钱/斤都卖不出去，而5月17 日，从云南过来的大白菜好的8毛钱一斤，次的6毛钱一斤。现在大白菜、菠菜、生菜等多种叶类蔬菜价格又涨了，大白菜从每公斤0.6元涨到了1元左右。

水产品：小龙虾减产近半 价格同比涨3成

湖北是全国第一的淡水产品大省，干旱对当地鱼苗、小龙虾的影响严重，一些淡水鱼的繁育也受到影响。据悉，受旱情影响，今年湖北小龙虾几乎减产50%。

记者昨日来到下渡路一家专门经营小龙虾的成记饭馆，老板告诉记者，“主要来自湖南、湖北的小龙虾的批发价格比去年同期贵了3成，但我们零售却不敢跟着涨那么多，只涨了不到一成，来维持客源。”去年28元的麻辣小龙虾今年卖30元/斤，但是批发价已经达到了差不多20元/斤，比去年贵了5~6元/斤。

不仅仅湖北，受旱影响的其他几个省份同样是我国水产养殖的大省，单单是其中四省养殖的淡水水产产量占到全国的42.58%。如果后续旱灾得不到有效缓解，淡水产品价格全年或将处于上涨态势。农业部南海区渔政局相关负责人告诉记者，5月16日开始，南海区伏季休渔也正式开始。多重因素叠加，广州市面上的水产品价格难言下降。

分析：今年农产品价格涨幅或将达9%

此前，全国的猪肉价格已经节节攀升了一轮（见本报2011年5月19日 A10版《生猪价年涨六成猪农怕亏惧入市》），此次长江中下游干旱，再次拉动了其他食品价格，对5月份的CPI影响不可谓不小，或更将创下34个月来新高。中国社科院发布的2011年《农村经济绿皮书》指出，2011年，在正常年景下，粮食总产量可能会达到5.5亿吨，再创历史新高，实现连续8年增产。在国家对农产品市场的有效调控下，预期2011年农产品生产价格涨幅将回落，预计涨幅在9%。

据李国祥预测，旱情短期对局部影响较大，但对宏观经济的影响相对较小。“本次干旱对CPI的影响很小。目前影响CPI的主要是输入性价格上涨，玉米供求关系偏紧，导致需要玉米的其他产品也跟随上涨，如鸡蛋、肉等。”业内人士分析，在此情况下，食品价格上涨压力大，将增加通胀压力，CPI涨幅或将维持高位。

东方艾格分析师马文峰在接受本报采访的时候表示，其中，若肉类价格不上涨，CPI可在5%的水平。但是此次综合5月上旬我国价格的变化情况及最新的涨价事件的影响，就预计五月CPI将会保持在5.2~5.4%的水平；PPI将会保持在6.7~6.9%水平。

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楼市限购令制造堰塞湖

王德源认为，之所以限购会导致深圳房价冲破十万，主要在于其带来的“堰塞湖效应”。同时，由于政府在楼市政策制定上长期都是“只管眼前几个月，哪管得了以后洪水滔天”，缺乏远见，因此楼市才会越调越涨。鉴于本次限购政策的严厉，因此按照之前经验推论，其带来的房价反弹也将异常猛烈，房价冲上十万并非危言耸听。他认为，“几年前谁也看不到房价能到今天的水平，几个跟头都翻上来了，还差那一个半个吗？”

该微博推出后，不少业内知名人士也对王德源的观点表示了支持。

资深评论人李宗苗(微博)认为，限购是在给已经乱象频出的楼市进一步添乱，深圳房价冲破十万完全是可以期待的。地产律师颜宇丹(微博)也认为，限购所带来的成交量向下拐点只是短暂的，很快又会拐得更高。“没有最高，只有更高！”此外，某资深媒体人更表示限购会带来下一个投机房地产的良机，他建议“先像黄继光一样埋伏，然后像王成一样出击。”

政府调控市场不靠谱

评论人士顾洪波(微博)在跟帖中表示，房价会先微跌一下，然后迅猛反弹。他进一步阐述道，人们不能将买房的愿望寄托在政策调控这种非市场经济行为上。“扭曲的市场最终会疯狂的报复，这样的教训还少吗，几十年的计划经济实践带来的教训都忘记了吗？可惜人们总是视而不见，总幻想政策调控能为自己实现买房的愿望。”

然而，也有网友对这一论点表示反对。

有网友表示，计划经济的问题就应该用计划经济的手段来解决，目前房地产行业充其量只是个半市场经济行业，因此行政手段介入无可厚非。“有些楼市的参与方在政府不断用行政手段刺激房地产成交、房价猛涨的时期一点话都不说，现在一收紧就开始埋怨行政手段是非市场经济，其出发点值得商榷。”

房地产市场宜疏不宜堵

和微博上的热议相呼应的是，世联地产昨日也以官方姿态表达了对限购令真实效果的担忧。

世联地产在其市场研究部撰写的《市场有其规律，限购疗效有限》一文中认为，限购对市场需求的抑制作用不明显，一是由于市场的需求目前过于庞大；二是由于市场对限购已适应，现已出现各种规避手段，如借用他人身份证购房；利用企业名义购房等。在当前人民币升值，流动性泛滥、通货膨胀高涨的预期下，而国内投资渠道过少现实情况下，通过限购来抑制房地产的需求，疗效将不大。“虽然限购的广度和深度的扩大可能会加大限购的作用，但市场需求长期被压制，之后必将会有报复性的反弹。”世联地产认为，调控房价应是“宜疏而不宜堵”，战国时期水利专家李冰修建都江堰时就表达过这个道理。

楼市调控重压之下“走低”

1月部分城市住宅成交量环比跌幅超50%

跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。

上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%；均价为22992元，环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。

一些住宅中介业务员说，因为二手房业务清淡，春节前许多业务员提前回老家过年。“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。

业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。“从趋势看，春节后市场将陷入持续低迷，预计3个月内成交量可能下降六七成。”上海中原地产区域总监范成章说。

但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有明显松动。有关人士认为，交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降，将取决于“最严调控”政策的持续性和执行力。

今年楼市调控将进一步升级

离预期目标尚有距离，提出限购城市预计翻番

种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控进一步升级。

根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。

与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。

除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。

在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实，“奏效”也当更为明显。

“今年楼市降温程度将明显大于去年。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。
部分合理住房需求受影响

买房门槛明显提高，房租价格大幅上涨

记者采访发现，在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。

上海白领陈树哲一直盼望能在房价下降时买房自住，不过他发现眼下买房门槛明显提高了：首套房贷85折利率优惠已取消，商业房贷和公积金贷款利率一次次提高。他算了一下，“叠加”效应之下，现在申请100万元、20年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。

而推迟购房，又不得不承受房租的上涨。近期，一份对全国31个省份4060名租房者的调查显示，81.6%人的觉得去年房租上涨幅度较大。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。

“加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。

国家行政学院经济学教授张孝德表示，今后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加对自住性需求的有效供给。另一方面，在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价“蹦极”的怪圈。
 

惨淡的成交一方面有节前新“国八条”严厉调控政策的影响，另一方面，每年的春节假期也是楼市淡季；而在去年虎年春节期间，东莞楼市则为零成交。

楼盘

“销售中心难见到一位客户”

销售乏力，并不只是在今年，也并非只在东莞，历年春节，都是各地楼市的销售淡季。

除东莞外，珠三角多个城市在兔年春节也都成交低迷，如佛山、中山、珠海等城市楼盘成交，相继进入“冬眠期”。

事实上，春节期间，不少楼盘的售楼部也都休假谢客，只有零星楼盘售楼部正常开放，这也在很大程度上对春节期间的楼市正常成交产生直接影响。据部分楼盘销售负责人反映，春节期间来访客流量明显减少。

一座位于寮步的楼盘销售员说，春节期间，销售中心难见到一位客户。没有人气，成交量就无从说起。

数据

7天假期成交仅3套房

此起彼伏的烟花爆竹声，中心广场上的花灯雕塑，都在提醒，春节里，走亲访友，过节旅游。“过年期间，我们也都有人在值班。”洪梅镇一楼盘销售员告诉记者，他们从2010年年底开盘至今，都没有停止营业，可是过年前后的几天，看楼的人特别少，买房的更是没有。

这样的情况并非个案，据东莞市房产管理局公众信息网数据统计，从大年三十到正月初二，即2月2日至4日，东莞全市一手楼市住宅成交连续三天为零。即使到了大年初三，全市也仅成交两套，住宅成交面积181.34㎡，成交金额80.24万元，成交均价为4424.84元/平方米；大年初四，依然成交0套；大年初五，仅有1套成交，住宅成交面积101.62㎡，成交金额44.71万元，成交均价为4399.72元/平方米；吉祥的大年初六再次零成交。

而这3套住宅都出自洪梅的这个楼盘，目前成交均价为4400元/平方米左右。

其实，兔年春节比去年虎年春节要稍好些，去年从大年三十到正月初六，全市一手房一套商品房都没卖出去。

预判

成交疲软或到元宵节前

“春节一向是淡季，没有可比性。节日因素太大，市场因素很小。”瑞峰置业副总经理姚丽军说，瑞峰代理的大多数项目，在春节期间都是关门的，这两天开门之后，已经陆续有看房者光顾。

就在昨天，正月初七，记者在市房产管理局公众信息网上看到，截至18点30分，住宅成交6套，非住宅1套，分布于万江、大朗、洪梅镇，城区依然零成交。

姚丽军认为，这样的疲软成交状态可能会持续到元宵节前。

也有业内人士分析，除了春节节日因素外，近段时间此起彼伏的楼市调控政策，房价走势不明，也是造成楼市成交低迷的一大因素。

后市

成交量减价稳或成趋势

早在春节前，东莞的不少银行都开始执行新的房贷政策，这包括“首套房房贷利率优惠取消或降低，二套房首付提高至6成。”而就在大年初六，“加息大棒”再次意料之中打下，无疑再次增加购房者成本。

“新‘国八条’对东莞楼市成交量冲击，还是会很明显。”姚丽军说，春节楼市的成交量低迷并非来自市场调控，而春节过后，调控因素会逐步显现，成交量可能会出现萎缩，但奢望价格下降的局面很难出现，不过，“至少在上半年，东莞楼价上涨可能性很小。”

也有业内人士分析，短期之内，新“国八条”调控效果很难见效，但今年国家对楼市调控不会放松，至于楼市会不会重演2008年的冬日行情，目前很难预测。
 

父母来HZ呆了2年，还是不适应这里的气候，很想念他们曾经生活工作十来年的东莞常平镇，觉得那里冬天温暖，好过。于是我2010年8月底到那里买了一套84.8平方的三房二厅二卫的房子，买好他们就住过去了。四楼，原房主是开厂的香港人，装修还算过得去，带较齐全的家具家电，大件只添了抽油烟机、沙发、空调2台。房价21万，杂七杂八全部费用2万，合计花了23万。算下来一平方就2712元。

该盘占地4000亩，主要是6层房和排屋别墅。绿化很好，绿化面积和近几年开发的楼盘相比简直是奢侈。有2个人工湖，8个网球场，2个篮球场，4个游泳池，2个会所，一个比足球场还大的高尔夫练习场。里面的55平方二房基本在13万左右(顶楼10万左右)，80平方三房在18万左右，都是房产商搞的简装修房，虽然简单，起码比毛坯房好很多，厨房卫生间里都齐备，拎个包，买张床就可以入住。

这样的房价，感觉好像是中西部的某个小县城。常平镇，是东莞市发展比较好的一个镇，其他不清楚，看到的几点情况还是能说明这个地方的经济发展水平：1、二个火车站，动车到广州深圳均半小时;2、有到深圳机场的直达班车候机楼，相邻的大郎镇有到广州机场的直达班车候机楼;3、有五家麦当劳，一家肯德基;4、有包含TESCO乐购、华润在内的大型超市5家，来自深圳的天和百货;5、有很多工厂和高档酒店。

六楼55平方的房子只要9.5万就可以拿下，拿二三千月薪凑点首付就可以轻松供房，在BJSHGZSZ,简直不敢想象。

东莞这个地方真的很奇怪，从几万、十几万、二三十万、三五十万...三五百万的房子供应好像都蛮充足。

那是为什么呢?

我所在的城市房价是与北京上海广州深圳齐名的，就算是一家麦当劳肯德基也没有的郊区小镇，房价也达到八九千了。听闻一点麦当劳肯德基的选址传闻，那可行性分析报告就算没有传说中的一尺厚，起码也得20页，店多的地方经济一般都不差。

是什么原因让房价落差这么大?因为东莞治安不好吗?网络上感觉夸大了，父母的生活经历和自己的所见所闻，感觉社会秩序还好。因为三资企业08年遭受金融危机重创，倒闭潮牵连，好像也解释不通。

在北京上海一些楼龄20年的老房子，质量不咋的，也许都不要20年就成危房了，也要二三万一平方，十倍的价差，为什么呢?

看看我上传的原房主的登记证明书，原房主买价可是319410元，也就说这些年的房价暴涨不但远离这里，反倒还跌了10万，搞不明白……

随便搜了个房贷计算器，一算，55平方*2500元/平方=137500元，按首付三成，按揭15年计算，首付款41250元，月付763元，好多城市租个这样的房子都够呛。

对东莞了解多一点的同学，可以分析下问题出在哪里?

有两位同学回复说的缺社会资源、产业转移有一定的道理。

曾经看过一篇帖子：说中国的人口在未来的十年仍会进一步集中，尤其是环渤海、长三角、珠三角三个地区。

三个地区都在采用公交、轻轨、城铁等软硬措施推进一体化，未来，有三种可能，要么原地踏步，要么低房价朝高房价靠拢，要么高房价朝低房价靠拢，天知道。

有人说我是托!托啥啊，我自己买个房子，当然得有产权证。楼龄也才10年，新装修才5年而已。

常平也有单价近2万的房子，那是新近开发的豪华别墅，新开盘的公寓房也要5000左右的。我只是很奇怪为什么同在常平，产权房从几万、十几万、二三十万、三五十万...三五百万的都有，在北京，上海，广州，深圳等地，价格不可能拉的那么开，要是谁想用9.5万，就想买一套55平方的产权房，别人会以为是疯子。在HZ市区，就算是一梯6户的近20年楼龄的筒子楼，单价也在2万左右。说的不好听一点，那样的房子不要20年肯定成危房。是什么在支撑这样的破房子能卖到二三万的天价，价值在哪里?

东莞的房价最给力的地方我觉得是：从几万-几百万各个价格档次都有丰富的供应。

庄耀还认为现在花几百万元买房比以前花几十万元买房容易，“谁买房谁就能享受社会发展成果。”

地价高的好处是让政府得益

很多人都在埋怨土地转让价格高助推了楼价，但省政协委员、广东物资集团党委书记庄耀在昨天发言时却表示：土地价格高的好处是让政府得益。

并称这是中国比加拿大这样地广人稀的国家有优势的方面。

随后他谈到土地的供给。他说，我们看地图，中国虽然面积大，但平地少，说明中国跟绝大数国家相比，最缺的就是土地。

像加拿大、澳大利亚，人少地多，大家随便都可以要到地盖房子。中国就不行，中国就是人多地少，所以我们国家是土地跟房子供应最紧的国家之一。“资源不够可以买，比如我们石油不够可以进口，但土地不行，在外面买不到。所以现在政府有多少地卖，马上就会给人买走。”

“供应紧缺导致价格高，价格高带来的好处是什么？就是政府财政收入多，收入多了就可以建高铁、搞城市建设。”庄耀认为政府拍卖土地很正常。“地不拍、不高价怎么办？你私下低价卖给谁？全世界都是通过拍卖途径转让，拍卖肯定是价高者得。”他相信，未来几年中国政府财政会大幅度增长，增长的来源就是土地。这是我们国家的一个优势，而像加拿大这样的国家，土地价格肯定是低的，这方面的财政收入就比较少。
现在买房子比以前容易多了？

庄耀说，随着经济的发展，老百姓的家庭资产比以前多了。20年前，让一个人拿出1万块钱很难，后来拿10万块钱都很容易，100万也容易了。“家庭资产过千万的也很多了，拿出几百万买房子比过去拿几十万买房子容易得多，这也说明社会上有钱的人多了。”

他补充说，“当然，有人说现在房子空置率高，我们想一想，房子是商品，不是一出来马上就有人住的，什么商品都有库存。像我们在座的私人老板，可能都不止一辆车，有两三辆吧？所以有人买两三套房也是有这种可能性的。”

最后他说，老百姓要享受社会发展的成果：“土地、房子、艺术品、高档消费品，收藏品，谁藏有谁就能享受社会发展成果。”

去年曾说做房地产好像印钞票

庄耀关于房地产的言论不是第一次引起人们的注意。2010年初召开的广东省委全会上就曾一鸣惊人，指出“金融危机对我们最好，别的行业利润不高，我们就大举进攻房地产。做房地产就好像印钞票一样，来钱确实快。因为房地产透明度高，大家举牌向政府竞拍，不存在底下交易”。
观点

广东省政协常委孟浩：改革土地出让形式改变价高者得

政府应该改革土地出让形式，土地公开出让不能总是价高者得，那样只会让土地价格越拍越高。对那些用于住宅建设的土地，可以尝试综合评标的方式，让有意竞买的开发商提交相关地块的规划和配套文件，谁在有限的容积率前提条件下做得好，地块就卖给谁，而不是现场拍卖比谁价高。

言论

“20年前，让一个人拿出1万块钱很难，后来拿10万块钱都很容易，100万也容易了。”

“家庭资产过千万的也很多了，拿出几百万买房子比过去拿几十万买房子容易得多，这也说明社会上有钱的人多了。”

“老百姓要享受社会发展的成果：土地、房子、艺术品、高档消费品、收藏品，谁藏有谁就能享受社会发展成果。”

———省政协委员、广东物资集团党委书记、董事长庄耀