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最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的新城

却几乎无人居住。白天政府办公室开门办公，几辆汽车驶过多车道公路。偶尔出现的行人沿着人行道孤独地行走，仿佛恐怖电影中大灾难过后的幸存者。

内蒙古有名的鄂尔多斯大草原上，靠地下丰富的煤气油资源，仅5年时间耗资上千亿元打造出康巴什新区。在金秋已逝的季节，显现着当地号称“一百年不落后”那种酷似国际大都市———囊括政治、文化、金融中心的气派，同时四野又浮现着一片楼多人少的空荡景象。是产业结构成功转型的超前意识？还是民间借贷“欲叫他亡，先叫他狂”？此乃争议四起的“鄂尔多斯现象”。

身处风暴边缘的鄂尔多斯，正遭遇着与温州版本不同的地产借贷恐慌。

近日，《中国企业报》记者获悉一条爆料信息：鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘！据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。

以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格。

“房子卖不出去，开发商扛不住了。”上述该消息人士说。

因为从银行无法获得贷款，从民间借高息借款进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。

“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯当地一名企业家告诉记者，“前段时间中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”

新城却是空城

康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。

2004年以前，那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，而康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。

直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国总量的1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国总储量的1/3。

2007年年底，中国城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。

康巴什新区在规划的设计上，采用开放的思维，大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位，邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关，编制完成各层次规划，形成了完整配套的规划体系。

新区城市建设坚持舒展、生态、宜居的思想，充分体现地域特色、民族风貌，草原文化和人与自然的和谐，结合逶迤起伏、依山傍水的地形，突出了城市唯一性。

据康巴什新区政府网站数据：截至今年6月18日，康巴什地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区本年新增竣工面积达到350万平方米，总竣工面积672万平方米。

然而，空旷的大街上几乎没有人，仿佛刚刚经历过巨大的灾难。

按规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。

康巴什新城里，高楼鳞次栉比，居住人口却相对稀少，曾被媒体冠以“鬼城”名号，但现在，这座新城仍是“空城”。

据了解，老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人，康巴什新区就是为百姓投资建设的，面积达32平方公里。目前，据2009年8月出版的《康巴什》季刊统计：新区人口情况2008年为28000人，最新的人口统计数据为2.86万人。

康巴什新区管委会相关负责人曾向媒体表示，二期建设并不是此前媒体报道的352平方公里，而是70平方公里；其中只有10%是建设用地，其余90%是绿地和公园用地，“352平方公里是包括县 (乡)在内的康巴什总体面积。”

即使是总体面积，352平方公里相比新区一期的32平方公里，亦将是目前规模的10多倍。

房地产泡沫典型案例

“煤矿稀土最富有”是鄂尔多斯留给人们最多的想象，即使去过鄂尔多斯的人也差不多是这种印象，然而没有人真正能够看得懂鄂尔多斯，这是所有来到此地的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。

据当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务，“在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常，相反，不做房地产业务的公司就不正常了。”一位知情者说。

房子卖不出去，同时，加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，降价成为许多房地产商的选择。

据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士说，今年以来，房地产早已有价无市，打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”当地一位长期观察房产的人士刘先生说。

刘先生告诉记者，2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元每平方米左右，到2007年时均价达到5000多元。2009年，房价再次大幅上涨，达到7000到8000元每平方米；2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600到700元每平方米。“当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万到3万每平方米”。

由于地产供给过剩，加之配套设施不完备，这里就少有人住，大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱，但是百姓不需要，康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。

美国《时代》周刊2010年4月5日发表文章，原题为《鬼城》。没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场充斥着泡沫吗?

多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。

自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上，供给过剩的证据到处都是。

在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却成为了一座“鬼城”。

最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，孤独地沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后的一名幸存者。

尽管“鬼城”康巴什震惊了不少人，但还是希望这是中国一个最特殊的例子，但愿别成为中国的一个普通缩影。

如今在天津的房地产中介行业流行着这样一句话：这不是买房的最好时期，也不是卖房的最好时期，但绝对是中介公司的最坏时期。楼市宏观调控政策的不断深入，不仅对市场成交量产生了直接的抑制作用，同时也使得处于市场中的行业和企业受到严重冲击。记者日前在走访中看到，随着二手房市场的持续低迷，天津等地二手房中介企业关店戏码纷纷上演。

中介公司成“开关公司”

利民道是天津市二手房中介公司最为集中的一条街，中原地产、链家地产、我爱我家、21世纪，短短数百米的街道，集中了各种品牌的地产经纪公司。在今年3月份楼市交易的高峰期，利民道一派热闹景象。但最近一段时间以来，像筑家地产这样关停或者将门店出售转作他用的公司陆续已有好几家。记者碰到一位转租二手房门店的业主，他告诉记者，他要租的房子之前是骏森地产中介公司的，现在他们走了，把房子盘给他了。

据天津市国土资源与房屋管理局《每日房价》统计显示，2011年10月天津二手私产住宅成交量2681套，自2009年1月以来首次跌破3000套。截至10月，全市共成交二手私产住宅39854套，未达到2008年全年32364套的历史最低值。“银十”竟成全年销售最差月。

业内人士表示，相对于房价的波动，二手房中介公司对成交量的变化更为敏感。从今年6月份开始，短短几个月的时间，天津市内市内六区范围关停的中介公司店铺总量接近100家，与全市中介门店1200家左右相比下降了一成左右。根据中国指数研究院、我爱我家研究中心等机构统计的数据，深圳、北京、上海等一线城市的关店现象更加严重，今年以来关闭的门店数量均在数千家。杭州中介已由年初的1000余家压缩到目前的700至800家。

据天津我爱我家企划总监陈萌介绍，中介公司的成交额与二手房市场的成交量关系非常直接，与房价的关系其实并不特别大。最近一段时间以来，由于中介的盲目扩张加之抵御市场风险能力非常差，中介公司关停频率很快，所以人们又称中介为“开关公司”。

中介公司员工面临规模和核心竞争力双重挑战

那么，在愈演愈烈的倒闭风潮中，中介公司的员工面临着怎样的生存压力？在天津一些地产公司记者看到，以往人满为患的入职培训中心，冷冷清清地空出了一半的座位。“员工离职中心”的牌子也越发显眼。

陈萌介绍，房地产三级市场中的员工流动性比较大，一般的中介企业以月为单位，基层员工的流动率达到了15%到25%之间，比较健康的时期可以维持在10%到15%的流动性。而目前天津则在30%以上，有些城市的流动率还要超过这个数字。

据了解，在关店潮的影响下，大品牌连锁企业工作的员工，在公司缩减了店面规模后，由A店到B店进行了轮转，这是最为乐观的工作变动；而抗风险和抗打击性比较差的中小公司员工，意识到职业稳定的重要性，重新选择流向全国连锁的大品牌中介公司来规避风险。另外一些员工，看到目前的房地产三级市场面临很大的问题，包括整个楼市在当前的调控当中很难满足他对于职业生涯、未来规划的需要，就有可能来转行，从房地产行业流向其他行业。

中原地产高级区域总监朱庆江告诉记者，从目前市场人员流动情况来看，大概有60%到70%的人员还会在市场当中，还有20%、30%的人员可能会选择换行。朱庆江表示，由于中介行业的总体规模并不大，涉及的员工数量不多，即便出现大规模离职，根据以往经验也不会出现比较严重的社会性问题。当然，市场压力会抑制该行业对人才的吸引力，这是“毋庸置疑”的。

除了从业人员面临的压力，市场的调整势必使得整个中介行业面临规模和核心竞争力的双重挑战：一方面，二手房成交量持续低迷的背景下，为降低运营成本而缩减运营门店数量使得行业规模的“拐点”显现；另一方面，在市场从高位运行到低迷遇冷的考验下，以服务水平、品牌效应、经验积累为核心竞争力的行业洗牌也在不断加速。一场优胜劣汰的残酷竞争已经打响。

其实，在近年来的房地产调控进程中，类似的中介倒闭潮并不是第一次，从2007年的“9·27房贷新政”出台后直到2008年四季度前的紧缩政策，使得2008年全国商品房销售面积同比下降19.7%，当时也出现了大面的中介倒闭和洗牌的局面，很多怀着“捞一把就走”的小中介遭遇了很大的危机。而此次倒闭潮下，首当其冲的仍是中小公司。

陈萌认为，随着中介企业进入市场门槛的提高，比如运营管理成本的提高，人才招募培训成本的提高，以及各方面的政策和制度对于交易秩序的影响，对于中介企业本身规范性的要求，在这种情况下，就会使现有的良莠不齐的中介机构之间上演一轮深入的较量。市场将会进入一个以比拼服务而非比拼信息的一个新时代。所以中介在这一轮洗牌中，更多的是一个汰弱留强的状态。

“倒闭潮”是否标志“楼市拐点”

中介公司面临的危机，从一个侧面见证了楼市限购、紧缩银根等组合拳的威力，但“倒闭潮”能否标志着“楼市拐点”呼之欲出？对此，业内反映不一。

朱庆江认为，只能是说是其中的一点，到不能说是一个必然标准。我预计不会太长一个时间，就是两三个月的一个周期，会对于目前整体的价格走势的一个变化使得成交量的一个上升，这也是从价格下调，到房地产业健康发展的一个轨迹的一个过程。

陈萌则认为，未来甚至出现大范围的关店潮，确实是目前宏观调控成效之一，但是我并不认为这是属于阶段性的楼市拐点的到来。只有大量的开发企业生存受到威胁，甚至是不得不被迫地被兼并和收购，才是楼市真正的拐点到来。(张晓辉曾健)

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市场预测明年楼市依然“跌”字当头

房价越是下跌，购房者越是观望，在“买涨不买跌”的投资心态下，中国楼市几乎陷入“死结”之中。在这样一个“数九寒冬”的市场季节中，越来越多的开发商开始祭出“降价补差价”的杀手锏，企图打破“低成交困局”。不过，市场分析认为，明年楼市依然是“跌”字当头。

三年内降价原价回购

“购房满三年的业主，不论房价是涨是跌，只要提出申请，我们都以签订合同价回购原售物业”。北京晨报记者昨天获悉，深圳一本地开发商绿景地产为了满足购房者房价只涨不跌的心理需求，大胆推出了“原价回购”计划，引起业内一片侧目。

记者获悉，除了绿景地产之外，目前全国多个城市楼盘均打出了“降价补差价”的旗号吸引购房者。作为本轮“降价潮”的引爆点，上海嘉定新城公馆项目在众多楼盘降价拒绝补偿老业主后，率先作出“降价补差价”的承诺；而一再表示降价后不会对老业主妥协的万科，其在苏州的一个销售项目也于近期向购房者妥协，承诺“一旦降价将按原价回购”。

据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，给购房者吃“定心丸”。

“降价补差价”不代表房价不会降

“开发商作出降价补差价承诺略显迫不得已，一味地降价，即使接近成本价，可能也不会给购房者带来抄底的信号，反而不如一纸承诺更具有杀伤力。”链家地产市场研究部首席分析师张月表示，开发商此举是为了终结项目未来的贬值预期，这样做既牺牲了当前的销售利润，也为明年的价格持续回落预付了风险成本。

绿景地产副总裁张梧峰对媒体表示，正是因为看好市场，才敢推出这么大胆的计划。然而，对于开发商是否真的看好未来市场以及承诺“降价补差价”之后是否会再次降价，市场多持怀疑态度。有网民在论坛上表示，这种促销手段只是一个“噱头”而已，还不如一步到位将房价降到购房者的心理价位，那样大家自然都会去买。

“降价补差价并不代表着一定不降价”，张月认为，如果有必要，开发商降价后仍可通过赔偿差价的方式弥补前期业主损失，这意味着前期开发商仍可以获得前期款项的流转收益。开发商受业绩、资金压力等影响，不排除用价格暴跌的手段换取短期高成交，以度过年底“寒冬”，明年二季度后房价会转为长期持续的稳定回落。

当前楼市已经进入整体下行阶段。从市场反映的现象看，继一线城市部分楼盘降价后，降价趋势正在向二三线或更大范围蔓延。而由于销售萎缩、库存积压使得包括行业龙头在内的房地产企业不得不选择降价促销、以量变现等最现实的生存法则。接受《经济参考报》记者采访的业内分析人士认为，调控持续已成定局并在逐渐落实到降价环节。

调控

持续从紧已成定局

国务院总理温家宝日前表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这是继国务院常务会议后，中央层面又一次强调继续严格执行政策，巩固调控成果。

事实上，一系列限购、限贷等楼市调控政策已经显现效果。中国指数研究院7日发布的“中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示，11月首周楼市继续走低，当期监测的35个城市，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。

但是针对整个房地产行业的高压态势仍然非常明显。近期财政部部长助理王保安也表示，将加快推进房产税的实施，下一阶段有关部门会针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定。此外还有首套房按揭贷款利率上浮，银行严控开发贷等。

珠海市于本月初开始执行的“双限令”也明确回应了市场上关于调控可能松动的一些担忧。珠海市要求对新增住宅项目实行限价，主城区范围内实行限购。业内人士指出，珠海市加强版的双限令显示出地方政府调控房地产市场的迫切性。

中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者“房地产调控政策短期不会放松，目前来看持续到明年已经成为定局，期待政策在明年初放宽的可能性基本没有。”

中国社科院经济学博士马光远持同样观点，他说“现在整体的价格趋势已经非常明显，经过一系列的调控，无论是70个大中城市还是重点城市，房价已经基本停涨，包括龙头开发商在内也出现了实质性的降价行动，这说明一系列调控措施起到了作用，有效地遏制了投资投机。明年上半年之前只要继续坚持限购政策，房价都会是整体向下的趋势”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，与2008年相比，尽管整个楼市的调整幅度未必会更大，但持续的时间肯定会更长。“由于目前房价刚开始下跌，按照这种降温态势，预计明年上半年才能收到显著效果。到时候中央政策有望出现松动。”

降价

房企普遍变招求生

上海、北京等一线城市引发楼市降价潮后，近期全国房企打折促销的信息接连不断。中国房产信息集团总裁周忻告诉《经济参考报》记者，房产电子商务平台EJU网站此前与万科合作在深圳以特价房打响促销战后，又与龙湖地产在华东推出限时团购活动。“活动中共推出近千套房源，5天内卖出20亿元，9成房源被认购。”

据记者了解，万科、龙湖、星河湾等企业目前都有不同程度的降价促销楼盘项目，其中部分项目降价幅度在20%至40%。“降价”已成为开发商眼中的敏感词，由于上海、深圳等地房价下降遭遇业主“维权”纠纷，由此引发退房潮后，开发商的降价手段变得更为灵活隐蔽，除了传统的打折促销策略，还在尝试其他招数以价换量。

周忻告诉记者，包括龙头企业在内的很多房企很早就已进入“网上卖房”的电商领域。周忻说“当前房地产形势已经明朗，现金为王、流水第一的经营理念更为重要，公司可以低调，营销不能低调！”

数据显示，EJU电商网站近期在全国10个城市累计上线92个新房项目，成交897套房源，成交面积逾6万平方米，金额超过10亿。

除了万科、中海、绿地等房企加入降价队伍。上海长泰东郊、西郊别墅宣布各自下调售价达20%至25%。近期保利家园也开始“变相降价”，部分楼盘通过赠送车库和免契税等方式加大优惠幅度。

张大伟分析称，“从目前市场情况来看，市场供应已经出现了相对过剩，所以必须降价促销才能换得成交量。此前上海的降价潮已经明显刺激到其他城市，在限购等政策下购房者期待房价下降的幅度会更大，预计跟进的降价项目会明显增加，降价潮将更加普遍。”

出现降价的不仅仅是一线城市和知名房企。事实上，此前杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”大幅降价促销后，二线城市房价集体下行序幕便已经拉开。中原地产向《经济参考报》提供的数据显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%；主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。

除杭州外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%至10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。

在重庆，进入11月后先后有包括中海、和黄、保利、鲁能、金科协信等大小房企都不约而同的加入促销的行列。重庆业内人士王雪松称，目前重庆市场上大力促销的，最多的还是大企业，这是因为重庆没有限购，只要开发商愿意降价，出货速度就会很快。

中原统计数据显示，接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。前三季度报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

收紧

房企资金链深度承压

在政策持续高压之下，房地产企业的资金链也不断收紧。W ind统计数据显示，2011年三季度，146家上市房企共计实现营业总收入866.3亿元，同比下滑22%。从净利润指标看，146家上市房企共计实现归属于母公司股东的净利润97 .1亿元，同比下滑了25.5%。

上市房企业绩下滑的背后，是销售不畅、库存高企的惨淡局面。以“万保金招”四大龙头企业为例，截至8日，除招商地产外，万科、保利、金地均已公布了10月的销售数据。数据显示，10月单月，万科实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，同比分别下降23.18%和33.33%，这已是万科销售额连续第三个月同比下降。

保利地产和金地集团同样也面临着销售同比下滑。保利地产7日发布公告称，10月份公司实现签约面积56.94万平方米，同比下降26.79%；实现签约金额54.20亿元，同比下降39.27%。同天，金地集团公布的销售数据显示，10月公司实现签约面积19万平方米，同比减少38.1%；签约金额26.7亿元，同比减少29.4%。

受销售持续低迷影响，上市房企存货压力进一步增大。W ind统计显示，三季度末，房地产板块146 家公司存货达1.22万亿元，较去年同期的8593亿元大增41.98%。此外，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额的下滑速度逐步加快。从三季度的数据看，146家上市房企的经营性现金流量净额为负的191.723亿元，而在去年同期则为负的51.5亿元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。

东莞证券研究报告认为，行业融资困难、成本增加，面对资金与业绩双重压力，大多房企在四季度将会加大推盘力度以及逐步降价促销。未来楼市销售难度仍然较大，销量难以大幅增长；同时随着房价向下，房企利润将受到压挤。因此预计2011年以及2012年房地产企业业绩增速将出现放缓。

北京一家上市房企资深人士告诉《经济参考报》记者，种种迹象表明，房地产调控政策将继续保持从紧，去库存压力仍将继续攀升，在限购等政策影响及越来越多的购房者降价预期增强的情况下，适度降价或许是比较理智的选择。公司管理层已经在考虑如何应对未来半年内可能出现的量价齐跌的风险，财务策略也更加注重稳健。

三年成交量对比。数据来源：北京中原地产

9、10月成交均价对比。数据来源：北京中原地产

北京频出1.3万低价房 市场局部见底

全国房价降声一片。继今年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到10月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。多位业内人士认为，在骤增的市场竞争压力之下，开发商选择降价出货回笼资金，房价拐点越来越近，明年初市场将最为低迷。

华东领降

进入10月下旬，全国楼市颜色剧变。从10月19日起，位于上海的中海御景熙岸加推370多套房源，团购价为1.6万元-1.7万元/平方米，较该项目前期推盘价格降幅近30%；而另一种由3套公寓拼起来的联排别墅，均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米，降幅达40%。

接近7折的团购促销活动，引来400多名该项目前期老业主的集体维权。最终，由于房价降幅超过20%，中海被认定违规卖房被勒令暂停销售。事实上，上海因降价幅度较大出现业主大闹售楼处的也并不止中海一家，还包括位于嘉定的绿地秋霞坊、新里米兰公寓以及龙湖郦城项目等。

截至目前，华东地区传出因降价导致前期业主退房消息的城市，还有南京、杭州等。此外，以深圳为代表的华南区域降价潮也“揭竿而起”。万科在华南的几个项目均推出不同幅度的优惠措施。其中，位于深圳龙岗坪山的万科金域缇香新一批产品将在11月推出，不少单价在10000元/平米左右，还送精装，较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少；东莞万科紫台更从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，最低达到11000元/平方米。

不止万科，10月29日，招商地产在深圳推出的果岭项目，以低于周边4000-5000元的单价开盘；在惠州，卓越地产推出4900元/平方米的超低价蔚蓝海岸新房源，在此之前，碧桂园十里银滩也以低至6000元/平方米左右单价开盘。

龙湖、首创、恒大、富力等大型房企的部分项目也纷纷降价促销出货，部分楼盘价格较降幅超过20%。10月底，恒大地产在广州推出的银湖城项目，其湖山楼王售价仅4180元/平方米起， 并附带2000元/平方米豪华装修；首创位于成都的首创东公元目前在售均价5500元/平方米，最高优惠17%。

据中原地产调研显示，楼市降价潮已经从一线城市蔓延至二三线城市，目前杭州新盘成交价较周边降幅10%-20%，成都新开楼盘降价幅度大部分在5%-10%、南京降幅约10%、天津降幅在5%-15%。

北京接棒

业主维权并没有阻挡降价潮的蔓延，近日，北京楼市降价也已渐成燎原之势。

11月1日，记者从位于昌平的金隅万科城(楼盘资料 业主论坛) 获悉，该项目将于11月底推出三期新房源，合计600余套，户型为80-110平方米2-3居，均为精装修交房，暂定均价为14000元/平方米，较上期房源低3000元/平方米。对此，记者致电售楼处，接电话的一位销售人员告诉记者，与前一批房源相比，即将推出的这批房源在绿化、景观等方面都要差一些，而且临近附近某公司的大烟囱，视觉效果也更差。尽管如此，在超低价诱惑下，截至目前的排号人数已经达到600余人。

除了昌平，大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区也均已出现“底价”楼盘。继京贸国际城(楼盘资料 业主论坛) 近期以13400元/平方米的超低价开盘之后，10月25日，通州又一新盘东亚逸品阁(楼盘资料)宣布拟以13200元/平方米于年底入市，且赠送10%-15%的面积，相当于在13200元/平方米基础之上又打了8.5-9折，该价格无疑将通州楼市的底价拉至13000元/平方米以下。

继今年6月底旭辉御府(楼盘资料 业主论坛) 等多个大兴楼盘推出17000元/平方米的特价房源之后，近日，大兴楼盘再度加入降价行列。记者从项目了解到，位于大兴新城北区的某项目将于近期以不足13000元/平方米的均价开盘，同样位于大兴的又一纯新盘龙湖时代天街以最低11800元/平方米均价于上周末开盘。此外，位于房山区的翠林漫步(楼盘资料) 以12500元/平方米起价。顺义也先后诞生了顺义金宝城(楼盘资料 业主论坛) 等几个万元以下楼盘，均创出区域最低价。

日前，某网站房产电商频道推出全国性房产促销活动，据其负责人介绍，参与促销楼盘共计300多个在售新盘，分布在北京、上海、广州、深圳等12个重点城市，让利总计可达亿元，其中，单套住宅让利最低为5折。

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姚江村的外来户们站在“4·28”被拆迁的废墟上。他们在宁波种地多年，如今才发现自己只是没有任何保障的外来人员。本版摄影：记者 孙旭阳

◎曾经，他们离开家乡来到这里种田种菜，被视作功臣；

◎如今，部分人为争取“本地人”的身份和待遇举步维艰

从1980年代早期到1990年代初期，浙江省宁波市因为非公经济快速发展，农民抛荒严重。为了完成粮食蔬菜的统购任务，就从台州、温州等地招徕大量种田种菜农户，定居当地，据不完全统计，超过1万多户、3万多人。

这些人在宁波辛苦劳作、生根发芽，年长者已繁衍至第三代。但中国的户籍和土地产权等制度，决定了他们的人生各不相同：有人户口转到了宁波，有人没有；有人加入了农村经济合作社，享受分红和土地补偿，有人没有。近年来，伴随着城市化的发展，宁波的农用地面积不断缩减，外来农户和传统农业一样，越来越显得过时。部分感觉被“抛弃”的外来农户开始努力争取本地农户的各种待遇，试图解决身份认同、社会保障等问题，然而他们发现，随着时代和政策的发展变迁，这越来越成为一个“不可能的任务”。

记者 孙旭阳 发自浙江宁波

遭遇强拆的“二等农民”

快乐只属于猫狗和鸡鸭。

当宁波的太阳开始落山时，蒋水信就会从借住的瓦房出发，到300多米外的一堆废墟上，凭吊自己过去的28年光阴。这堆废墟又像一个小垃圾场，其前身，是他和7个邻居的家。那是一排大集体时代生产队的瓦房，已经被挖掘机推倒三个多月了。

废墟中，最显眼的，是十几个空农药瓶。每看到它们，蒋水信就想起过去种菜的日子。除了种菜，他什么都不会。

对65岁的蒋水信来说，今年是他人生最灰色的一年。他经历了一场声势浩大的强拆，右腿被打伤，却因“暴力抗法”，被拘留了12天，成了一个“坐过牢”的人。多年前，他从台州临海迁来宁波时，从没想到会有这样的收场。

这里是宁波市江北区甬江街道姚江村。当地法院在4月底的一起执法中，强拆了包括蒋水信在内的8户外来户居住的房屋，行政拘留了11人，刑事拘留了5人。法院判决要求，这些外来户20多年来一直租住在姚江村，现在，房东不再出租房屋，他们必须离开。

但离开的话，去哪里呢？外来户们要求安置。这样的要求让他们吃尽了苦头。

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徐兰女展示当年其丈夫与黄泥桥村签订的合同：自动放弃经济合作社社员待遇。

从1999年，第二轮土地承包开始，外来户与宁波本地村集体的纠纷一直不断。类似姚江村的强拆，只是这些纠纷的一次高潮，也是尾声。外来户对宁波来说，已越来越过时，渐渐成为一个历史词汇。他们要么融入了当地，要么成为官方眼中的不稳定因素。

他们曾被视作功臣。在上世纪八十年代和九十年代，一共有数万外地农民到宁波种田种菜，替当地农民完成国家统购任务。但现在，幕布已经落下。推土机张着巨臂，将这段历史一块块铲平。部分外来户的生计，也被铲出一个巨大的问号。

他们说，自己是“二等农民”。

被驱逐的外来户们

4月28日之后，姚江村失去住所的8家外来户，5家搬离姚江村，3家则跟另一块聚居区的3家外来户挤在一起。和被拆掉的8家一样，这3家也是住的老生产队的仓库。

每一家有十几平方米大，阴暗又燥热。每两家人挤在这样的一间屋子里，电扇24小时全开着，嘎嘎作响。

宁波市江北区法院的《拘留决定书》显示，蒋水信被处以拘留15天的处罚：从2011年4月18日到5月12日。但在拘留所里呆了12天之后，他就被放了出来。

有关部门的执法似乎有些潦草。在当天的强拆中，有11名外来户被行政拘留。其中，蒋水信有拘留决定书，没有解除拘留证明书；毛雪兰没有拘留决定书，却有解除拘留证明书；朱小姣什么都没有。

不过，他们原也不奢望自己会被正常对待。他们既不会说普通话，这么多年来学的宁波话，也因为掺着老家方言而含糊不清。他们大部分人又是文盲半文盲，眼睛也老花了，连自己的讯问笔录上究竟写了什么，都看不懂。

现在，这些讯问笔录即将成为指控那5名被刑拘者的呈堂证供。想起这些，大家便惶恐不安。

官司是从去年开始打的。姚江村经济合作社状告蒋水信等十几家外来户，要求搬迁出其租赁的房屋。这里临近湾头大桥，地段很好，政府想在这块土地上建一个大型的商业休闲区。原住村民都已搞定，只差外来户。

挖掘机和推土机越来越近，蒋水信每天散步，就要路过它们。这些大家伙成排地停在路边。这个老农知道，它们随时会去推平他现在借住的那排房子，将外来户彻底赶出姚江村。

外来户不走，是想要求官方提高青苗补偿费，以征地时的2010年为准，而非2003年。更重要的，他们援引宁波市政府办公厅《关于妥善解决外来种田农户生产生活用房拆迁有关问题的通知》（甬政办发（2004）141号），想享受临时性生产生活用房被拆迁的安置条件。

在过去的7年间，141号文件曾给宁波无数外来户带来了希望，但大部分都以失望告终。因为，在当地有关部门看来，他们居住的房屋，要么原本属于村子，要么属于违建。当地人因拆迁告状都赢不了，外来户的这些诉求，就更像是一个笑话。

2010年11月9日，宁波市中院终审判决，姚江村外来户居住的村集体仓库属于租赁，其产权本归村经济合作社，不属于临时性生产生活用房。因此，141号文件并不适用于该案。外来户必须搬离。

在此之前的几个月里，姚江村外来户在40℃高温时被停过电，被“道上的人”赶过。他们都扛了下来，直到4月28日，他们才发现，一些事情扛不过去。

被刑拘的5人中，3人是姚江村外来户，还有两人来自邻近的甄隘村。两年来，他们一直同声相应，相互扶持，听闻当日有强拆，凌晨便赶来助阵。

“宁波数万外来户，数他们最惨。”代理姚江村外来户的北京律师王令 (微博)说。在过去的十年间，他所在的律师事务所一直关注宁波的外来户问题。

姚江村14家外来户的户口都在原籍。这意味着，在他们的住所被拆掉后，他们将与宁波毫无瓜葛。不要说集体分红，征地补偿，连医疗和养老报销都没有。

而原籍，他们现在只有清明节才会回去一次。

他们一直以为自己是宁波人了，故乡的人也这样看他们。但20多年后，他们才发现，自己其实一直是个租房户，随时都可能被这个城市赶走。

要是他们当年把户口转到宁波，待遇是不是就会好些呢？也未必。在蒋水信和邻居以年迈之躯对抗拆迁时，比他小一岁的麻万明等人，正聚合数十名外来户四处喊冤，要求享受原住村民的待遇。

他们跟宁波的故事，还在持续。

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蒋玉英的空挂户身份，让她享受不了当地村民待遇。

1983年：抛荒的宁波欢迎你

外来户最早来到姚江村，是在1983年。当时的宁波，还是一个被稻田和菜地包围的小城市。

市场经济的萌芽已经破土，宁波本地农民发现，种地远不如进厂。“很多土地抛荒。”鄞州区农林局副局长翁为民回忆说，国家对农产品的统购价格比市场低得多，质检却更苛刻，让种地在本地人眼中，毫无吸引力。

但是，宁波市粮食蔬菜的统购任务，并没有因此而减少。统购跟现在的维稳一样，成为各级政府必须完成的铁任务。压力层层分解，在乡镇和村两级，干部们的首要任务，就是找到足够的会种田又愿种田的人。

他们把目光投向台州、温州等地的山村。那些山村离最近的公路最少都有十几里远，背着背篓，进出一次便是一天。山民们辛苦劳作一年，也仅能糊口。除了几间石砌竹搭的房屋，和吃苦耐劳的秉性，他们一无所有。

但他们渴望新生活。“能有一点活路，谁会离开老家呀。”蒋水信说。这是姚江村外来户的共识。老家有宅基地，有薄田，还有祖坟。更重要的是，如果你不想走，永远不会有人赶你。

蒋水信是最早的一批来宁波的外来户。他们受到了当地政府和村子的热烈欢迎。最早的几年，种田能手会被戴上大红花，在集体大会上表扬。当他们回到老家后，也被看做是有面子的能人。呼朋引伴，不少亲友也跟随而至。

但外来户在宁波的日子并不轻松。以姚江村为例，该村属于宁波市的蔬菜基地。外来农户们平均租种三四亩菜地，每月需向政府出售三四千斤计划菜。计划菜的最大特点，就是价格极贱，市场上一角多一斤的青菜，计划菜只能卖一两分钱。

一年365天，他们天天呆在菜地里。每晚七八点睡觉，第二天凌晨两点起来收菜，然后去十几里外的蔬菜市场卖，卖得顺利了，6点前还可以回来睡一会儿，不顺利，8点以后回来，就得直接上工。

当困到无法坚持时，蔬菜大棚有时候会变成他们的卧室。

更多的外来户，是在种稻田。那更让人谈之色变。每一年春天和夏天，稻农们要先后经历两次双抢———抢收、抢种。每次双抢持续一个多月。这些天，稻农们每天的睡眠不会超过3小时。

在当时，只有租田超过20亩者，才能被评上“种田大户”，享受一年数百元的补贴。这让过度劳累成为外来户的常态，等他们步入老年后，高血压、腰肌劳损、颈椎病和关节炎成为常见病。

他们不能不拼命。双抢“抢”不到的话，收获的稻米淋了雨，秧插得晚了，下一季的收成不好，一家人就得挨饿。

挨饿是你自己的事，你还得完成村里的粮食统销任务。如果收成不够，只能自购市场的高价粮，然后再以统销价卖给政府。要是弃田而逃，按照宁波市农村20多年前的惯例，需赔偿村里或原农户500元人民币。

1992年，外来户蒋玉英为鄞县钟公庙镇（现为鄞州区钟公庙街道办）黄泥桥村种田，她每年一亩地要上交850斤统购粮，其中83斤属于税费，其余的按照2角/斤的价格，而市场价超过3角。

“简直是做牛做马。”蒋玉英说，村里派义务工、交提留款、交军属费等，大部分都由外来户承担。原村民每人还有7分的自留地不需要“交公粮”，外来户没有一厘。

此种情况，在当时颇为普遍。对世居的村民来说，外来户更像一群打工者。“没人强迫他们来这里。”鄞州区雅渡村经济合作社社长周碧宜说，外来户与村里，在当时是一种“双赢”。

对外来户来说，他们也没有感到太多的不公平。文化程度低是其一，更重要的是，他们觉得，告别种梯田、吃野菜的日子，自己和后代的人生，将从此改变。

但事实上，身份不平等的人，童年也不会平等。外来户的孩子，都会讲述同样的童年：他们上学必须缴纳借读费；在学校里因为口音被嘲笑；放学后，就得下地干活放牛。

“人一穷，就自卑，还干活，成绩咋能好？”姚江村外来户的后代蒋崇波说。他的父亲是5名被刑拘者之一。

姚江村的14名外来户中，只有3个孩子考上大学。外来户的后代，绝大部分都靠打工为生。跟本地年轻人比，他们不但工作差，还无老可“啃”。

银监会主席刘明康近日在接受采访中称根据压力测试的结果，即使房价下跌5成，银行业也能够承受。

主持人：为了防范房地产贷款的风险，银监会今年2季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试，在专访中刘明康首次透露了，房贷压力测试的结果，即使房价下跌五成，银行业也可以承受，也就是说银行业不会被房地产裹挟。

刘明康（中国银监会主席）：压力测试的结果告诉我们，就是最坏的情况，就是房价下跌50%，30%，跌掉三成、五成，这种情况，我们的不良贷款都可以承受，银行业不存在着，被房地产商挟裹这一说，不存在。

解说：国家统计局的数据显示，今天上半年全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，而央行刚刚公布的数据显示，上半年主要金融 机构及农村合作金融机构，外资银行等，人民币房地产贷款累计新增额是7912亿元，同比少增了5985亿元，也就是说来自银行的贷款，在房地产开发投资中的比例在下降，目前占比是30%。

刘明康还表示，到去年底，我国商业银行整体加权平均资本充足率12.2%，资本充足率的提高正在不断提高银行旁风险的能力，对房贷进行下跌压力测试，不代表银监会对房地产走势的判断，但是测试的结果，将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。

刘明康：我们现在的拨备已经有1万3千亿足以抵挡说房地产市场上面，因为调控使得房价理性回归，所带来的近期和中短期当中的风险，从长远来讲，对房地产市场的科学调控，对银行是个福音。