律师质疑建设部、司法部违法规定——遗嘱继承的房产进行转移登记时必须办理公证吗？！

最近有个当事人找到我，一见面就特别兴奋，她告诉我为了找到我，她想了好多办法、托了很多人，现在终于见到我了，她请我一定要帮帮她。

坐下来一谈，原来2000年她前夫曾委托我代书过一份遗嘱，现在她早已经按遗嘱继承了前夫的两套房产，因有一些债务需要处理，她想卖掉一套房，可是这两套房仍登记在前夫名下，不能直接过户，所以她想先把房产登记在自己名下再卖，但是宝鸡市房管局答复她：必须先办理继承公证或者遗产分割协议公证，否则不能办理房产转移登记。为此她找了很多人，就是没办法，原因是房管局根据建设部、司法部于1991年下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，认为遗嘱没有办理公证、她提供的申请材料不足，该通知第二条明确规定了立遗嘱应当办理公证，遗嘱人死亡后，遗嘱受益人必须持公证机关出具的遗嘱公证书和遗嘱继承权公证书或接受遗赠公证书，以及房产证、契证办理房产所有权转移公证；遗嘱未经公证的，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续；对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起诉讼，房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。

她前夫去世后，其他继承人得知遗嘱内容，并没有与她发生纠纷，现在已经过去了八年，没必要也无法再按这一规定达成一个遗产分割协议，更不可能就此办理公证了，房管局的要求真是强人所难，并有重新挑起继承人间矛盾、制造纠纷的嫌疑。我翻出原始案卷，找到了大量证据，当时我刚开始律师执业，办案特别认真仔细，不仅调查了当时立遗嘱人的主治医师、与本人作过谈话、还在正式代书遗嘱时邀请了一实习律师和一名护士在场见证，立遗嘱人出院后在家又专门请人摄像说明了我所代书的遗嘱，内容表述得十分清楚明确。律师代书的遗嘱应该说是毫无瑕疵，完全合法有效的。

我开始还在想是不是房管局认为遗嘱是律师代书的而不给办理，后来发现：按照建设部和司法部的文件规定，可以办理房产转移登记的遗嘱继承形式，其实只有公证一种形式，其他的遗嘱形式都已经变相被作废。作为不动产要取得物权，必须进行登记，如果其他的遗嘱形式都被排除作为房产转移登记的依据，实质上就是取消了这些遗嘱形式法律效力。这样规定和执行，可以相对减轻房管部门审查产权变化的责任，同时也可以使公证机构得到固定的业务来源和收入，对房管部门和公证机关都有益处，但是却加重了需要办理物权登记的老百姓的负担，这显然已经违背了《继承法》和《公证法》中当事人可以自由选择是否办理公证的规定，也给不愿办理或者不能办理遗嘱公证的公民设定了一种义务，而《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》连部门规章都不是，竟然对公民作出这样一种义务性规定，我百查不得其法律授权依据。

房管局坚持适用这一部门性规定，而不考虑该规定是否合法，也不直接适用效力更高的《继承法》和《公证法》的相关规定，在适用法律上明显有误，因此其不受理或者不办理房产转移登记的具体行政行为是不正确的。

我分析后决定接受当事人的委托，帮助当事人促使房管局依法办理房产转移登记，为了彻底解决这种问题，我认为首先应该审查建设部和司法部的联合通知的合法性，依法撤消或者改变遗嘱继承必须办理公证的不当规定，还公民办理遗嘱公证的自由，减轻老百姓办理房产登记的负担，我希望不仅仅是我的当事人，还有更多的人不再因遗嘱没有公证、房产无法过户而烦恼，为此我已经准备好代理方案，也许未来的路会有些曲折，但我相信我们必将成功！

（我将陆续发表文章公布案件进展状况直至我们取得成功）

陕西恒浩律师事务所 李菁钧

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