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<title><![CDATA[^_^]]> </title>
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<![CDATA[你的选择是做或不做，但不做就永远不会有机会!]]>
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<link>http://graceja.blog.bokee.net/</link>
<language>zh-cn</language>
<creator>graceja</creator>
<pubDate>Tue, 03 Oct 2006 23:45:05 GMT+08:00 </pubDate>
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<title>女人都需要学会的四种气质</title>
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<![CDATA[<p>　 美丽是表象，可爱却在骨子里。一个不美丽的女人，可以通过日新月异的整容术，成功改造为一个&ldquo;人工美女&rdquo;，美的就像是数码宝贝；可爱则更多是一种天生的气质。&ldquo;人不是因为美丽而可爱，而是因为可爱才美丽&rdquo;。如何做一个可爱的气质女人呢？</p>
<p><strong>首先要学会充满自信</strong> <br /><br />　　在这个处处充满竞争的社会，那种自怨自艾、柔弱无助的女人已日渐失去市场。 <br /><br />　　男人不再是女人的主宰，女人也早已不是男人的附庸。 <br /><br />　　&ldquo;男人追求的极致是成功，女人追求的极致是幸福&rdquo;的名言也日渐黯然失色。女人学会自我拯救和自我完善永远是最重要的。渴盼男人赐予你幸福永远是被动而不安全的。 <br /><br />　　一位年轻的女记者在挤身于记者行列之前，只不过是一个极其普通的农家女青年，她高考落榜后，不甘消沉，勤奋苦学，来到一家大报社毛遂自荐要当一名记者，不要一分钱工资，靠写稿维持生计。几年下来，她成了一位颇有名气的记者。 <br /><br />　　男人欣赏乐观自信的女人。这个世界上自强自立的女人多了，男人背负的精神压力就比较小。而且，一个男人能与一个不仅只满足衣食之安的女人共度人生，生活永远不会陈旧，人生也不会走向退化。 <br /><br />　　<strong>其次要学会高贵</strong> <br /><br />　　女人的高贵并非指的是一定要出身豪门或者本身所处的地位如何显赫，这里的高贵是指心态上的高贵。男人最反感放荡轻浮、心态猥琐的女人。生活中男人可以是女人的护花使者，但女人本身要给男人提供一种信心&mdash;&mdash;这种信心就是让男人放心，而且乐意为你托付爱。 <br /><br />　　小仲马的《茶花女》中的主子爱上女仆，只因为身为女仆的那个女人气质高贵而又有十足的女人味。这种女人往往会给男人生活信心和勇气，因为她们生命里潜存着一种净化男人心灵、激励男人斗志的人性魅力。现代女性要做到不媚俗、不盲从、不虚华，自然少不了要有这种让男人倍加欣赏的高贵气质。 \</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<strong>&nbsp; 第三要善意通达</strong> <br /><br />　　这里所说的善意不外乎指女人的温柔。但在这里把温柔改为善意更好。男人当然喜欢女人的温柔，因为女人的温柔能给男人的心灵取暖。然而，温柔有时候似乎又是一种没有原则的爱。一个女人对一个不值得托付温柔的男人付出爱，从某种程度上说是成全了男人的罪恶。 <br /><br />　　爱应该是有所节制的，而且应该是向善的。因此，好女人对男人只要心怀善意就行了。女人爱得泛滥，男人就不太懂得珍惜。在这个年代，男人不再习惯固定在一个小小的居室之中，这样女人更应该学会调适自己，不要一味地为情所困，以至让感情取代了生活的全部。 <br /><br />　　聪明乐观的女人往往能尝试着让自己的心灵变得通达起来，让爱在一种平淡中走向坚固和永恒。有些时候感情这事儿你放开来看，其实恰恰就是一种最好的把握。 <br /><br />　　一位知识女性，她深爱着她的丈夫，但是，她爱她丈夫的时候也没忘记珍爱自己。她的丈夫常年在外经商，但他们的感情十分融洽，从未有过一丝半点的裂缝。有人问：你不担心他在外面寻花问柳吗？这位女士回答：我和他的爱从来都是平等的。从接受他的爱那天起，我就给了他信任，我爱他但不苛求他。我希望他成功完美，但我从未把自己的一切抵押在他身上。我担心什么呢？有些时候感情这事儿你放开来看，其实恰恰就是一种最好的把握。 <br /><br />　　有些女人从一开始就把自己摆到一个乞求感情的地位上，悲剧的根源往往就在这里：你对自己都不自信，别人怎么看重你？男人往往就是这样：你过于看重他，也就是昭示他可以轻而易举地主宰你的感情和幸福了！在这一点上你首先就输了。因此，感情是最在乎尊重和平等的&hellip;&hellip;不用说，有见地和胸怀的女人，男人自然会感到她的可爱了。因为男人爱上一个女人的同时，并不希望在爱的约束下丧失自己的一方世界，男人在乎爱情的默契、宽容和理解。因为这种爱不至阻止男人身心释放地闯荡人生&mdash;&mdash;毕竟，在男人的眼里爱情并不能代表人生的全部。 <br /><br />　　<strong>第四做事有主见</strong> <br /><br />　　心理学家分析认为，女人往往感情胜过理智，对待友情、事业、婚姻亦如是，这是阻碍女人发展的致命弱点。 <br /><br />　　一位在深圳的打工妹，在其他打工仔打工妹纷纷陷入现代都市的浮躁与繁华当中迷失自己的时候，她依然保持着清清纯纯的农家女孩的本色。在她的宿舍里，其他女孩几乎都交上了男朋友，只有她尚是&ldquo;单身贵族&rdquo;。她告诉家乡的一个女朋友说，我不会喜欢深圳的男人，因为我的根不在那里。我出来只是想挣点钱，一些寄给家里，一些留着给自己置办嫁妆。我今后当然要找男朋友，但我会回家找个本分的男人。像我的这些姐妹，有的不甘心在流水线上做蓝领，绞尽脑汁想去傍大款，能永远幸福吗？我只想靠自己努力工作挣钱，然后回家过平静的日子&hellip;&hellip;无疑，这种站在现实的根基上能够清醒地审视自己的有主见的女人，也不失为男人眼中可爱的女人。 <br /><br />　　一个女人要想完全做到以上几点，看来不是一件容易的事。但是，只要做到了其中一点，在男人眼里，你也不失为一个可爱的女人。 <br /><br /><br /><br /><br /></p>]]>
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<subject>时尚休闲</subject>
<author>graceja</author>
<category>时尚休闲</category>
<pubDate>Thu, 20 Nov 2008 15:37:31 GMT+08:00 </pubDate>
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<title>女人最爱的十一种男人</title>
<link>http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/2302117.html</link>
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<![CDATA[<p style="TEXT-INDENT: 2em">第一种，他懂得尊重你</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">他对你的爱比要求多，他对自己有主见，对你则不会太有主见。他尊重你作出的各种人生选择，鼓励你发展自己专长，不是那种很臭屁、喜欢东挑挑细管管的男孩。好男生的一条重要标准是，尊重所有的女性，包括仅有一面之缘的女孩。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">第二种，他的追求很有诚意</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">他可能不属于你十分喜欢的异性类型，但是他追你追得很有诚意，而且你喜欢的类型，交往再多都是失败的例子。现在校园里的男孩子大多很娇惯自己，追求女生被拒绝一次通常就没耐心了。 </p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">&nbsp;而这家伙有你前任男友的优点，但没有你前任男友的缺点，而且他有的优点，很多人都没有。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">第三种，他对你嘘寒问暖</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">关爱体贴他们已经很熟悉，虽然没有了热恋的心跳感觉，但它确实比任何人都关心你，在你苦恼的事，他永远站在你这边，耐心倾听你到苦水；他记得你提过的朋友名字；你扣可是她轻轻递上香茶......这些都无声地传达他真心喜欢你的信息。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">第四种，你的家人朋友欣赏他</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">长辈们经风历雨阅人无数，眼睛自然比你毒。你对他很挑剔，但他却很能够赢得你朋友，家人的欣赏。他懂得让每个人心情舒畅，懂得给人安全感。从性格上说，他不是一个非常易变的人，不会让人觉得很难把握和相处。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">第五种，他提很多对你有益处的要求</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">他对你要求很多，但是都很合情合理，而且这些要求对你有好无坏。这样的男友是真心爱护你的。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">第六种，他胸襟开阔，宽容忍让</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">两人发生争执，通常是他最先让步。他懂得如何表达自己，并耐心听你说话，如果你是对的，他能够承认错误；即使你不对，他也愿意原谅你。有话可以好好讲，不会动不动就拉下脸来，送你一脸的表情暴力。也不会为一点小事发脾气或赌气，自虐虐人。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">第七种，他喜欢小动物，善待你的宠物</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">曾看过这样的故事：一个男生喜欢上了校花，买了一只出生不久的小狗送给她。校花看不上他，在他走后就把小狗扔了。他第二天在女生宿舍楼门口看到了小乳狗的尸体，后悔得流了泪，于是默默把小狗抱走埋了，以后再没对那位校花有过好感。通常善待小动物的男孩、男人都有一颗爱心。就像故事里的那个男生；那位校花远不值得他爱。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em"><font color="#ff0000">&nbsp;</font>第八种，他有自己的爱好，有运动的习惯</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">有某种运动爱好的男子，较容易找到情绪的出口，不会没事找事的折磨你，和一个心中有热情的男人在一起时，日子就会充满乐趣。 </p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">&nbsp;一个能在生活中找到自己爱好的那人一定会给人生机勃勃的感觉。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">第九种，他对感情无怨无悔</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">一个男人一辈子注定会有多少次恋爱，他在不断的实践中获得经验让自己完善起来。&ldquo;专一&rdquo;的定义并非是他只能一生爱一人，而是每爱一个人的时候他都一心一意。如果他曾经有过刻骨铭心的感情经历，并为此真心付出过，那么至少可以证明他是个深情，敢于承诺的男人。一个愿意为感情破裂分担部分责任的男人。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">第十种，向他倾诉是安全的</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">他能开诚布公地与你沟通，他懂得倾听，知道什么时候该说话，什么时候该闭嘴。你不会害怕对他表达，当你和他分享自己的感受与思想时，能觉得安全。良好沟通的基础是信任，在他面前，你确信不会因为表达内心深层想法而遭受到嘲笑或伤害。这就叫安全感。</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">第十一种，不会因为朋友而忽略你</p>
<p style="TEXT-INDENT: 2em">他有正常的社交圈，有彼此信赖的好朋友，也重视他们，但他不会为了朋友而把你晾在一边。他能够独立思考和行动，而非唯朋友是从。并且，不需要你耳提面命，他就能清楚掌握女朋友与异性朋友的分界。</p>]]>
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<author>graceja</author>
<category></category>
<pubDate>Thu, 20 Nov 2008 15:27:31 GMT+08:00 </pubDate>
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<title>房地产全程策划营销案</title>
<link>http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/1952456.html</link>
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<![CDATA[<p>现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出&quot;房地产全程策划营销方案&quot;，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： <br />　　1、项目投资策划营销； <br />　　2、项目规划设计策划营销； <br />　　3、项目质量工期策划营销； <br />　　4、项目形象策划营销； <br />　　5、项目营销推广策划； <br />　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销； <br />　　7、项目服务策划营销； <br />　　8、项目二次策划营销； <br />　　 <br />　　 <br />　　第一章 项目投资策划营销 <br />　　 <br />　　项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 <br />　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 <br />　　 <br />　　一 项目用地周边环境分析 <br />　　 <br />　　1、项目土地性质调查 <br />　　.地理位置 <br />　　.地质地貌状况 <br />　　.土地面积及红线图 <br />　　.土地规划使用性质 <br />　　.七通一平现状 <br />　　2、项目用地周边环境调查 <br />　　.地块周边的建筑物 <br />　　.绿化景观 <br />　　.自然景观 <br />　　.历史人文景观 <br />　　.环境污染状况 <br />　　3、地块交通条件调查 <br />　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 <br />　　.项目的水、路、空交通状况 <br />　　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 <br />　　 <br />　　4、周边市政配套设施调查 <br />　　.购物场所 <br />　　.文化教育 <br />　　.医疗卫生 <br />　　.金融服务 <br />　　.邮政服务 <br />　　.娱乐、餐饮、运动 <br />　　.生活服务 <br />　　.娱乐休息设施 <br />　　.周边可能存在的对项目不利的干扰因素 <br />　　.历史人文区位影响 <br />　　 <br />　　二 区域市场现状及其趋势判断 <br />　　 <br />　　1、宏观经济运行状况 <br />　　.国内生产总值： <br />　　第一产业数量 <br />　　第二产业数量 <br />　　第三产业数量 <br />　　房地产所占比例及数量 <br />　　.房地产开发景气指数 <br />　　.国家宏观金融政策： <br />　　货币政策 <br />　　利率 <br />　　房地产按揭政策 <br />　　.固定资产投资总额： <br />　　全国及项目所在地 <br />　　其中房地产开发比重 <br />　　.社会消费品零售总额： <br />　　居民消费价格指数 <br />　　商品住宅价格指数 <br />　　.中国城市房地产协作网络信息资源利用 <br />　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 <br />　　.项目所在地的居民住宅形态及比重 <br />　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 <br />　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 <br />　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 <br />　　3、项目所在地房地产市场总体供求现状 <br />　　4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 <br />　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 <br />　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析 <br />　　.各种档次商品住宅客户分析 <br />　　.商品住宅客户购买行为分析 <br />　　 <br />　　三 土地SWOT（深层次）分析 <br />　　 <br />　　1、项目地块的优势 <br />　　2、项目地块的劣势 <br />　　3、项目地块的机会点 <br />　　4、项目地块的威胁及困难点 <br />　　 <br />　　四 项目市场定位 <br />　　 <br />　　1、类比竞争楼盘调研 <br />　　.类比竞争楼盘基本资料 <br />　　.项目户型结构详析 <br />　　.项目规划设计及销售资料 <br />　　.综合评判 <br />　　2、项目定位 <br />　　.市场定位： <br />　　区域定位 <br />　　主力客户群定位 <br />　　.功能定位 <br />　　.建筑风格定位 <br />　　 <br />　　五 项目价值分析 <br />　　 <br />　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 <br />　　.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： <br />　　选择可类比项目 <br />　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 <br />　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征 <br />　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 <br />　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 <br />　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值 <br />　　A 市政交通及直入交通的便利性的差异 <br />　　B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 <br />　　教育和人文景观的差异 <br />　　各种污染程度的差异 <br />　　社区素质的差异 <br />　　C 周边市政配套便利性的差异 <br />　　项目可提升价值判断 <br />　　A 建筑风格和立面的设计、材质 <br />　　B 单体户型设计 <br />　　C 建筑空间布局和环艺设计 <br />　　D 小区配套和物业管理 <br />　　E 形象包装和营销策划 <br />　　F 发展商品牌和实力 <br />　　价值实现的经济因素 <br />　　A 经济因素 <br />　　B 政策因素 <br />　　2、项目可实现价值分析 <br />　　.类比楼盘分析与评价 <br />　　.项目价值类比分析： <br />　　价值提升和实现要素对比分析 <br />　　项目类比价值计算 <br />　　 <br />　　六 项目定价模拟 <br />　　1、均价的确定 <br />　　.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 <br />　　有效需求成本加价法 <br />　　A 分析有效市场价格范围 <br />　　B 确保合理利润率，追加有效需求价格 <br />　　运用以上两种方法综合分析确定均价 <br />　　2、项目中具体单位的定价模拟 <br />　　.商品住宅定价法： <br />　　差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数） <br />　　.各种差异性价格系数的确定： <br />　　确定基础均价 <br />　　确定系数 <br />　　确定幅度 <br />　　.具体单位定价模拟 <br />　　 <br />　　七 项目投入产出分析 <br />　　 <br />　　1、项目经济技术指标模拟 <br />　　.项目总体经济技术指标 <br />　　.首期经济技术指标 <br />　　2、项目首期成本模拟 <br />　　.成本模拟表及其说明 <br />　　3、项目收益部分模拟 <br />　　.销售收入模拟： <br />　　销售均价假设 <br />　　销售收入模拟表 <br />　　.利润模拟及说明： <br />　　模拟说明 <br />　　利润模拟表 <br />　　.敏感性分析： <br />　　可变成本变动时对利润的影响 <br />　　销售价格变动时对利润的影响 <br />　　 <br />　　八 投资风险分析及其规避方式提示 <br />　　 <br />　　1、项目风险性评价 <br />　　.价值提升及其实现的风险性： <br />　　项目的规划和设计是否足以提升项目同周 <br />　　边项目的类比价值 <br />　　项目形象包装和营销推广是否成功 <br />　　2、资金运作风险性 <br />　　.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 <br />　　.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 <br />　　3、经济政策风险 <br />　　.国际国内宏观经过形势的变化 <br />　　.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设 <br />　　 <br />　　九 开发节奏建议 <br />　　 <br />　　1、影响项目开发节奏的基本因素 <br />　　.政策法规因素 <br />　　.地块状况因素 <br />　　.发展商操作水平因素 <br />　　.资金投放量及资金回收要求 <br />　　.销售策略、销售政策及价格控制因素 <br />　　.市场供求因素 <br />　　.上市时间要求 <br />　　2、项目开发节奏及结果预测 <br />　　.项目开发步骤 <br />　　.项目投入产出评估 <br />　　.结论 <br />　　 <br />　　 <br />　　第二章 项目规划设计策划营销 <br />　　 <br />　　通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将&quot;以人为本&quot;的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。 <br />　　项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。 <br />　　 <br />　　一 总体规划 <br />　　 <br />　　1、项目地块概述 <br />　　.项目所属区域现状 <br />　　.项目临界四周状况 <br />　　.项目地貌状况 <br />　　2、项目地块情况分析 <br />　　.发展商的初步规划和设想 <br />　　.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 <br />　　.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避 <br />　　.项目市场定位下的主要经济指标参数 <br />　　 <br />　　3、建筑空间布局 <br />　　.项目总体平面规划及其说明 <br />　　.项目功能分区示意及其说明 <br />　　4、道路系统布局 <br />　　.地块周边交通环境示意： <br />　　地块周边基本路网 <br />　　项目所属区域道路建设及未来发展状况 <br />　　.项目道路设置及其说明： <br />　　项目主要出入口设置 <br />　　项目主要干道设置 <br />　　项目车辆分流情况说明 <br />　　项目停车场布置 <br />　　5、绿化系统布局 <br />　　.地块周边景观环境示意： <br />　　地块周边历史、人文景观综合描述 <br />　　项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 <br />　　.项目环艺规划及说明： <br />　　项目绿化景观系统分析 <br />　　项目主要公共场所的环艺设计 <br />　　6、公建与配套系统 <br />　　.项目所在地周边市政配套设施调查 <br />　　.项目配套功能配置及安排 <br />　　.公共建筑外立面设计提示： <br />　　会所外立面设计提示 <br />　　营销中心外立面设计提示 <br />　　物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 <br />　　其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 <br />　　.公共建筑平面设计提示： <br />　　公共建筑风格设计的特别提示 <br />　　项目公共建筑外部环境概念设计 <br />　　7、分期开发 <br />　　.分期开发思路 <br />　　.首期开发思路 <br />　　8、分组团开发强度 <br />　　 <br />　　二 建筑风格定位 <br />　　 <br />　　1、项目总体建筑风格及色彩计划 <br />　　.项目总体建筑风格的构思 <br />　　.建筑色彩计划 <br />　　2、建筑单体外立面设计提示 <br />　　.商品住宅房外立面设计提示： <br />　　多层、小高层、高层外立面设计提示 <br />　　不同户型的别墅外立面设计提示 <br />　　针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 <br />　　其他特殊设计提示 <br />　　.商业物业建筑风格设计提示 <br />　　 <br />　　三 主力户型选择 <br />　　 <br />　　1、项目所在区域同类楼盘户型比较 <br />　　2、项目业态分析及项目户型配置比例 <br />　　3、主力户型设计提示 <br />　　.一般住宅套房户型设计提示 <br />　　.跃式、复式、跃复式户型设计提示 <br />　　.别墅户型设计提示 <br />　　4、商业物业户型设计提示 <br />　　.商业群楼平面设计提示 <br />　　.商场楼层平面设计提示 <br />　　.写字楼平面设计提示 <br />　　 <br />　　四 室内空间布局装修概念提示 <br />　　 <br />　　1、室内空间布局提示 <br />　　2、公共空间主题选择 <br />　　3、庭院景观提示 <br />　　 <br />　　五 环境规划及艺术风格提示 <br />　　 <br />　　1、项目周边环境调查和分析 <br />　　2、项目总体环境规划及艺术风格构想 <br />　　.地块已有的自然环境利用 <br />　　.项目人文环境的营造 <br />　　3、项目各组团环境概念设计 <br />　　.组团内绿化及园艺设计 <br />　　.组团内共享空间设计 <br />　　.组团内雕塑小品设计提示 <br />　　.组团内椅凳造型设计提示 <br />　　.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 <br />　　4、项目公共建筑外部环境概念设计 <br />　　.项目主入口环境概念设计 <br />　　.项目营销中心外部环境概念设计 <br />　　.项目会所外部环境概念设计 <br />　　.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计 <br />　　.针对本项目的其他公共环境概念设计 <br />　　 <br />　　六 公共家具概念设计提示 <br />　　 <br />　　1、项目周边同类楼盘公共家具摆设 <br />　　.营销中心大堂 <br />　　.管理办公室 <br />　　2、本项目公共家具概念设计提示 <br />　　 <br />　　七 公共装饰材料选择指导 <br />　　 <br />　　1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较 <br />　　2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 <br />　　3、项目营销示范单位装修概念设计 <br />　　.客厅装修概念设计 <br />　　.厨房装修概念设计 <br />　　.主人房装修概念设计 <br />　　.儿童房装修概念设计 <br />　　.客房装修概念设计 <br />　　.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示 <br />　　4、项目营销中心装修风格提示 <br />　　5、住宅装修标准提示 <br />　　.多层、小高层、高层装修标准提示 <br />　　.跃层、复式、跃复式装修标准提示 <br />　　.别墅装修标准提示 <br />　　 <br />　　八 灯光设计及背景音乐指导 <br />　　 <br />　　1、项目灯光设计 <br />　　.项目公共建筑外立面灯光设计 <br />　　.项目公共绿化绿地灯光设计 <br />　　.项目道路系统灯光设计 <br />　　.项目室内灯光灯饰设计 <br />　　2、背景音乐指导 <br />　　.广场音乐布置 <br />　　.项目室内背景音乐布置 <br />　　 <br />　　九 小区未来生活方式的指导 <br />　　 <br />　　1、项目建筑规划组团评价 <br />　　2、营造和引导未来生活方式 <br />　　.住户特征描述 <br />　　.社区文化规划与设计 <br />　　 <br />　　 <br />　　第三章 项目质量工期策划营销 <br />　　 <br />　　房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。 <br />　　 <br />　　一 建筑材料选用提示 <br />　　 <br />　　1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 <br />　　2、新型建筑装饰材料提示 <br />　　3、建筑材料选用提示 <br />　　 <br />　　二 施工工艺流程指导 <br />　　 <br />　　1、工程施工规范手册 <br />　　2、施工工艺特殊流程提示 <br />　　 <br />　　三 质量控制 <br />　　 <br />　　1、项目工程招标投标内容提示 <br />　　2、文明施工质量管理内容提示 <br />　　 <br />　　四 工期控制 <br />　　 <br />　　1、项目开发进度提示 <br />　　2、施工组织与管理 <br />　　 <br />　　五 造价控制 <br />　　 <br />　　1、建筑成本预算提示 <br />　　2、建筑流动资金安排提示 <br />　　 <br />　　六 安全管理 <br />　　 <br />　　1、项目现场管理方案 <br />　　2、安全施工条例 <br />　　 <br />　　 <br />　　第四章 项目形象策划营销 <br />　　 <br />　　项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。 <br />　　房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。 <br />　　其他形象（略） <br />　　 <br />　　一 项目视觉识别系统核心部分 <br />　　 <br />　　1、名称 <br />　　.项目名 <br />　　.道路名 <br />　　.建筑名 <br />　　.组团名 <br />　　2、标志 <br />　　3、标准色 <br />　　4、标准字体 <br />　　 <br />　　二 延展及运用部分 <br />　　 <br />　　1、工地环境包装视觉 <br />　　.建筑物主体 <br />　　.工地围墙 <br />　　.主路网及参观路线 <br />　　.环境绿化 <br />　　2、营销中心包装设计 <br />　　.营销中心室内外展示设计 <br />　　.营销中心功能分区提示 <br />　　.营销中心大门横眉设计 <br />　　.营销中心形象墙设计 <br />　　.台面设计 <br />　　.展板设计 <br />　　.营销中心导视牌 <br />　　.销售人员服装设计提示 <br />　　.销售用品系列设计 <br />　　.示范单位导视牌 <br />　　.示范单位样板房说明牌 <br />　　3、公司及物业管理系统包装设计 <br />　　.办公功能导视系统设计 <br />　　.物业管理导视系统设计 <br />　　 <br />　　 <br />　　第五章 项目营销推广策划 <br />　　 <br />　　房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。 <br />　　 <br />　　一 区域市场动态分析 <br />　　 <br />　　1、项目所在地房地产市场总体供求现状 <br />　　2、项目周边竞争性楼盘调查 <br />　　.项目概括 <br />　　.市场定位 <br />　　.销售价格 <br />　　.销售政策措施 <br />　　.广告推广手法 <br />　　.主要媒体应用及投入频率 <br />　　.公关促销活动 <br />　　.其他特殊卖点和销售手段 <br />　　3、结论 <br />　　 <br />　　二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 <br />　　 <br />　　1、项目主卖点荟萃 <br />　　2、项目强势、弱势分析与对策 <br />　　 <br />　　三 目标客户群定位分析 <br />　　 <br />　　1、项目所在地人口总量及地块分布情况 <br />　　2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况 <br />　　3、项目所在地家庭情况分析 <br />　　.家庭成员结构 <br />　　.家庭收入情况 <br />　　.住房要求、生活习惯 <br />　　4、项目客户群定位 <br />　　.目标市场：目标市场区域范围界定 <br />　　市场调查资料汇总、研究 <br />　　目标市场特征描述 <br />　　.目标客户：目标客户细分 <br />　　目标客户特征描述 <br />　　目标客户资料 <br />　　 <br />　　四 价格定位及策略 <br />　　 <br />　　1、项目单方成本 <br />　　2、项目利润目标 <br />　　3、可类比项目市场价格 <br />　　4、价格策略 <br />　　.定价方法 <br />　　.均价 <br />　　.付款方式和进度 <br />　　.优惠条款 <br />　　.楼层和方位差价 <br />　　.综合计价公式 <br />　　5、价格分期策略 <br />　　.内部认购价格 <br />　　.入市价格 <br />　　.价格升幅周期 <br />　　.价格升幅比例 <br />　　.价格技术调整 <br />　　.价格变化市场反映及控制 <br />　　.项目价格、销售额配比表 <br />　　 <br />　　五 入市时机规划 <br />　　 <br />　　1、宏观经济运行状况分析 <br />　　2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析 <br />　　3、入市时机的确定及安排 <br />　　 <br />　　六 广告策略 <br />　　 <br />　　1、广告总体策略及广告的阶段性划分 <br />　　.广告总体策略 <br />　　.广告的阶段性划分 <br />　　2、广告主题 <br />　　3、广告创意表现 <br />　　4、广告效果监控、评估、修正 <br />　　5、入市前印刷品的设计、制作 <br />　　.购房须知 <br />　　.详细价格表 <br />　　.销售控制表 <br />　　.楼书 <br />　　.宣传海报、折页 <br />　　.认购书 <br />　　.正式合同 <br />　　.交房标准 <br />　　.物业管理内容 <br />　　.物业管理公约 <br />　　 <br />　　七 媒介策略 <br />　　 <br />　　1、媒体总策略及媒体选择 <br />　　.媒体总策略 <br />　　.媒体选择 <br />　　.媒体创新使用 <br />　　2、软性新闻主题 <br />　　3、媒介组合 <br />　　4、投放频率及规模 <br />　　5、费用估算 <br />　　 <br />　　八 推广费用计划 <br />　　 <br />　　1、现场包装 <br />　　2、印刷品 <br />　　3、媒介投放 <br />　　4、公关活动 <br />　　 <br />　　九 公关活动策划和现场包装 <br />　　 <br />　　十 营销推广效果的监控、评估、修正 <br />　　 <br />　　1、效果测评形式 <br />　　.进行性测评 <br />　　.结论性测评 <br />　　2、实施效果测评的主要指标 <br />　　.销售收入 <br />　　.企业利润 <br />　　.市场占有率 <br />　　.品牌形象和企业形象 <br />　　 <br />　　 <br />　　第六章 项目顾问、销售、代理的策划营销 <br />　　 <br />　　销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。 <br />　　 <br />　　一 销售周期划分及控制 <br />　　 <br />　　1、销售策略 <br />　　.营销思想（全面营销）： <br />　　全过程营销 <br />　　全员营销 <br />　　.销售网络： <br />　　专职售楼人员（销售经理、销售代表） <br />　　销售代理商（销售顾问） <br />　　兼职售楼员 <br />　　.销售区域：紧扣目标市场和目标客户 <br />　　.销售阶段： <br />　　内部认购期 <br />　　蓄势调整期 <br />　　开盘试销期 <br />　　销售扩张期 <br />　　强势销售期 <br />　　扫尾清盘期 <br />　　.政策促销 <br />　　.销售活动 <br />　　.销售承诺 <br />　　2、销售过程模拟 <br />　　.销售实施： <br />　　顾客购买心理分析 <br />　　楼房情况介绍 <br />　　签定认购书 <br />　　客户档案记录 <br />　　成交情况总汇 <br />　　正式合同公证 <br />　　签定正式合同 <br />　　办理银行按揭 <br />　　销售合同执行监控 <br />　　成交情况汇总 <br />　　.销售合同执行监控： <br />　　收款催款过程控制 <br />　　按期交款的收款控制 <br />　　延期交工的收款控制 <br />　　入住环节控制 <br />　　客户档案 <br />　　客户回访与亲情培养 <br />　　与物业管理的交接 <br />　　.销售结束： <br />　　销售资料的整理和保管 <br />　　销售人员的业绩评定 <br />　　销售工作中的处理个案记录 <br />　　销售工作总结 <br />　　 <br />　　二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施 <br />　　 <br />　　三 各销售阶段广告创意设计及发布实施 <br />　　 <br />　　四 销售前资料准备 <br />　　 <br />　　1、批文及销售资料 <br />　　.批文： <br />　　公司营业执照 <br />　　商品房销售许可证 <br />　　.楼宇说明书： <br />　　项目统一说词 <br />　　户型图与会所平面图 <br />　　会所内容 <br />　　交楼标准 <br />　　选用建筑材料 <br />　　物管内容 <br />　　.价格体系： <br />　　价目表 <br />　　付款方式 <br />　　按揭办理办法 <br />　　利率表 <br />　　办理产权证有关程序及费用 <br />　　入住流程 <br />　　入住收费明细表 <br />　　物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等） <br />　　 <br />　　.合同文本： <br />　　预定书（内部认购书） <br />　　销售合同标准文本 <br />　　个人住房抵押合同 <br />　　个人住房公积金借款合同 <br />　　个人住房商业性借款合同 <br />　　保险合同 <br />　　公证书 <br />　　2、人员组建 <br />　　.销售辅导： <br />　　发展商销售队伍 <br />　　A 主管销售副总 <br />　　B 销售部经理 <br />　　C 销售主管或销售控制 <br />　　D 销售代表 <br />　　E 销售/事务型人员 <br />　　F 销售/市场人员 <br />　　G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管） <br />　　.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作 <br />　　A 专职销售经理 <br />　　B 派员实地参与销售 <br />　　C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系 <br />　　.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持 <br />　　.专业销售公司全国销售网络资源调动使用 <br />　　.销售代理： <br />　　发展商与专业销售公司配合 <br />　　A 负责营销的副总 <br />　　B 处理法律事务人员 <br />　　C 财务人员 <br />　　.专业销售公司成立项目销售队伍 <br />　　A 销售经理（总部派出） <br />　　B 销售代表 <br />　　C 项目经理（职能上述） <br />　　.专业销售公司总部销售管理及支持 <br />　　.专业销售公司全国销售网络资源调动使用 <br />　　3、制定销售工作进度总表 <br />　　4、销售控制与销售进度模拟 <br />　　.销售控制表 <br />　　.销售收入预算表 <br />　　5、销售费用预算表 <br />　　.总费用预算 <br />　　.分项开支： <br />　　销售人员招聘费用 <br />　　销售人员工资 <br />　　销售提成/销售辅导顾问费 <br />　　销售人员服装费 <br />　　销售中心运营办公费用 <br />　　销售人员差旅费用 <br />　　销售人员业务费用 <br />　　临时雇用销售人员工作费用 <br />　　.边际费用： <br />　　销售优惠打折 <br />　　销售公关费用 <br />　　6、财务策略 <br />　　.信贷： <br />　　选择适当银行 <br />　　控制贷款规模、周期 <br />　　合理选择质押资产 <br />　　银企关系塑造 <br />　　信贷与按揭互动操作 <br />　　.付款方式： <br />　　多种付款选择 <br />　　优惠幅度及折头比例科学化 <br />　　付款方式优缺点分析 <br />　　付款方式引导 <br />　　付款方式变通 <br />　　.按揭： <br />　　明晰项目按揭资料 <br />　　尽可能扩大年限至30年 <br />　　按揭比例 <br />　　首期款比例科学化及相关策略 <br />　　按揭银行选择艺术 <br />　　保险公司及条约 <br />　　公证处及条约 <br />　　按揭各项费用控制 <br />　　.合伙股东： <br />　　实收资本注入 <br />　　关联公司操作 <br />　　股东分配 <br />　　换股操作 <br />　　资本运营 <br />　　7、商业合作关系 <br />　　.双方关系： <br />　　发展商与策划商 <br />　　发展商与设计院 <br />　　发展商与承建商 <br />　　发展商与承销商 <br />　　发展商与广告商 <br />　　发展商与物业管理商 <br />　　发展商与银行（融资单位） <br />　　.三方关系： <br />　　发展商、策划商、设计院 <br />　　发展商、策划商、承销商 <br />　　发展商、策划商、广告商 <br />　　发展商、策划商、物业管理商 <br />　　发展商、策划商、银行（融资单位） <br />　　.多方关系： <br />　　发展商、策划商、其他合作方 <br />　　8、工作协调配合 <br />　　.甲方主要负责人： <br />　　与策划代理商确定合作事宜，签署合同 <br />　　完善能有效工作的组织架构和人员配备 <br />　　分权销售部门，并明确其责任 <br />　　全员营销的发动和组织 <br />　　.直接合作人：合同洽谈 <br />　　销售策划工作对接 <br />　　销售策划工作成果分块落实、跟踪 <br />　　信息反馈 <br />　　催办销售策划代理费划拨 <br />　　工作效果总结 <br />　　.财务部： <br />　　了解项目销售工作进展 <br />　　参与重大营销活动 <br />　　销售管理工作，配合催收房款 <br />　　配合销售部核算价格，参与制定价格策略 <br />　　及时办理划拨销售策划代理费 <br />　　.工程部： <br />　　工程进度与销售进度的匹配 <br />　　严把工程质量 <br />　　文明施工。控制现场形象 <br />　　销售活动的现场配合 <br />　　.物业管理公司： <br />　　工程验收与工地形象维护 <br />　　人员形象 <br />　　销售文件配合 <br />　　销售卖场的管理 <br />　　军体操练 <br />　　保安员与售楼员的工作衔接、默契配合 <br />　　 <br />　　五 销售培训 <br />　　 <br />　　1、销售部人员培训-公司背景及项目知识 <br />　　、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标） <br />　　销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标 <br />　　.物业详情： <br />　　项目规模、定位、设施、买卖条件 <br />　　物业周边环境、公共设施、交通条件 <br />　　该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 <br />　　项目特点 <br />　　A 项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、 <br />　　容积率、绿化率等 <br />　　 B 平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等 <br />　　C 项目的优劣分析 <br />　　D 项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段 <br />　　竞争对手的优劣分析及对策 <br />　　.业务基础培训课程： <br />　　国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定 <br />　　房地产基础术语、建筑常识 <br />　　A 术语、常识的理解 <br />　　B 建筑识图 <br />　　C 计算户型面积 <br />　　心理学基础 <br />　　银行按揭知识，涉及房地产交易的费用 <br />　　国家、地区的宏观经济政策，当地的房地产走势 <br />　　公司制度、架构和财务制度 <br />　　.销售技巧：售楼过程中的洽谈技巧 <br />　　A 如何以问题套答案 <br />　　B 询问客户的需求、经济情况、期望等 <br />　　C 掌握买家心理 <br />　　D 恰当使用电话的方法 <br />　　展销会场气氛把握技巧 <br />　　A 客户心理分析 <br />　　B 销售员接待客户技巧 <br />　　推销技巧 <br />　　语言技巧 <br />　　身体语言技巧 <br />　　.签定买卖合同的程序：售楼部签约程序 <br />　　A 办理按揭及计算 <br />　　B 入住程序及费用 <br />　　C 合同说明 <br />　　D 其他法律文件 <br />　　E 所需填写的各类表格 <br />　　展销会签订合同的技巧和方法 <br />　　A 订金的灵活处理 <br />　　B 客户跟踪 <br />　　.物业管理课程： <br />　　物业管理的服务内容、收费标准 <br />　　管理规则 <br />　　公共契约 <br />　　.销售模拟： <br />　　以实际楼盘为例进行实习，运用所学的全部方法技巧完成一个交易 <br />　　利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程 <br />　　及时讲评、总结、必要时再次实习模拟 <br />　　.实地参观他人展销现场 <br />　　2、销售手册 <br />　　.批文： <br />　　公司营业执照 <br />　　商品房销售许可证 <br />　　.楼宇说明书： <br />　　项目统一说词 <br />　　户型图与会所平面图 <br />　　会所内容 <br />　　交楼标准 <br />　　选用建筑材料 <br />　　物管内容 <br />　　.价格体系： <br />　　价目表 <br />　　付款方式 <br />　　按揭办理办法 <br />　　利率表 <br />　　办理产权证有关程序及费用 <br />　　入住流程 <br />　　入住收费明细表 <br />　　物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等） <br />　　.合同文本： <br />　　预定书（内部认购书） <br />　　销售合同标准文本 <br />　　个人住房抵押合同 <br />　　个人住房公积金借款合同 <br />　　个人住房商业性借款合同 <br />　　保险合同 <br />　　公证书 <br />　　3、客户管理系统 <br />　　.电话接听登记表 <br />　　.新客户表 <br />　　.老客户表 <br />　　.客户访谈记录表 <br />　　.销售日统计表 <br />　　.销售周报表 <br />　　.销售月报表 <br />　　.已成交客户档案表 <br />　　.应收帐款控制表 <br />　　.保留楼盘控制表 <br />　　4、销售作业指导书 <br />　　.职业素质准则： <br />　　职业精神 <br />　　职业信条 <br />　　职业特征 <br />　　.销售基础知识与技巧： <br />　　业务的阶段性 <br />　　业务的特殊性 <br />　　业务的技巧 <br />　　.项目概括： <br />　　项目基本情况 <br />　　优势点祈求 <br />　　阻力点剖析 <br />　　升值潜力空间 <br />　　.销售部管理架构： <br />　　职能 <br />　　人员设置与分工 <br />　　待遇 <br />　　 <br />　　六 销售组织与日常管理 <br />　　 <br />　　1、组织与激励 <br />　　.销售部组织架构： <br />　　主管销售副总 <br />　　销售部经理 <br />　　销售主管 <br />　　销售控制 <br />　　广告、促销主管 <br />　　销售处、销售代表、事务人员、市场人员 <br />　　综合处成员（回款小组、资料员、法律事务主管） <br />　　入住办成员 <br />　　财务人员（配合） <br />　　.销售人员基本要求：职业道德、基本素质、礼仪仪表要求 <br />　　专业知识要求 <br />　　心理素质要求 <br />　　服务规范要求 <br />　　A 语言规范 <br />　　B 来电接听 <br />　　C 顾客来函 <br />　　D 来访接待 <br />　　E 顾客回访 <br />　　F 促销环节 <br />　　G 销售现场接待方式及必备要素 <br />　　.职责说明： <br />　　销售部各岗位职务说明书 <br />　　销售部各岗位工作职责 <br />　　.考核、激励措施：销售人员业绩考核办法 <br />　　提成制度 <br />　　销售业绩管理系统 <br />　　A 销售记录表 <br />　　B 客户到访记录表 <br />　　C 连续接待记录 <br />　　D 客户档案 <br />　　2、工作流程 <br />　　.销售工作五个方面的内容： <br />　　制定并实施阶段性销售目标及资金回收目标 <br />　　建立一个鲜明的发展商形象 <br />　　制定并实施合理的价格政策 <br />　　实施规范的销售操作与管理 <br />　　保证不动产权转移的法律效力 <br />　　.销售工作的三个阶段：预备阶段 <br />　　操作阶段 <br />　　完成阶段（总结） <br />　　.销售部的工作职责（工作流程）： <br />　　市场调查-目标市场、价格依据 <br />　　批件申办-面积计算、预售许可 <br />　　资料制作-楼盘价格、合约文件 <br />　　宣传推广-广告策划、促销实施 <br />　　销售操作-签约履行、楼款回收 <br />　　成交汇总-回款复审、纠纷处理 <br />　　客户入住-入住通知、管理移交 <br />　　产权转移-分户汇总、转移完成 <br />　　项目总结-业务总结、客户亲情 <br />　　.销售业务流程（个案）： <br />　　公司宣传推广挖掘潜在客户 <br />　　销售代表多次接待，销售主管支持 <br />　　客户签定认购书付订金 <br />　　客户正式签约 <br />　　客户付款 <br />　　办理入住手续 <br />　　资料汇总并跟踪服务，以客户带客户 <br />　　3、规则制度概念提示 <br />　　.合同管理：公司销售合同管理规划 <br />　　签定预定书的必要程序 <br />　　.示范单位管理办法 <br />　　.销售人员管理制度： <br />　　考勤办法 <br />　　值班纪律管理制度 <br />　　客户接待制度 <br />　　业务水平需求及考核 <br />　　.销售部职业规范 <br />　　 <br />　　 <br />　　第七章 项目服务策划营销 <br />　　 <br />　　房地产全程策划营销的同时，积极倡导和推介房地产全程物业管理。房地产物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌项目的重要支持。 <br />　　 <br />　　一 项目销售过程所需物业管理资料 <br />　　 <br />　　1、楼宇质量保证书 <br />　　2、楼宇使用说明书 <br />　　3、业主公约 <br />　　4、用户手册 <br />　　5、楼宇交收流程 <br />　　6、入伙通知书 <br />　　7、入伙手续书 <br />　　8、收楼书 <br />　　9、承诺书 <br />　　10、业主/用户联系表 <br />　　11、遗漏工程使用钥匙授权书 <br />　　12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表 <br />　　13、装修手册和装修申请表 <br />　　 <br />　　二 物业管理内容策划 <br />　　 <br />　　1、工程、设计、管理的提前介入 <br />　　2、保洁服务 <br />　　3、绿化养护 <br />　　4、安全及交通管理 <br />　　5、三车及场地管理 <br />　　6、设备养护 <br />　　7、房屋及公用设备设施养护 <br />　　8、房屋事务管理 <br />　　9、档案及数据的管理 <br />　　10、智能化的服务 <br />　　11、家政服务 <br />　　12、多种经营和服务的开通 <br />　　13、与业主的日常沟通 <br />　　14、社区文化服务 <br />　　 <br />　　三 物业管理组织及人员架构 <br />　　 <br />　　1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等 <br />　　2、物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 <br />　　.遵守国家有关规定 <br />　　.在经营范围允许下 <br />　　.结合不同的工作重点 <br />　　.把质量责任作为各环节的重点 <br />　　.遵循职责分明、线条清晰、信息畅通和高效的原则 <br />　　.各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则 <br />　　 <br />　　四 物业管理培训 <br />　　 <br />　　1、在物业交付使用前，培训内容： <br />　　.为员工提供公司架构、人员制度及管理职责的了解 <br />　　.提供物业管理的理论基础 <br />　　.物业及物业管理的的概念 <br />　　.建筑物种类及管理 <br />　　.物业管理在国内的发展 <br />　　.业主公约、公共面积及用户权责 <br />　　.装修管理 <br />　　.绿化管理 <br />　　.管理人员的操守及工作态度 <br />　　.房屋设备的构成及维修 <br />　　.财务管理 <br />　　.物业管理法规 <br />　　.人事管理制度 <br />　　.探讨一些常见个案 <br />　　2、在物业交付使用后，培训内容： <br />　　.现场实际操作 <br />　　.对公司早期工作进行一次鉴定 <br />　　.各部门的管理、工作程序及规章制度 <br />　　 <br />　　五 物业管理规章制度 <br />　　 <br />　　1、员工守则 <br />　　2、岗位职责及工作流程 <br />　　3、财务制度 <br />　　4、采购及招标程序 <br />　　5、员工考核标准 <br />　　6、业主委员会章程 <br />　　7、各配套功能管理规定 <br />　　8、文件管理规定 <br />　　9、办公设备使用制度 <br />　　10、值班管理制度 <br />　　11、消防责任制 <br />　　12、消防管理规定 <br />　　13、对外服务工作管理规定 <br />　　14、装修工程队安全责任书 <br />　　15、停车场管理规定 <br />　　16、非机动车管理规定 <br />　　17、出租屋及暂住人员管理规定 <br />　　18、进住（租）协议书 <br />　　19、商业网点管理规定 <br />　　 <br />　　六 物业管理操作规程 <br />　　 <br />　　1、楼宇本体维护保养规程 <br />　　2、绿化园林养护规程 <br />　　3、消防设施养护及使用规程 <br />　　4、供配电设备维护及保养规程 <br />　　5、机电设备维护保养规程 <br />　　6、动力设备维护保养规程 <br />　　7、停车场、车库操作规程 <br />　　8、停车场、车库维护保养规程 <br />　　9、会所设施维护保养及操作规程 <br />　　10、给排水设备维护保养规程 <br />　　11、公共部位保养保洁操作规程 <br />　　12、保安设备操作及维护规程 <br />　　13、照明系统操作及维护规程 <br />　　14、通风系统操作及维护规程 <br />　　15、管理处内部运作管理规程 <br />　　16、租赁管理工作规程操作及维护规程 <br />　　 <br />　　七 物业管理的成本费用 <br />　　 <br />　　1、管理员工支出 <br />　　.薪金及福利 <br />　　.招聘和培训 <br />　　.膳食及住宿 <br />　　2、维护及保养 <br />　　.照明及通风系统 <br />　　.机电设备 <br />　　.动力设备 <br />　　.保安及消防设备 <br />　　.给排水设备 <br />　　.公共设备设施 <br />　　.园艺绿化 <br />　　.工具及器材 <br />　　.冷暖系统 <br />　　.杂项维修 <br />　　3、公共费用 <br />　　.公共电费 <br />　　.公共水费 <br />　　.排污费 <br />　　.垃圾费 <br />　　.灭虫 <br />　　4、行政费用 <br />　　.办公室支出 <br />　　.公关费用 <br />　　.电话通讯费用 <br />　　.差旅费 <br />　　5、保险费 <br />　　6、其他 <br />　　.节日灯饰 <br />　　.审计费用 <br />　　.杂项支出 <br />　　7、管理者酬金 <br />　　8、营业税 <br />　　9、预留项目维修基金 <br />　　物业管理原则上自负盈亏。 <br />　　 <br />　　八 物业管理ISO9002提示 <br />　　 <br />　　1、质量手册 <br />　　2、程序文件 <br />　　3、工作规程 <br />　　4、质量记录表格 <br />　　5、行政管理制度 <br />　　6、人力资源管理制度 <br />　　 <br />　　 <br />　　 <br />　　第八章 项目二次策划营销 <br />　　 <br />　　二次策划营销是指发展商已成功地开发一两个项目，或是一个大型项目已完成部分组团，在社会上已形成一定的知名度和影响力，发展商致力于进一步提升形象和整体竞争力。也可以说是二次创业。发展商通过全面策划营销来提升项目品牌，进而促进发展商的可持续经营。 <br />　　 <br />　　一 全面策划营销 <br />　　 <br />　　1、全过程策划营销 <br />　　.项目投资策划营销； <br />　　.项目规划设计策划营销； <br />　　.项目质量工期策划营销； <br />　　.项目形象策划营销； <br />　　.项目营销推广策划； <br />　　.项目顾问、销售、代理的策划营销； <br />　　.项目服务策划营销； <br />　　.项目二次策划营销； <br />　　2、全员营销 <br />　　.项目营销的实现决不只是营销部门的事情，而是所有非营销部门全方位、全过程参与的营销管理过程 <br />　　.营销手段的整体性 <br />　　企业对产品的价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合以满足客户的各项需求 <br />　　.营销主体的整体性 <br />　　公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行、和控制，为买家创造最大的价值。 <br />　　 <br />　　二 品牌战略提示 <br />　　 <br />　　1、品牌塑造 <br />　　.了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力 <br />　　.形成企业长远的发展目标 <br />　　.拥有一套完整的企业识别系统 <br />　　.全方位推广企业形象和品牌形象 <br />　　2、品牌维护 <br />　　.品牌管理系统 <br />　　.建立品牌评估系统 <br />　　.持续一致的投资品牌 <br />　　3、品牌提升 <br />　　.持续不断地深度开发品牌产品 <br />　　.深化品牌内涵 <br />　　.不断强化品牌的正向扩张力 <br />　　 <br />　　三 发展商可持续经营战略提示 <br />　　 <br />　　1、人力资源科学配置 <br />　　.要甄选出公司所需的合格人才 <br />　　.为促进履行职责而不断培训员工 <br />　　.创造良好的工作环境 <br />　　.创造能力的激发 <br />　　.绩效评估和奖励机制 <br />　　2、产业化道路策略 <br />　　.提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业 <br />　　.将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展 <br />　　.深化住宅产业化链条的协调性 <br />　　3、专业化道路策略 <br />　　.提高建筑与结构技术体系 <br />　　.节能及新能源开发利用 <br />　　.住宅管线技术体系 <br />　　.建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术 <br />　　.提高住宅环境及其保障技术体系 <br />　　.住宅智能化技术体系</p>]]>
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<subject>学</subject>
<author>graceja</author>
<category>学</category>
<pubDate>Thu, 03 Jul 2008 09:08:24 GMT+08:00 </pubDate>
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<title>世界上最美的国家名字</title>
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<![CDATA[Holland荷兰 <br />Hope our love lasts and never dies. <br />希望我们的爱永恒不变 <br />　 <br />Italy意大利 <br />I trust and love you. <br />我相信你和爱你
<p>Libya利比亚 <br />Love is beautiful; you also.<br />爱是美丽的 你也是 <br />　 <br />Fance 法兰西 <br />Friendships remain and never can end.<br />友谊永固 <br />　 <br />China中国 <br />Come here. i need affection. <br />来这 我需要爱 <br />　　 <br />Burma缅甸 <br />Between us, remember me always. <br />我们之间，常常记得我 <br />　 <br />Nepal尼泊尔 <br />Never ever part as lovers. <br />像情人一样永不分开 <br />　　 <br />India印度 <br />I nearly died in adoration.<br />我差点在狂爱中死去 <br />　　 <br />Kenya肯尼亚 <br />Keep everything nice, yet arousing. <br />全部东西保养好来保持趣味 <br />　　 <br />Canada加拿大 <br />Cute and naughty action that developed into attraction <br />可爱和顽皮的动作建造成吸引力 <br />　 <br />Korea南韩 <br />Keep optimistic regardless of every adversity. <br />虽然事与愿违 保持乐观 <br />　 <br />Egypt埃及 <br />Everything&rsquo;s great, you pretty thing!! <br />十全十美，你这漂亮的东西 <br />　<br />Manila马尼拉 <br />May all nights inspire love always. <br />漫漫长夜时时刻刻感到爱 <br />　 <br />Peru秘鲁 <br />Phorget (forget) everyone...remember us. <br />忘记全部人记得我们 <br />　 <br />Thailand泰国 <br />Totally happy. always in love and never dull. <br />完全快乐时时刻刻蜜运中　</p>]]>
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<subject>时尚休闲</subject>
<author>graceja</author>
<category>时尚休闲</category>
<pubDate>Wed, 02 Jul 2008 16:40:31 GMT+08:00 </pubDate>
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<title>时尚和艺术谈场恋爱</title>
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<![CDATA[　艺术和时尚，真像两只刺猬，挨近了彼此扎得慌，离远了又形单影只，寂寞难耐。他们谁不会抛弃谁的。现实生活已经无数次证明了，摩擦不断、磕磕绊绊的爱情往往能持续终生。 <br /><br />　　<strong>时尚爱上了艺术</strong> <br /><br />　　2006年圣诞节期间，路易威登全球360家专卖店的橱窗同时亮起了一只金色的眼睛瞳孔。这只&ldquo;瞳孔&rdquo;是丹麦著名艺术家奥拉维尔&middot;埃利亚松（Olafur Eliasson）专为路易威登设计的灯饰作品&ldquo;眼看你&rdquo;（Eye See You）。晚上，灯里打出接近阳光的金黄单色光，过于强烈的光亮让周围所有的景物呈现出黑白照片的观感;走近去看它，你的眼睛也因为它而变得魔幻诡异。他的另一件作品&ldquo;你看着我&rdquo;（You See Me）也在纽约第五大道的路易威登专卖店同步开始永久性展出。2005年10月，巴黎香榭丽舍大街路易威登旗舰店重新开张，埃利亚松为其创作了作品&ldquo;无知无觉&rdquo;（Votre Perte des Sens）。 <br /><br />　　埃利亚松仅仅是路易威登热心赞助的艺术家之一，在香榭丽舍旗舰店的7楼，更是一家美术馆，开业以来已举办若干次主题艺术展，展出了多位艺术家的作品。它楼下的6层店面，也装饰得像画廊，工作人员小心翼翼地站在不远的角落里，挂着警卫的表情，似乎在无声地提醒顾客:你看到的可是有文化价值的东西。 <br /><br />　　时尚和艺术，原本是社交圈里暗自较劲的两个名人，若是在鸡尾酒宴会上不期而遇，谁也不会屈尊上前跟对方打招呼，只当对方是透明。在英格丽&middot;斯西（Ingrid Sischy）看来，没什么奇怪的，&ldquo;在谈论视觉语言的时候，大家从来都会把时尚自动摘出去。老话说了，时尚是艺术的敌人&rdquo;。斯西曾把三宅一生的头像放在她任主编的《Artforum》杂志封面上，艺术家们出离愤怒，斯西回忆说，大家简直都疯了。艺术和时尚彼此心存傲慢与偏见，在设计师眼里艺术家过于放荡不羁，而艺术家则不屑一顾设计师们的精致、矫揉。偶尔，对立关系会有缓和，比如伊夫&middot;圣&middot;洛朗从画家蒙德里安的作品中汲取灵感，推出了震惊世界的&ldquo;蒙德里安&rdquo;系列。但这样的成功例子屈指可数。 <br /><br />　　英格丽&middot;斯西曾任《访问》、《名利场》主编，一心想把时尚和艺术撮合在一起。1996年，她和古根海姆博物馆当代艺术馆资深策展师杰曼诺&middot;西朗特（Germano Celant）、卢吉&middot;塞特姆布里尼（Luigi Settembrini）联手策划了佛罗伦萨双年展。在主展厅中央，时装作品和艺术作品并肩而立，缪西亚&middot;普拉达挨着英国&ldquo;坏小子&rdquo;艺术家达米恩&middot;赫斯特，阿齐丁&middot;阿莱亚身边的是导演、画家朱利安&middot;萧贝尔，吉阿尼&middot;范思哲紧邻波普艺术大师罗伊&middot;利希滕施泰因（Roy Lichtenstein）。这个展览将艺术和时尚联合在一起，似乎宣告说设计师和艺术家是平等的，具有里程碑式的意义。实际情况是，展览中的一些搭配是设计师和艺术家私下里协商好的，有一些配对则互相掐得不亦乐乎，还有一些伴侣在展览完后就不认识了对方，各走各的阳关道。有评论家说，这个展览真是自命不凡，自说自话，愚蠢到顶了。相比之下，时尚业更重视这种联手合作，欢呼时尚与艺术跨界合作的新时代就要来了。模仿美术馆来布置店堂，就是时尚界向艺术圈表达崇敬的最高方式。 <br /><br />　　于是，思泰拉&middot;麦卡特尼钻进老爸家的地下室翻箱倒柜，找出著名水彩画家盖瑞&middot;休谟（Gary Hume）的作品，请他设计了一批限量版T恤衫。维维安&middot;韦斯特伍德直接把马蒂斯的名作印在了自己的服装上。路易威登的举动特别引人注目。早在2001年，路易威登的设计总监马克&middot;雅各布斯就委托英国插图画家朱莉&middot;弗尔霍文（Julie Verhoeven）设计2002春夏手袋系列，称赞她的设计天马行空，非常奇异。接着又找到日本艺术家村上隆，推出了樱花系列手袋，获得极大成功，成为时尚和艺术跨界合作的最成功范例。亚历山大&middot;麦克奎恩请来电影导演约翰&middot;马布里为其新装秀制作影片。 <br /><br /><br />　　<strong>双赢的跨界合作 </strong><br /><br />　　麦卡特尼曾经邀请水彩画家大卫&middot;拉姆弗莱（David Remfry）为其时装画广告，她赞扬艺术家的观点使得时尚产品更加人性化。很重要的一点她没有说出来，时尚加入了艺术元素，流行的时间就超过了一两个季节，有了收藏价值。时间一久，成为古董装、古董包，在拍卖会上是能拍出好价钱的。 <br /><br />　　进入21世纪，艺术圈集体放低了身段，似乎抛弃了成见，渴望与时尚业对话、交叉，希望拧成一股绳共同受益。美术馆情洋溢地献出店堂，展览时尚设计作品。艺术家们纷纷在各大品牌提供的新画布&mdash;&mdash;皮草、棉布、丝绸上，实现艺术理想。 <br /><br />　　艺术家越界时尚设计，切实改变了现实处境。装置艺术家杰西卡&middot;奥登（Jessica Ogden）说:&ldquo;靠艺术作品我真没法活下去，所以我就得不断地把我的艺术感觉注入到时尚业中去。&rdquo;话音刚落，她就开始了和法国大品牌APC的合作。毕业于圣马丁艺术学院的插图画家唐雅&middot;凌（Tanya Ling）也有一个时装系列，和她的绘画作品一样出名，她丈夫称之&ldquo;具有美术馆的雅致风尚&rdquo;。弗尔霍文和路易威登的合作让她在时尚界一炮成功，意大利时装品牌Gibo立刻请她设计2003春夏成衣系列。虽然她总说画画是主要兴趣，但还为约翰&middot;加利阿诺和马丁&middot;斯特伯恩工作过。 <br /><br />弗尔霍文认为，时尚应该经过艺术砂纸的打磨，设计师、艺术家，都是创作者，跨界对他们是个好事，能为创作发现新的视点。同时，&ldquo;这样两个领域里的人都不能舒舒服服地睡大觉、不求上进，也不能再自以为是&rdquo;。 <br /><br />　　艺术圈和时尚界沟通和争论的中心问题是:艺术家该做什么，设计师又该做什么？各自如何看待自己的创作？二者之间有没有相似之处？差别又在哪里？ <br /><br />　　&ldquo;从此以后，我不再问自己&lsquo;艺术是什么&rsquo;这样的问题了&rdquo;，纽约现代美术馆建筑和设计馆馆长说。他的馆内仅有一件展品是衣服，西班牙设计大师马瑞阿诺&middot;佛坦尼（Mariano Fortuny）的作品。他认为答案很简单，有些事情时尚能做得到，艺术却做不到。&ldquo;艺术和时尚最大的区别是功能&rdquo;，策展人克莱尔&middot;韦尔考克斯一针见血地指出。她曾于2003年在伦敦维多利亚和阿尔伯特美术馆担任吉阿尼&middot;范思哲设计回顾展的主管。&ldquo;设计是项手工艺，功能是针对人体的，它和艺术的目的不同。&rdquo;她强调，时尚必须具有实用性，否则就是废物。 <br /><br />　　弗尔霍文也说，艺术和设计虽然是对立面却关系亲密。&ldquo;艺术创作完全是自我放任的行为，你不用考虑别人的想法。但时尚设计完全不同，由着性子来就太可怕了。如果把艺术那一套不由分说放在时装上，服装业就要抓狂了。&rdquo; <br /><br />　　<strong>不可能平等的关系</strong> <br /><br />　　2003年，比利时设计师拉芙&middot;西蒙（Raf Simons）在佛罗伦萨举办了一个摄影展，名字干脆叫做《热情欢呼吧:时尚引诱了艺术》。 <br /><br />　　从这里，可以看出，在时尚和艺术的关系中，时尚占上风。时尚圈更自恋，除了自己谁都不爱。1998年阿玛尼曾说他的作品&ldquo;完全能够和20世纪最有影响的艺术作品并肩&rdquo;。时尚集团都是大财团，对艺术更多的是出钱赞助。可可&middot;夏奈尔曾赞助多位艺术家，阿玛尼这种在时尚界呼风唤雨的大佬是艺术品的主要收藏者，范思哲大量收藏了安迪&middot;沃霍尔和利希滕施泰因的作品。Hugo Boss集团于1996年以自己的品牌冠名设立一个艺术奖项，向德国古根海姆博物馆提供赞助，每年奖励一位成就卓越的当代艺术家，奖金5万美元。钱不多，但Hugo Boss奖是重要的当代艺术奖项，获奖艺术家从此在艺术品交易市场上有了影响力。 <br /><br />　　汤姆&middot;福德接受《i－D》杂志采访时，慷慨赞美欧普艺术家阿尔斯沃茨&middot;凯利（Ellsworth Kelly）:&ldquo;创作出它们太难了，我不知道我有没有精力做这样的事。&rdquo;故作谦虚的口气中掩饰不住优越感。多娜&middot;卡伦也从蒙德里安的绘画中汲取灵感，有一次在巴黎，勉强被她的最新一任丈夫拉去参观毕加索美术馆。在美术馆里，卡伦走马观花地在每间屋子穿行。一会儿，她丈夫听到妻子从另一间展厅里传来的惊呼，跑过去看见卡伦正对着一面赤裸的绿色墙壁大呼小叫，说，多么美丽的颜色，可以用在下一季的女式内衣。如果你问她，时尚是艺术吗？她一定会用英超球队利物浦俱乐部前主教练的话回答:&ldquo;有人说足球事关生死，我说足球比生死还重要。&rdquo;她这种自命不凡的态度代表了相当一部分时尚业人士的看法。一些艺术家们不甘示弱地反唇相讥:就算时尚整体地艺术化，设计师全部艺术家化，它也不是艺术。]]>
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<subject>时尚休闲</subject>
<author>graceja</author>
<category>时尚休闲</category>
<pubDate>Sat, 21 Jun 2008 07:41:22 GMT+08:00 </pubDate>
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<title>泡男人．泡茶 品男人．品茶 </title>
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<![CDATA[有男人说：泡茶，就如泡女人都是一个泡，都是工夫，都是文化；品茶和品女人，都是一个品，都是妙趣都是享受。 <br /><br />而现在时代不同了，凭什么&ldquo;泡&rdquo;这个行为动作只属于男人？泡茶与泡男人，都是一个泡，都是工夫都是艺术；品茶和品男人，都是一个品，都是妙趣都是享受！ <br /><br />好茶需要好水，上好的泡茶之水是天水。如雨水、雪水，露水。没读过《红楼梦》不知道妙玉用隔年雨水，和多年梅花上的雪水泡茶之韵的，也应见识过《还珠格格》里的紫薇和《京华烟云》里姚木兰用荷叶上的露珠泡茶之风雅，只是现在大气污染严重，我等好茶之士也只得退而求其次，奉江河山泉之水为上品了。 <br /><br />女人若水，男人若茶，这茶样的男人，自然得由女人来泡了。 <br /><br />好水泡好茶，好女人泡好男人。倘若一个徐志摩那等花茶样浪漫且多情的男人，如遇上了一个只知铜板的市井妇人，不是火星撞地球，也得哀叹&ldquo;世风日下&rdquo;了。 <br /><br />泡茶的首要步骤是：温杯、洗茶，这招叫若琛出浴春风拂面。泡男人的首要之举，就是要温文尔雅，适当调动对方的温度与热情，方能让你尽情的泡和欣赏。 <br /><br />泡茶时要使&ldquo;凤凰三点头&rdquo;以示对客之恭敬；泡男人时切记，莞尔一笑以示欣赏，同时给对方也留下好感。 <br /><br />泡茶里有一招叫&ldquo;游山玩水&rdquo;，方法是将茶壶之底在茶盘边缘旋转一圈，以括去壶底之水，防止滴入杯中。泡男人不妨也用用这招，即使不能现身说法地访遍祖国的大好河山，也要在图片之上饱览祖国风光，以此考验他的学识，品味他的品位。 <br /><br />还有一招叫&ldquo;关公巡城&rdquo;，是依次来回地往各杯中斟茶，使茶汤分布均匀以示公允。泡男人时要遍地开花，不可恩宠一人以示公平，否则打翻了醋坛子，会让你死得比打翻鸡蛋篮子还要难看。 <br /><br />更有一招叫&ldquo;韩信点兵&rdquo;，是要倾出所有壶底里的茶之精华，可提高下一次冲泡时茶水的温度，以便泡出新鲜的茶汤。泡男人亦要让其尽情的投入以尽享个中奥妙，倘若此泡茶汤未尽，不仅影响此泡茶汤的色泽、风味，更影响下一泡茶汤的品味；倘若这一次泡男人不成功，必对下次泡男人索然无味断了兴致，或和前次之比较而少生乐趣。 <br /><br />乳臭刚退初出江湖的男子，就犹如茶女手中刚刚采摘下来的鲜嫩茶叶，只在等着那个叫&ldquo;妻子&rdquo;的女人，亲手焙制加工成&ldquo;茶&rdquo;。这时的男人，初为茶形，若立即饮之，不是火味太重，就是青涩味浓，必稍加藏之，方能出佳品。于是，这初成茶形的男人在婚姻里稍加珍藏后，便可上市让众女子品了。 <br /><br />人们品茶，品的是茶女的劳动成果，女人品男人，品的则是另一个女人的功劳。 <br /><br />有言为证：婚姻是男人最好的学堂，而女人则是男人最好的老师。 <br /><br />品茶，就这么一口一口的啜饮而品，而品男人，则是用你欣赏的目光，一寸一寸的去享受他们的优秀。 <br /><br />三口品出一杯好茶，三笑也就品出一段姻缘。人家秋香姐姐不就是这么一笑二笑连三笑的巧笑倩兮吗？虽没有倾城倾国，但也倾得大名鼎鼎的唐伯虎，甘愿卖身为奴倾倒在其石榴裙下。此秋香，堪称泡男人之高手矣。]]>
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<subject>时尚休闲</subject>
<author>graceja</author>
<category>时尚休闲</category>
<pubDate>Tue, 17 Jun 2008 20:05:50 GMT+08:00 </pubDate>
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<title>学会优雅 学会从容</title>
<link>http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/1907201.html</link>
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<![CDATA[<p>&nbsp;摘自：&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 网络 </p>
<p><br /></p>
以前的以前，我还是个孩子。那时，天空蔚蓝得让我不忍仰视。 <br /><br />行走在城市间，站在每一座高楼前，幻想着自己，就是巨人。大地，被我牢牢地踩在脚下&hellip;&hellip; <br /><br />总以为，一些人，一些事，只要努力了，就会有结果。 <br /><br />总以为，只要心中有梦，理想就一定会在不远处，彼岸花开！ <br /><br />可是，岁月安稳，素时流年，光阴在我的肌肤里划过。再回头，事过境迁&hellip;&hellip; <br /><br />花谢，花还在；楼去，人未来。 <br /><br />只到此刻，我才知道，人生有很多事，原是宿命，不可争。 <br /><br />而自己，唯一需要做的，就是学会在落寞红尘中，固守和微笑，直到在优雅中渐渐老去&hellip;&hellip; <br /><br />佛，常说：因因果果。 <br /><br />何为因？何为果？ <br /><br />杜十娘遇见李甲，是因；难道，沉箱投江，就是十娘的果？ <br /><br />白素贞遇见许仙，是因；难道，压在雷峰塔下，就是白娘子必然的果？ <br /><br />为何，很多事物，总是在貌似即将圆满的时候，会突然，一切灰飞湮灭，物是人非？ <br /><br />这才明白，&ldquo;命&rdquo;字的结构含义：一个人，一条路，一次对心灵的叩问。 <br /><br />问了，不一定有答案。但不问，就一笔写不完一个完整的&ldquo;命&rdquo;字。 <br /><br />叩问方式的不同，就有了风格迥异的宿命。这才有了人世间的生离死别，这才有了滚滚红尘的姹紫嫣红&hellip;&hellip; <br /><br />总是很佩服古人造字的奇妙！ <br /><br />对着一个字看，时间长了，就会看出许多藏在字里的真谛。 <br /><br />这是学问，也是一种思考的习惯。 <br /><br />未知，未止，都是一个&ldquo;未&rdquo;字，才给了人性的好奇和绵长。对于未来，我们是未知的；人，若不死去，未知也就是未止的。 <br /><br />对于这么多的未知，我除了学会探索，唯一需要的就是等待。因为，随着人生经历的丰富，很多曾经未知的道理，都会在一天清晨醒来，突然知晓了！ <br /><br />我，现在唯一需要祈祷的，就是希望这种顿悟，不要来得太迟。 <br /><br />二月樱花遍地开。 <br /><br />前几日，在武大遇见一年近80的老太太，穿得大红，竟然还涂着睫毛膏。笑容恬淡，满面春风&hellip;&hellip; <br /><br />她，成了一道风景，与樱花的眩美共同争奇斗艳。我看着她，微笑。她，丝毫没有扭捏，同样对我报以微笑。那一刻，我分明在她身上看到两个词语：优雅、从容。 <br /><br />优雅，是骨子里的。比美丽难，比作秀更难！美丽，可以在青春中寻找，如同樱花的绚烂。作秀，可以装，装得无比天真，装得洁白无暇。可优雅，是装不出来的，也不是青春的女子就能拥有的。那是岁月，在一个女子体内，真实的沉淀&hellip;&hellip; <br /><br />优雅，就是真实的从容！起初，从外到内的渗透；然后，从内到外的散发&hellip;&hellip; <br /><br />那日，无风，樱花，绽放在旁。粉红的叶，针尖尖的蕊。 <br /><br />我和她交谈了好久。她总是很优雅的笑，牙齿洁白，素花如瓷。她有一句话，我记下了，并深深的欣赏，这也算是她的顿悟！ <br /><br />她说：我，已经严谨的生活半辈子了，再不轻薄，恐怕就来不及了！ <br /><br />多好的一句话，严谨与轻薄的搭配，道出了人生两度凡间。我仿佛看到，一个女子，从远方走来，迎着风，傲着霜，有着坚硬的神经，带着前世的巫气，历经岁月，向我走来！ <br /><br />我想，假若有来世，她还是会选择做一个女子，继续，孤绝薄凉独活，少有知己。只是那时，她一定会比现在更加的我行我素，一意孤行。而不会，只到现在，方才明白：一个女子，再不轻薄，恐怕就来不及了&hellip;&hellip; <br /><br />临走，我送她。她用西洋的方式，与我贴了脸颊，左边，还有右边。微笑，挥手，然后如云远去&hellip;&hellip; <br /><br />人，是脆弱的。任何一种可能，都会让一个人，在瞬间消失得无影无踪，仿佛从来就没有来过。 <br /><br />既然如此，我们唯一能左右的，就是学会在生命未止之前，活得快乐！难道不是吗？ <br /><br />很多人生中的世俗名利，都是可遇而不可求的。若，一件事情，太苦，又不是生活所必须的。那么，你追它，又做什么？ <br /><br />人世间，很多事物，都是我们无法企及的。对于得到的，我们要学会感恩；对于得不到的，我们要学会仰望，并微笑&hellip;&hellip; <br /><br />人生，如是。 <br /><br />论坛，如是。 <br /><br />世间万物，都如是。 <br /><br />人，若活着，是为了折磨和封闭自己，想爱而不敢爱，甚至连轻薄都已经来不及，你还活着，有什么滋味？ <br /><br />人，来论坛，若是什么事情都能让自己随时离去，患得患失，请问，又还有什么，你能经受得起？ <br /><br />活出真实的自己。这个很重要！ <br /><br />是匪，你就抢个夫人上山，压住你的金汤寨，并好生待她。 <br /><br />是妖，你就诱个书生出屋，为他跳一支舞，从金榜题名，到洞房花烛&hellip;&hellip; <br /><br />其实，有很多事情，都需要自己去体验。 <br /><br />无论是好，或是坏。 <br /><br />一次，不够，就再来一次。 <br /><br />直到，学会优雅，学会微笑； <br /><br />直到，学会淡定，学会从容&hellip;&hellip; <br /><br />遥望他乡，谁，又不是在一次次摔倒中，慢慢长大？]]>
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<subject>海阔天空</subject>
<author>graceja</author>
<category>海阔天空</category>
<pubDate>Tue, 17 Jun 2008 19:56:09 GMT+08:00 </pubDate>
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<title>不可不听的9个经典职场故事</title>
<link>http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/1906758.html</link>
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<![CDATA[&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; (1) <br /><br />　　有一次，一个老强盗带着徒弟去抢劫银行，被警方追捕。两人狂逃，差点儿连裤子都跑掉了。好不容易甩掉了警察，两人上气不接下气，瘫倒在地上。 <br /><br />　　良久，惊魂稍定，徒弟说:师父啊师父，要是这个世界上没有警察，该有多么美好啊!师父骂道:放屁!要是没有警察，我们还有饭吃吗?!徒弟大惑不解。师父语重心长地说:你只知其一不知其二啊!你想想，如果没有了警察，是不是大家都敢去偷、去抢了?正因为有了这些警察，把那些能人挡住了，我们才有生存空间啊!和他们相比，我们算什么东西?有什么本事啊?我们不就是仅仅凭着一颗贼胆，敢干他们不敢干的事，才混得一口饭吃吗?有了警察，才有我们啊!没有警察，哪里有我们的好日子过啊! <br /><br />　　你看成功人士多么风光，但是，你只看到一面，没有看到另外一面，你只看到贼吃肉，没有看到贼挨打，没有看到他们为成功所流的汗水、泪水，甚至鲜血!即使，你看到了贼挨打，你也只愿意做只吃肉不挨打的贼。天下哪里有这样便宜的好事!上面那个老强盗的经验，我们是可以好好借用一下的。只要有一点点勇气、自信，就足够用来突破生理和心理的障碍。(出自《你就是百万精兵》) <br /><br />　　(2) <br /><br />　　两个食人族到某公司上班，老板说:如果你们在公司吃人，立马开除!三个月下来大家相安无事，突然一天老板把这两个人叫到办公室大骂一顿:TMD，叫你们不要吃人你们还吃，明天你们不用来上班了!两食人族收拾东西离开，出门时一个忍不住骂另一个:告诉过你多少遍，不要吃干活儿的人，三个月来我们每天吃一个部门经理，什么事都没有，昨天你吃了一个清洁工，今天就被他们发现了! <br /><br />　　(3) <br /><br />　　小狗汤姆到处找工作，忙碌了好多天，却毫无所获。 <br /><br />　　他垂头丧气地向妈妈诉苦说:我真是个一无是处的废物，没有一家公司肯要我。 <br /><br />　　妈妈奇怪地问:那么，蜜蜂、蜘蛛、百灵鸟和猫呢?汤姆说:蜜蜂当了空姐，蜘蛛在搞网络，百灵鸟是音乐学院毕业的，所以当了歌星，猫是警官学校毕业的，所以当了保安。和他们不一样，我没有接受高等教育的经历和文凭。- <br /><br />　　妈妈继续问道:还有马、绵羊、母牛和母鸡呢? <br /><br />　　汤姆说:马能拉车，绵羊的毛是纺织服装的原材料，母牛可以产奶，母鸡会下蛋。和他们不一样，我是什么能力也没有。 <br /><br />　　妈妈想了想，说:你的确不是一匹拉着战车飞奔的马，也不是一只会下蛋的鸡，可你不是废物，你是一只忠诚的狗。虽然你没有受过高等教育，本领也不大，可是，一颗诚挚的心就足以弥补你所有的缺陷。记住我的话，儿子，无论经历多少磨难，都要珍惜你那颗金子般的心，让它发出光来。 <br /><br />　　汤姆听了妈妈的话，使劲地点点头。 <br /><br />　　在历尽艰辛之后，汤姆不仅找到了工作，而且当上了行政部经理。鹦鹉不服气，去找老板理论，说:汤姆既不是名牌大学的毕业生，也不懂外语，凭什么给他那么高的职位呢? <br /><br />　　老板冷静地回答说:很简单，因为他是一只忠诚的狗。 <br /><br />　　(4) <br /><br />　　去过庙的人都知道，一进庙门，首先是弥勒佛，笑脸迎客，而在他的背面，则是黑口黑脸的韦陀。 <br /><br />　　但相传在很久以前，他们并不在同一个庙里，而是分别掌管不同的庙。 <br /><br />　　弥勒佛热情快乐，所以来的人非常多，但他什么都不在乎，丢三拉四，没有好好的管理账务，所以依然入不敷出。而韦陀虽然管账是一把好手，但成天阴着个脸，太过严肃，搞得人越来越少，最后香火断绝。 <br /><br />　　佛祖在查香火的时候发现了这个问题，就将他们俩放在同一个庙里，由弥勒佛负责公关，笑迎八方客，于是香火大旺。而韦陀铁面无私，锱珠必较，则让他负责财务，严格把关。在两人的分工合作中，庙里一派欣欣向荣景象。 <br /><br />　　其实在用人大师的眼里，没有废人，正如武功高手，不需名贵宝剑，摘花飞叶即可伤人，关键看如何运用。 <br /><br />　　(5) <br /><br />　　曾经有个小国到中国来，进贡了三个一模一样的金人，把皇帝高兴坏了。 <br /><br />　　可是这小国不厚道，同时出一道题目:这三个金人哪个最有价值? <br /><br />　　皇帝想了许多的办法，请来珠宝匠检查，称重量，看做工，都是一模一样的。怎么办?使者还等着回去汇报呢。泱泱大国，不会连这个小事都不懂吧? <br /><br />　　最后，有一位退位的老大臣说他有办法。 <br /><br />　　皇帝将使者请到大殿，老臣胸有成足地拿着三根稻草，插入第一个金人的耳朵里，这稻草从另一边耳朵出来了。第二个金人的稻草从嘴巴里直接掉出来，而第三个金人，稻草进去后掉进了肚子，什么响动也没有。老臣说:第三个金人最有价值!使者默默无语，答案正确。牛津管理评论[oxford.icxo.com]消息： <br /><br />　　这个故事告诉我们，最有价值的人，不一定是最能说的人。老天给我们两只耳朵一个嘴巴，本来就是让我们多听少说的。善于倾听，才是成熟的人最基本的素质。 <br /><br />　　(6) <br /><br />　　父子两住山上，每天都要赶牛车下山卖柴。 <br /><br />　　老父较有经验，坐镇驾车，山路崎岖，弯道特多，儿子眼神较好，总是在要转弯时提醒道:爹，转弯啦! <br /><br /><font color="#222222" size="3">有一次父亲因病没有下山，儿子一人驾车。到了弯道，牛怎么也不肯转弯，儿子用尽各种方法，下车又推又拉，用青草诱之，牛一动不动。　到底是怎么回事?儿子百思不得其解。最后只有一个办法了，他左右看看无人，贴近牛的耳朵大声叫道:爹，转弯啦! </font>
<p>　　牛应声而动。 </p>
<p>　　牛用条件反射的方式活着，而人则以习惯生活。一个成功的人晓得如何培养好的习惯来代替坏的习惯，牛津管理评论[<a href="http://oxford.icxo.com/"><font color="#000000">oxford.icxo.com</font></a>]消息：当好的习惯积累多了，自然会有一个好的人生。 </p>
<p>　　一只乌鸦坐在树上，整天无所事事。一只小兔子看见乌鸦，就问:我能象你一样整天坐在那里，什么事也不干吗?乌鸦答道:当然啦，为什么不呢?于是，兔子便坐在树下，开始休息。突然，一只狐狸出现了。狐狸跳向兔子&hellip;&hellip;并把它给吃了。 </p>
<p>　　这个故事的寓意是&hellip;&hellip;要想坐在那里什么也不干，你必须坐(做)得非常非常高。 </p>
<p>　　(7) </p>
<p>　　一只小鸟正在飞往南方过冬的途中。 </p>
<p>　　天气太冷了，小鸟冻僵了，从天上掉下来，跌在一大片农田里。它躺在田里的时候，一只母牛走了过来，而且拉了一泡屎在它身上。冻僵的小鸟躺在牛屎堆里，发掘牛粪真是太温暖了。牛粪让它慢慢缓过劲儿来了!它躺在那儿，又暖和又开心，不久就开始高兴地唱起歌来了。一只路过的猫听到了小鸟的歌声，走过来查个究竟。顺着声音，猫发现了躲在牛粪中的小鸟，非常敏捷地将它刨了出来，并将它给吃了! </p>
<p>　　这个故事的寓意是&hellip;&hellip; </p>
<p>　　1) 不是每个在你身上拉屎的都是你的敌人。 </p>
<p>　　2) 不是每个把你从屎堆中拉出来的都是你的朋友。 </p>
<p>　　3) 而且，当你陷入深深的屎堆当中(身陷困境)的时候，闭上你的鸟嘴! </p>
<p>　　(8) </p>
<p>　　有七个人曾经住在一起，每天分一大桶粥。 </p>
<p>　　要命的是，粥每天都是不够的。 </p>
<p>　　一开始，他们抓阄决定谁来分粥，每天轮一个。于是乎每周下来，他们只有一天是饱的，就是自己分粥的那一天。后来他们开始推选出一个道德高尚的人出来分粥。强权就会产生腐败，大家开始挖空心思去讨好他，贿赂他，搞得整个小团体乌烟障气，高尚的人也腐败了。然后大家开始组成三人的分粥委员会及四人的评选委员会，但他们常常互相攻击，扯皮下来，粥吃到嘴里全是凉的。最后想出来一个方法:轮流分粥，但分粥的人要等其它人都挑完后拿剩下的最后一碗。为了不让自己吃到最少的，每人都尽量分得平均，就算不平，也只能认了。大家快快乐乐，和和气气，日子越过越好。 </p>
<p>　　同样是七个人，不同的分配制度，就会有不同的风气。所以一个单位如果有不好的工作习气，一定是机制问题，一定是没有完全公平公正公开，没有严格的奖勤罚懒。如何制订这样一个制度，是每个领导需要考虑的问题。 </p>
<p>　　(9) </p>
<p>　　战国时期魏惠王因为齐威王违背了盟约，所以想要发兵攻打齐国。 </p>
<p>　　身为国相的惠施为了劝导魏王息兵，请来了国都的一位贤士戴晋人。戴晋人见了魏王问道:关于蜗牛，君王知道吗?魏王说:知道。戴普人说:蜗牛长着两只触角。左面的角上有一个国家，称为触氏;右面的角上有一个国家，称为蛮氏。为了争夺领地，两国交兵开战，伏尸数万，胜者追了十又五天，才收兵回营。 </p>
<p>　　魏王不以为然地笑说:这不都是虚假之言吗?戴晋人说:不是虚假之言，不信的话，我来为你论证一下:以君王看来，四方上下有穷尽吗?魏王说:没有穷尽。戴晋人又问:人的心巡游过无穷无尽的宇宙之后，返回到人世，可不可以说人世渺小到了似有似无?魏王说:对。戴晋人紧跟着又问:人世既然渺小到了可有可无的地步，而魏国只是人世间的一个很小的地方，国都又是魏国之中很小的一块地方，君王又是国都中很小的一个形体，那么，相对于无穷无尽的宇宙而言，跟蜗牛右角上蛮氏国的国王又有什么分别呢?魏王说:没有什么分别。 </p>
<p>　　戴晋人离去了。魏王好似被引入了空旷无际的太空，看不到人世，更看不到魏国，体悟到人世和国土的渺小，感受到了征战和扩疆的无聊，认识到交兵争胜，所得不过蜗牛一角之地，实在没有多大意义。于是称赞戴晋人为大人，认为他有如此眼光，远远超过了圣人。(出自《庄子》) </p>
<p>　　故事告诉我们，职场的一切得失都是渺小的，没有人会在临死的时候，后悔自己没有多花点时间在办公室工作。追求快乐和平安幸福，才是人的一生中最重要的事.</p>]]>
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<author>graceja</author>
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<pubDate>Tue, 17 Jun 2008 16:49:36 GMT+08:00 </pubDate>
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<title>诫子篇</title>
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<![CDATA[<p>夫君子之行，静以修身，俭以养德。非澹泊无以明志，非宁静无以致远。夫学须静也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学，淫漫则不能励精，险躁则不能治性，年与时驰，意与日去，遂成枯落，多不接世，悲守穷庐，将复何及! <br /></p>]]>
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<subject>学</subject>
<author>graceja</author>
<category>学</category>
<pubDate>Sat, 14 Jun 2008 12:30:06 GMT+08:00 </pubDate>
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<title>反败为胜AQ必不少 </title>
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<![CDATA[<span style="FONT-SIZE: 12px">反败为胜AQ必不少 <br /><br />AQ(Adversity Quotient)逆境智商衡量的就是一个人应对挫折、逆境的能力，AQ较低的人遇事容易方寸大乱、止步不前；而AQ较高的人则成为或正在成为人群中的领袖。正如IQ(智商)一样，AQ不但可以测定，而且可以通过种种方法增进。AQ理论被视为一项&ldquo;革命性的理论&rdquo;。惠普、波音、联邦快递等&ldquo;人们最想为之工作的公司&rdquo;及&ldquo;最受尊重的公司&rdquo;均采用AQ理论进行内部培训和对外招聘。 <br /><br />一家制造公司的总裁被告知公司在每一笔银行贷款上都有错误，银行说他们无法偿还贷款，也无法为员工支付工资。很快，包括公司5名顶级销售员的团队都跳槽了，造成了巨大损失。更麻烦的是，他年迈的父母还在用他的银行支票，他不得不坐在71岁的父亲身边，听银行的人仔细解释他的公司财务状况怎么会在36个小时内完全垮台。当他回家告诉妻子，需要几个小时在自己建立起来的事业被破坏掉之前想出解决的办法，&ldquo;哦，那是你的问题，我要去滑雪了。&rdquo;然后她离开了，结束了他们的婚姻。困难接踵而至，超出了他的控制能力，而且肯定会影响到他生活的各个方面。然而，他那积极向上的品格扛住了&ldquo;子弹&rdquo;的袭击。他打电话给私人朋友借款，并把团队成员集合起来，制订出&ldquo;逃生策略&rdquo;，让他们能够还清债务、重建公司。多亏了这一&ldquo;限制策略&rdquo;，他的公司目前正在赚取空前的利润。 <br /><br />人在危机之中很容易后悔，以下方法能使你改变这种思维方式，转而向前看： <br /><br />一是调高目标。许多人惊奇地发现，他们之所以达不到自己孜孜以求的目标，是因为他们的主要目标太小、而且太模糊，使自己失去动力。如果你的主要目标不能激励你的想象力，目标的实现就会遥遥无期，因此，真正能激励你奋发向上的是：确立一个既宏伟又具体的远大目标。 <br /><br />二是离开舒适区。不断寻求挑战，激励自己，提防自己，不要躺倒在舒适区。舒适区只应是避风港而非安乐窝。它只是你迎接下次挑战之前刻意放松自己和恢复元气的地方。 <br /><br />三是把握好情绪。人开心的时候，体内就会发生奇妙的变化，从而获得新的动力和力量。但是，不要总想在自身之外寻开心。令你开心的事不在别处，就在你身上。因此，寻出自身的情绪高涨期用来不断激励自己。 <br /><br />四是加强排练。先&ldquo;排演&rdquo;一场比你要面对局面更复杂的战斗。如果手上有棘手活而自己又犹豫不决，不妨挑件更难的事先做。生活挑战你的事情，你定可以用来挑战自己。这样，你就可以自己开辟一条成功之路。成功的真谛是：对自己越苛刻，生活对你越宽容；对自己越宽容，生活对你越苛刻。 <br /><br />五是走向危机。危机能激发我们竭尽全力。无视这种现象，我们往往会愚蠢地创造一种追求舒适的生活，努力设计各种越来越轻松的生活方式，使自己生活得风平浪静。当然，我们不必坐等危机或悲剧的到来，从内心挑战自我是我们生命的源泉。 <br /><br />六是迎接恐惧。世上最秘而不宣的体验是，战胜恐惧后迎来的是某种安全有益的东西。哪怕克服的是小小的恐惧，也会增强你对创造自己生活能力的信心。如果一味想避开恐惧，它们会像疯狗一样对你穷追不舍。此时，最可怕的莫过于双眼一闭假装它们不存在。&hellip;&hellip;（本文来自杭州人才网）<br /></span>]]>
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<subject>职场生存</subject>
<author>graceja</author>
<category>职场生存</category>
<pubDate>Sat, 09 Feb 2008 15:52:33 GMT+08:00 </pubDate>
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