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交通事故损害赔偿计算方法

交通事故损害赔偿的范围和标准，参照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》和北京市统计局公布上一年度的统计数据进行调解。

    机动车之间发生交通事故，造成人身伤亡和财产损失的，按下列原则对当事各方的总损失进行调解：

    (一)当事人负全部原因责任的，承担100%的赔偿责任；

    (二)当事人负主要原因责任的，承担70%的赔偿责任；

    (三)当事人负同等原因责任的，承担50%的赔偿责任；

    (四)当事人负次要原因责任的，承担30%的赔偿责任。

    机动车与非机动车、行人之间发生交通事故，造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者强制责任保险(以下简称第三者保险)限额内予以赔偿。超过第三者保险限额的部分，由承担全部原因责任的机动车一方承担总损失100%的赔偿责任。

    对有证据证明非机动车、行人有过错的，机动车一方在承担自身全部损失后，按照下列原则确定赔偿比例：

    (一)机动车一方负主要原因责任的，应承担非机动车、行人一方70%赔偿责任；

    (二)机动车一方负同等原因责任的，应承担非机动车、行人一方50%赔偿责任；

    (三)机动车一方负次要原因责任的，应承担非机动车、行人一方30%赔偿责任；

    (四)机动车一方无原因责任的，应承担非机动车、行人一方20%赔偿责任。

    无第三者保险的机动车与非机动车、行人发生交通事故，造成人身伤亡、财产损失，非机动车、行人一方无过错的，由机动车一方承担总损失100%的赔偿责任。

    对有证据证明非机动车、行人有过错的，机动车一方在承担自身全部损失后，按照下列原则确定赔偿比例：

    (一)在高速路、快速路等封闭道路上发生交通事故的，由机动车一方承担非机动车、行人一方50%的赔偿责任。

    (二)在其他道路上发生交通事故的，由机动车一方承担非机动车、行人一方60%的赔偿责任。

    各种赔偿项目及计算标准如下：

    (一)医疗费医疗费包括当事人为治疗伤疾而支付的挂号费、检查费、治疗费、手术费、医药费、住院费、康复费、整容费和后续治疗等费用。根据医疗机构出具的收款凭证，结合病历和诊断证明等相关证据确定。医疗费的赔偿数额，按照调解前实际发生的数额确定。器官功能恢复训练所必要的康复费、适当的整容费以及其他后续治疗费，可参照调解结案时的时令标准进行计算。

    (二)误工费误工费根据当事人的误工时间和收入状况确定。

    误工时间根据当事人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。当事人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前一天。

    当事人有固定收入的，误工费按照实际减少的收入计算。当事人无固定收入的，按照北京市统计局公布的上一年度职工的平均工资计算。

    (三)护理费护理费根据护理人员的收入状况和护理人数、护理期限确定。

    护理人员有收入的，按照实际减少的收入计算；护理人员没有收入或者雇佣护工的，参照同等级别护理的劳务报酬标准计算。护理人员原则上为一人，但医疗机构或者鉴定机构有明确意见的，可以参照确定护理人员人数。

    护理期限应计算至受害人恢复生活自理能力时止。受害人因残疾不能恢复生活自理能力的，可以根据其年龄、健康状况等因素确定合理的护理期限，但最长不超过二十年。

    (四)交通费根据当事人和必要的陪护人员因就医或者转院治疗，以及参与死亡事故处理的死者亲属(不得超过三人)实际发生的费用计算。交通费应当以正式票据为凭，有关凭据应当与就医地点、时间、人数、次数相符合。

    (五)住宿费当事人本人及其陪护人员从外地到本市处理交通事故，实际发生的住宿费。

    (六)住院伙食补助费参照国家机关一般工作人员的出差伙食补助标准予以确定。

    (七)营养费营养费是指当事人为辅助治疗或使身体尽快康复而购买日常饮食以外的营养品所支出的费用。营养费根据当事人伤残程度参照医院意见及营养费支出凭证确定。

    (八)残疾赔偿金残疾赔偿金根据当事人伤残等级，按照北京市统计局公布的上一年度城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入标准，自定残之日起按二十年计算。但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年；七十五周岁以上的，按五年计算。

    (九)残疾辅助器具费残疾辅助器具费按照普通适用器具的合理费用标准计算。伤情有特殊需要的，可以参照辅助器具配制机构的意见确定相应的合理费用标准。

    辅助器具的更换周期和赔偿期限参照配制机构的意见确定。

    (十)丧葬费按照上一年度职工月平均工资标准，以六个月总额计算。

    (十一)被扶养人生活费根据扶养人丧失劳动能力程度，按照北京市统计局公布的上一年度城镇居民人均消费性支出和农村居民人均年生活消费支出标准计算。被扶养人为未成年人的，计算至十八周岁；被扶养人无劳动能力又无其他生活来源的，计算二十年。但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年；七十五周岁以上的，按五年计算。

    被抚养人是指当事人依法应当承担抚养义务的未成年人或者丧失劳动能力又无其他生活来源的成年近亲属。被抚养人还有其他抚养人的，赔偿义务人只赔偿当事人依法应当负担的部分。被抚养人有数人的，年赔偿总额累计不超过上一年度城镇居民人均消费性支出额或者农村居民人均年生活消费支出额。

    (十二)死亡赔偿金按照上一年度城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入标准，按二十年计算。但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年；七十五周岁以上的，按五年计算。

    参加处理交通事故的当事人亲属所需交通费、误工费、住宿费参照本《标准》第九条的规定计算，按照赔偿责任比例分担，但计算人数不得超过三人。

    交通事故当事人或者死者近亲属要求赔偿精神损害抚慰金的，由当事人或者死者近亲属自行协商。

浅谈公司被吊销营业执照后签订合同的效力

被吊销营业执照后签订合同的效力

公司在日常的经营活动中，因违法的行为被工商行政机关吊销营业执照。其在被吊销营业执照后签订的合同是否有效，笔者认为应具体分析：
　　依据《合同法》的规定，合同无效必须是违反了《合同法》的第52条的规定，《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。针对于违反《合同法》第52条第（1）、（2）、（3）、（4）项的合同无效，笔者认为该几种情形是显而易见的，故此前几种情形不是笔者谈论的焦点。笔者只谈论公司被吊销营业执照后签订的合同，是否违反了《合同法》第52条第(5)项的规定而导致该合同无效。
　　依据《合同法》第52条第(5)项的规定，合同无效必须是违反了法律、行政法规的强制性规定。也就是说违反部门规章、地方性法规、地方性规章不能导致该合同无效。
　　2006年1月1日实施的《公司法》第181条的规定：公司因下列原因解散：（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现（二）股东会或者股东大会决议解散；（三）因公司合并或者分立需要解散；（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；（五）人民法院依照本法第一百八十三条的规定予以解散。第184条规定：　公司因本法第181条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。第187条第（3）款规定：清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。
　　故此，笔者认为：
　　（一）、公司被吊销营业执照后，在2006年1月1日后签订的合同因违反了《合同法》第52条第5项、《公司法》第181条第4项、《公司法》第184条、第187条第（3）款之规定，应为无效合同。
　　（二）、公司被吊销营业执照后，在2006年1月1日前签订的合同是否有效？
　　最高人民法院关于适用《公司法》若干问题的规定（一）(法释〔2006〕3号)，第一条规定：　公司法实施后，人民法院尚未审结的和新受理的民事案件，其民事行为或事件发生在公司法实施以前的，适用当时的法律法规和司法解释。第二条规定：　因公司法实施前有关民事行为或者事件发生纠纷起诉到人民法院的，如当时的法律法规和司法解释没有明确规定时，可参照适用公司法的有关规定。
　　1994年7月1日实施的旧《公司法》第190条规定：公司有下列情形之一的，可以解散：（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时；（二）股东会决议解散；（三）因公司合并或者分立需要解散的。旧《公司法》对公司的解散有明确规定，没有将吊销营业执照作为公司解散的条件，故此，依据最高人民法院关于适用《公司法》若干问题的规定（一）的第一条、第二条的规定，新《公司法》在此时不能适用。所以公司被吊销营业执照后，
在2006年1月1日前签订的合同应为有效合同。
　　（三）全民所有制企业、集体所有制企业被吊销营业执照后签订的合同，应为有效合同。
　　新《公司法》第二条规定:　本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。所以全民所有制企业、集体所有制企业不能适用新《公司法》的相关规定，全民所有制企业、集体所有制企业被吊销营业执照后签订的合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故此，应为有效合同。
　　以上是笔者在办理案件中的一点体会，笔者认为当事人在签订合同时应谨慎，如果合同无效，将会造成你无法挽回的经济损失

读史悟人生

上大学的时候闲得无聊，赶时髦读了当年明月的《明朝哪些事》黄仁宇的《万历十五年》，对历史渐有了兴趣。工作之后反而没有大学时代过得充实却愈发无聊了，遂一鼓作气看了《史记》《战国策》等，在仔细揣摩一些历史人物和事件之后，抛弃那些御用文人的自我吹嘘和堂皇表白，就很容易发现历史的本来面目，支配这个世界运行的规则与他们宣称甚至于今天我们宣称的相差甚远，比如仁义道德，公正廉明。真正支配这个社会运行的东西，很大程度上取决于一种非常现实的利害算计。但是中国人历来讲究含蓄，就算是天下第一荡妇，也要把自己装成大家闺秀，然后再立上贞节牌坊。这样在中国社会中在正式规定的各种规则外，实际上就存在了一个不成文的有获得一个广泛认可的规定。我们会把它们戏称为潜规则。
首先我举一个例子：这再明史忠有很多记载，战争年代，经常会发生一些军人滥杀无辜，冒领军功的事情，如果没有人较真，砍下的首级就是战功了。但是一旦有人要求：“秉公办理”这些头颅就是罪证，这个时候对于一些小吏机会就来了。他们故意把军功报告上的字洗去，在添上一个字，然后让主管看，说有涂改的痕迹，由作假的嫌疑，要求彻查。等军官们的贿赂上来后，这些小吏又会说，字迹虽有涂改但是一个字，无作假的嫌疑。然后不了了之。
看到这里真的是不能不佩服中国人的创造力，这样都可以拔毛。兵部的小吏充其量就是今天的办事员，竟然可以如此嚣张的勒索比他等级高出许多的军官。为什么？那时以为这些小吏握有使他们升迁的通行证。军官们贿赂小办事员，并不是想从他们手里捞什么好处，其实是怕他们祸害自己。也就是说合法的祸害别人的能力是这些小虾米勒索大鲨鱼的本钱。纵观中国历史这样的利害算计数不胜数。在今天众多的律师在于司法机关的同志们打交道时也是如此，并不是怕你枉法裁判，就是怕你自由裁量。从某种程度上讲张居正和海瑞都是潜规则的牺牲品，，这海瑞堪称道德上的楷模，但成也萧何败也萧何，正是由于他的道德太高尚了，不但自己拒收各种好处，也挡了下级官员的财路，所以不得善终。张居者正深知官场上的权谋弊端，以一己之力完成明朝的中兴大业，却看不透人性人情，不断采用各种正式或非正式手段，逼着帝国官员完成税收任务，也压迫皇帝的闲暇时间，又不给大家好处，失败到台这也是历史的必然。
撕掉历史上这些温情脉脉的面纱，就会发现 “天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。”真正的智者，并不会否定人性，而是理解人性接受人性。真正做到洞明世事，练达人情。这里我十分推崇孟尝君，在孟尝君做齐国宰相时，天下食客争相拜访，一时间誉满天下，但当他罢官后这些食客大部分都弃他而去，等他再次为官时，富贵空前，一时间宾客如水东流，纷纷投奔，其中很大一部分是他落魄时溜走的，如今见病树复春，便又厚颜复归，孟尝君曾经感慨万端，并决定要当面唾其面，但最终她说服自己，要弃人小恶，成就自己的大德。都收纳了他们。
我们对于人情冷暖世态炎凉，应该有一个正确的对待，身处逆境应当挺直腰杆，声威显赫时应当豁达谦和，尝得了人生百味，“贫在闹市无人问，富在深山有远亲”这就是人性。大家应当注意到市场上的芸芸众生把？他们日出时接踵摩肩，日落是又匆忙离开，难道是他们喜欢日出而厌恶日落么？不是的，他们只是为追逐利益而以。以历史为镜，在漫漫人生旅途中，要理解人性，把握人性，对每个人人性中的善与恶，贪欲和良知，要有清醒地认识和娴熟的引导。

2007年12月14日夜星期五于淄博家中请大家继续关注可能中的连载

房屋买卖合同纠纷案件的审理

房屋买卖纠纷是十分常见的纠纷之一。研究房屋买卖纠纷对于正确处理这类纠纷具有一定意义。

一、房屋买卖合同双方的主体必须合法

在房屋买卖合同纠纷中经常发生的一类纠纷是房屋买卖的双方主体不合法或者不合格。主要有以下几种情况：

1、卖房者主体不合法或不合格。所谓卖房者不合法或不合格包括这样几层含义：

（1）卖房者没有所有权，将租赁、借用、代管、占用或者他人委托办理房产证照的他人的房屋以自己所有为名出卖。还有的人伪造房证，指鹿为马，谎称对某房屋有所有权，意欲卖给他人，以达到骗取定金或购房款的目的，这种情况未达目的的是诈骗未遂；达到目的，数额较大的构成诈骗罪，不应以合同纠纷审理，应该将案件移送公安机关以刑事案件处理。

（2）卖房者只有部分所有权，如夫妻一方或者是兄弟数人的共有房屋，或者是只是家庭成员之一，没有征得共有人同意私自出卖共有房屋。特别是在夫妻离婚过程中夫妻一方为了独自得到房款，将共同居住的房屋出卖的情况较多。

（3）没有取得合法所有权而出卖房屋。主要是在商品房开发中虽然取得了建筑的有关手续，但是还没有取得商品房预售许可而出卖房屋，或者是在进行了房产的交易后，还没有办理房屋产权的转移手续，没有取得合法的产权证照又出卖房屋等。

（4）建筑的房屋质量不合格，不可能办理房产证照的房屋进行出卖。

（5）违法建筑房屋，没有取得全部合法建筑手续而建设的房屋。

（6）出卖房屋人没有行为能力，处于精神病的发作期，或者是限制行为能力人。

2、买房主体不合法或不合格

主要是买房人不符合某些规定或者本人行为能力受到某种限制。

（1）在某些城市中规定不具有本市户口的不得购买商品房；

（2）有的城市规定没有大陆户口的不得购买本市商品房；

（3）单位购房以个人名义办证，意在规避某些税收。

（4）购房人为无行为能力或限制行为能力人。

（5）不是单位的法定代表人也没有被授权而为购买行为或者承诺行为。如某服务公司法定代表人李某与某贸易公司法定代表人姜某签订一份购房协议约定贸易公司从服务公司购买一处房屋，价格为6万元，姜交付了房价款。之后，李某又与贸易公司工作人员闫某签订一份协议，约定双方解除原协议，将房价款改为12万元，后发生纠纷。该案中，闫某并非贸易公司的法定代表人，又没有得到法定代表人的授权，无权签订购房合同。

二、因买卖房屋的性质发生纠纷

由于我们国家目前正处于市场经济的初期阶段，各种房屋由于其建设的时间、建设的单位不同，是否经过房改和房改的时间不同，加之我国幅员辽阔，各省甚至各市的政策都有不同，因而在是否允许自由买卖和是否允许上市上都有不同的规定。因而，因房屋的性质不同，也往往发生纠纷。对于房屋买卖的合同的效力也产生不同的影响。

1、军队、铁路和某些未经过房改的单位的房屋一般不允许买卖，特别是不允许卖给外单位、外系统。

2、某些地方规定公房房改后的一定年限内不允许买卖，如果买卖，必须首先卖给原单位，或者经过原单位的批准。

3、各地对公房使用权的买卖规定不同，有的地区允许买卖，有的地区不允许买卖。

三、因房屋买卖合同的效力发生纠纷

因房屋买卖合同的效力发生纠纷的很多，造成房屋买卖合同无效的情况也比较复杂。其中比较常见的是：

1、房屋买卖合同的主体不合格或不合法而无效，此节前面已有专述不再赘述。

2、买卖房屋的客体即房屋本身的性质决定合同为无效合同。不允许买卖和在一定期限内不允许买卖的房屋不能成为房屋合法买卖的客体。不允许买卖包括房屋从所有权的角度不允许买卖和房屋本身的质量不合格不允许买卖两种情况。在处理这类买卖合同纠纷时，应该注意的是，有些房屋的买卖在双方签订合同或交付房屋时，政策不允许对该房屋买卖，但是，在发生纠纷时政策发生了变化，已经允许买卖。在这种情况下，如果房屋已经交付，买房者已经入住多年，为了稳定社会，稳定买卖关系，一般应该认定买卖合同有效。如某市陆某于1996年9月按房改政策以6000余元的成本价从本单位购买一处住房，并与单位签订公有住房买卖契约，约定5年内不得上市转让。1998年陆与吴某签订该房转让协议，约定以4万元将该房卖给吴，并约定“在房款付讫，有关房产证卡移交妥当后，双方在协议签名画押，该协议即为双方认可，生效”双方在协议上签字，吴交付了房款。在移交清单上注明“房屋产权证（尚未发放，待发放后委托移交）。陆向吴出具了委托书，委托吴直接向自己单位领产权证。吴入住该房。2001年8月单位发放产权证时，陆到单位领取了产权证，并向法院起诉房屋买卖合同无效，要求吴倒出房屋。吴则起诉法院要求确认房屋转让协议有效，判令陆履行合同义务，帮助自己办理房屋产权证。在此案中，如按买卖当时的政策，该房是不允许买卖的。但是，在发生纠纷时，一是时间已经将近5年，基本到了可以转让的约定，二是，当时在全国对原来规定的房改房上市的时间已经由原的5 年改变为可以不受5年的限制。特别是当时新的合同法已经实施。新合同法的基本精神是发行尽量保护交易安全，缩小了无效合同的范围，除非是违反法律、法规的强制性规定。最后法院一审判决陆与吴的房屋转让协议有效，双方应该继续履行，陆应该协助吴办理房屋产权过户手续。

3、如何认定和处理买卖房屋的买卖关系是否有效。在一些房屋买卖中有的时候房屋虽然早已交付，房款也基本结清或已经结清，但由于卖房人不配合或购房人拖拉或因需要交纳税费而未及时办理转移产籍手续。在这种情况下，由于房价发生变化，买卖一方反悔，企图以未办产籍为由主张买卖关系无效。在这种诉讼中，一般是房价上升时，卖房者易反悔，房价下降时，买房者易反悔。按照我国关于房地产买卖的有关规定，不动产买卖的产权变动确实是以产籍的转移为准。但是，是否没有办理产籍转移的一律视为无效呢？在八九十年代，法院在审理这类案件时，出于僵化的思维，基本上都是“一刀切”，凡是没有办理产籍变更的一律视为买卖无效，如发生纠纷一推到底，全部视为无效，不管你是否已经实际占有房屋多长时间。就象对待机动车的买卖一样，只要没有办理转籍手续，就视为买卖无效。实际上这样处理往往太机械，也不符合法理。对于这种情况应该区别对待。

（1）房屋已经交付，价款已经结清，产籍已经办理的，如无主体不合格或不合法的应该认定买卖关系有效。如存在主体不合格或不合法情况，需要认定买卖关系无效返款退房同时，过错方应该赔偿对方损失。

（2）在以上情况下，当事人一方认为买卖合同存在欺诈、显失公平等情况应在一年内行使撤销权，但对符合撤销条件的应认定为可撤销的合同，也不再认定为无效。

（3）如不存在前述两种情况，即应主要审查是否当事人的真实意思表示。如属真实意思表示，应该首先认定合同是否有效。在合同有效的基础上再去判断合同是否已经开始履行，履行到什么程度，应否继续履行和能否继续履行以及谁违约。在确定了合同是否有效的情况下，判断应否继续履行和能否继续履行。如应该继续履行又能够继续履行的，应该判决继续履行。如已经不能继续履行，要在确认合同有效的情况下，对违约方应该给予制裁。如果双方已经开始履行合同，实施了买卖行为，则应该在确认买卖合同是否有效的基础上再判断买卖关系的效力。合同无效，当然买卖关系亦无效。买卖合同有效，再进一步判断买卖行为是否有效。《最高法院在1993年2月17日关于李杰与符文海房屋买卖纠纷案如何处理的复函》中指出“从报告材料看，此案双方当事人买卖房屋出于自愿，李杰交付了房屋款，有符文海所立具有房屋买卖内容、收取房屋费的字据，符文海将产权证交给了李杰，由李杰实际管理使用该房屋多年，只是由于“文革”期间，当地房管部门停办买卖私房买卖登记业务等原因，未能及时办理产权转移登记手续。据此，我们研究认为，依照最高人民法院一九八四年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定和有关法律规定精神，以认定符文海与李杰的房屋买卖关系有效为宜” 。实际上最高法院的这一批复与后来的《民法通则》解释第85条“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行，如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”及《合同法》的精神是一致的。

（4）注意区别房屋买卖合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋买卖关系是否成立以及房屋产权是否转移的区别。以往在审理房屋买卖案件时，只要看到没有办理产权转移手续即没办产籍的都认定买卖关系无效，其基本理由就是认为房屋买卖是一种要式行为，而这种要式行为又必须以产权过户为准。所以，凡没有办理产权转移手续的就认定买卖无效，而且常常和买卖合同无效等同。实际上，这些关系是有区别的。买卖合同是否成立，是指买卖房屋的双方当事人对于房屋买卖的标的、价款数额、价款交付方式、交付时间、违约责任以及有无附加条件，是否达成了一致意见，如果达成了一致意见，双方没有争议，合同即成立。如果前述的主要条款没有达成一致意见，则合同不成立。买卖合同是否有效，主要看合同双方当事人主体是否合法，买卖的标的－房屋是否有合法所有权，法律上是否允许买卖，是否是双方的真实意思表示。如果具备了这些因素，则合同有效。而合同的生效则主要是看双方对合同的生效是否有附加条件，有附加条件的，附加条件实现则合同生效，如有的合同约定合同经公证后生效，那么双方到公证处对合同进行公证则合同生效。如果双方对合同的生效没有特别的约定，则合同具备基本的条款后双方签字或盖章后即生效。买卖关系的成立是合同履行的进一步延伸，即在合同有效的情况下，双方履行了合同的主要条款，如交付了大部分价款，交付了房屋或产权证照等。有的时候卖主与一方签订了合同，而又将房屋卖予他人且办理了产权转移手续。在审理这类案件时，有的就把签订的合同认定为无效合同，理由是不能履行，这是不正确的。在这种情况下，实际上是房主的一种违约行为。只有认定了违约才能对其违约行为进行制裁。对于买卖关系成立的纠纷应该尽量判决双方继续履行，以稳定社会经济秩序。

四、因买卖房屋合同的履行发生纠纷的处理

在一些房屋买卖中，签订合同的主体合法，双方对合同本身无异议，而在实际履行中往往发生纠纷，主要种类如下：

1、因房屋或房款的交付发生纠纷。在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间，但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证，而另一方要求先付清房款。双方各执己见争执不下。也有的双方对合同的理解或实际履行的情况不同，往往产生异议，往往是各说各的理。

2、因对合同的履行是否合适即是否适当发生纠纷。在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋，包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有约定。但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发生纠纷。如在一起房屋买卖中A公司向B公司出卖正在开发建设的一栋大厦的四层，双方约定：总价款900万元，合同签订后先付600万元，交房前付200万元，交房后再付100万元。迟延付款或延迟交房均需承担违约责任，逾期一日，违约方向对方支付相当于上述房款价格0.3% 的滞纳金。合同签订后B公司向A公司交付800万元，A 公司向B公司交付了大厦四楼毛坯房但没有任何峻工及验收合格手续。B公司向法院起诉要求A公司交付房产相关手续并起诉其承担违约金；A公司辩称自己已经完全履行了交付义务，并反诉B公司违约，迟延交付房款，应该立即交付100万元并承担违约金。法院审理后认为，A 公司与B公司所签订的合同合法有效，双方应该全面履行。但在本案中A 公司虽然交付了房产，但法律上规定的房产，是有合法手续的房产，并不是只是作为物的房产。其只交付毛坯房，没有交付相关峻工及验收合格的手续，不具备交付条件，不能认定为已经交付了房产，当然也不能认定其全面履行了合同。A公司只是实际履行了合同，并非适当履行地履行合同，属于违约行为，应承担违约责任。因为在合同中约定了A公司在交付房产后B公司才交付最后的100万元，因其履行合同不适当，不能认定为真正交付了房产，因而无权要求对方交付100万元。

3、因一房二卖发生纠纷的处理。现实生活是丰富多彩的，在实际生活中出现的房屋买卖纠纷也是多种多样的。由于各种不同的原因，一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。

（1）由于卖房方的过失造成的一房二卖。这种情况多是房屋的产权人或者是同一房屋的共有人都履行了卖房的权利，或者是卖房方是法人单位，法定代表人和具体工作人员工作上联系有失误，重复卖房所致。比如一家要卖房，夫妻或父子同时在外答应或与人签订了卖房合同，甚至交付了定金。在这种情况下应该考虑以下因素：

A、首先应该审查一房二卖一方与他人达成协议的人谁是真正的产权人或者谁真正能够代表产权人，如果二人的地位不同，那么应该认定产权人、有权代表人所签订的协议有效，非产权人或非法定代表人所签订的可以撤销。

B、如果出卖人均为产权人或有权代表人在同等条件下可以在买房人之间达成谅解，由买房人协商由谁自愿放弃购买权。但放弃的一方有权要求出卖方承担违约责任。如果条件不同，可以由出卖方进行选择，根据卖房获利情况决定，但要承担对另一方违约的责任。

（2）由于卖房方的故意造成的一房二卖。有些一房二卖是卖房人的故意所为，但由于这种故意产生的时间不同，故意的内容不同，也应该区别对待。

A、仅仅是一般违反合同法的故意。在卖房人仅仅是违反合同法的规定，出于违约的心理时，应审查一房二卖合同签订的时间和合同履行的状况。大多时候出现一房二卖，是由于房主出于某种利益的考虑，或者是后买者出的价格高，或者是后买者是房主的同志、朋友、亲戚、邻居、战友等。如果二合同都处于未实际履行阶段，且不能在买房人之间进行调解或和解，可以按照“诚实信用”原则，以时间先后确定哪个合同应该履行。但后一个合同的买方可以保留违约的追诉的权利。

B、卖房人出于占有他人财物的故意，情节严重的构成诈骗。出卖人在收取了他卖房款后，又以占有他人的财物为目的与第二人或者是第三人签订合同，意在骗取他人购房款或者定金，数额较大的构成诈骗犯罪，应以刑事案件处理。当事人可以向公安机关控告，法院也应该对这类案件进行移送。

（3）如何处理已经办理产权转移的一房二卖。在一房二卖或多卖中，如果都没有办理产权转移应该如前所述去处理。如果有的已经办理了产权转移登记，即已经办了产权证照，那么，就不能简单地以签订合同的时间顺序去确定支持谁了。因为证照的办理具有产权转移的公示作用，一般情况下法院在这种房屋买卖民事案件的审理中不能用判决的方式去变更所有权。而应该认定该买卖关系已经成立，而没有办理产权证照的只能按照违约处理。由违约方承担双倍返还定金或者赔偿损失。当然，如果房产证照是违法地通过私人办理的，没有经过正常的办照程序，利害关系人可以首先向房产管理部门提出申请，申请房产部门撤销错误发放的证照，如果行政机关不撤销或者是不作为，当事人可以向法院起诉。

五、因房屋质量问题发生纠纷的处理

1、因一般质量问题发生纠纷的如果属于保修期内的质量问题，应该判决房屋出卖单位对确实存在的质量问题进行修理或者对应予修理的部位进行鉴定，评估出修理价格判决房屋出卖者给付买房者相应的价款，由购房者自行雇请他人修理。对于已经超过保修期的一般质量问题，房屋出卖者不再承担修理义务。如果购房者向物业交纳了房屋修理费用，应由相应的物业部门进行修理；如果没有物业部门或者没有向物业部门交费则应由购房者自行修理。

2、对于房屋主体结构不合格的，应该尊重购房者的意见，购房者要求赔偿损失的，应判决赔偿损失；购房者要求退房的应该允许。如黄某经人介绍购买了某单位的集资楼，在入住前又对房屋进行了装修，花费5000余元，但在入住后发现房屋天棚下现浇板与预制空心板之间发生不同程度的裂缝，并有漏水遗迹。黄某多次找卖房单位，该单位对漏水部位进行了维修，但仍然不能彻底解决问题。于是，黄某起诉要求退款并要求卖房者赔偿装修损失。一审法院认为卖房单位所建住宅楼确实存在瑕疵，影响居民正常生活，且造成一定经济损失，有责任和义务对存在的质量问题妥善处理，按照建筑工程质量标准进行修缮，并对因房屋质量问题而造成的损失予以补偿。遂判决卖房单位在60日内对黄某住房按照住房建筑工程质量标准进行修缮，以房屋质量检验部门验收合格为准，并赔偿因装修房屋造成的损失5000元。黄某不服上诉。二审法院委托建筑工程质量监督站对房屋进行质量鉴定，结论为房屋防水部分工程及室内横墙墙体部分工程不合格。有关建设主管部门答复该部分属于房屋主体部分之一。《城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体部分质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。于是，二审法院判决购房人于判决生效后60日内将房屋返还卖房单位，卖房单位返还购房款5万元；赔偿购房人经济损失5000元；承担评估费400元，鉴定费800元及一、二审案件诉讼费。

六、因优先购买权发生的纠纷

在房屋买卖中，买卖双方没有争议，但是，由于在双方买卖之前有第三人或者是由于是该房产的共有人或者是正在承租该房产，这些人在一定情况下依双方的约定或者依法律的规定，在产权人出卖该房时，享有同等条件下的优先于他人购买的权利。称之为优先购买权，简称先买权。

1、约定先买权案件的处理。在有些情况下，房屋的产权人与租赁方约定在该房屋出卖时，承租人有优先购买权。如果因此而发生纠纷，在同等条件下，应该支持承租人的先买权。但是，应当注意，如果房屋的产权人将产权作了抵押，承租人在购买房屋时，必须取得抵押权人的同意。如果抵押权人不同意，则这种优先购买权不得行使。

2、法定先买权案件的处理。法定先买权不是双方约定的，而是基于法律的规定而产生的。即只要双方有一定的关系如共有或者双方有承租关系。在这种情况下，一旦产权人要出卖房屋，承租人或者共有人就产生了在同等条件下的先买权。如1997年9月10日马某与某公司签订了承租其103号房屋的合同，双方约定租期5年，租金7万余元。合同签订后双方交付了房屋和租金。1998年2月某公司又与第三人签订了商品房销售合同，以360000万价格将该房出卖，第三人在交付房款后于同年9月办理了私人房产证。马某知道后向法院起诉申请宣告某公司与第三人的买卖合同无效并准许自己有优先购买权。法院经审理认为，国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”在此案中某公司没有证据证明曾经提前三个月通知承租人，因此，某公司和第三人的买卖合同无效，其买卖行为应予撤销。马某在同等条件下享有优先购买权。

3、正确认定优先购买权的“同等条件”。所谓“同等条件”是指双方签订买卖合同所约定购买房屋的主要条件。应该包括价款数额、价款交付时间、交付次数、交付方式。价款数额好比较，看谁出价格高即可。但在相同价格情况下，是一次性交款还是分期交款；是在短期内交款还是需要较长时间；是交现金还是以物易物，或一部分现金一部分物品都有不同的作用。在这些情况下何为同等条件，即有出卖人的理解又有普通大众的理解，应该加以综合判断。比如产权人卖房时买房人出10000元，并约定一次性付款，那么，承租人也必须出价10000元，且一次性付款才能获得优先购买权，如承租人不能一次性付款，那么你即使出11000元也不能算同等条件。如果买房人约定分期付款，优先购买权人也可以分期付款但如产权人要求优先权人提供担保，应该认为是适当的。因为，产权人同意购房人分期付款是基于其信用。如果，对优先权人的信用有异议，令其提供担保应该认为合理合法。因为人之间的信用度和产权人对你的信任度是不同的。此外，同等条件还包括购买人对产权人的从给付义务。如购买人在购买时还约定办理房契的费用由购买人承担，那么优先权人也应该同意承担此费用才算是同等条件。还有的购买人在约定购买房产时，从互利互惠的角度出发还自愿优惠卖给产权人需要的生产机器，而优先权人不能提供此条件，不能视为同等条件。但优先权人如能补充购买人购买此种机器的差价，并保证质量，应视为同等条件。

4、准确掌握优先权行使的时间。优先权应该在一定时间内行使。因为如果不在一定时间内行使，会使他人的买卖关系处于不稳定状态，不利于社会经济秩序的稳定。因此，产权人在出卖房屋时应该通知优先权人，优先权人在接到通知后应该在一定时间内做出是否行使优先权的表示。这个一定时间多长？我国法律没有明确的规定。有人主张可以以15日为限，似可以采纳。但有的产权人不对优先人通知，优先人应该在什么期限内行使该权利呢？对此，目前也没有明确规定。对此是否可以分两种情况，一种是从优先权人知道时算，如产权人已经明确告之已经将房卖与他人或者购买人明确告之自己已经购买了该房。这种情况可以以15日为限，即从知道后第二天算起15日行使优先权，向对方提出请求或向法院提出起诉。第二种情况为不知道的，似可以以一年为限，即从产权人与购买人订立有效买卖合同之日起计算。在此一年之内，优先权人可以行使优先权，否则，优先权即归于消灭。

七、因房屋面积发生的纠纷

在房屋买卖中，还经常会遇到因房屋面积多少或测量不一致发生的纠纷。对于这类纠纷应该区别不同情况，正确处理。

1、由于计算方法不同而产生的误差不能作为增减价款和解除合同的理由。我国在各个不同的阶段对商品房面积的计算有不同的标准。如有的是以建筑面积计算，有的以使用面积计算，在相同的以建筑面积计算时，在不同的时期还有不同的公式。公式不同，计算的结果也不同。如果是相同的计算公式，实际测量后计算的面积和出售方的面积不同以查清误差的原因。如果实际测算面积确实是小于出售面积，超出双方认可的误差标准，应该多退少补。如果是按相同的公式计算在误差幅度之内，而按不同的公式计算在幅度之外的不应认为超过幅度，不能采取多退少补。

2、如果出售方交付的房屋面积大大超过约定面积，购房方同意交付多出的面积价款的，可以调解让购房方交付多出面积的价款。如果购房方不同意交付价款的，应视为出卖方违约，由违约方承担退款责任并承担房价利息和其他合理的损失。

3、如果出售方交付的房屋面积小于应交付的面积，小于的面积在合理的幅度之内，应由出售方退回多收之房价款。如果超过应小于的幅度，误差不大的，可以判决其退还少于的面积的价款。如果所差面积较大，应判决令退还多收房款，如果存在欺许性质，应该适用消费者权益保护法，判决出卖方双倍返还价款。如果购房方坚持解除合同的应该准许，由出售方退还房款，承担利息损失，并对有欺许部分双倍返还，以示惩诫。

八、因带户出卖房屋发生的纠纷

有时，房屋交易时在房屋中还有住户。如果住户即承租人在合理的期间内主张优先购买权，法院应予支持。如果出售人以适当的方式通知了承租人，承租人没有在合理的时间内行使优先购买权，则丧失了优先购买权。但是，我国历来有买卖不破租赁的交易习惯。因此，如果承租人的合同还没有到期，应该允许承租人继续承租该房屋。新房主在合同期内不得强迫承租人倒出房屋。如果新房主硬要承租人倒出房屋，且承租人同意的话，新房主应该给予必要的准备时间并承担承租人搬家的损失。

九、关于双方均行使同时履行抗辩权发生纠纷的处理。

在房屋买卖中，常常出现双方均要求对方先履行义务，如出卖方说你不交足房款，我就不交付房屋，对方说你不给我办完房屋证，我就不交付尾款。而且常常因此而诉讼法院。对于这种情况，需要注意的是两个问题：

一是特别注意双方在房屋买卖协议或者合同中是如何约定的。合同有明确约定的，应该按合同的约定处理。如有的合同中约定，合同签订后先交付80%房屋价款，由出售方办理房证，在交付房证同时交付其余房价款一并交付房屋。交付80%房价款是前提，然后由房主办理产权转移手续，办理房证。最后交付20%房价款和交付房证、房屋应该是同时履行的。实际上任何同时履行也都是有一定先后的，只不过这个先后时间的差距比较小。如在商店中购买彩电，一般说一钱一手货，所谓一手钱一手货也不可能这只手交钱，而另一只手去取彩电。还是有一个先交付彩电款然后再去提走彩电的过程。在房屋买卖的过程中，在最后的同时履行时，如果双方都坚持对方先履行，则可能僵持不下，正常情况下法院应该查明谁没有正确地履行，就判决谁履行，如果不能判断谁没有履行，则判决双方同时履行。

二是注意交易习惯。房屋的买卖在不同的地方有不同的交易习惯。有是是先交付大部分价款同时交付房屋，由一方办理完房证后交付其余价款；有的是交付全部价款后，由一方（买方或卖方）或者双方共同去办理房证转籍，然后交付房屋。对于买卖房屋的契税的交付也不致，有的由买方交付，有的由卖方交付，有的各出一半。其区别主要在房屋的价款中确定，由买方交的可能房屋价便宜一些，卖方交的可以贵一些。对于这些方面，可以不象过去那样苛求，以体现交易自由。

十、如何处理定金问题

定金是房屋买卖中经常遇到的一个问题。按照定金理论，定金可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金五种。各种定金的功能不同。在什么情况下适用定金罚则呢？在房屋买卖中最常见的是立约定金和违约定金。最高人民法院《关于适用担保法若干问题》的解释第一百五十条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”这一条规定赋于了立约定金以定金罚则效力，是最高院对法律进行扩张解释的成功范例。至于违约定金则是在主合同中约定以交付一定的定金作为主合同履行的保证。即交付定金后对于主合同的履行，如果交付定金的一方违约则定金不予返还，而收取定金的一方违约，则应该双倍返还定金。但是应该注意的是，有的时候合同的双方由于对定金的作用不甚理解，把“定金”写为“订金”。由于“订金”和“定金”是完全不同性质的两个概念，因而不能将“订金”按照“定金”去使用。如果存在违约，只能按照一般违约去处理。相反有的把“订金”写成了“定金”，在发生纠纷后，一方主张“定金”是“订金”，应该提供相应的证据来说明和证明，如果证据不足以说明自己的观点，则可能承担败诉的结果。

十一、注意证据规则的正确使用

在房屋买卖中，为了证明自己的主张，双方都会有一定的证据。一般来说，谁主张谁举证是没有问题的。但是，又不能完全死抠字眼，而应该综合全案，正确地运用证据规则。比如在一起房屋买卖案件中，购房人与卖房人约定卖房人于1999年12月底交房，如逾期30天，可以解除合同，退还购房款。开发商到了交房时间通知购房人收取房屋，但却没有竣工验收合格证，购房人拒绝收房。此后购房人多次致函、致电和发传真给卖房人要求解除合同，但卖房人置之不理。在诉讼中，卖房人承认收到信件、电报和传真，但否认对方提出解除合同的要求。如果只是简单地审查，购房人提供不出解除合同的直接证据，应该败诉。但是从证据规则上看，既然购房人提出已经向卖房人发信、电报、传真，卖房人又承认，那么。一，法院可以依职权向电信局等单位调查，二，可以要求卖房人提供信件、电报、传真。如果还不能证明，法院应该以常识进行判断。进行适当的推理。即当一个正常人在交付了全部房款后，理所当然地期望得到质量合格符合合同要求的房屋。买房人在卖房人没有竣工合格证的情况下多次发信、电报、传真和卖房人联系，不可能不是谈论他们之间的购房合同，不可能不谈论如何退还购房款问题，不可能不谈论解除合同问题。在这种情况下法官就应该以买房人提供的初步证据为基础，结合生活的常识和社会经验作出相应的判断。判决卖房人承担败诉结果。北京科技大学副教授肖建国称之为“表见证明”，即当事人对其负有逃走证责任的事实，提供初步证据后，法官在此基础上结合生活常识、生活经验，对于待证事实进行认定。

二手房买卖合同中的特殊问题分析

一、二手房买卖合同的概念和特征
　　房地产开发及交易分为三个阶段，也就是我们通常说的一、二、三级市场，一级市场是指土地使用权的出让，即开发商依法取得国有土地使用权；二级市场指开发商完成项目开发后，向购房人出售所建造的房屋，即商品房的买卖；三级市场，也就是通常所说的二手房买卖（又称房地产转让），是指出卖人将属于自己的私房、单位自管房、房改房、经济适用房等通过合法程序交于买受人所有，买受人接受该房屋并支付价款的民事法律行为。二手房买卖合同就是在该买卖过程中，二手房出卖人与买受人签订的明确双方权利义务关系的协议。
　　二手房买卖合同，作为规范房地产转让的一种重要契约形式，有以下几方面特征：
　　（1）二手房买卖合同是双务、有偿合同。在二手房买卖合同中，双方当事人的权利义务是对等的。卖方承担交付房屋给买方的义务，同时享有收取价金的权利；买方则承担交付一定数额价金的义务，并享有取得该房屋所有权的权利。
　　（2）二手房买卖合同是要式合同。二手房买卖合同的标的物是作为不动产的房屋，具有涉及金额大、风险高、手续复杂等特点，因此，二手房买卖合同必须采用书面形式，以免实务中发生纠纷时难以处理。
　　（3）二手房买卖时，房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。这是由“地随房走”原则决定的，土地是房屋的载体，房屋是土地上的附着物，只有取得土地使用权，才能拥有房屋所有权，因而房屋所有权的转移，必然伴随着土地使用权的让渡，反之亦然。
　　（4）二手房买卖的标的物的所有权转移，以双方当事人到房屋所在地的房管机关办理产权过户登记手续为要件。这一特征是商品房买卖合同与一般买卖合同的重要区别。
　　（5）二手房买卖往往涉及到第三人的利益。例如房屋为非所有人以租赁等形式使用时，房屋的买卖就涉及到对第三人利益的保护。

二、二手房买卖合同中的特殊问题
　　1、独家代理协议。
　　所谓独家代理协议，又称独家委托协议，其性质是委托代理合同，一般是指卖方承诺在协议规定的时间内将自己的房屋委托给唯一的房产中介公司代为挂牌出售，同时承诺如果卖方再委托其他中介公司，将承担相应的违约责任。作为回报，中介公司一般也会在协议中承诺在中介费用等方面给予卖方一定的优惠。对一些市场前景比较好的房源，中介公司会要求房主签订独家代理协议，以保证交易的独占性和成功率。独家代理有利有弊，要视具体情况而定。对于房东来说，选择一家中介公司做独家代理会比较省时、省力。但是独家代理也会有风险，比如成交时间放慢、中介公司本身的可信度等等。
　　另外，卖方和中介公司签订了独家委托协议后，就意味着放弃了委托其他公司的权利，否则要承担相应的违约责任。所以，在签定独家代理协议之前，卖方要根据自己实际情况慎重考虑。
　　2、期房转让。
　　目前市场上有一种比较特殊的二手房交易类型，这类交易转让的标的物是尚未交付或尚未办理权属证书的商品房，也就是通常所说的“期房”。期房转让可分为两种：一种是预定权转让，另一种是期权转让。“期权转让”在实践中发生较多。这种转让发生在《商品房预售合同》签订之后卖方取得产权证之前。实践中，由于对此种行为性质的界定不同，各个地方对此采取了不同政策。有些地方允许期权转让，如上海，有些地方不允许，如杭州。对于这种行为如何从法律上来认定，理论上存在争议主要有以下两种观点：一种观点认为这是一种物权转让。转让方因为和开发商签订了《商品房预售合同》而对建设中的商品房享有一种期待产权，这种产权是尚未得到但在将来一般情况下一定可以得到的。因此，转让方可以将这种期待产权转让并因此获利；另外一种观点认为这种交易不涉及物权的转移而只是一种合同权益转让行为，是债权的转让。转让方在《商品房预售合同》中享有的合同权利义务一并由受让方继承。笔者认为，在建商品房在法律上也是一种物，且其所附着的土地使用权是完整的，开发商基于其土地使用权及对建筑材料等动产的所有权而享有在建房屋的不动产所有权，但由于该商品房项目在物质形态上尚未固化，不具备使用性能，依法不能交付使用，也不能办理所有权登记手续，故买受人（二手房买卖中的出卖人）事实上无法拥有该在建商品房法律意义上的所有权。只是由于合同签订时买卖标的物已经特定化，在进行预售登记之后，买受人拥有可对抗第三人的对标的物的期待权。但由于不能办理所有权转移登记，买受人拥有的只能是一种特定物债权，至多只能称之为物权性债权。此时，再进行预售商品转让（期房转让），受让方获得的是对开发商的特定物债权。至于期房转让是否需要经过开发商同意，则要视具体情况而定。转让方已付清房款的，转让的只有权利没有义务，因此不需要经过开发商同意；房款尚未付清的（包括按揭贷款），转让就需经开发商及银行同意。
　　3、定金问题。
　　从学理上讲，定金分为立约定金、证约定金、履约定金、解约定金和违约定金等五种。我国《担保法》中关于定金的规定兼有证约定金和违约定金两种性质。定金的法律效力体现为定金罚则，即付出定金一方违约的，定金归另一方所有；收受定金一方违约的，双倍返还定金。
　　定金担保需要注意两点：一是定金担保一定要有明确的书面约定，而且一定要用规范的“定金”这一文字表述。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，均不能认定为法律上所称的“定金”，不能适用定金罚则；二是定金担保自定金实际交付之日起生效，即定金只有实际交付才能产生法律效力。但实际交易中买方有时会将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给卖方。中介公司收到买方定金后，有时会开具以下收据：“今收到买方某某多少意向金。如果卖方同意以某价格卖房，该意向金转为定金”，这种定金交付方式对买方较为不利：一、没有与卖方直接签署定金协议；二、手中没有卖方出具的定金收条；三、很难证明卖方已经从中介公司处收取定金的事实；四、没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生卖方收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，买方很难要求卖方双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。因此，在买方与中介公司签订的居间合同中，要明确界定中介公司收取定金的性质：如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具卖方委托书。否则，就要明确中介公司的转交责任。当然中介公司也应学会自我保护，要求卖方出具代收委托书或收条。
　　4、合同公证。
　　在二手房交易中，有些交易双方为慎重起见，会选择合同公证后生效。所谓房屋买卖合同公证是指国家公证机关根据当事人的申请，依照法定程序证明当事人自愿签订的房屋买卖合同的真实性、合法性的活动。当事人申办房屋买卖合同公证，一般需向公证机关提交如下证件及材料：买卖双方当事人的身份证明，如身份证、户口簿等；房屋所有权证，如为共有房产还应提交共有证明；法人买房或卖房的，应提交主管单位的批准文件；若当事人不能亲自到公证机关办理公证，可以委托代理人，代理人应向公证处提交委托书；买卖双方签订的房屋买卖合同证明。当然，公证并不改变合同本身的效力，而是使合同在程序上和形式上更加可靠，那种认为公证可以加强合同的效力或本来有问题的合同只要经过公证就合法有效的观点是错误的。
　　5、优先购买权。
　　所谓优先购买权是指当房屋出售时，在同等条件下优先购买权人可以优先购买。根据有关规定，出卖房屋时，在同等条件下，下列个人或单位享有优先购买权：（1）出卖国家或单位以各种形式补贴购、建的房屋，房地产管理局所属经营部门或原出售单位有优先购买权；（2）出卖已出租的房屋，须提前3个月通知承租人，承租人在承租期内有优先购买权；（3）出卖共有房屋，出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明，共有人有优先购买权。买卖双方在房屋转让时，如存在以上三类优先购买权情况的，应注意事先征求他们的意见，以避免优先权人事后提出异议，导致买卖行为被法院认定无效，造成不必要的损失和纠纷。
　　6、产权过户。
　　在我国，不动产所有权的转移以办理产权转移登记手续为必要，这在《土地管理法》、《房地产管理法》中都有规定。根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，当事人应当自房屋产权发生转让、继承、赠与、交换、分析等法律行为起90日内向房地产管理部门申请登记，并领取新的房屋所有权证。这种登记即为通常所称的“过户登记”。同时，根据“地随房走”的原则，房屋所有权发生转移，房屋占用范围内的土地使用权也一并发生转移，因此，办理房屋产权转移登记后还要再办理土地使用权转移登记。房屋转让行为经合法登记后，房地产管理部门会颁发新的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，房屋产权转让行为至新证颁发之日正式完成，房屋所有权也自此日起从卖方转移给买方。
　　二手房房屋产权过户手续比较繁杂，实践中，买卖双方一般会委托中介公司办理这些手续。委托中介公司办理房屋产权过户手续，买卖双方应及时向中介公司提供办理产权过户手续所需要的材料，主要有：《房屋转让合同》、《委托代理合同》原件；买卖双方的个人身份证、户口簿及私章；转让前的房屋所有权证、契证、土地使用权证。实践中，卖方拖延提供材料的情况比较多，常导致房屋权证办理时间被拖延，增加买方的交易风险，因此，有必要在合同中对卖方不及时提供材料的情况约定相应的违约责任。

验房时应当查验的证件

业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。
分别有以下文件资料需要查验：
1、规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。
2、建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。
3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备。
4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得，要带走。
5、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。
6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（如市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。
7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。
8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。
9、民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。
10、质量技术监督部门出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》。
11、环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。
12、燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。
13、城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。
14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。

收房攻略

一、注意及时接收入住通知书
1.　这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2.　接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
特别提示：
1.　要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。
2.　收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3.　有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条
1. 《竣工验收备案表》 ——最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2.　《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3. 《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.　《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6.　实测面积登记表
特别提示：
1.　只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2.　《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。　
3.　对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1. 检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
2. 检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：
（一) 房屋本身的质量
（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
（三）装修质量
特别提示：
1. 一定要掌握“先验后收”的原则。
2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

交强险相关解答

一、交强险介绍
1、什么是交强险，交强险的主要保障责任、保险范围有哪些？保险费率及责任限额是多少（影响交强险保费的因素有哪些）？
答：机动车交通事故责任强制保险，是指由保险公司对被保险机动车发生道路交通事故造成本车人员、被保险人以外的受害人的人身伤亡、财产损失，在责任限额内予以赔偿的强制性责任保险。
保险责任的范围：在中华人民共和国境内（不含港、澳、台地区），被保险人在使用被保险机动车过程中发生交通事故，致使受害人遭受人身伤亡或者财产损失，依法应当由被保险人承担的损害赔偿责任，保险人按照交强险合同的约定对每次事故在责任限额内负责赔偿。
影响保险费的因素包括：保险责任范围、保险责任限额、保险赔偿标准、保险责任承担方式、道路交通事故社会救助基金的提取比例、保险公司的运营成本的因素。在交强险的保费中，不含有预期利润因素。
2、本车无责任造成的哪些损失，按交强险规定给予赔偿？有责与无责造成的哪些损失，赔偿标准有何区别？
答：有责和无责在赔偿范围和标准上没有区别，仅是适用责任限额的数额不同。除交强险条款中规定的责任免除事项以及“垫付—追偿”情形下抢救费以外的损失，其余损失保险公司均会在交强险责任限额内负责赔偿。
3、交强险必须单独出具保单吗？
答：按照保监会《关于规范机动车交通事故责任强制保险单证和标志管理的通知》（保监发【2006】60号）的要求，保险公司经营交强险，应适用保监会监制的交强险单证和交强险标志。保险单上不得印刷其他商业性保险的内容。因此，交强险必须单独出具保单。
4、保险标志（保险单）遗失了怎么办？补办需要哪些手续？
答：保险单和保险标志遗失后可向承保公司申请补办。
按照保监会《关于规范机动车交通事故责任强制保险单证和标志管理的通知》（保监发【2006】60号）的要求，保险公司在收到补办申请及报失认定证明后的5个工作日内，完成对申请的审核，并补发相应的交强险单证或标志。
5、各家保险公司代办的“机动车交通事故责任强制保险”是否实行统一的单证、费率、价格及承保手续？
答：行业执行统一的单证、费率、价格。在承保手续上，因公司和销售渠道不同可能存在差异，但在关键环节上的操作规范基本一致。

二、与商业保险的关联
6、交强险与商业第三者责任险的关系
答：《机动车交通事故责任强制保险条例》第四十五条规定：机动车所有人、管理人自本条例施行之日起3个月内投保机动车交通事故责任强制保险；本条例施行前已经投保商业性机动车第三者责任保险的，保险期满，应当投保机动车交通事故责任强制保险。
2006年7月1日前未投保任何保险的机动车，应当在10月1日前投保交强险。7月1日前已投保商业三者险、且保险起期在7月1日之前的，应当在保险期满后投保交强险，此期间不需要再投保交强险。

三、承保方面问题
7、投保交强险是否要到指定的保险公司？贵公司是否有交强险的经营权，是否在你公司任何一个营业网点都可以购买？
答：投保人可以选择具有从事交强险业务资格的保险公司投保，我公司首批获得了保监会的批准，具备从事交强险业务的资格，在我公司任何一个营业网点都可以购买的交强险。（但跨区域保单是否能得到车管部门的任何，目前政策还不明朗）。
8、投保交强险需要哪些手续？交强险的投保手续与商业三者险有什么不同？
答：
（1）向保险公司出示所投保机动车的行驶证原件、车辆驾驶人的驾驶证原件，并提供上述证件的复印件。
（2）在保险公司业务员的指导下，填写交强险投保单，回答保险人的有关询问。
（3）了解强制保险条款的内容，可以要求保险公司对不清楚的地方进行解释说明。
（4）交付保险费，并领取保险单、保险标志。
交强险和商业保险投保手续基本相同。
9、购买了交强险后,保险公司应该向客户提供哪些单证？
答：保险公司应该向客户提供保险单、保险标志和保险费发票。
10、交强险如何退保，需要哪些单证？有何手续？
答：按照《机动车交通事故责任强制保险条例》第十六条规定：投保人不得解除机动车交通事故责任强制保险合同，但有下列情形之一的除外：
　　（一）被保险机动车被依法注销登记的；
　　（二）被保险机动车办理停驶的；
（三）被保险机动车经公安机关证实丢失的。
解除合同时，应向保险公司提供能够证明解除合同的情形的材料，保险公司可以收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止的保险费，剩余部分的保险费退还投保人。
11、交强险提高和降低费率具体和什么因素有关？如何申请？如何操作？有无具体的费率调整幅度原则？
答：保险费实行与机动车交通违法行为、交通事故记录挂钩的费率浮动机制。无须投保人申请。具体调整幅度请查阅保监会公布的交强险费率规章（尚未公布）。
12、可以购买超过或少于一年期的交强险吗？
答：按照《机动车交通事故责任强制保险条例》第二十条的规定：机动车交通事故责任强制保险的保险期间为1年，但有下列情形之一的，投保人可以投保短期机动车交通事故责任强制保险：
　　（一）境外机动车临时入境的；
　　（二）机动车临时上道路行驶的；
　　（三）机动车距规定的报废期限不足1年的；
　　（四）保监会规定的其他情形。
13、保险车辆过户，交强险可以办理过户吗？如果车过户后，使用性质发生变化怎样办理交强险过户？
答：保险车辆过户，交强险可以办理过户。如果车过户后，使用性质发生变化，保险公司将按照新的使用性质重新计收未到期部分的保费。

四、理赔方面问题
14、投保交强险后，一旦出险该如何报案？如何索赔？两种三者险的索赔顺序？
答：车辆出险，请立即拨打95518专线电话报案，我公司立即进行查勘定损，在您提交相关索赔单证后，我公司将在规定时限内进行理赔。
如交强险和商业险在不同公司投保，请先向交强险承保公司索赔。
15、交强险出险后办理索赔手续需要哪些资料？与商业保险索赔资料有何不同？
答：与商业保险索赔资料相同，我公司将在《索赔须知》中向您详细告知。
16、如果我同时购买了交强险和商业险，如果发生损失，先赔付的是交强险还是商业险？
答：在同一公司投保的交强险和商业险，可同时赔付。如交强险和商业险在不同公司投保，请先向交强险承保公司索赔。
17、交强险和商业保险不在同一个保险公司购买，出险后如何办理？
答：如交强险和商业险在不同公司投保，请先向交强险承保公司索赔。但应同时向商业险承保公司报案。
18、投保了交强险，当发生事故后，公司是否在责任限额内先垫付医疗费用？如何领取垫付伤者医药费？需要哪些手续？
答：保险公司在接到交警的垫付通知后，将垫付款直接支付医院。无需承保人领取。
19、是否赔偿诉讼费用、检验费用、人伤误工费用及鉴定费用等相关费用？请列明各种赔偿费用的优先顺序。
答：交强险赔付不含诉讼费用，条款中明确列示的项目，在各分项限额中赔付。
20、找不到第三方的如何赔偿？
答：找不到第三方的事故，应在商业车损险项下赔偿。
21、转院治疗保险公司是否认可？转院需要符合什么条件？
答：转院治疗需由医院证明，事故调解部门认可。
22、保险公司是否可以自由选择向被保险人或受害人赔偿保险金。
答：发生保险事故后，应由被保险人向保险公司提出索赔，但在特殊情况下，保险人可向受害人直接支付赔款。
23、强制保险可以异地理赔吗?
答：我公司对交强险抢救费用的支付和垫付实行全国通赔。
24、人伤医药费中哪些费用属于赔偿范围（比如X光、CT、B超等），有何标准？
答：交强险的医疗费用赔偿按当地基本医疗保险标准核定赔偿。

购房合同怎么签律

【招数1】

　　变更信息专递送达

　　要求开发商变更任何信息，都要以书面方式通知购房者，即以邮政特快专递形式送达。既可保证变更的信息通知到购房者，也便于保留相关证据。

【招数2】

　　办不下贷款解合同

　　在合同中要明确约定，如果办不下来贷款，就要无条件解除合同，退回定金和已付房款，以避免购房者资金被套或受损。

　　【招数3】

　　产权证办理日期具体到日

　　在合同中要明确约定产权证办下来的日期，一定要具体到年月日。同时还要约定产权证不能如期办理的违约责任。

　　【招数4】

　　停车费区分管理费

　　若是购买了带产权的车位，那么在交纳费用时，只需交纳相当于物业管理费性质的管理费用，这一点要在合同中明确。

　　【招数5】

　　质量问题解决方案提前定

　　对出现质量问题后的解决方案要明确约定。还可以约定房屋及附属设备的保质期。

　　【招数6】

　　附张公摊平面图

　　一般情况下，塔楼的公摊率为18%至26%，板楼的公摊率为14%至16%。交房时面积误差在±3%以上可以退房。

　　购房者在签订合同时，可以让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来，并且要求开发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图。同时约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及公摊面积与套内建筑面积均发生变化的处理方式。

　　【招数7】

　　原件在公司是借口

　　售楼方常常会以一句“原件在公司”为由，婉拒购房者要求查看五证原件的要求。其实通过复印件上的证号，可以上网查出其真伪。

　　另外，可在购房合同中加上“出售人保证‘五证’的真实性，因真实性导致退房，出售人双倍返还已付房款”即可。

　　【招数8】

　　房屋位置图不能少

　　在合同中，要将楼号标示清楚，而且要将整栋楼的楼图及购房者所购套房在楼中的位置标明，将这些图附在合同后面，并要求开发商盖章。

　　【招数9】

　　正式合同须卖方先签字
　　
　　坚持卖方先签字，买方后签字，且不要在合同中留有空白（即空白处用横线划去）。合同上由双方加盖骑缝章、过页章、个人买主过页签字。

　　【招数10】

　　约定转民用电日期

　　交房时，水、电、气等都应达到正常使用条件，但交房时所用的电往往是临时用电，应在合同中约定临时用电转为民用电的日期。

　　【招数11】

　　精装修杜绝“高档”

　　对于精装修的楼盘，一定要在合同中对装修所用的材料、品牌、标准、施工工艺、颜色、价位等写清楚，不能用“豪华”、“进口”、“高档”等这样含混的字眼。

　　【招数12】

　　小心不可抗力的说法

　　按照“民法通则”的规定，不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。

　　在此，应特别注意“不可抗力”是如何约定的。

　　若出现“非出卖人的原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的”等免责条款，购房人不应接受。

　　【6个认识误区】

　　误区1：签正式合同前先签认购书

　　认购书不是必签不可的，提醒潜在购房者一定要慎签认购书。建议购房者看好房后，直接与开发商签订购房合同。

　　误区2：签合同必用新版合同范本

　　3月15日起，本市开始推行新版的购房合同范本。此范本是推荐范本，不是强制实行的范本。目前，只要开发商的合同经过有关部门备案，就可使用。

　　误区3：买的房与样板间一样

　　许多没有建在楼盘内的样板间，其实际尺寸一般都要大一些，而且大多数样板间内都没有安装暖气，看起来较宽敞。实际上，样板间往往与日后的现房并不完全吻合。

　　误区4：按揭房拿不到房产证

　　许多按揭买房的业主认为，在没有还清贷款之前，是拿不到产权证的。其实，付首付款、按月还贷的业主和一次付清房款的业主拿产权证的时间应该是一样的，按揭买房的业主的房屋只是要办理抵押手续，银行和开发商都无权扣押业主产权证。

　　误区5：区分概念合同中约定层高

　　套内建筑面积和公摊面积之和才是所买房屋的建筑面积；层高不等于房间的净高。层高是指地板中心线到顶板中心线的距离，净高是指地面到顶板的距离，而层高是很难测量的，净高却很容易测量，所以在合同中约定净高对买方有利。

　　误区6：维修基金、契税都交开发商

　　许多购房者在收房时，都被开发商要求先交纳维修基金、供暖费、契税等费用之后才给钥匙，其实这几项费用都是由开发商代收的，购房者可以不选择将这些费用交给开发商。维修基金可交给物业，供暖费可交供暖单位，而契税可交地税部门。开发商不能以没交齐这几项费用为借口不给钥匙。