业主反价重现 业内预测2011年二手房延续涨势

即便是调控政策两次打击,去年东莞二手房的交投仍然保持了较高的活跃度。合富置业日前发布报告称，2010年东莞二手楼市成交量大致与上年相当。价格方面，据合富标准指数(东莞)，2010年东莞二手楼价较2009年上涨了13%。在新的一年里，几大中介公司的负责人均表示，东莞二手楼将延续去年年底的走势，出现量价齐升的局面。

　　年头年尾成交最活跃

　　数据显示，二次调控政策在市场淡漠了一段时间以后，11、12月份的东莞二手房市场交投活跃度增加，刚需买家入市积极性提高、外地户籍买家增多。受东莞一手楼市持续走旺影响，二手房价也持续升高，一二手价差逐渐收窄。而城区楼盘推货量的锐减，让买家转向了地段佳、配套成熟的热点片区二手房，如东泰、西平、石竹新片区，以及东城中心区。

　　从合富置业发布的报告图表来看，2010年东莞二手住宅楼市成交量大致呈“U”字型走势。其中，第一季度二手交投大致保持较活跃态势；第二、三季度受“4·17”政策影响，买家观望情绪浓厚，二手成交量迅速下滑；第四季度“9·29”新政出台后，市场对调控的敏感度降低，加上临近年底刚需持续释放，外来需求增加，市场逐渐恢复，成交量回升。
　部分业主提价四成

　　从楼价走势可以看出，前三季度东莞二手楼价比较平稳，大致呈高位盘整态势，第四季度在通胀压力下，刚性自用和投资型需求逐渐释放，外来买家增多，楼价涨势明显加快。

　　据悉，12月东城区刚需入市意愿增强，交投活跃，社区成熟的大盘持续受刚需买家追捧，如怡丰都市广场、东泰花园、光大花园、新世界花园、景湖春晓、景湖春天、中信阳光假日、新世界花园等。而买家的积极入市让二手业主心态有所走强，返价、提高放盘价的现象增多，“不少房子升幅在10%以上，有的甚至高达40%。”一位中介人士表示。市场业主返价重现江湖，购房者朱先生就郁闷地遇到一位。他看中的一套房的业主在东泰花园有一套三房单位，放盘价格50万元，前一任买家已签妥合同准备过户之前，因急需资金匆匆退订，业主“收获”了2万元定金的同时，又把房价抬高了2万元，这让朱先生倍感无奈。

　　买家八成刚需两成投资

　　“从买家类型看，东莞二手楼市八成为刚性自用需求，而投资型需求约占两成。”合富置业东莞公司总经理肖伟嘉分析日前出手的投资客大部分为长线投资出租型买家。

　　长期以来东莞二手楼市外地户籍买家约占整体市场的七成。肖伟嘉表示，从第四季度的情况看，受深圳、广州限购影响，一些深圳、广州、香港的买家在长安、凤岗、常平、虎门等靠近深圳的镇区购房。这些外来二手买家多实力一般，与2007年的外来投资客蜂拥而上有本质的区别。外来需求增多一定程度提升了东莞楼市的活跃度，也为东莞二手楼市的稳健发展注入了一股新的动力。
趋势判断

　　预计2011年东莞二手楼市将延续2010年年底交投活跃、楼价走高的态势。一来在广州、深圳限购下，外来需求仍然会持续增多，二来随着东莞轻轨、大型商场等配套日渐成熟，加上旧城改造等，东莞城市价值将会进一步提升；三是人口红利以及土地资源越来越稀缺的背景下，东莞本地年轻居民由结婚、生子而衍生的购房需求将会逐渐释放；四来通胀的影响将会长期存在。

　　——— 合富置业东莞公司总经理　肖伟嘉

　　目前，市场上仍有相当一部分购房者担心现金贬值的防通胀心理继续保持着较高的入市热情，成为推动市场升温的一股重要力量。他们有较强的支付能力，对楼价不是十分敏感，关键在于是否“物有所值”。同时，该类需求对贷款的依赖度不高。另外，广州、深圳的“限购令”让资金外溢，并挤压了东莞本地的需求，东莞目前二手房市场上也开始呈现了供需矛盾，预计年内二手房仍然量价齐上。

　　——— 启富置业总经理　张霞

来源：阳光房产网