在我们的租赁托管业务中，发现有一种情况是常见的：部分房东满怀信心，花费巨资对自己投资的物业进行豪华装修和配置，却发现自己的房子并不被市场所认同。看着邻里们的投资早已有所回报，他们往往会咨询我们同一个问题：“为什么像我这么好的房子却没人租呢？”

对此情况，我想谈一谈自住房和出租房的区别。自住房和出租方的区别有很多，但归纳起来可总结为：空置期、装修配置成本。

空置期：自住的房屋不存在空置期。对于出租房而言能够拥有一套或者数套月租金在RMB8000以上的地产的业主，往往会对专业的租赁管家说他不在意房间的空置期，但是作为专业的租赁管家，我们认为空置是吞噬业主投资回报率的第一杀手。除了损失了租金的收入以外，你还必须承担本该由租客承担的物业管理费，并同时失去了租客对房屋的使用保养，对房子的本身是种无形的伤害。

装修和配置成本：自住的房屋，业主往往首先考虑的是自身的喜好和功能需求，比较注重质地和耐久性。但是业主的喜好并不一定和租客的喜好一致。由于租赁期限的限制，租客可能更在意房屋的表面的部分，比如说：是不是简洁时尚？是不是宽敞明亮？材料是不是环保？所以当部分物业的装修比较有个性时，就很难为大多数租客所欣赏，造成了房屋的空置。 作为专业的租赁管家我们建议使用简洁时尚但是耐久相对较弱的环保装修，大量运用明亮的浅色调，摈弃中国传统文化比较习惯的屏风和玄关，增强房屋的整体感和通透性。相信如果您的装修能考虑到以上几点，我相信您的装修成本在降低的同时，空置期也会大大的缩短。  配置上比较流行的是：液晶电视、热水功能洗衣机和烘干机、双开门的冰箱、电子坐便器、烤箱、涉外卫星频道。别墅的客户可能还会要求：地热、中央空调、洗碗机。

此外，我们不得不提及“针对的目标客户群”。自住的房屋只需要考虑自己和家庭的需求，但出租房屋还需要考虑自己房屋的房型和周边环境所适应的租客类型。欧美人一定是需要大：大厅、大卧室、大浴室、大厨房，家具也比较喜欢宽大舒适， 比如说大床大沙发。 如果是日本人的话比较喜欢精致小巧方正的家具。（由于欧美和日本的客户相对租金较高 而对房屋的保养最佳 我们暂时以他们为例）

关于自住房和出租房的区别，我们想以下图片为例

第一组：

上面的风格是比较时尚简洁明亮的 可能适合的租客的范围就比较广

下面的照片可能融入了更多业主自己私人的喜好 适应的面可能比较狭小

相对而言可能下面图片的物业可能空置时间就比较长

关于欧美和日本的风格差别 我们可以 用以下一组照片做个比较

 日本家具小巧细致 欧洲的相对简洁明亮 宽大舒适

委托物业: 沪青平别墅2005年交房 全装修房  简约风格 面积 297平方 房型 3+1 独立带300
平方花园 未出租

委托时状态: 无家具 洗衣机 双开门大冰箱 烘干机 地热 中央空调 目标价格月租金RMB24000(包物业管理费发票购买家具)

被委托人: Victor 托管日期 2007年1月12

房间的优缺点: 优点: 地理位置靠近德法学校 涉外小区 房间装修风格适合外籍人士  别墅在小区内的
位置好 采光好 花园大 缺点: 小区无会所 物业为中资物业 服务意识不够 小区无人气

目标客户: 带一个小孩的德国或者法国夫妇

租赁建议: 先不要配置家具和电视机 增加烤箱 洗碗机 涉外卫星系统

通过公司的渠道 推广后 成交价: RMB 26000  租客 德国夫妇 德国公司
一年合同 

中介公司服务费 RMB 26000 我公司一次性托管费月租金的0.36

委托物业: 徐家汇2005年交房 全装修房 面积 136平方 房型 2+1 中层
未出租原自住

委托时状态: 全欧式装 全配 目标价格月租金RMB10000(包物业管理费发票)

被委托人: Victor 托管日期 2006年11月15

房间的优缺点: 优点: 地理位置优越 涉外小区 新加坡物业管理 会所 健身房 室内游泳池
大阳台 全朝南  缺点: 欧式家具价格高 租客不喜欢 无涉外卫星电视

目标客户: 徐家汇无国际学校 租客基本为30岁左右 单身或者年轻夫妻(或有1-2小孩)
喜好的风格基本为采光好 装修简洁

租赁建议: 更换简洁风格家具 增加装饰画三幅 更换部分灯具 增加米色沙发套
增加涉外卫星频道

通过公司的渠道 推广后 成交价: RMB12000 租客 德国夫妇 公司 世界500强
两年合同 

中介公司服务费 RMB12000  我公司托管费每月8%

Ｂ　出租兼托管　：每月收取月租金的６%－８%作为托管费

Ｃ　包含Ｂ类所有服务并应租客要求　提供额外服务的费用另计

出租后：
      1. 按租赁合同确定的付款时间和方式向租客收款；
      2. 按照业主委托要求代收租金；
      3. 按期代业主交纳房屋出租管理税，并提供完整的纳税证明单据；
      4. 按期代业主交纳代物业管理费用，并提供发票；
      5. 提供租赁期间基础设施费（水、电等）等发生费用明细表；
      6. 对托管房屋内出现的损坏进行维修，并提供维修明细表；
      7. 对托管房屋内的电器，家具等物业设施进行维修保养 产生的费用得到
         确认后再进行维修  

步骤二.　信息发布
发布房源信息到全市各大外资公司及涉外租赁公司，让更多潜在租客了解到业主有房屋出租。

步骤三.　接待租客
负责承接中介，需求单位及个人看房电话，安排专人接待及定期清洁房屋工作。

步骤四　协助签约
与意向客户保持联系，追踪进展，由专业人员谈判租赁细节，审核租赁合同并安排签约，完成租赁流程。

步骤五　.租后管理
安排租客顺利入住，每月定期收取房租，为房屋提供维护管理