一年定期存款3.5%的额外贴息

zjhzwxf007 — Wed, 30 Mar 2011 09:51:30 CST

2011-03-30浙江都市快报记者陈家林到银行存一年定期，利息6.5%，比央行规定的3%的利率整整高出3.5%！而且其中3.5%的利息当场就付给你，到期后，银行再把本息一起给你。你没有看错，这样看似骗局的“好事”，杭州的不少银行每天都在发生。 银行保安赵斌的外快 昨天，曹杰再次来到银行看看有无好的理财产品。最近一段时间，他数次光顾家门口的这家银行，为手中的资金寻找稳妥的出路。年初，曹杰出手了一套房子，但眼下他为这100万元房款的投资出路发愁，钱在银行躺了将近一个月，有过较好房产投资收益的他显然不甘心拿银行利息。曹杰的举动引起了银行保安赵斌的注意。在了解了曹杰的情况以后，赵斌拉他走出银行说：“如果你定期存款一年，给你3.5%的贴息，年收益率超过6.5%，没有一点风险，你愿不愿意？” “有这么好的事情？是不是骗钱哦？”最近高息非法集资很活跃，曹杰心存警惕。“绝对不会，你的钱还是存在银行，不是交给别人，贴息当天现金给你。我可以给你联系人。” 曹杰决定试一试，大不了对方不给贴息，他第二天就将钱取出来好了。今年以来，银行存款任务突然加剧，每个人都分配到拉存款任务，就连保安赵斌也没落下。为此，赵斌开始留意一些定存储户。一旦有机会，他就将储户介绍给资金中介，从中能获得存款金额约0.1%的回报。“这个月运气还不错，拉存款得到的回报差不多超过工资的收入了。” 储户曹杰的额外利息 第二天上午，通过赵斌介绍，曹杰和小马接上了头。30岁不到的小马主要负责和储户直接接触，并给予储户贴息，他的身份是职业资金中介。小马告诉曹杰，将手中的100万元存入这家银行定期一年，并复印存单给他，然后签订一份承诺书，保证这笔钱中途不取出，如有违约，将追回贴息3.5万元。 “这笔钱不会被挪用吧，和其他定期存款没有区别吧？”曹杰看着手中的定期存单仍然有点不放心。小马笑道，钱怎么用是银行的事，但有存单为证，这笔钱最终只属于你，到期后银行连本带息一分不少付给你。曹杰照办之后，从小马手中拿到了3.5万元的贴息。曹杰问：“你真的不怕我中途取出这笔定期存款？”小马说，“我们是先君子后小人，有你的身份证号，我就能查到你的住址，你若违约中途取钱，只能向你要回这笔钱了。玩失踪也没用，我们会有人天天到你家门口蹲着。” 曹杰顿时醒悟，小马不是一个人。曹杰粗略计算了一下，银行定期存款一年期利率是3.0%，贴息3.5%，两者合计是6.5%，即便央行年内再加息，也不会加到这份上。如果他将这3.5万再定存一年，到期可得利息1050元，最后利息总额是6.605万元，也就是年化收益率为6.605%，这样的无风险收益确实超过他的预期。 资金中介小马的工作 其实，曹杰的100万元定期存款资金，仅仅是小马当天的一笔普通业务而已。在办理完曹杰的贴息业务之后，小马马不停蹄地赶去下沙某村拉拆迁补偿款。拆迁户的补偿收入大多喜欢定期存银行，也容易接受定存贴息生意。小马说，通过维护长期合作客户和发展新客户，他每月基本能做到2000万左右的存款量。除了拉个人存款，小马还经常和企业客户接触，游说企业将对公账户开到指定银行，帮助银行提高日均存款量。对这样的存款，小马没有另外的要求，资金进出方便，每月按照日均存款余额给予补贴，一般日均存款余额达到千万级别的，可获得万分之几的补贴，数额越大，补贴率越高。小马说，他的背后有一个很大的资金掮客网络，大家各司其职、分工合作。他只是“马前卒”，负责跑银行，办理贴息业务，有的则负责从银行获取贷款客户信息，有的负责与贷款客户谈贴息率，小马在跑腿的同时也想着发展下线，让别人为他拉存款。 借款人刘老板的无奈 最近，经营一家家纺企业的刘老板想贷款100万元买一些原材料。某股份制银行不但贷款利率上浮30%，还要求他先拉100万元的存款，才能给予贷款。在咨询了几家银行后，刘老板最终接受了这个事实，因为急着用钱，银行的客户经理给他联系了一家资金中介，该中介答应能在一日之内到位100万定期存款资金，但需要5%的手续费，也即刘老板总共得支付5万元拉存款补贴。刘老板感觉这个手续费高得离谱，但资金中介说一点都不高，这就是目前的市场行情，时间越紧、金额越大，贴息率越高。资金中介告诉刘老板，这5%的贴息中有3.5%左右要支付给储户，下面的办事人员也需要有收入。如果储户违约中途取钱出来，我们要找新的存款补足，这也是一笔开支。最终，刘老板和中介按5%手续费成交。先支付20%即1万元给中介，等资金全部到位以后，再支付50%，其余部分一年后付清。曹杰可能无需关心他的100万元最终用于何处，他也不知道手中的3.5万元额外利息来自刘老板，在银行这种间接融资模式中，通过资金中介，迅速地将资金提供方和需求方如此清晰地对应起来。 一季度银行资金紧缺较罕见银行何以差钱 “银行没法放贷款，因为实在是没钱了！”杭州某股份制银行信贷部一位信贷员说，“银行还差钱？说起来你可能不相信，但事实就是如此，很多银行可用的钱估计还没你多。一季度银行系统的资金就如此紧张，在我7年的信贷员生涯中，还是第一次遇到。” 银行差钱直接体现到信贷市场上。据央行统计，2月份新增人民币贷款5356亿元，较1月份剧降近五成。银行钱都到哪里去了呢？ 九调存准率冻结3万亿资金 上周五，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%个百分点，达到创纪录的20%，冻结超过3500亿元资金。事实上，银行体系的“口袋”，从去年年初起便开始收紧。2010年以来，央行已9次上调存款准备金率，冻结的资金近3万亿元。仅今年以来的3次上调，便冻结超过1万亿元。存款准备金率的持续上调，每次看来，冻结的资金量并不很大，但累积起来，数据惊人，相当于从银行体系里直接抽血，将直接影响银行的货币再创造，其严厉程度不言而喻。央行所做的，并不仅仅是这些。3月22日，央行发行了500亿元1年期央票，并进行了850亿元28天正回购操作，共计回笼1350亿元。24日，央行发行470亿元3个月期央票，并发行300亿元正回购协议，共回笼770亿元。而当周公开市场到期资金仅1090亿元，至24日已净回笼1030亿元。在此前两周，央行已通过公开市场操作净回笼590亿元。显而易见，央行紧缩货币的决心越来越坚定。 存贷比重压 按照以往的经验，每到季末，存贷比接近“红线”的银行不得不放慢贷款，以达到监管部门要求的存贷比不超过75%。兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委指出，目前银行全行业的存贷比约69%。传言则称，多家股份制银行存贷比已超75%。目前，至少有三家中小股份制银行受到存贷比的影响而停贷。外资银行也同样面临存贷比红线，存贷比低于75%的外资行只有汇丰银行和花旗银行。央行上海总部披露的数据显示，2011年2月，上海各项存款同比少增，储蓄存款明显分流。2月份全市新增人民币存款275.7亿元，同比少增354.4亿元。2月份上海市本外币个人存款减少386.7亿元，同比多减1199.6亿元，其中储蓄存款减少405.1亿元，同比多减1212.4亿元。另据央行统计，今年1月份，全国本外币各项存款减少323亿元。而当月新增本外币贷款高达1.11万亿元。自2001年以来，10年间只有两个月份发生过贷款增加而存款减少的情况。一次是2007年10月，当时沪指达到6124.04点的历史高点。 专家意见 ： 企业贷不到款是调控的结果 中央财经大学教授郭田勇分析表示，企业贷不到款恰恰说明是调控的结果。郭田勇指出，货币宽松时期，大量资金流向了资金回报率低的产能过剩企业和政府投资项目，而中小企业、高科技新兴产业能承受更高成本资金且代表结构调整方向的企业却贷不了款。现在收紧流动性，会迫使银行寻找高科技新兴产业和寻找高利润。央行再次上调准备金率将有利于流动性和货币条件的稳定，促使银行信贷合理均衡投放。 高息放贷或将埋下隐患 在央行货币紧缩政策不改的情况下，企业融资需求也在不断地找出路，融资成本也一路水涨船高，目前，普通中小企业通过银行渠道拿到的一年期贷款综合成本大约在15%。前不久，人行温州市中心支行做了一次调查，发现温州各大银行贷款利率已经全面上浮30%至80%，有些信用社甚至出现上浮100%。银行贷款虽然已经不便宜，但也只有少数企业能拿到，更多贷款无门的企业只能走民间借贷渠道。在当前一贷难求的情况下，通过民间借贷融资的成本也就可想而知了。目前杭州的网络借贷、小额贷款公司普遍都以法律保护的上限（即央行同期基准利率的4倍）发放贷款，半年期之内22%左右，一年期24%左右，但网络借贷和小额贷款公司能借的钱也非常有限。如果需要大笔资金，只能走地下钱庄或典当行，当前地下钱庄或典当行月利率超过5%已是常态，按此计算，年化贷款利率达到60%，而年利率高达70%、80%也屡见不鲜。按照当前这个借贷利率，在浙江，如果一个中小企业靠银行借贷，没有30%的毛利是活不下去的，如果全靠民间融资，要达到50%左右的毛利才能存活。在市场高度竞争的今天，又有几个行业能做到30%、50%的毛利呢！无奈之下，更多的企业只能选择停产。据《理财周报》报道，温州从上万家服装厂、鞋厂目前已经缩减成几百家，而取而代之的是上万家“地下钱庄”，他们称担保公司、典当公司、投资公司等，以公开半公开形式生存。据温州中小企业发展促进会会长周德文透露，目前温州中小企业大约30%处于未开工或小开工状态，而最新温州资本投资规模，投资在固定资产上的大约有1.5万亿，投资在流动资产上的却有八千亿到一万亿。如此高息，不但造成了借贷违约风险的提高，也给金融的稳定埋下中国式的次贷危机隐患，甚至威胁到实体经济的健康发展。如果这种不正常的高息借贷时间一长，大多数的企业都承受不了。一旦企业被逼垮，最终倒霉的还是银行和民间借贷机构。要想中国经济走得稳健，就要让中小企业稳定，要给中小企业足够的血液，让它们能良性循环。有关部门应当看到这个隐患，一方面加大对中小企业的贷款扶持力度，另一方面让民间资本阳光化，通过国家法律规范民间资金借贷利息，及时制止住可能发生的危机.

需求太大我实在吃不消了坚决和你分手

zjhzwxf007 — Wed, 09 Mar 2011 08:11:18 CST

自从第一次遇见你，虽然没什么感觉。可是后来的日子里我发现我身边的很多人都很喜欢你，离不开你。甚至为了你都可以去死了……！~ 谢谢你上次在我生气无奈难过的时候亲了我一下，从那刻起我的心里就已经默默的爱上你了。你那迷人的气息漫漫的飘进了我的肺里，有一种非常奇妙的感觉让我说不出口。真后悔没有早些发现你的美，越发的欲念激起我无限的激情。终于在我的穷追猛打下你留在了我的身边，引来无数人嫉妒而又羡慕的目光！~ 从此以后我每天都离不开你，无论在任何时间、任何地点，任何情况下。我们都会一起在众目睽睽之下亲吻，片刻不离。没想到月亮代表我的心爱你爱的的那么深，你给我的伤却如同万丈深渊，让我每天都痛苦的徘徊在鬼门关前。你没有背叛过我，可是你给我的伤害却远远不止于地震后的海啸。到底是什么原因让你这么可爱，又可恨。心疼你伤很深。心疼你的认真。连分手的雨声都细腻写在日记里，写下那段青春，写下曾经爱过的我们。无法克制的看了你一眼，我以为我会永远的陪伴在你身边，没想到我却错的那么离谱！直到最后我才发现离开了你我就像具行尸走肉，可是不离开你我就会死。所以我只能无奈的选择离开。离开才是最好的选择，对你说最后一句分手告别的话：我要戒掉你从今天起我要正式开始戒烟。 更多文章，请查阅！ http://hzjdrz.co.bokee.net/

保障房建设资金需求量大各地急拓融资渠道

zjhzwxf007 — Mon, 07 Mar 2011 18:37:14 CST

保障房建设资金需求量大各地急拓融资渠道 house.hangzhou.com.cn 2011年03月04日 09:08:57 星期五来源：经济参考报近日，北京市金融局等有关部门与七家大型保险机构就保险资金投资的技术要求、项目情况等进行细致研究。据透露，目前可投资于北京保障房建设的保险资金规模已达数百亿元。最近一周，记者采访北京、上海等地有关部门得到的信息是，今年虽然各地保障房的资金缺口很大，但由于时间紧迫，有关方面都在设法通过各种方式运筹资金。据调查，总体上看，今年全国保障房融资渠道将获得更大突破，比如加大银行信贷力度、实施REITs(房地产信托投资基金)计划、允许保险资金参与保障房建设等。 保障房建设资金需求量大 记者了解到，从2月21日以来，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成今年1000万套保障房的指标分配。据了解，住建部、发改委和财政部正在商讨该政策的一些细节问题，之后会上报国务院。几个部委讨论的一个重要方面，就是保障房建设的资金问题。如果按照2010年保障房资金构成的方式来计算，有机构为2011年加码的保障房建设算一笔账，给出的数据总量为4838亿元，距离今年国家1000万套保障房投资1.3万亿元的海量，资金需求缺口8162亿元。《经济参考报》记者采访获悉，在地方上，四川是首签“军令状”的省份，其保障房的总套数为22万套，这与上海新增的保障房数据一样。记者同时从江西、江苏等省的有关部门了解到，这些省将在3月份与省内各市签署保障房军令状。江苏省两会上传出消息称，2011年江苏拟新增公租房、廉租房15万套，新建经适房六万套，解决45万户家庭的住房困难问题。据了解，“十二五”期间，北京计划建设收购各类保障房100万套，其中包括公租房30万套，限价房和经适房20万套，定向安置房50万套。过去北京投资1035亿元建保障房，实际解决35万户住房问题，今后五年北京要解决100万户的住房问题，据此反推可知，如果北京完成上述保障房的任务，那么至少需要投资3000亿元以上。就此得出2011年北京保障房的投资在600亿元左右。 土地出让金、住房公积金成重要来源 记者了解到，住建部今年要继续强化明确各地的土地出让收入严格按照不低于10%，甚至20%用于保障性住房建设。住建部同时提出，今年将在28个城市继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。“各地可以将土地出让净收益、住房公积金增值净收益等安排用于廉租房的资金，统筹用于发展公租房。”财政部部长助理王保安表示。 “从土地出让金中提取廉租住房保障资金，是廉租房保障资金的主要来源。”据北京市政府有关人士披露，2010年北京从土地收入中提取41.06亿元用于包括廉租房在内的政策房建设，当年财政投入资金10.4亿元支持公租房建设。 保险资金将投入保障房建设 最近，银监会召集工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和国家开发银行等六家大型银行，就当前和今后保障房建设举行新闻通气会。建设银行公司部副总经理刘守平表示，2011年建设银行将单独安排保障房贷款新增计划，将普通商品房开发贷款业务与保障房开发贷款业务区别开来，差别化对待。据他透露，根据计划，将在2011年加大保障房新增贷款规模，同时对普通商品房开发贷款仍延续2010年的“名单制”。国家开发银行有关负责人也表示，2011年国家开发银行将安排保障房新增贷款规模1000亿元，为保障房建设提供资金支持。 “为了支持保障性住房建设，市金融局协调银行、北京住房公积金管理中心给予资金支持，并创新融资模式，探讨运用保险资金。”北京市金融工作局局长王红向记者表示。王红透露，北京市金融局近日组织了保险资金投资本市基础设施建设的研讨，中国保监会和中国人寿资产管理公司等七家保险资产管理公司与北京市相关部门就保险资金投资的技术要求、项目情况等进行细致研究。据初步估算，目前可投资于北京保障房建设的保险资金规模在300亿元至500亿元。又据了解，据中国保监会出台的相关办法，太平洋保险公司与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于徐汇区馨宁公寓等公租房项目建设，利率按商业银行长期贷款利率适当下浮。 信托是保障房良好融资渠道 此外，“调动社会资金参与公租房建设将是一个必然趋势。”2月23日，上海一位专家告诉记者，现在社会资金进入保障房的愿望强烈，但还需要政策的扶持。普益财富监测数据显示，2010 年以保障性住房项目为融资对象的信托产品成立数量为八款，募集规模达10.7亿元；参与的信托公司有五家，分别是天津信托、新时代信托、华能信托、联华信托和中信信托，其中以天津信托成立的产品最多。虽然目前信托融资只占保障房开发资金中很小一部分，不过从长远来看，信托是保障房建设资金的良好融资渠道。信托业内人士分析，与商业住宅相比，保障性住房建设利润较低，使得开发商积极性不高，资金缺口问题严重，这时信托融资模式的介入就显得尤为迫切。记者了解到，今年北京、天津和上海均传出建立以保障房为融资对象的REITs，这标志着国内REITs发展进入了实质性操作阶段。(记者方家喜) 作者：编辑：张梦婕

央行3月起全国范围内分批开查储户存款实名制

zjhzwxf007 — Mon, 07 Mar 2011 17:33:17 CST

央行3月起全国范围内分批开查储户存款实名制 2011年02月26日08:39 大河网-大河报本报讯据北京媒体报道，25日，在山西省忻州市召开的存量个人人民币银行存款账户相关公民身份信息真实性核实试点工作总结会议上，中国人民银行总行支付结算司副司长樊爽文告诉记者：央行将于2011年3月至2013年6月在全国范围内分批完成存量个人人民币银行存款账户相关公民身份信息真实性的核实。据了解，为落实公民个人存款账户实名制，2010年2月，经中国人民银行总行研究，决定在山西省忻州市、湖南省株洲市开展存量个人银行账户公民身份信息真实性核实试点工作，对所有个人人民币存款账户，包括个人银行结算账户、个人活期储蓄账户、个人定期存款账户、个人通知存款账户等账户的开户人身份信息进行核实，将《个人存款账户实名制》颁布之前的非实名账户实名化，同时依法查处使用伪造变造身份证件开立的虚假账户、假名账户及匿名账户。通过组织开展存量个人银行账户身份信息真实性核实，使各金融机构及时发现并清理一批匿名、假名账户，增强了商业银行落实账户实名制的责任意识，对于从源头上遏制金融诈骗、贪污受贿、偷税漏税、洗钱等违法犯罪活动，推动社会信用体系建设、保护存款人合法权益、维护正常的经济金融秩序，都发挥了积极的作用。记者了解，山西忻州共有应核实存量个人人民币存款账户943.5万户。经核实，虚假账户、假名或匿名账户3.4万户，占0.36%。目前，存款人主动撤销账户56.18万户。湖南株洲市共有应核实存量个人人民币银行存款账户397.06万户，虚假账户、假名或匿名账户为30户，存款人主动撤销账户95.5户。有关人士称，通过组织开展存量个人银行账户身份信息真实性核实试点，使各金融机构及时发现并清理了一批匿名、假名账户，这对于督促银行机构履行识别存款人身份义务、切实落实账户实名制、从源头上遏制金融诈骗、贪污受贿、偷税漏税、洗钱等违法犯罪活动，推动社会信用体系建设、保护存款人合法权益、维护正常的经济金融秩序，都发挥积极作用。大河网-大河报

银监会主席助理：房价下跌30%在银行承受范围内

zjhzwxf007 — Sun, 06 Mar 2011 08:36:10 CST

银监会主席助理：房价下跌30%在银行承受范围内 新闻中心-中国网 news.china.com.cn 时间： 2011-03-05 责任编辑: 贤齐 2月16日，北京市出台落实“国八条”的楼市调控细则，细则要求，在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。中新社记者杜洋摄中新网北京3月5日电 (记者陈静黄瑞)全国政协委员、银监会主席助理阎庆民在十一届全国人大四次会议开幕之前短暂接受记者采访时表示，针对房地产调控对银行坏账的压力，银监会已经做过压力测试，底线数字是30%。此前，阎庆民曾对媒体表示，今年银监会将加大对城市商业银行的监管。而根据压力测试，房价下跌20%-30%仍在可承受范围内。他透露，银监会的四大监管指标目前正在试算，稍后报至国务院，另外央行还在就社会融资总量指标征求意见。对高铁贷款的清理问题，阎庆民表示，今年银监会要求各银行自查，目前暂无时间表。(完) 更多地产金融资讯，请点击 http://hzjdrz.co.bokee.net/查阅。

杭州市新政细则出台(全文)

zjhzwxf007 — Tue, 01 Mar 2011 08:27:10 CST

杭州市新政细则出台 ( 全文 ) http://news.dichan.sina.com.cn 杭州乐居2011/2/28 17:36:54 提要：在经多次征求意见、修改完善的基础上，今天杭州研究出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(简称实施意见)，该实施意见的出台是杭州市委市政府进一步贯彻落实国家和省关于房地产市场调控一系列政策所采取的切实有力的措施。 杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见 杭政函〔2011〕22号 各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位：为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，做好房地产市场调控工作，现结合我市实际，提出以下意见：一、坚决贯彻落实各项房地产市场调控政策根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民购房支付能力等，我市将综合研究确定年度新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。各级各有关部门要坚决贯彻落实国家、省和本市的各项房地产市场调控政策，积极采取有力措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度；严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机、投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；加强监管，促进房地产市场持续健康稳定发展。二、进一步加大保障性住房建设和供应力度加大保障性住房建设和供应力度，努力增加公共租赁住房供应，进一步完善具有杭州特色的住房保障体系。按照国家、省有关要求，确保完成全市保障性用房建设目标任务。2011年，全市新开工建设公共租赁住房60万平方米、廉租住房7万平方米、经济适用住房80万平方米、拆迁安置房200万平方米；全年竣工保障性住房500万平方米以上。 2011年，继续向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生、创业人员等群体按计划推出公共租赁住房；对城镇低保标准2.5倍以下的低收入住房困难家庭做到廉租住房“应保尽保”；将人均可支配收入在上年度城镇居民人均可支配收入80%以下的低中收入住房困难家庭纳入经济适用住房保障范围。三、严格执行税收政策，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收 营业税。同时，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要重点加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。税务、财政、房管、国土资源等部门要加强配合，充分运用房地产价格评估技术和手段，强化存量房交易税收征管工作。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。四、严格执行差别化住房信贷政策对商业贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。人行杭州中心支行可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策的基础上，研究提高本市第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为予以严肃处理。对使用住房公积金贷款购买改善型第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。五、加强住房供地管理增加住房用地有效供应，优先保证保障性住房建设用地，确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房建设用地供应量不低于住房建设用地供应总量的70%。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量。对年度经营性用地供地计划的结构及布局等予以合理安排，加大中低价位普通商品住房用地供应力度。优先保障纳入保障性住房年度建设计划项目的实施。通过建立行政审批“绿色通道”等多种手段提高办事效率，加大保障性住房项目用地供应力度。在科学规划、合理布局的前提下，2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。严格住房建设用地出让管理。土地出让必须以宗地为单位，并提供规划条件、建设条件和土地使用标准。严格按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)要求，对土地竞买人的准入资格以及资金来源进行审查。加大闲置土地处置力度，督促房地产开发企业按照出让合同的约定开工建设。六、严格执行限购政策自本意见发布之日起，暂定在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。七、切实落实工作责任各级各有关部门要按照2011年本市保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标和个人住房信息系统建设目标，落实工作责任，加大资金和人力、物力投入，加快推进各项工作。加强考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的部门和单位，要进行约谈，直至追究有关责任。八、加强舆论宣传和正面引导新闻媒体要做好对房地产调控政策的宣传报道，进一步加强对消费者理性消费的引导，形成有利于本市房地产市场持续健康稳定发展的舆论氛围。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答有关问题，共同维护房地产市场持续健康稳定发展的良好局面。本意见自发文之日起执行。前发文件与本意见不一致的，以本意见为准。

地产政策与房产开发商融资大检阅

zjhzwxf007 — Thu, 10 Feb 2011 17:14:29 CST

五条路径大扫描房企融资应走正道 编者按：受加息影响最大的，恐怕还是房地产开发商。昨日，在兔年首次加息闪电成行之后，个人住房公积金贷款利率紧跟着上调。仅仅就在一周前，被业界称为房地产第三轮调控的“新国八条”赶年关出台、一直以来只是一个“传说”的房产税最终落地，都超过了业界绝大多数人的预期。密集、强势的调控政策高压之下，日益脆弱的不只是房地产大佬们的神经，更有中小开发商濒于断裂的资金链。不仅是投机炒楼的资金在退潮，房地产企业自身的资金链也受到冲击。压倒骆驼的最后一根稻草会是什么？市场临界点何时出现？房地产企业又将怎样应对这一次史无前例的大变局？这是一出待演的经济领域的悬疑大戏。悬疑的答案，则取决于房地产大佬们如何以及能否“找到钱”，以度过眼下的“饥年”。 正途：银行信贷及资本市场融资 来自于银行的信贷资金以及资本市场的公开融资，始终是房地产企业资金来源的“正道”。据了解，近年来房地产企业的资金来源中，银行贷款基本上保持在80%以上的比例。不过，调控的利剑之下，这条“正道”的前途似乎并不平坦。问题的关键在于，房地产企业自身的经营策略如何迎合最新的形势。>>> 楼市调控进行时:大型房企借道海外融资潮起。银监会 1 月 17 日召开 2011 年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。公开资料显示，去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。>>> 应对调控加码风险房企月内融资百亿。央行节前发布的《2010年第四季度货币政策执行报告》提出，下一阶段货币政策要为房地产市场调控“创造良好的货币环境”。这是截至目前最新的相关宏观政策表述。盘点完2010年的好收成，开发商2011年面对的是暂时还看不到尽头的“融资烦恼”。近期，银监会发文，要求信托公司对房地产行业合规性风险自查，更使得房地产企业的悲观情绪更浓。>>> 开发商储备冬粮 1月海外融资超150亿。开发商从银行获得的信贷融资渠道正在收紧。央行此前发布《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示，在房地产调控趋严的大背景下，去年房地产贷款增速回落。2010年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点。>>> 再融资怪圈：银行缺钱成常态。不过，房地产贷款的三类细项明显分化，个人购房贷增速和地产开发贷增速明显回落，房产开发贷增速则比上年末高7.2个百分点。>>> 民间资本“组团” 地王背后的融资链“透视”。统计显示，2010年，地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。国家统计局此前发布的房地产数据也对此提供了另一个佐证。数据显示，2010年，全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%，但是开发商贷款和按揭贷款增速呈现总体放缓的特点和趋势。个人住房按揭贷款优惠减小甚至取消，对开发商间接从银行获取资金的影响可能更大。有专家表示，如果说国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价，那么这些个人住房贷款利率将全面上升，过度优惠的信贷政策可能成为历史；如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史，那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响。>>> 北京部分银行房贷折扣缩水按揭利率提至9折以上。此外，开发商从资本市场获得融资越来越难。据了解，在过去的2010年，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零，因此有人将2010年称为房地产行业“零融资”年。在房地产调控逐步深入的背景下，2011年多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度将越来越大。数据显示，自去年4月中旬以来，21家房地产上市公司公布了增发预案，预计募资432亿元，其中，仅有ST东源[9.294.97%]、道博股份[12.259.18%]、万泽股份[5.71-1.38%]通过了证监会批准。招商地产、中天城投、滨江集团已宣布停止实施，万科超过百亿元的再融资也自动终结。业内人士普遍认为，在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。几乎所有的房地产企业在 2010 年里都依靠预售款、贷款和信托融资度日。为了抢得发展机遇，很多开发商不惜冒着资金链断裂的危险，在2010年疯狂扩张拿地。这意味着，如果2011年融资情况没有改善，房地产企业的资金链将面临着从紧张转向断裂的危机。现在，情况似乎变得越来越糟，继存款准备金率再次上调之后，央行在节后第一个工作日即果断加息，强化了紧缩政策的预期。 蹊径：私募、股权融资及自筹资金 “正道”受阻，一些开发商开辟融资“蹊径”，积极寻求私募、股权融资及各种自筹资金的渠道。房地产基金将成为房地产企业一个有力的融资渠道。戴德梁行报告预计，今后房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势，但由于政策的不明朗和相应法规还在完善中，民间的房地产基金难以形成强势规模，其在基金募集力度上将面临着巨大的挑战；国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源，极有可能脱颖而出，成为2011年中国房地产舞台上的主角。 “预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元左右。”麦肯锡研究认为。戴德梁行发布的研究报告还指出，伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在 2011 年最迫切的需求。部分企业为缓解资金压力，可能会通过转让资产、股份等方式筹措资金，并出现大型开发公司兼并中小开发公司的情况。事实上，开发商的融资结构正在经历“被调整”。数据显示，由于货币政策的调整和销售增速的下滑，2010年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点，为25.4%。其中，资金来源结构也发生了调整，企业自筹资金比例由2009年的31%上升至2011年的37%。借贷资金比例的下降，表明开发商杠杆率和ROE的下降。2011年，货币总量将进一步紧缩，开发商获得资金难度也将加大。保利地产有关人士认为，2011年央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，行业资金面趋紧。万科总裁郁亮在接受媒体采访时则表示，他本人对2011年资本市场融资毫无预期，万科更多地采用了与其他公司合作的方式，来进行融资和业务扩展。而且，“万科对合作对象没有限制，国企、民企都可以。” 股权融资也是房地产企业融资的一个渠道，在2011年，股权融资的比重有望上升。在房地产调控和货币政策带来的资金压力下，资金实力薄弱的房地产公司成为一些资本实力雄厚房地产企业并购的对象。有机构发布的数据显示，去年全年，房地产行业完成的并购交易数量达84起，占并购总量的13.5%；并购交易金额达到25.82亿美元，占并购总额的7.4%。房地产企业“八仙过海各显神通”，房地产行业究竟缺钱还是不缺钱？有专家通过对数据分析提出了自己的观点。首先，2010年房地产全行业的现金流入(含预售、银行贷款)为6万亿，现金流出(含土地款、建设费用等)为4万亿，据此可以计算出，2010年房地产业资金的净流入高达2万亿。这显示，就全行业而言，房地产行业并不缺钱。其次，观点地产去年公布的2010年房地产行业30强总评榜显示，30家房地产企业的平均资产负债率为69.03%，而2009年为61.36%，增加了近8个百分点。结论是，房地产企业并不缺钱，但是分配极不均匀。缺钱的企业大多是“扩张性失血”，这与2008年的“全行业缺血”大不一样。 歪道：违规 “ 假道 ” 保障房 据媒体不完全统计，近来积极参与保障性住房建设并享受政策利好的公司有万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等。以往对保障房市场普遍表现冷淡的开发商突然兴趣大增，里面究竟暗藏了什么玄机？首先，地产大鳄纷纷进军保障房领域，主要是看中了“十二五”规划中“大力加强保障房建设”、2011年计划新建1000万套的大蛋糕，以寻找新的利润增长点。相比于2010年我国保障性住房实际开工规模达590万套，2011年的保障房规模增长迅速。有房企负责人对此表示，“前几年保障性住房项目很难与商品房项目相比，甚至是包袱，但现在不同了。一方面在严厉调控下，商品房价上涨空间受到抑制；另一方面，保障性住房建设规模甚至占到房地产市场的一半以上，开发商不可能回避这个市场。” 某房地产开发企业负责人还透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。此外，保障房领域的“代建制”模式意味着开发商几乎毫无风险，尽管利润不及普通商品房，可谓一笔稳赚不赔的大单。所谓“代建制”，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。对于房地产企业和保障房建设来说，这本是双赢局面。根据测算，1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元，券商预计今年全年保障房建设资金为6800亿元左右，仍有较大缺口。开发商的积极投入，有望带来增量资金。渤海证券发布的研究报告表示，原先保障房的资金来源主要包括中央财政投入、银行贷款、土地出让和土地增值税、住房公积金增值收益等。2011年，中央财政对于保障房建设的力度将加大，乐观预计可以达到1200亿元，但后续增长有限。土地出让金方面，以10%的比例用作保障房建设计算，年内可能达到2000亿元。住房公积金增值收益以及银行贷款预计分别能提供400亿元和800亿元的资金支持。再加上公积金资金支持保障房试点的筹集资金，全年保障房建设资金为6800亿元左右，距离1.3万亿元的资金需求仍有较大缺口。安信证券发布的研究报告认为，1.3万亿元的保障性住房投资主要由地方投入，而土地收入一直是地方政府用于基建甚至补贴公共支出的重要资金来源。如此大的投资可能意味着地方融资平台重新大量向银行借款。停止或中断其他大量政府投资项目，而这两种可能性事实上都较小。 2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，增速创近五年来新高。国家发改委宏观院投资研究所副所长程选认为，今年房地产开发投资同比增速预计将达到20%左右。尽管增速回落，但这并不意味着保障房目标完成难度加大，保障房并不完全包括在房地产投资统计领域。但今年的保障房资金供应能否落实，目前仍有些疑虑。今年我国将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点，相关部门将研究制定支持保障房建设的中长期贷款政策。住房和城乡建设部要求，各地土地出让金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建设。对于先前执行不力的地市，甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建设。本是两全其美的事情，如何成了房地产企业融资的“歪道”呢？这是因为，部分开发商积极投身保障房建设，有违规“假道”融资之嫌。除了上述合法的目的，即获取新的利润增长点，另一方面，保障房成为部分开发商拿地和获得贷款的“幌子”。事实上，有关部门官员已在不同场合对此提出了警告，称部分地区存在保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等问题。一些房地产企业积极参与保障房建设的目的，实际是为商品房项目争取盈利空间。据了解，在银行信贷额度普遍偏紧以及房地产调控从严的背景下，开发商融资难度大增。少数房企试图先通过保障房项目拿到信贷资金，再挪用投入到资金紧缺的商品房项目中去，等到情况好转后再重新加快保障房建设。另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。 阳关大道：降价销售回笼资金 通过加快终端销售速度，以尽快回笼资金，可谓房地产企业获取资金的“阳关大道”。然而，实际情况是怎样的呢？业内专家表示，继国务院“新国八条”后，房产税改革试点也正式落地，一些城市的成交量应声跌落。如果开发商不适时调整销售策略，必将对其资金回笼渠道产生明显的影响。经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧。首先，房产税试点落地，剑指投资投机性需求。1月28日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。上海的应税住房为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭人均60平方米的免税住房面积予以扣除，税率则根据房价高低不同而确定为0.6%和0.4%；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5%-1.2%。业内人士认为，虽然试点阶段房产税对楼市影响较为有限，但随着政策信号的明确、试点范围及税率的调整，其对投资投机性需求的抑制和对购房需求的引导将日益凸显。其次，限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。1月26日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到36个。而据一些市场机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能有60个。一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。再次，信贷阀门进一步卡紧。1月26日的“国八条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕见。此外，除了极少数优质客户，工、农、中、建、交五大行基本已取消首套房“85折”利率，自2月份起一律执行基准利率。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，首套房利率优惠取消，说明整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡，也使得新一年楼市的“资金流”进一步收缩。在房产税试点城市上海，房产税试点首日(28日)，上海的一手商品房签约套数571套，与前一日网签933套相比，成交套数环比下降约四成。在另一个试点城市重庆，今年春节期间(2月2日至2月8日)，重庆主城区共登记成交商品住房166套1.36万平方米。据称，这些房屋很多都是在节前成交，春节期间登记的。此前的1月份，虽然上海等地在调控政策出台前后出现短暂的“恐慌性购房”，但据布的数据显示，其监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，长沙和包头的跌幅更是超过了60%。美联物业全国研究中心主任徐枫预测，在政策的叠加效应之下，未来一段时间楼市成交量会出现较大幅度下滑，这将在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。此外，土地增值税清算和稽查等政策也将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。另有市场消息称，在北京等热点城市，首套房贷利率优惠可能被全面取消。徐枫表示，这无疑让多数开发商雪上加霜，“尤其是中小型开发商的日子将很不好过，相当一部分公司目前已确定无法落实今年的计划。” “在新一轮密集的调控政策高压之下，对一些房地产公司来说，去库存、保持现金流稳健是基本命题。”中国房地产学会副会长陈国强接受媒体采访时说，部分房企业可能将随之调整经营策略。徐枫则认为，成交量的下滑将促使开发商加紧推盘，甚至会采取包括降价在内的多种促销手段维持成交量，因此，房价下调的可能性进一步增加。杨红旭近日接受媒体采访时预测，2011年部分城市房价将出现一定幅度的下调，70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长。在拿地方面，徐枫表示，重重紧缩政策对开发商的资金储备规模提出了更高要求，尤其在北京、上海等热点城市，相对优质的住宅地块动辄就需要十几亿、数十亿的资金，“这样的形势下，在一些热点城市土地市场，中小型开发商基本上就出局了。” 羊肠小道：海外资金、房地产信托甚至典当行 海外资金、房地产信托甚至典当行，成为国内房地产企业获取资金的又一渠道。不过，由于监管严格以及相关法规尚待完善，这些渠道只能是“羊肠小道”。不少房企海外筹备“过冬粮草”。相对于在A股上市房企来说，在香港上市的内地开发商却多了一条“钱道”，不少房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议等筹备过冬粮草。1月9日，中骏置业[2.06-2.83%]与德意志银行及汇丰就发行20亿合成式人民币债券达成订立购买协议。1月12日，美国楷蕊公司为复地(集团)旗下子公司提供了4000万美元的融资。而后恒大地产[4.28-0.47%]和合生创展分别在港交所发布融资公告称，计划发行美元结算的优先票据。 1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%。紧接着的1月17日，合生创展集团[9.13-0.65%]发布公告称，计划发行2016年到期总本金额3亿美元的11.75厘优先票据，发行价为票据本金额的100%。此外，从去年年底至今的半个多月时间，还有瑞安房地产[3.77-1.31%]、华南城[1.44-2.70%]、中骏置业先后在境外资本市场成功发行离岸人民币融资债券。不过，利用外资也不容易。商务部发言人姚坚1月18日表示，今年将和有关土地建设、外汇、金融部门加强合作，进一步加强外资进入房地产的监管，规范审批外资进入房地产领域。房地产信托融资难度也面临加大的趋势。根据上海财汇统计数据，近期房地产开发商通过信托融资也逐步减少，在2010年10月份，共有253款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有57款，占比22.53%。而到去年12月份，在302款信托融资品种中，房地产领域只有29款，占比下降为9.6%。为落实国家房地产调控政策，进一步规范信托公司房地产信托业务，今年以来，银监会频频出拳，规范房地产信托业务。今年2月份，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。今年7月初，银监会紧急叫停银信合作理财。8月初，银监会下发了《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，这对银行理财资金借道信托平台进入房地产领域产生了较大影响。近日，银监会又颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况涉及抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。此前财大气粗房地产商嫌弃典当规模小，如今也找典当行借“要钱”。不过，在人民大学教授赵锡军看来，如果地产商企图通过典当行这条曲线继续“坚挺”的话，势必会引发管理层的进一步更加严苛的举措。

房产政策与金融观察连载【4】

zjhzwxf007 — Thu, 10 Feb 2011 09:44:31 CST

限购限贷挤出数千亿楼市资金 部分炒房客撤退 http://www.Anjia.com 房地产门户-安家网 2011年02月09日 08:42 中国证券报限购限贷无疑将挤出数千亿楼市资金。中国证券报记者采访发现，第三轮调控突然袭击，再加上春节休假，炒房资金总体动向尚不明朗，但受前两轮调控的叠加影响，部分资金开始从楼市流出，转战商业地产、股市、黄金等贵金属、农产品、艺术品收藏、矿产等领域，但楼市资金流入股市的迹象并不特别明显。 投资客纠结留守 春节期间，上海房产中介门庭冷落。“楼市会有恐慌性抛盘？这不可能，现在卖房子，以后就买不回来了，大家都在观望，谁也不敢乱动。”沪上豪庭中介门店马经理说，目前地方细则还未出台，投资客手持一定数量的不动产，如果已经获得较大上涨空间，一般不会抛售。上海房产税改革试点方案出台后，前往浦东房产交易中心咨询的华先生告诉中国证券报记者，他有6套房子，购入价均在3000元/平方米左右，现在涨到2万元/平方米。他表示：“从长期看，房价不会跌，要做中长线。熬得住就熬，熬不住就抛”。业内人士称，新政将影响部分改善型需求，提高投机型需求的炒房门槛和成本，二者将挤出相当大一部分资金。在目前的物价走势情况下，这些资金不会趴在银行账户上，炒股还是买金或是其他投资方式，必然会有一个选择，但很难从总体上作出方向性判断。 撤退者觅食他处 有投资客表示：“新政使得炒楼门槛高了、成本大了，闲余资金无处可去，还是要到股市中捞一把。” 在一家羽绒服加工厂做销售的孙先生说，他担心受房产税打压，在2010年12月底抛售了2套房产，手头资金大约600万元。他分析，目前只有进股市。国债回报率太低；黄金价格已炒得不低了；搞实业，收益也低。想来想去，还是投资股市更适合。楼市资金转战股市一般有两条途径：一是直接建仓，二是通过购买公募或私募基金等中间产品。业内人士认为，有一部分资金会从房地产市场中流入股票，但比例不会很大。但有持相反观点，楼市交易不像股市可以随时兑现，短期内资金不会很快流入股市。同时，楼市调控政策可能拖累股市，抄底为时尚早。 2006年之前，地产和股市两大市场一直存在“跷跷板”效应，地产低迷会造成股市上涨，反之亦然。但现在流动性泛滥打破了“跷跷板”的平衡，使得这两个市场根据货币流动性的松紧，呈现正相关波动。 “很多炒房人其实并不擅长炒股，甚至只有少部分有炒股意向。”一位私募基金经理表示，炒房资金转投股市所追求的高收益，或许只有通过私募基金才能实现。除了商业地产、股市，一些炒房资金陆续转向黄金、钻石、农产品、艺术品收藏、矿产等。一些温州投资客近来看上了内蒙古、新疆的金属矿、玉矿。温州双雄工艺五金有限公司董事长余松芬在2010年下半年去新疆某地考察矿产。2月8日，他告诉中国证券报记者，“上次考察的主要是煤矿和金属矿。”他对当地投资环境还存在一些担心，“对方态度比较强硬，难以沟通，再观察一段时间。”余松芬说，因为最近几年政策不太稳定，他已完全退出了房地产投资。浙江嘉兴一位丝绸厂老板说，前几年炒过房，现在不一定非要在楼市上获益。他在2010年7月买入两车皮棉花，在相关部门出台措施稳定农产品之前抛了，获利不少。此外，值得注意的是，由于工人工资上涨、银行信贷收紧，温州部分劳动密集型企业难以从银行融资，转而求助于民间借贷资本，其中包括从楼市撤出的资金。安家网编辑整理

房产政策与金融观察连载【1】

zjhzwxf007 — Thu, 10 Feb 2011 09:38:38 CST

贺军：房地产调控还有没有“后着” 2011年02月09日 13:00 来源：凤凰网财经作者：贺军安邦咨询高级研究员贺军 1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台了被称为“新国八条”的房地产调控措施。这是温总理践行去年12月26日在任期内“一定要使房价保持在合理水平”承诺的行动。那些对温总理“保持合理房价”的表态不以为然的地方政府和开发商，这次恐怕要小心了。从政策内容看，“新国八条”的确加强了力度。比如“新国八条”要求2011年各城市合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这是首次将责任落实到各地方政府，属典型的行政调控。其次，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这将使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。第三，对房价超过平均水平的 商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。 第四，强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭， 首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这将会显著提高贷款购房的门槛。 第五，对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，并对相关负责人进行问责。不过，由于“新国八条”目前暂时还缺乏细则，导致政策缺少直接的杀伤力，这也使得市场对“新国八条”的效果表示怀疑。如何使房地产调控发挥效果？在我们看来，“新国八条”都暗藏着杀手锏，但其实，真正要使政策发挥效果并不难，只要增加一些后续的具体执行细则，可用的“后着”很多。如下一些具体措施可能会强化房地产调控的效果：第一，对房地产开发商的资金来源进行审查。现在开发商的资金来源，除了银行贷款、股市融资等桌面上的融资渠道之外，还有很多桌面之下的融资手段，如信托计划、自筹资金来源，甚至很多资金来自国有企业的资金拆借。在现实的国情之下，很多资金来源是经不起查的。如果审查资金来源，必定会对开发商形成打击。第二，严查银行贷款。银行贷款是开发商资金来源的主渠道，即使是桌上的交易，很多也是依靠关系取得。在房地产调控政策之下，在紧信贷的政策之下，在银行的房地产贷款上经常敲打银行，对于房地产贷款将形成有力度的限制。第三，经常性的约谈地方政府官员。约谈制度是个很有弹性的操作工具，执行得松，没有效果；执行得紧，则会很有效果。比如，约谁来谈？多频繁？这都是很讲究的。如果采取级别对等的约谈制度，由国土资源部、住建部的大小官员经常性地约见地方的市委书记、市长，并把约谈信息公布于媒体，相信对地方政府官员将会很有震慑力。第四，将各地租房情况与土地供应挂钩。在高房价之下，解决住房问题对于租房手段的依靠将会加重，只要存在规范、价格合适的租房市场，老百姓的住房问题将在很大程度上得到解决。如果将各地的土地供应与租房情况进行“硬挂钩”，这会对地方政府发展和规范租房市场产生积极的作用。归根结底，在中央政府已祭出行政调控手段的背景下，针对房价的调控效果如何，关键要看中央政府的调控决心是否足够大，手段是否足够具体，政策是否用到点子上。经过2010年的调控博弈，现在房价问题已经成为了中央政府的面子问题，广大普通群众现在眼巴巴地看着：中央人民政府总理拍胸脯说的话还算不算数？中央有没有能力摆脱房地产利益集团的“绑架”？在这种情况下，奢谈什么市场调控还是行政调控并没有多大意义。中央要保持威信，房价必须控制在一定范围之内。在2011年，我们的总体判断是，只要宏观经济不出问题，房地产调控的力度将会不断加大，直到房地产市场向中央政府的政策“屈服”。

直存款业务中贴息方前期细节确认须知

zjhzwxf007 — Tue, 12 Oct 2010 09:12:03 CST

贴息方前期细节确认须知： 1、资金权属：个人资金还是企业资金，如果是企业资金，哪些企业的钱不接？ 2、开户方式：是不是任意柜台、自由开户、自由存款，还是要存款人进入大客户室开户，或在指定柜台开户？ 3、存款类型：定期存款还是活期存款？ 4、附加协议：需要存款人与银行签署存款或理财协议吗？ 5、进账方式：对进账方式有无限制？ 6、存款金额：？元，对单个账户的金额有无限制？在约定的存款额度中，账户户头最多不能超过几个？ 6、存款凭证：存款人带走的存款凭证是？ 8、存款期限：1年、3年还是5年？ 9、存款银行：所在城市，全称、行号及具体地址？ 10、存款奖励：1年定期存款额外奖励均为？%？ 11、承诺内容：存款人在存款凭证上承诺的具体内容是？ 12、贴息支付方式：贴息方对存款贴息理想的支付方式是？ 13、能否简述需要这笔存款的主要用途以及贴息方归还存款的来源？能否提供项目的大致资料？ 14、能否提供贴息单位的五证一卡以及近3天内的贴息对账单？ 15、能否到存款人所在地洽谈、接存款人，存款人到存款银行后开户前能否支付保证金？开户后进款前能否查看贴息款？ 16、业务期间的食宿差旅贴息方是否愿意承担？细节决定成败，请将以上细节与贴息方反复沟通并以文本方式确认下来。中国民营经济研究所新经济产业处网址： www.myjjcn.com 投融资业务： http://hzjdrz.co.bokee.net/ 地址：杭州文一路80号中共浙江省委党校11号楼4F 王顺谦 13758181219 18757107080