世界乳业大会首次落户北京

　　日前，“第27届IDF世界乳业大会”新闻发布会在京召开。据全国政协常委、中国轻工业联合会副会长、IDF中国国家委员会主席潘蓓蕾介绍，“第27届IDF世界乳业大会”将于2006年10月20日至23日在中国上海召开。

　　IDF现有49个成员国，这49个国家覆盖了全球73%牛奶产量。IDF世界乳业大会每4年举办一次，这是IDF成立100多年以来首次在中国召开。目前在亚洲仅有日本、印度、中国三个国家是国际乳业联合会的成员国。

　　全球瞩目的乳业盛会为何在中国举办？

　　“这显然与中国乳业近年来的快速发展有着直接联系。”据潘蓓蕾介绍，2004年我国奶类总产量达到2368万吨，与1995年相比增长了2.5倍，人均奶类占有量达18.2千克；乳制品产量达949万吨，与1995年相比增长了8.0倍，其中液体乳产量增长了14.4倍；乳制品工业总产值达663亿元，与1995年相比增长了7.5倍；城镇居民家庭人均乳制品消费支出达124.7元，与1995年相比增长了3.0倍。2005年1-11月，乳制品产量1174.7万吨?与去年同期相比增长27.1%?全年有望达到1300万吨；工业总产值796.7亿元?同比增长26.75%?全年有望达到900亿元。

　　“中国对全球乳品市场的影响正在形成。”美国乳品出口协会总裁汤姆?苏博如此判断，“在过去的十年中，中国乳制品生产成倍增长，技术装备达到或接近世界先进水平，乳制品消费日趋成熟，进入了世界乳业大国的行列。”法国参赞多美尼克?吉岗也持相同观点，“在过去的十年中，中国乳业以惊人的速度发展，已进入世界‘乳业大国俱乐部’，并正在吸引世界的目光。”

　　中国乳业 合作中求存

　　“我们希望能借助这一盛会为中国乳业和世界乳业的交流融合搭建一个平台，并期待着中外乳业能够共同实现繁荣和可持续发展。”作为“第27届IDF世界乳业大会”承办方代表，IDF中国国家委员会副主席、上海奶业协会理事长、光明乳业股份有限公司董事长、总裁王佳芬表示，中国乳业近年来发展很快，受到世界同行的关注，能在中国举办世界性乳业大会是中国乳业界多年来的愿望。

　　虽然中国乳品尚未真正打入国际市场，但在光明掌舵人王佳芬看来，中国乳业的“国际竞争”早已开始：所谓“国际竞争”并不是说一定要走出国门去竞争，其要义应该是“与国际品牌同台竞技”，而现在国际著名的几大乳品巨头已经都以各种方式进入了中国市场。

　　“中外乳业发展的差距不仅意味着压力，也意味着努力的方向和改进的动力。”王佳芬分析认为，当前国内具备一定实力的企业与国际竞争对手的差距主要并不是反映在外观上，其实工厂设备等硬件都差不多，更多的差距在企业可持续发展的管理能力上，在细节管理和执行力上。

　　根据光明多年的实践历程，王佳芬认为，走“合作---学习---超越”的国际化道路比较适合中国乳业的发展路径。在她眼里，国际化的管理理念、技术、资本和人才是中国乳业加快融入世界乳业必备的四组“基因”，而融合的要诀则在于，在不同的发展阶段与时俱进，对“基因”不断更新重组，由此形成并保持管理变革的能力，并将其升级为企业的核心竞争力。

　　外资乳业 并购中进取

　　而在中国三大乳业巨头纷纷把目光投向全球之前，跨国公司早已垂涎中国这块发展前景广阔的巨大市场。

　　2005年7月，完达山乳业公司与RichKeen公司及统一中国投资公司签署合作协议，两家公司共认购“完达山”50%股权，认购总金额达10亿元人民币；8月，蒙牛集团和世界第二大乳业巨头丹麦阿拉?福兹公司签署合资协议，组建一家婴幼儿奶粉生产企业；10月，光明乳业与达能亚洲有限公司签署股份转让协议，达能进一步增持光明乳业股份；12月石家庄三鹿集团与新西兰恒天然集团联合宣布，双方已就成立一家合资企业达成协议。日前又传闻外资乳业巨头美国雅培拟以2亿美元并购中国婴幼儿奶粉品牌五强之一的青岛圣元。

　　而在去年9月举行的中国乳制品工业协会成立十周年大会上，丹麦阿拉?福兹公司、芬兰维利奥公司、德国KS公司等许多世界乳业巨头老总都悉数出席了会议。无疑，中国乳品结构调整后所形成的广阔市场无法不让其怦然心动。

　　一连串的事实昭示着跨国乳业集团纷纷在争先恐后地进行市场运作，通过投资、收购、控股、兼并、联合、品牌输出等形式掀起一浪高过一浪的国际化浪潮，以惊人速度“侵吞”中国乳业市场。

　　其实，自上个世纪90年代初起，国际乳业巨头已开始纷纷进入中国市场，到1995年，世界排名前五位的雀巢、卡夫、达能和帕玛拉特等跨国乳业巨头全部都在中国开展业务。然而，由于对中国乳业市场和消费特点的了解和应对举措不足，原本雄心勃勃的外资乳业巨头却近乎集体遭遇了在中国市场的第一波溃退：2000年，在中国亏损近10年之久的达能酸奶将品牌无偿交给光明经营到2011年，而卡夫食品则被北京三元收购；此后，美国通用磨房的优诺酸奶也黯然在中国退市，遭遇多事之秋的帕玛拉特先是因巨额亏损将南京帕玛拉特交给南京奶业集团托管，而后也无奈退出中国乳品市场；2004年秋天，荷兰菲仕兰也宣布正式结束在华的乳品生产?液体奶和乳酸饮品?和经营业务。

　　“这次外资重返热潮，充分显示了中国乳业市场的巨大魅力。”

　　本土巨头想要走出去，跨国巨头想要走进来。中国乳业正在上演一场别样的“围城”故事。

　　1951年1月出生于广西柳州市，兰州铁道学院给排水专业毕业。1983年到深圳经济特区发展公司工作，1984年创建深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年中心改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，任公司董事长兼总经理，1999年2月辞去总经理职务，现任董事长。业余爱好是极限运动、探险旅行、摄影。著有《生命高处》、《走在路上》、《第八峰》、《道理与梦想》等书。

　　80年代的企业家应该让贤了

　　赢周刊：您曾经说过，上世纪80年代的企业家，很多人已经不活跃了。那么，您觉得80年代的企业家现在是否该让位给90年代的企业家了？

　　王石：是的。80年代的企业家应该要让位给90年代的企业家了。

　　赢周刊：您认为“80年代的企业家”的群体特征是怎样的呢？

　　王石：冲破体制、能抓住机遇、能吃苦、敢为人先，这是一个创业家群体。而90年代的企业家是一个市场专业化程度高的新企业家群体。

　　赢周刊：按照这个特征，您觉得哪些人是属于这个群体的呢？

　　王石：80年代的企业家有很多，柳传志、张瑞敏、王石、任正非等，牟其中也是一位，不是说他失败了就不是了。创办健力宝的李经纬也是，当然，张海就不算了。

　　赢周刊：1988年任正非买了万科20万股，还请万科人吃了一顿烧乳鸽。您对任正非的印象是怎样的呢？

　　王石：我跟任总见面的次数不是很多。大家都知道，任总为人非常低调，很多企业家出席的场合他都不参加的。

　　穗深楼市将引起关注

　　赢周刊：目前上海的房价走势是往下跌，而广州乃至广东的房价从去年下半年开始相对比较平稳。作为国内著名的房地产企业的领军人物，您觉得引起这个现象的原因是什么呢？广东省统计局最新统计数据表明，广东去年房价达到3746元/平方米，上涨7.8%。您认为这个涨幅合理吗？

　　王石：1997年亚洲金融风暴和2004年开始的宏观调控，对广州房价的影响要比华东的小很多，市场已变得很理性，广东的房价比较平稳，绝大多数人购买房屋都是自住的。而华东在房地产市场放开之后，房价一路走高，投机者炒房的现象比较严重。同时，这也是去年下半年国家对房地产行业进行宏观调控之后，华东的房价迅速大幅下跌的原因之一。广东房地产没有泡沫。从今年明年的发展趋势来看，广东的房地产整体上还在健康地发展。对于广东来说，上涨幅度如果是6%-8%，从整体上看都属于健康的。总体上看，房价上升是必然趋势，问题是上涨速度有多快。当然，对于广州、深圳的房价上升速度应该引起关注。据我所知，政府已经开始采取措施。

　　赢周刊：2月13日万科斥资1.86亿元拍得广州荔湾区一个7万平方米的地块，折合楼面地价是3218元/平方米。对于广州地价水涨船高的现象，您是否有压力？

　　王石：您提的有些地块本身是属于比较好的地段，各方面的条件比较好，它本身的价格确实应该高一些，再加上采用投标竞拍的方式，所以是可能出现现在这种情况的。我们对广州的房地产关注很久了，目前的地价还在心理预期之内。万科的销售价格属于中低价位，我们只要赚微利就行了。珠三角的房价还是趋于稳定。

　　赢周刊：万科在深圳选了一块地，建造中低收入住房。这个项目进展如何？

　　王石：万科今年5月将开始动工建设第一幢廉租屋，下半年将开建第二幢廉租屋。第一个项目用地将从万科第五园的储备地中划出来的，这幢廉租屋将被建成一个能容纳六七百至上千人的大集体宿舍。届时万科将根据市场情况，制定出一个合适的租赁价格，出租给中低收入群体。我们会摸索经验，以后在上海、北京、天津等地建立面向城市中低收入人群的廉价屋，负起我们的企业公民责任。我希望这个项目能给政府部门和房地产界带来启示，能引起全社会关注来共同解决城市中低收入阶层的住房问题。

　　当然，作为一个上市公司，有关项目都是由董事会报股东大会批准、在保证股东利益的前提下进行的。

　　赢周刊：广州在万科的战略布局中的地位是怎样的？

　　王石：万科不把规模当作第一，而是要寻求有质量的增长。万科2005年的利润14亿，10年后万科的利润将达到100亿。万科在广州的发展规模还较小，但发展得很顺利，广州将是万科全国战略布局中的一个重点城市。

　　注重企业公民责任才会双赢

　　赢周刊：众所周知，您非常热爱探险活动，为什么您同时又热衷于公益事业呢？

　　王石：我在2004年完成七大洲的目标之后，又提出了“7＋2”计划(即登记上世界七大洲最高峰和南北两极)。2005年4月份，我在北京首都机场出发，68岁的北京大学教授潘文石来送行。这位老科学家是长期从事大熊猫保护的，他给我带了一面旗帜和一封信，他认为我们冒着风险去做探险活动的精神是代表着民族精神的，也是和环境保护的宗旨一致的，所以希望我把他这面旗帜带到北极点。我在感动之余感到很惭愧，因为老先生的期望和我的行为不是一个档次的，他期望的是社会公益活动的精神层面，而我仅仅停留在个性张扬、个人英雄主义表现的层面。过去万科的行为是在暗合企业公民责任，但不是主动的。我也感觉到老先生是期望王石作为一个著名的企业家和探险家，能吸引媒体的眼球，那能不能把你的能力和公益活动结合起来呢？所以我们把“7＋2”最后一站的南极点定为“起点有限，公益无限”。涵义是“7＋2”起点工作快结束了，但公益活动方面刚刚开始。

　　后来，我们选择了与广西的北大崇左生物多样性研究基地合作，因为这个项目跟关心弱势群体和保护生物多样性结合起来了。广西崇左白头叶猴是比大熊猫还珍贵的濒危动物，保护它体现了人与自然的和谐，另外，当地人生活水平很低，还在烧柴，对白头叶猴的生存环境有危害的，所以这个项目也结合了改善当地人生活水平的扶贫工作。

　　赢周刊：2006年万科定位为“改革先锋、企业公民”，您如今在万科的分工也正是主管“企业公民”建设。您是怎么阐释这个定位呢？

　　王石：万科在2005年中国企业家公民论坛上被评为“最佳企业公民”，也连续两年入选《21世纪经济报道》关于“最佳企业公民”的评选。

　　两年前我第一次到北京就万科获得企业公民领奖的时候，“企业公民”这个词对我来讲很陌生。我是通过上网、请教专家才知道企业公民是什么，广义的说法就是承担企业的责任。万科本身的企业文化、公司治理和道德价值观、公益事业等等，万科本身的要求和行为其实暗合了作为企业公民的要求，所以才站在领奖台上。

　　我们在沈阳做过一个项目，有两棵非常粗的大树，我说这树一定要保护下来。这个项目建好了，我再去的时候，他们说楼卖得很好，员工也很努力，但两棵树已经没有了，因为没法规划，在商业上经营的效果不划算。我认为这是不对的，为了追求效益而把原来长年生长成这样的苍天大树砍了是非常可惜的。万科接着又开发了另一个项目，是上世纪90年代建的煤厂，随着城市的发展已经废弃了，万科把它开发成一个住宅区。煤厂旁边有300多棵树，我说这次你们不能砍我的树，而且这个煤厂有非常大的运煤机，运煤机也要保护好，让人知道这个储煤厂曾经为沈阳冬天的取暖作过贡献。我要求规划前要先画好树的坐标，避开树来规划，宁肯损失一些容积率也要尊重土地的历史和人文情脉。结果这个小区建成了，一棵树都没少。这片新的小区拥有了几百棵五六年的树，感到非常温馨。但是我发现运煤机不见了，他们说它放在那里多难看啊，就当成破烂卖了。

　　之后我吸取了教训，在开发方面不仅要对原来的自然环境进行保护，也要有人文景观、人文情脉的保护。天津的水晶城被当地政府、同行、消费者都称作好项目。那里曾经是一个玻璃厂，新厂搬到了郊区，我买来旧厂房后把它变成住宅，要求树不能动，老厂房以及原来的铁路运输线都保留了一段。玻璃厂的老厂长被请去参观，没过20分钟，他就忍不住要找个地方一个人大哭。因为他本来想到拆迁后的老厂跟自己没关系了，没想到开发商保留了原来的人文痕迹。

　　其次，万科今年要成立一个基金，专门用于“民基村落保护”，哪些认为应该不拆的、应该保留的、应该保护的，尽到企业公民责任。另外，节能是住宅产业的必然趋势。万科的长处是如何节约用水，在水的利用上进行开发。

　　赢周刊：您认为企业公民责任是否所有企业都应当承担的呢？

　　王石：在国外，对企业公民责任也是有很多种认识的。全球500强有一半企业每年都发布其企业公民责任报告。在中国，如果向一些扶贫县捐资，钱可能最后变成了高档汽车等奢侈消费品，这种渠道的效率低，所以我们在提供产品、维护股东利益、解决就业、按章纳税的义务之外，还承担起企业公民责任，而且把它和一些活动结合起来。当然，企业在创业阶段的首要任务是要解决生存，要效益；在发展到一定程度的成熟阶段，才会衍生到承担广义的社会责任阶段。

　　赢周刊：您认为自己的探险、公益活动和万科的企业行为两者的关系是怎样的呢？

　　王石：我个人的活动，有种说法说是一种企业公关营销策略，甚至是一种高明的宣传企业的策略。我一直没说万科的规模好、物管服务好等等，但客观上我还是为万科进行了营销推广，所以这肯定是双赢的。其实做公益活动不一定要求很高尚，这是一种趋势，你不想做也得做的，但主动做是不同的。

　　别把我当作老头

　　赢周刊：您用了3年不到的时间登上了珠峰，而有的人要花上近十年的时间。您怎么看待自己和职业登山家的区别呢？

　　王石：完成“七大洲”计划的人，我是第四个。香港的钟万平在2003年登上去了，我是2004年登的。我花的时间不长，主要是因为我有物质基础，运气好，而且执着。很多登山家跟我不同，那主要不是技术问题，例如很多职业登山家拿着国家给的工资，要靠自己去拉赞助，很困难，而且他去做这些项目可能都是用业余时间的。所以，有人花了8年时间，去了5次才登顶。而我是1次成功登顶，这也是有点运气的。

　　赢周刊：您做了这么多的登山探险活动，都是花自己的钱吗？有没有用过万科的资金？

　　王石：在完成“7＋2”计划之前，都是自己出钱的。最后一站即南极之旅，就出现了万科的企业旗帜。但这不是资助，而是企业公民责任把公益事业结合起来的结果。

　　赢周刊：您的下一个目标会是什么？有没有时间表的计划呢？

　　王石：航海，我要在60岁之前环球航海一圈。接着再用5年时间，穿越三大沙漠，那是我在60到65岁时要完成的计划。国家不是有“五年计划”吗？我也有自己的“十一五”、“十二五”计划。

　　赢周刊：您坚持了那么长时间有一定危险性的探险活动，动力何在？

　　王石：对自我的不满足，不甘于寂寞。企业到了这个阶段，个人的作用很有限了。如果还需要我个人的作用，那就是负面作用的了。所以我2004年意识到这点，万科的团队又很好，我再呆着就会毁了这个企业。但是，从一线退下来之后，我该做什么？在我交班的那一天晚上，我还在跟别人应酬。第二天我来到办公室，发现静悄悄的，怎么9点钟了都没人找我？秘书说他们在会议室开会。我才明白过来，我已经不是总经理了。可是，我得给自己找个出路啊。

　　50岁是一个辉煌的开始

　　赢周刊：您的经历很有传奇色彩，经历了那么多事情后，会不会感觉老了呢？

　　王石：当然，自己也很快会变老。前年央视请我去北京参加一个节目，我去到了才发现原来是上《夕阳红》栏目。我说：“我怎么轮上‘夕阳红’了？我会有那么一天，但不是今天啊！会不会早了点？“于是我说我不去了，央视的节目编导一听就急了：“王总您作为嘉宾出席的字幕都打出去了，不能不来了啊。其实‘夕阳红’是我们节目名字而已，说的是这个栏目办给中老年人看的，但不是说嘉宾是老年人啊。今天来了的有63岁是前国家登山队主席，也有32岁的嘉宾，您也是一个中年嘉宾啊。”我这才答应上节目了。

　　今天的现代科技、医疗保健都很发达了，这跟传统的“人过半百万事休”不同。50岁是一个辉煌的开始。当然，年轻人可以放心，不用担心我跟你们竞争。我是要给自己过剩的精力找个出口，所以我要去平衡自己，去大自然挑战自己。有些人认为王石52岁登顶，是因为在中国人的概念里你年龄最大，出名是因为年老。我对这种说法不以为然。因为有个日本人62岁了还登顶了，一位72岁的日本人比我还早2个小时登顶了。有人叫我企业家、董事长，我听了还舒服、高兴。但要是把我列入老头行列？千万别！

　　我登珠峰的时候一直没有灼伤、冻伤，下来之后毫发无损，而且我下山后的第二天就向总指挥请假。总指挥说：“不行，总书记都发来贺电了，我们按计划准备逐个地方走过去，到达拉萨之前要好好庆贺呢。”我说：“我要飞伞去。我在北京出发前就告诉你我带了伞包，原来你们根本没想到我真的登了顶？”我进山之前是73公斤，登山后少了十多斤，但体力还在。后来我就飞伞去了，一个个山包飞过去，最后才到达拉萨。这也是我的人生经验：上山下山、体力还在。

　　赢周刊：您对媒体有什么看法呢？

　　王石：我对媒体的杀伤力是很清楚的。我登珠峰之前跟央视订了协议，一是我不登顶，二是不准他们拍我。当时由于央视订的氧气设备足，我们动手准备又早，所以他们劝我提前登顶。于是我就改变主意了，由不登顶改为尝试登顶。后来央视的节目播出后，我有些朋友打电话去央视总编室问：“为什么没看到王石登顶，是不是你们对他有看法？”总编室的人回答说：“不是我们不想拍，是王石不让拍啊。”为什么呢？因为到了快登顶的时候，人已经是缺氧好长时间了，样子肯定很狼狈了。那时如果有一个“大炮”(摄像机)对着你，你说你登不登顶好呢？换个角度看，这也是只有一定年龄的人才有这种思考和把握的，才会在炫耀的面前把握好的。

　　王石很有趣

　　“王总只能在十点半来到后才有一点时间与主持人沟通，我们也暂时未安排任何专访。你来了之后我们再争取一下吧，到时见缝插针。”在见到王石之前，中信出版社营销经理王菁小姐一再跟记者解释，很抱歉，未必能够安排专访。王石这段时间马不停蹄奔波于十多个城市，累积的总行程或许相当于又一次登顶了。

　　2月19日上午10点，广州购书中心9楼的嘉宾休息室。王石听到记者采访的要求，连连说了三个“好”：“好、好、好，我配合你们吧。”他还很爽快地拉上一张椅子坐着，与坐在沙发上的记者仅有不到半步之距，就这样开始了近一个小时的专访。

　　距离不到半步的王石，穿着一套深蓝色的加拿大Arc'teryx休闲服，头戴一顶黑色的帽子，这是他近来接连在各地签名售书时常穿的行头。记者提问的时候，王石会侧着耳朵很认真地听完，再一字一眼地回答。王石说话的时候，下巴的胡须随着嘴巴的张合而跳动，仿佛也在说话。他的目光炯炯有神，沉下脸去，也有一副令人望而生畏的老板式面孔，但在说到兴奋点时眼睛会睁得亮亮的，一派身居斗室心驰千里的自我陶醉。

　　“今天不要问我关于房地产方面的问题，我不是预测家，我不权威。因为作为一个上市公司，我们万科有专人分工房地产的。你要是问了，我就顾左右而言他。”虽然王石第一句话就“郑重声明”不谈房地产，但当记者问及房地产的问题，他还是有问必答，一点都没有为难记者。

　　当主持人在人头涌涌的演讲厅介绍王石的故事时，王石没有坐在前排，而是很安静地走到后排的一个空椅子上，一个人坐下，表情轻松地听着主持人怎么介绍自己。

　　当工作人员提醒他时间紧凑还要赶回深圳，他吩咐说：“等我给所有读者签了名再走。”给最后一个读者签了名之后，他大声地问：“还有吗？”确认给全场所有读者购买的新书都签了名之后，他还笑呵呵地接受了几个热心读者合影的邀请。

　　这么有个性的人物，但他走进人群便很难发现他。这位被周其仁称之为“似石实玉”的人物就是中国著名企业家、万科集团董事长王石。

　　第一次近距离观察王石，王石很有趣。

　　坊间有很多写王石的文章，也有写他的书，但王石毕竟是王石，没有令我失望。中信出版社1月出版的自传体新书《道路与梦想——我与万科20年》，浓缩了王石20余年的营商生涯。他的成功，来自于极其艰苦的创业历程。他的性格奔放，也和那一代人的历史背景以及浪漫情怀有关。王石今天的很多选择，从这本书里能看出许多端倪来。这些对成长中的公司而言尤显宝贵。所以，采访完成之后，我要把这本书读完。

　　记者为此向广州多家房地产公司还应证，诸多房地产公司高级职业经理人甚至老板都对上述的说法或观点做出极其肯定的否定。房地产商较多的认可的是：“广州房地产开发利润率在10%左右，极个别企业在比较景气的年份纯利最多也不过20%多”……

　　我到底房地产是否属于暴利行业？地产开发利润率到底多大？

　　权威数据狙击“暴利说”

　　今年2月16日发布的全国经济普查数据第三号公报中的结论显示：2004年全国房地产开发经营收入为13315.0亿元，利润为1035.2亿元，房地产开发经营行业平均利润率为7.77%。

　　这一数据公布后引发了房地产相关行业激烈的争论，众多专家学者以及相关研究机构都认为“太低了，不可能”；而大多数开发商认为“比较准确”，政府权威部门有关负责人也再三强调这一结果的准确性：“这是一个行业平均水平，既包括了赚钱的企业，也包括了亏损的企业。”

　　事实似乎正是如此。以广州为例，即令在房地产市场最为红火的近几年，虽然有不少房地产开发企业实现了良好的经营业绩，但同时也还有不少房地产开发企业亏损破产，而在房地产市场低迷的早些年，广州不仅有大量房地产开发企业亏损破产，房地产开发经营行业平均利润率更是低得令人“可怜”。权威统计数据显示：2003年底广州全市房地产开发企业资产总计达2940.62亿元，同比增长6.1%；经营收入465.92亿元，同比增长9%，其中销售收入433.75亿元，同比增长14.0%；实现利润38.81亿元，同比增长78.0%。从如上权威统计数据可见，虽然2003年广州房地产开发实现利润同比2002年大幅增长了78.0%！但2003年广州房地产开发经营行业平均利润率也不过仅为8.1%！

　　再以目前中国最为成功的房地产企业万科地产为例。作为上市公司的万科A(代码000002)在2005年第三季报中显示：截止2005年第三季度，万科A主营业务收入为55.5613亿元，主营业务利润为19.6828亿元，其他业务利润0.1284亿元，营业费用为3.35728亿元，主营业务税金及附加为3.0626亿元，管理费用2.9784亿元，利润总额12.5237亿元，净利润8.7179亿元，经营毛利率35.43%，经营净利率15.69%……

　　潘石屹曾经表示，房地产开发经营极限盈利就是22.6%。22.6%是怎么算出来呢，就是房地产利润是100%，我们的成本是0，缴纳完营业税、土地利用税、所得税，绝对不会超过22.6%，

　　据此可见，即令有个别房地产开发企业曾经谋取过60%乃至90%的暴利，但中国房地产开发经营整体利润率并不像人们所想象的那样“高昂”，房地产业并不像是众矢之的暴利行业。

　　“暴利说”甚嚣尘上

　　“房地产开发资金的风险很高，要是利润率仅有7.77%，肯定没有多少人愿意干。”

　　确实如此，倘若房地产开发经营行业平均利润率真如今年2月16日发布的全国经济普查数据第三号公报结论显示那样仅为7.77%的话，很难相信还会有“千军万马”去趟房地产业这碗“浑水”。

　　还有一点令人不得不信服的是：最近几年公布的中国100名富豪榜中，从事房地产的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年增加到37家。如今，中国百富榜上，超过一半是房地产开发商！倘若说用这一理由来证明地产开发“暴利说”过于“抽象”的话，我们可以用身边具体的事例来做佐证：广州某楼盘在2003年底刚推出时每平方米售价仅为4000多元，如今新推一期销售均价却高达7000元！虽然新推项目装修标准有所提升--从原来的每平方米600元大幅提高至1200元，但成本提升极限也仅为600元，而钢材水泥等建筑成本增加的费用却早已因为营销广告宣传费用的大幅减少所抵消。因此，即令2003年该楼盘开发经营利润率仅有5%，如今的利润率至少也高达50%以上了。

　　前段时间，福州市有关部门公布的数据显示：福州市房地产开发经营利润率高达50%！虽然福州的这一结论并不具有普遍性，但却证明了房地产开发经营确实存在着暴利的现象。

　　日前公布的中央统战部和全国工商联的调查表明，房地产业的税后净利润居各行各业之首，比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍，比社会平均利润更是高5倍！由此不难理解，缘何房地产业会连续三年居十大暴利之首，并且能够再上2005年10大暴利行业排行榜。

　　有广州房地产商埋怨，前几年广州有大量房地产企业亏损倒闭没人可怜，如今房地产商刚过上几天好日子便成为众矢之的，此前广州楼价连续近8年下跌无人关注，如今刚上涨了两年人们便怨声载天，真不知是得罪谁了。

　　其实，人们并没有埋怨楼价上涨，而是埋怨楼价飚升过快--短短两年涨幅业已超过了近8年的跌幅！人们并非都想房地产企业亏损倒闭，而是个别地产商谋取暴利损害了广大购房者的权益。（撰文/黄博华）

　　管理费用有所提高

　　虽然房地产企业管理效率不断提高，企业管理人员日趋简练，但由于房地产职业经理人薪金的不断提高，以及企业管理不断规范化，导致地产开发管理费用有所提高。

　　以规范化管理著称的万科A为例，2004年度管理费用占主营业务收入比重仅为4.75%，到2005年第三季度则上升至5.36%，上涨了约15%；而珠江实业管理费用占主营业务收入的比重则从2004年度的7.37%上涨至2005年第三季度的9.25%，大幅上升了约25.5%。不过，管理费用占主营业务收入比重仅为5%-10%，虽然其近年有所上升，但不至于大幅增加地产开发成本。

　　近年广州地产开发经营业务税金及附加费用近年相对较为稳定，大都保持在5.5%左右，例如万科A的“税金及附加”占主营业务收入的比重在2004年度为5.68%，在2005年第三季度为5.51%，基本上保持不变；而珠江实业的“税金及附加”占主营业务收入的比重在2004年度为5.38%，2005年第三季度为5.45%，同样较为稳定。

　　此外，由于近年房地产企业自有资金及预售款大幅增加，有效地抑制了银行利息费用的大幅增长，保障了地产开发成本的相对稳定性。因此，近年楼价的持续飚升，不能归咎于地产开发成本的提升。

　　营销成本逐年下降

　　此前几年广州地产开发经营营销成本占营业额的比重大都在5%左右，个别楼盘营销成本甚至高达7%！不过，如今随着市场销售的好转，不少房地产企业开始大肆压缩营销成本，致使营销成本逐年下降，营销成本占营业额的比重大幅下跌至2%左右。

　　以广州某大型房企为例，2005年其销售额高达20多亿元，然而其广告宣传营销推广费用却不足5000万元，营销成本占营业额的比重仅为2%左右。珠江实业在2005年三季度报表中显示的主营业务收入为139，037，498元，但同期其营业费用却仅为2，814，922元，比例仅为2.02%，而在2004年度，其营销成本占主营业务收入的比重更仅有0.5%！

　　不可否认的是，近年广州楼盘社区活动宣传推广费用有所提升，但硬性广告宣传费用却大幅下降了。几年来广州商品房销售金额逐年上升，但媒体广告费却以每年超过10%的幅度下降。（撰文/黄博华）

　　税费成本测算不易

　　记者查阅了一些资料，关于在房地产开发中，“税费成本”的定义说得简单而含糊，大致就是指，开发建设项目投资估算中，项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

　　税种复杂费用繁多导致房价高位运行？

　　广州一开发商给记者简单罗列了他们在内部操作时的一套“成本估算方法”。在他们的各项成本费用的设定中，成本费用可以归纳为八大类：土地成本、小区基础设施建设费、建安工程成本、前期费用、销售费用、企业管理费、利息及不可预见费。当记者询问其中的“税费成本”占多大的比例时，他表示了茫然。他告诉记者，在实际的开发过程中，缴税的种类伴随着开发的自始至终，而在建设过程中需要缴纳的费用更是“无从计算”，“不可预料”。象费用中囊括的市政配套费、供电工程费、供水工程费、排污工程费、小区道路、广场工程费、园林绿化工程费以及体育、休闲、设施工程款，这些都是明确的，一些拿地时附带要求的修路啊、建学校等费用就很难估摸了。“但是羊毛出在羊身上”他向记者坦白，“这些花销费用，最后都将算入房价，摊到购房者头上。”

　　在我国商品房价格构成中，税费成本较高是行内的“运行潜规则”。除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素。

　　据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比重大致如下，见右表。

　　如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的30%～40%。

　　对开发商而言，主要的税种有两个，一是营业税，一是企业所得税。营业税在许多大城市为5.5%，其构成为营业税5%以及在此基础上附加的城市建设税和教育附加税。由于这块税是根据开发商销售实现额征收的，因此避税的空间不大。但是许多开发商抱怨在开发成本构成中，税负因素占有很大比重呢？记者了解到，这是因为其中包含了三块内容，即租、税、费。租，主要是土地出让金；税，主要有房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税；至于“费”，可以说与房地产相关的收费。

　　据统计，目前与房地产开发经营有关的税种就有营业税、印花税、土地出让金、企业所得税等12种，其中对商品房价格影响大且不规范的是各类名目繁多的四源(水、电、气、热接入)费、人防设施建设费、教育基础附加费、城市建设税、有线电视接入费等收费、摊派，竟达六七十种之多。有专家表示，多年来，搭车收费严重的现实，也是房价高位运行的重要因素。

　　机构的买进热情并未完全消退，“现在是买进招行的好时机，卖盘很多也很坚决，我们同样坚定地大量买进。”深圳一位基金经理表示。

　　据了解，招行最近两周巨大成交量的背后，主要是基金、保险等机构投资者的持股结构调整，本报曾对此进行过报道(详见3月6日《62亿巨资抛空招行 保险、基金成核心力量》)。虽然持仓较多的“就卖一些”，但“以前没买到的再补进一些。”知情人士说。

　　多家持有招行仓位比较重的基金经理都表示，“前段时间招行复盘的时候有抛出，但长线来说肯定是一只很好的股票。”

　　一些无赎回压力的机构选择了保持仓位不变。两家位居招行十大流通股东名单内的基金公司投资总监都告诉本报，“招行是准备长期持有的股票，我们并没有调整。”

　　巨田基金投资管理部副总监、巨田资源优选基金经理冀洪涛也表示，招行最近下跌，交易性的因素远大于基本面的因素，不必过分恐慌，又是一次持股结构调整的良机。

　　事实上，部分之前没有在合适价格买到招行的机构在趁机逢低吸纳。深圳一只还处于建仓阶段的新基金基金经理坦言，“最近买了一些招行，这个属于比较重要的品种。尤其我们属于还没有开放赎回的新基金，买招行的好处是流动性强，一旦基金开放后面临赎回压力变现容易。”

　　深圳另一家基金公司投资总监也透露，“我们就是在这个下跌的过程中买入的，之前几乎没有多少招行，一直都很关注该股票，这次跌到这个价位是个比较好的进场机会，所以要大量买入。”他否认了要等到出现价格最低点才买的说法，表示是逐日吸纳，这样买的是一个数日平均价格，也不会太高。

　　除了部分基金外，一些此前直接持有招行较少的保险公司也在买入。“据我了解，总部位于深圳的基金公司和保险公司担当了机构买入的主力，可能跟大家对招商银行比较熟悉有关。”深圳一家基金公司副总经理说，“这个价位散户肯定也会进来，数量就很难统计了。”

　　而且，华夏基金人士还认为，如果招行在港上市，可望再度出现H股带动A股走强的局面，届时存在较大的中线投资机会。

　　据相关人士证实，证监会正在筹备基金销售监管处，该处是设在基金部下的二级部门。今后该处将全面监管基金销售的所有环节，例如销售机构、销售行为、销售人员以及各基金公司的登记结算系统(TA系统)等等。

　　除了成立新部门，证监会近期还会出台一系列配套措施，严密监控基金销售过程中的违规行为。

　　业内人士认为，监管层之所以大动干戈，直接的导火索是此前招商银行等基金重仓股停牌引发的大机构套利行为。

　　“基金业已经走到了一个‘十字路口’。”国内某证券公司首席基金分析师认为，中国基金业规模已经达到了5000亿元，基金业对整个市场和金融体系的影响已经超出预想。

　　“以大欺小”普遍存在

　　其实，在基金业内，大机构投资者侵犯广大中小投资人利益，“以大欺小”的现象已是屡见不鲜。

　　例如，在基金的申(认)购赎回费用上，机构投资者能享受特权。基金公司会根据认购金额设定不同的认购费率，认购金额越大，费率越低。“一般来说，认购超过1000万元以上的客户，有谈判资格；超过5000万元以上的大客户则可以免收申购费。”某基金公司销售经理告诉记者。

　　“有些机构(认)购赎回只交固定成本，一个来回不过一两千元。”而一两千元对于一笔交易就超过千万元的机构投资者来说，简直可以忽略不计。

　　“这对中小投资者肯定不公平。”某证券公司基金分析员表示，“对机构申(认)购赎回费可以优惠，但不能全免。”道理很简单，基金发行费用的增加无异于摊薄了基金收益。

　　“以大欺小”，还体现在“信息不对称”上。中小投资者一般只有在基金公布季报、年报的时候，才可能获知基金定向披露的信息，而“一部分基金的大客户几乎可以随时掌握基金的持仓比例。”某基金分析师对记者分析说：“招商银行要涨，很可能就是基金提前泄露的消息。这对中小投资者而言也是不公平的。”

　　建议申赎纳入交易所体系

　　银河证券首席基金分析师胡立峰表示，套利事件暴露了全球开放式基金的固有缺陷。他分析，首先，机构赎回导致基金被迫变现，从而增加交易成本，而大多数成本主要由中小投资者承担；其次，开放式基金都面临着基金管理公司前台与后台混合、投资运作与申购赎回混合的问题。基金管理公司既管理资金运作，又管理资金的进出流动，存在管理与道德双重风险。尤其在竞争激烈的情况下，投资管理与申购赎回混合，为某些机构的套利交易和利用未公开信息进行交易提供了便利。

　　因此胡立峰建议，在保留场外交易体系的同时，将开放式基金的申购赎回交易纳入交易所体系。由交易所负责交易，登记结算公司负责结算，基金管理公司只负责投资管理。“这样开放式基金的申购赎回交易成本降到与股票一样的水平，从而实现所有投资者——不管是机构投资者，还是普通中小投资者，在开放式基金上实现低成本的和高效的公平交易。”

　　上周末，国美借“挺进华东六周年”之机，举行了一次本市零售史上罕见的封路“阅兵仪式”；对面的苏宁则借“苏宁电器成立十五周年”之机，在近２０００平方米的广场上举行了声势浩大的纪念大会和员工宣誓仪式，将“苏美大战”不断升温。

　　大造声势：国美ＶＳ苏宁

　　１２月２日上午，在中山公园以西的长宁路两侧，均是彩色气球高悬，大幅广告标语高挂。北侧的国美长宁店门前到处是“挺进华东六周年，阅兵献礼谢天下”的标语，而南侧的苏宁长宁店门前则是“庆祝苏宁电器成立十五周年”的标语。上午１０时，在上海国美长宁店旁边的汇川路上，记者看到，从长宁路口向北的

    大约１５０米路面被警方封闭，９２１路等四条公交路线的车辆改道。来自上海、杭州、宁波国美的代表、国美３０家门店的销售代表，国美各职能部门的代表组成了销售、客服、安装、安保、管理、物流车辆等１０个不同规模的方阵，由北向南，高呼口号，整装前进，接受来自国美总部、上海有关部门和众多厂商领导的检阅。国美电器总部战略合作部总经理王俊州、采销中心总经理何阳清、总经理李万沛亲临上海，与华东区总经理黄秀虹、上海国美总经理宋林林一起在“阅兵式”主席台上就座。此外，国美电器还组织了一辆大型彩车，在国美长宁店周围大造声势。据业内人士介绍，本市零售企业举行如此规模的封路时间近一个小时的“阅兵仪式”确实罕见。

　　国美“阅兵仪式”结束半个小时后，规模浩大的“苏宁电器十五周年庆典暨公益回报社会工程启动仪式”在苏宁长宁店门前将近２０００平方米的多媒体广场上揭幕，本市有关部门的领导致词后，苏宁的客服、物流等四大板块的员工举行了至诚至真服务的宣誓活动，苏宁员工还高唱苏宁企业之歌。随后，苏宁电器向社会宣布了公益回报社会工程的倡议书，苏宁电器即日起与有关部门合作共同创建１５幢空调支架文明示范标准小区楼，向社会提供１５００个免费更换空调支架的名额，免费为全市１５０００户家庭提供空调清洗和保养服务。

　　让利销售：苏宁ＶＳ国美

　　据了解，国美六周年节日庆典期间，将在３０家家电卖场疯狂让利，总让利金额高达６０００余万元，价格平均降幅达３０％以上。记者在国美长宁店看到，各类促销家电商品、各种特价机摆上了货架。在国美电器长宁店，跌破６０００元的３０英寸液晶、低至９０００元的４２英寸等离子；１００元的名牌ＤＶＤ；２００元的微波炉；３００元的手机；４００元的名牌洗衣机；５００元的彩电；８００元的空调吸引了消费者。

　　据上海国美总经理宋林林透露，此次国美华东六周年庆典，商品降价活动覆盖面之广、力度之大，超出了国美初进华东时的情形。宋林林在接受记者采访时表示，规模优势、包销、定制等经营手段，以及良好的商誉给国美赢得了厂家更多的资源支持，也是可以让价格更低一点的根本保障。表面上看起来国美这样做损失了一部分利润，实际上国美因此而赢得了更多消费者。

　　记者在苏宁长宁店看到，由于促销活动丰富多彩，店堂内人气十足。据苏宁电器总裁助理、上海苏宁总经理凌国胜介绍，包括苏宁长宁店在内的上海所有门店的特价机型比例高达３０％以上，而涉及到的惊爆、特价、买赠、抽奖、团购、会员、积分、返现、返券、礼品超市、寻找老顾客等多达十几项的营销活动，肯定会成为消费者双休日的活动“菜单”。在苏宁长宁店还有展示苏宁１５年发展历程的“时光隧道”，让消费者全面地了解苏宁；遍布商场的礼品堆码、海报、吊旗、拱门、空飘，使寒流到来的冬季被苏宁电器的营销节日气氛所围绕。　

　　*ST环球（000718）今日公告称，关于江苏苏宁环球集团有限公司受让吉林市国有资产经营有限责任公司持有的*ST环球200098080股国家股股份（占*ST环球股本总额的50.06％）事项，2005年12月20日，公司接到苏宁集团通知，获悉苏宁集团已于当日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成股权过户的相关手续，成为公司的第一大股东。

　　本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　根据2005年8月30日吉林市国有资产经营有限责任公司（以下简称“国资公司”与江苏苏宁环球集团有限公司（以下简称“苏宁集团”）及张康黎先生签定的《股权转让协议》，9月15日我公司与上述三方签定的《吉林纸业股份有限公司收购与重组的补充协议》，苏宁集团将受让国资公司持有的本公司200，098，080股国家股股份，占股本总额的50.06％。且该事项已于2005年9月25日获国务院国有资产监督管理委员会批准。

　　2005年12月20日，公司接到苏宁集团通知，获悉苏宁集团已于当日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成股权过户的相关手续，成为我公司的第一大股东。

　　特此公告

　　苏宁环球股份有限公司

　　董事长：张桂平

　　二OO五年十二月二十一日