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lawyercjwang1978 — Sat, 23 Aug 2008 21:51:57 GMT+08:00

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北京华普国际大厦有限公司诉北京住总集团有限责任公司追索工程款纠纷上诉案

lawyercjwang1978 — Wed, 28 May 2008 10:35:51 GMT+08:00

法公布（2002）第19号中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2000）民终字第83号上诉人（原审被告）：北京华普国际大厦有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号。法定代表人：翦英海，董事长。委托代理人：董葭，北京市元正律师事务所律师。委托代理人：周宇峰，北京市元正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京华普科技企业有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦l7层。法定代表人：翦英海，董事长。委托代理人：李江，中兆律师事务所律师。委托代理人；周晓，中兆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京住总集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区吉祥里208楼。法定代表人：郝有诗，董事长。委托代理人：张巍，北京市威宇律师事务所律师。委托代理人：胡治家，北京市威宇律师事务所律师。上诉人北京华普国际大厦有限公司〈以下简称华普国际〉、北京华普科技企业有限公司（以下简称华普科技）为与被上诉人北京住总集团有限责任公司（以下简称住总公司）追索工程款纠纷一案，不服北京市高级人民法院（1999）高民初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。经审理查明：1992年9月9日，住总公司将其依据与北京市朝阳区人民政府订立的《朝外大街破旧危房改造协议书》取得的朝外大街危改项目授权其所属的综合开发部（后更名为住总公司房地产开发部，以下简称住总公司开发部）与华普科技签订《合作合同》，双方约定：共同投资建设北京市朝外吉市口小区14号楼华普商业发展大厦，该项目工程由住总公司开发部包干承建，建筑面积暂定为6万平方米，以最后竣工面积为准，工程造价为每建筑平方米5，800元，总投资为3.４８亿元，住总公司开发部占投资总额的18％计6，264万元，华普科技占投资总额的82％计28，536万元；1993年6月底前，华普科技应分期向住总公司开发部支付工程款，尾款在大厦竣工后，随华普科技应增减的投资额与住总开发部一次结清；华普科技不能按期付款，从拖欠之日起按建行贷款利息的二倍计息偿付住总公司开发部等。住总公司在合作合同上加盖了公章。 1993年2月20日，住总公司开发都与华普科技签订《补充〈合作合同〉》（以下简称补充合同），双方对华普科技分期支付资金重新作了约定，华普科技保证按期履行，若违约每日按逾期金额的1％支付罚金。其中第三条还约定，因房价上涨、设计变更、层高增加、建材价格调增等情况，致使成本增加，华普科技理解费用增加，原则上同意合理调增投资（额度双方另议）。 1993年6月21日，住总公司与华普科技、美国吉安商业投资有限公司（以下简称吉安公司）三方签订《北京华普国际大厦有限公司合同》（以下简称《合资合同》），共同投资成立中外合资经营企业华普国际，确定公司的经营目的和范围为投资建设北京华普国际大厦（即华普商业发展大厦，以下简称华普大厦），大厦建筑面积为6万平方米。三方约定，合资公司投资总额为6，200万美元，注册资本为2，067万美元，住总公司以人民币折合372万美元出资，占注册资本的18％；华普科技以人民币折合1，075万美元出资，占52％；吉安公司以620万美元出资，占30％。该合同第二十六条还约定，三方同意将国际大厦项目总承包给住总公司建设。华普国际于1993年10月取得了企业法人营业执照。住总公司于 l993年第四季度开始施工。1994年1月8日，华普国际与原北京市房地产管理局签订了城镇国有土地使用权出让合同，约定缴纳土地出让金36，946，800元。随后华普国际取得了国有土地使用证，并正式领取了华普大厦建设工程开工证。 1994年1月15日，住总公司开发部与华普国际签订了《关于"华普国际大厦项目合同"》（以下简称项目合同），明确约定：根据住总公司开发都与华普科技1992年9月9日签订的合作合同和1993年2月20日签订的补充合同及有关文件，双方达成一致意见，主要内容为：1、在项目建设期间，合资合同执行过程中，住总公司开发部与华普科技签订的上述合作合同及补充合同和有关文件，华普国际确认有效。2、合作合同中确定的住总公司开发部占有该项目的18％股权，此投资额已在拆迁、征地、前期开发费中全部投入，华普国际同意作为合作条件入资，并将该投资作为住总公司在合资公司中的注册资本及投资额，不再向合资公司出资。3、华普大厦工程项目已由住总公司开发部项目转为合资项目，该项目土地出让金的交纳由华普科技和吉安公司负责。华普大厦项目工程自l993年底开工，1996年6月竣工，根据北京市朝阳区建设工程质量监督站1996年9月20日作出的《工程质量竣工核定证书》，大厦建成后的实际建筑面积为72，375平方米。自1992年9月至1995年11月，华普科技共向住总公司支付工程款23，818万元；自1996年3月至同年7月，由华普国际向住总公司支付工程款2，150万元。 1996年7月31日，住总公司开发部与华普科技签订《"华普自际大厦"结算协议书》〈以下简称结算协议〉，该协议书约定的主要内容为：华普科技应在华普大厦竣工时支付给住总公司开发部合同尾款4，536万元；华普大厦增加的建筑面积暂按一万平方米计算，由华普科技按每平方米7，052元支付；华普大厦现建筑标准与合同约定建筑标准的差异部分，经双方核定，华普科技应支付3，909万元；根据合作合同及补充合同，由子国家政策调整，华普科技应向住总公司开发部支付政策性费用调增2，291万元，其中设计费调增564万元，电贴费调增537万元，电权费调增1，190万元。以上各项合计，华普科技应向住总公司开发部支付华普大厦工程结算总额为17，788万元；华普科技对上述款项应自本协议签订同时开始付款，分六期至1997年7月31日前结清。结算协议签订后，华普国际自1996年8月至同年11月向住总公司开发部支付了工程款2，770万元，另有案外人北京华普产业集团代为向住总公司开发部支付工程及材料款1，730万元，共计4，500万元。 1996年10月10日，华普国际召开董事会通过决议，要求公司各股东迅速执行各股东方之间签订的结算协议、加速办理协议要求的有关事宜。同年11月13日．华普科技与住总公司开发部签订《保证还款合同》，双方确认，华普科技尚欠付住总公司开发都13，288万元，华普科技以其购买的华普大厦中的部分外销商品房作为还款的保证。由于华普大厦尚未交付使用，华普科技尚未取得上述外销商品房的所有权，该项财产未在北京市房管局登记备案。 1996年12月16日，华普国际与住总公司开发部签订《北京华普国际大厦交接工作交换协议书》（以下简称交接协议），该协议载明，根据1992年9月9日华普科技与住总公司开发部签订的合作合同及1993年6月21日的合资合同，并在完成1996年7月31日签订的结算协议书的前提下，住总公司开发都将大厦交付华普国际使用；同时，双方对华普国际接管大厦等事项进行了约定，住总公司开发都将所建大厦交付给了华普国际。但此后华普国际未按有关协议结清尚欠的13，288万元工程款，住总公司遂于1998年11月11日向法院起诉，请求华普科技与华普国际连带支付所欠工程款及利息。华普国际则于2000年5月8日提起反诉称，该公司与住总公司虽未签订具体的工程承包合同，但双方事实上已形成项目承发包关系，住总公司在工程竣工后应与华普国际决算，但住总公司始终未向其提交决算依据；根据1993年7月9日住总公司就大厦项目所作的概算，华普大厦建筑安装费应为21，501，97万元，要求住总公司返还多付出的8，766.03万元。一审法院经审理认为．依法成立的合同受法律保护。为建设北京华普大厦，住总公司授权其所属的开发部与华普科技签订了合作合同及补充合同，该合同对大厦工程建设的具体事项作了约定，当事人意思表示真实，不违反法律并已实际履行，应确认为有效。住总公司作为大厦工程的总承包方，履行了施工建设的义务，工程亦经质检验收合格并交付使用，华普科技应按合同约定如期足额向住总公司支付工程款，全面履行付款义务。华普科技在住总公司施工期间，未如数付款，应对此承担责任。华普国际依法成立后，大度的建设工程项目交归华普国际所有。住总公司与华普国际签订的关于华普国际大厦项目合同中，双方均确认了住总公司开发都与华普科技所签合作合同及补充合同的效力，此后华普国际向住总公司有过多次付款，表明华普国际实际上承继了给付工程款的义务，但华普大厦工程方面的具体事务仍由华普科技实际运作。1996年7月，住总公司开发都与华普科技经协商自愿达成的结算协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应确认该协议有效。因华普国际由华普科技控股，华普国际董事会要求按各股东方签订的结算协议执行，且华普国际在结算协议签订后未对该协议提出过异议，并多次向住总公司实际付款，应视为华普国际对该结算协议的认同。由于华普大厦工程项目已属华普国际所有，华普国际已接收并使用了华普大厦，并表示由其进行结算，故华普国际应按结算协议确定的结算标准向住总公司支付尚欠的工程款，并应支付相应的利息，利息的计算由法院确定。华普科技签署了与工程有关的合同及结算协议，是协议约定的付款义务人，且该公司为华普国际的控股公司，其应承担给付的连带责任。华普国际及华普科技主张该结算协议无效及合作合同等在合资公司成立后自动失效，缺乏事实及法律依据，不予支持。华普国际以住总公司单方的早期工程设计概算标准为依据反诉，称其已多付给住总公司工程款，要求退还多付的款项，理由不成立，对其反诉主张，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第八十五条、第八十七条、第八十八条第一款之规定，判决：（一）华普国际于本判决生效后三十日内给付住总公司工程款13，288万元，由华普科技承担给付的连带责任。（二）华普国际于本判决生效后三十日内给付住总公司以13，288万元为本金计算的自1997年8月1日起至付清之日止的利息，上述利息按照中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，华普科技承担给付的连带责任。（三）驳回住总公司的其他诉讼请求。（四）驳回华普国际的反诉请求。案件受理费869，645元，由华普国际和华普科技各负担40万元，由住总公司负担69．645元；反诉费448，311．5元，由华普国际负担。华普国际与华普科技均不服一审判决，向本院提起上诉。华普国际上诉称：住总公司与华普科技间的合作合同因合资合同的签订而失效；一审判决认定住总公司与华普国际签订的项目合同确认了住总公司与华普科技合作合同的效力，有悖于法律的规定，认定华普国际对住总公司与华普科技结算协议予以认同，是导致判决错误的根本原因；一审判决因华普科技是华普国际的控股公司，其应承担给负的连带责任违反了公司法的规定；华普大厦工程款应据实结算；请求住总公司退还华普国际多付的工程款。华普科技上诉称：本案是追索工程款纠纷，华普科技与位，三公司不存在建设工程承包的法律关系．不应是本案的被告；一审判决认定住总公司是华普大厦工程的总承包人无明确的依据；华普科技与住总公司签订的结算协议是在住总公司胁迫下被迫签订的，因华普大厦迟延交付，购房户要求退房，已使华普国际蒙受了巨额经济损失，作为华普国际的股东，面临不签该协议，住总公司即不交付大厦的威胁；一审判决华普科技承担连带责任缺乏事实和法律依据。 2000年12月1日，华普国际提交了一份"补充反诉状"，第一次提出每平方米5，800元的综合造价中应包括其已缴纳的土地使用费3，772万元，新增加的建筑面积10，000平方米以每平方米7，052元由华普国际负担，显失公平，合作合同和合资合同有重复计算等问题。同时提出结算协议约定的是整个华普大厦项目包括前期开发、土地出让、建筑安装等综合费用，本案是追索工程款纠纷，根据住总三公司签订的建筑安装协议，工程款应为15，000万元，华普国际应按此支付工程款，住总应返还华普国际多付的工程款20，656万元。后又提出，结算协议中因建筑标准提高，华普国际应向住总公司支付3，909万元的约定，违反国家的定额标准，属无效条款；电贴、电权调增费的余款应由华普国际直接支付给电力部门，华普国际代住总公司交付了300万元的电贴费；华普国际自付设备款21，926，002．02元（其中包括结算协议前和结算协议后发生的）购买国产电梯、空调、洁具等，未计入结算范围，应包含在综合造价中，由住总公司负担。住总公司答辩称：住总公司与华普科技、华普国际前后订立的六份合同或协议合法有效，住总公司总承包建设华普国际大厦有明确、合法有效的合同依据；合资合同订立后，华普大厦项目由住总公司与华普科技间的合作项目转为华普国际的开发项目，但仍由住总公司按合作合同、补充合同中约定的条件总承包建设，所谓合资合同签订后合作合同和补充合同已失效的主张不能成立；合资合同约定的是三方如何出资，而不是确定华普大厦工程如何承包建设；华普大厦项目虽已转为华普国际开发建设，但由于华普科技是控股公司，华普科技完全代表华普国际行使项目业主的权利，此证明华普大厦工程建设实际执行的仍是合作合同与补充合同；结算协议的签订是双方真实意思表示，没有证据表明存在欺诈、胁迫的情况；华普科技在华普大厦项目转给华普国际开发后全面负责和主持大厦工程方面的具体事务，其承担工程款支付的连带责任不违反公司法或合资企业法的有关规定；华普科技作为本案的被告有事实和法律依据。关于华普国际在2000年12月1日后提出的各项请求，住总公司称，这些请求均是在二审中新增加的独立的反请求，二审法院不应审理；结算协议是在补充合同第三条约定的基础上、双方经过反复协商、互相让步的基础上订立的，是真实有效的，且结算协议订立后华普国际实际支付了4，500万元，华普国际应按约定付款；4，536万元尾款是扣除了住总公司18％份额后的剩余款项，不存在重复计算的情况；由于华普大厦开始是危改项目，无需缴纳土地费，转为合资公司的项目后，应履行向国家缴纳土地费义务是华普国际；3，909万元的调增款和新增10，000平方米的调整价是双方互相让步的结果，应遵守协议的约定，如要调整单价，请求按实增面积12，375平方米计算；住总公司已向电力部门缴纳了全部的电贴、电权费，华普国际应负担的部分超出结算协议约定的不再主张。华普国际主张的自付设备款发生在结算协议签订前的，结算协议订立时已予考虑，在结算协议订立五年后，华普国际提出设备款的问题，不但超出了诉讼时效，而且违反双方的约定；结算协议订立后发生的款项，均与住总公司无关。本院认为，住总公司授权其开发都与华普科技签订的合作合同及补充合同，对华普大厦工程建设的具体事项作了约定，为当事人双方真实意思表示，应认定为有效。合作合同和补充合同虽然是华普科技与住总公司签订的，但华普国际成立后，华普大厦项目转为华普国际的开发项目，在华普国际与住总公司开发部签订的项目合同中，明确约定根据住总公司与华普科技签订的合作合同、补充合同及有关文件，在项目建设期间以及合资合同执行过程中，华普国际对上述合作合同及补充合同和有关文件确认有效，由此说明华普国际作为华普大厦项目的所有人确认了合作合同中关于华普大厦工程具体建设条款的效力，并承接了合作合同中华普大厦工程建设中的权利义务，华普国际由此与住总公司形成了建筑工程发承包关系，住总公司成为华普大厦工程的承包人，而华普国际成为华普大厦工程的发包人，进而应是华普大厦工程的付款人，华普国际主张住总公司开发部与华普科技间的合作合同因合资合同的签订而失效，没有依据。结算协议是住总公司与华普科技就华普大厦工程进行的结算，此时华普大厦项目已由住总公司与华普科技的合作项目改为华普国际的项目，华普科技仍与住总公司签订工程款的结算协议，本应无效，但由于结算协议签订后，华普国际明知而未提出任何异议，并多次向住总公司实际付款，董事会也要求各胶东方投签订的结算协议执行，特别是在交接协议中明确载明在完成1996年7月3日签订结算协议的前提下，住总公司将华普大厦交付华普国际使用，此应视为华普国际对结算协议的认可，结算协议因华普国际的确认而有效，华普国际应按结算协议的约定住总公司支付尚欠的工程款，并支付相应的利息；华普科技与华普国际主张结算协议是在受胁迫的情况下签订的，应当无效，没有证据，不予支持。华普国际上诉主张华普大厦工程应据实结算，不符合结算协议的约定；一审判决对其反诉主张予以驳回，是适当的。华普科技与住总公司签订的相关协议均事后经华普国际确认，作为合同约定权利义务的承接者及华普大厦项目的所有人，华普国际应是完全的付款义务人；一审判决以华普科技签署了与工程有关的合同及结算协议，是协议约定的付款人，且该公司是华普国际的控股公司为由，判决对华普国际支付工程款的义务承担连带责任，没有事实和法律依据，应予改正。但华普科技与本案存在着密切的联系，是本案适格的被告。华普国际关于结算协议的约定显失公平，有关条款应予调整或撤销的请求是在2000年12月1日二审期间提出的，即使认定其一审反诉已包含此意思表示，该请求也早已超出法律规定的期限；根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见〈试行〉》第73条"可变更或者可撤销的民事行为，自行为超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护"的规定，对华普国际的请求不予支持。结算协议中约定华普国际应支付工程尾款4，536万元，是扣除了住总公司应支付的18％投资和华普国际已付工程款后得出的，住总公司在华普大厦的18％投资额与住总公司入股华普国际18％的股份是两个完全不同的概念，本案不存在重复计算的问题。依据合资合同，住总公司在华普国际占有18％的股份，住总公司据此应投入多少股本金，是合资合同所涉及的问题，不属本案审理范围。华普大厦项目最初是由北京市朝阳区人民政府作为危改项目交由住总公司开发建设的，改为华普国际的项目后，华普国际与政府签订了土地出让合同，由其向政府缴纳土地出让金。由此应该认定应履行向国家缴纳土地出让金义务的是华普国际。华普国际缴纳的土地出让金，合资公司内各股东间如何负担，是合资公司内部的事情，与本案无关。华普大厦与相邻的祥业大厦共用一个配电室，其设计和申请用电量是8，000KVA。住总公司称该公司于1996年和1997年各报装了4，000KVA，缴纳了全部电权费1，920万元、电贴费760万元，并向法院提供了住总公司与北京市供电局签订的两份供电协议和住总公司的缴费票据为证；住总公司还提供了祥业大厦的配电竣工图，该图显示祥业大厦的设备容量为2048．4KVA，占25．6％，扣减后，华普大厦的设备容量应为74．4％，按此比例计算，电权费、电贴费多出结算协议的部分，住总公司表示放弃。华普国际对住总公司缴纳电权费、电只占费的凭证不予认可，认为华普大厦的实际用电量是5，000KVA，仅占62．5％，但均没有提供证据。华普国际向法院提交的付款明细表明其支付的300万元电贴费，已经在华普国际支付的工程款中冲抵。关于华普国际提出自付设备款应包含在综合造价中的主张，结算协议签订前发生的设备款，属于变更结算协议的内容，本院不予支持；结算协议签订后发生的设备款，不属本案审理范围，华普国际可依法另寻途径解决。双方根据合作合同所确定的投资比例，在结算协议中对各自应承担的工程款进行了结算，其中包括了工程总款、差额补偿、政府税费等整个华普大厦的费用，而非仅指建筑安装费用，住总公司依据结算协议起诉追索工程款，也是针对整个华普大厦工程而言；华普国际与住总公司之间是建筑承包关系，住总公司与住总三公司之间是工程分包关系，两者是两个不同的法律关系，应依据各自间的合同进行认定和处理。华普国际依据住总公司与住宅三公司间的合同，主张华普国际多付工程款，住总公司应予退还，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市高级人民法院（1999）高民初字第187号民事判决第三项、第四项；二、变更北京市高级人民法院（1999）高民初字第187号民事判决第一项、第二项为：华普国际于本判决生效之日起三十日内给付住总公司工程款13，288万元及按中国人民银行同期固定资产贷款利率自1997年8月1日起计算的利息。一审、二审案件受理费共计1，739，290元，由华普国际承担l，217，503元，住总公司承担521，787元；反诉案件受理费共计896，623元由华普国际负担。本判决为终审判决。审判长刘竹梅审判员张章审判员于晓白二○○一年十二月十日书记员宋春雨法公布（2002）第19号中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2000）民终字第83号上诉人（原审被告）：北京华普国际大厦有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号。法定代表人：翦英海，董事长。委托代理人：董葭，北京市元正律师事务所律师。委托代理人：周宇峰，北京市元正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京华普科技企业有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦l7层。法定代表人：翦英海，董事长。委托代理人：李江，中兆律师事务所律师。委托代理人；周晓，中兆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京住总集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区吉祥里208楼。法定代表人：郝有诗，董事长。委托代理人：张巍，北京市威宇律师事务所律师。委托代理人：胡治家，北京市威宇律师事务所律师。上诉人北京华普国际大厦有限公司〈以下简称华普国际〉、北京华普科技企业有限公司（以下简称华普科技）为与被上诉人北京住总集团有限责任公司（以下简称住总公司）追索工程款纠纷一案，不服北京市高级人民法院（1999）高民初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。经审理查明：1992年9月9日，住总公司将其依据与北京市朝阳区人民政府订立的《朝外大街破旧危房改造协议书》取得的朝外大街危改项目授权其所属的综合开发部（后更名为住总公司房地产开发部，以下简称住总公司开发部）与华普科技签订《合作合同》，双方约定：共同投资建设北京市朝外吉市口小区14号楼华普商业发展大厦，该项目工程由住总公司开发部包干承建，建筑面积暂定为6万平方米，以最后竣工面积为准，工程造价为每建筑平方米5，800元，总投资为3.４８亿元，住总公司开发部占投资总额的18％计6，264万元，华普科技占投资总额的82％计28，536万元；1993年6月底前，华普科技应分期向住总公司开发部支付工程款，尾款在大厦竣工后，随华普科技应增减的投资额与住总开发部一次结清；华普科技不能按期付款，从拖欠之日起按建行贷款利息的二倍计息偿付住总公司开发部等。住总公司在合作合同上加盖了公章。 1993年2月20日，住总公司开发都与华普科技签订《补充〈合作合同〉》（以下简称补充合同），双方对华普科技分期支付资金重新作了约定，华普科技保证按期履行，若违约每日按逾期金额的1％支付罚金。其中第三条还约定，因房价上涨、设计变更、层高增加、建材价格调增等情况，致使成本增加，华普科技理解费用增加，原则上同意合理调增投资（额度双方另议）。 1993年6月21日，住总公司与华普科技、美国吉安商业投资有限公司（以下简称吉安公司）三方签订《北京华普国际大厦有限公司合同》（以下简称《合资合同》），共同投资成立中外合资经营企业华普国际，确定公司的经营目的和范围为投资建设北京华普国际大厦（即华普商业发展大厦，以下简称华普大厦），大厦建筑面积为6万平方米。三方约定，合资公司投资总额为6，200万美元，注册资本为2，067万美元，住总公司以人民币折合372万美元出资，占注册资本的18％；华普科技以人民币折合1，075万美元出资，占52％；吉安公司以620万美元出资，占30％。该合同第二十六条还约定，三方同意将国际大厦项目总承包给住总公司建设。华普国际于1993年10月取得了企业法人营业执照。住总公司于 l993年第四季度开始施工。1994年1月8日，华普国际与原北京市房地产管理局签订了城镇国有土地使用权出让合同，约定缴纳土地出让金36，946，800元。随后华普国际取得了国有土地使用证，并正式领取了华普大厦建设工程开工证。 1994年1月15日，住总公司开发部与华普国际签订了《关于"华普国际大厦项目合同"》（以下简称项目合同），明确约定：根据住总公司开发都与华普科技1992年9月9日签订的合作合同和1993年2月20日签订的补充合同及有关文件，双方达成一致意见，主要内容为：1、在项目建设期间，合资合同执行过程中，住总公司开发部与华普科技签订的上述合作合同及补充合同和有关文件，华普国际确认有效。2、合作合同中确定的住总公司开发部占有该项目的18％股权，此投资额已在拆迁、征地、前期开发费中全部投入，华普国际同意作为合作条件入资，并将该投资作为住总公司在合资公司中的注册资本及投资额，不再向合资公司出资。3、华普大厦工程项目已由住总公司开发部项目转为合资项目，该项目土地出让金的交纳由华普科技和吉安公司负责。华普大厦项目工程自l993年底开工，1996年6月竣工，根据北京市朝阳区建设工程质量监督站1996年9月20日作出的《工程质量竣工核定证书》，大厦建成后的实际建筑面积为72，375平方米。自1992年9月至1995年11月，华普科技共向住总公司支付工程款23，818万元；自1996年3月至同年7月，由华普国际向住总公司支付工程款2，150万元。 1996年7月31日，住总公司开发部与华普科技签订《"华普自际大厦"结算协议书》〈以下简称结算协议〉，该协议书约定的主要内容为：华普科技应在华普大厦竣工时支付给住总公司开发部合同尾款4，536万元；华普大厦增加的建筑面积暂按一万平方米计算，由华普科技按每平方米7，052元支付；华普大厦现建筑标准与合同约定建筑标准的差异部分，经双方核定，华普科技应支付3，909万元；根据合作合同及补充合同，由子国家政策调整，华普科技应向住总公司开发部支付政策性费用调增2，291万元，其中设计费调增564万元，电贴费调增537万元，电权费调增1，190万元。以上各项合计，华普科技应向住总公司开发部支付华普大厦工程结算总额为17，788万元；华普科技对上述款项应自本协议签订同时开始付款，分六期至1997年7月31日前结清。结算协议签订后，华普国际自1996年8月至同年11月向住总公司开发部支付了工程款2，770万元，另有案外人北京华普产业集团代为向住总公司开发部支付工程及材料款1，730万元，共计4，500万元。 1996年10月10日，华普国际召开董事会通过决议，要求公司各股东迅速执行各股东方之间签订的结算协议、加速办理协议要求的有关事宜。同年11月13日．华普科技与住总公司开发部签订《保证还款合同》，双方确认，华普科技尚欠付住总公司开发都13，288万元，华普科技以其购买的华普大厦中的部分外销商品房作为还款的保证。由于华普大厦尚未交付使用，华普科技尚未取得上述外销商品房的所有权，该项财产未在北京市房管局登记备案。 1996年12月16日，华普国际与住总公司开发部签订《北京华普国际大厦交接工作交换协议书》（以下简称交接协议），该协议载明，根据1992年9月9日华普科技与住总公司开发部签订的合作合同及1993年6月21日的合资合同，并在完成1996年7月31日签订的结算协议书的前提下，住总公司开发都将大厦交付华普国际使用；同时，双方对华普国际接管大厦等事项进行了约定，住总公司开发都将所建大厦交付给了华普国际。但此后华普国际未按有关协议结清尚欠的13，288万元工程款，住总公司遂于1998年11月11日向法院起诉，请求华普科技与华普国际连带支付所欠工程款及利息。华普国际则于2000年5月8日提起反诉称，该公司与住总公司虽未签订具体的工程承包合同，但双方事实上已形成项目承发包关系，住总公司在工程竣工后应与华普国际决算，但住总公司始终未向其提交决算依据；根据1993年7月9日住总公司就大厦项目所作的概算，华普大厦建筑安装费应为21，501，97万元，要求住总公司返还多付出的8，766.03万元。一审法院经审理认为．依法成立的合同受法律保护。为建设北京华普大厦，住总公司授权其所属的开发部与华普科技签订了合作合同及补充合同，该合同对大厦工程建设的具体事项作了约定，当事人意思表示真实，不违反法律并已实际履行，应确认为有效。住总公司作为大厦工程的总承包方，履行了施工建设的义务，工程亦经质检验收合格并交付使用，华普科技应按合同约定如期足额向住总公司支付工程款，全面履行付款义务。华普科技在住总公司施工期间，未如数付款，应对此承担责任。华普国际依法成立后，大度的建设工程项目交归华普国际所有。住总公司与华普国际签订的关于华普国际大厦项目合同中，双方均确认了住总公司开发都与华普科技所签合作合同及补充合同的效力，此后华普国际向住总公司有过多次付款，表明华普国际实际上承继了给付工程款的义务，但华普大厦工程方面的具体事务仍由华普科技实际运作。1996年7月，住总公司开发都与华普科技经协商自愿达成的结算协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应确认该协议有效。因华普国际由华普科技控股，华普国际董事会要求按各股东方签订的结算协议执行，且华普国际在结算协议签订后未对该协议提出过异议，并多次向住总公司实际付款，应视为华普国际对该结算协议的认同。由于华普大厦工程项目已属华普国际所有，华普国际已接收并使用了华普大厦，并表示由其进行结算，故华普国际应按结算协议确定的结算标准向住总公司支付尚欠的工程款，并应支付相应的利息，利息的计算由法院确定。华普科技签署了与工程有关的合同及结算协议，是协议约定的付款义务人，且该公司为华普国际的控股公司，其应承担给付的连带责任。华普国际及华普科技主张该结算协议无效及合作合同等在合资公司成立后自动失效，缺乏事实及法律依据，不予支持。华普国际以住总公司单方的早期工程设计概算标准为依据反诉，称其已多付给住总公司工程款，要求退还多付的款项，理由不成立，对其反诉主张，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第八十五条、第八十七条、第八十八条第一款之规定，判决：（一）华普国际于本判决生效后三十日内给付住总公司工程款13，288万元，由华普科技承担给付的连带责任。（二）华普国际于本判决生效后三十日内给付住总公司以13，288万元为本金计算的自1997年8月1日起至付清之日止的利息，上述利息按照中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，华普科技承担给付的连带责任。（三）驳回住总公司的其他诉讼请求。（四）驳回华普国际的反诉请求。案件受理费869，645元，由华普国际和华普科技各负担40万元，由住总公司负担69．645元；反诉费448，311．5元，由华普国际负担。华普国际与华普科技均不服一审判决，向本院提起上诉。华普国际上诉称：住总公司与华普科技间的合作合同因合资合同的签订而失效；一审判决认定住总公司与华普国际签订的项目合同确认了住总公司与华普科技合作合同的效力，有悖于法律的规定，认定华普国际对住总公司与华普科技结算协议予以认同，是导致判决错误的根本原因；一审判决因华普科技是华普国际的控股公司，其应承担给负的连带责任违反了公司法的规定；华普大厦工程款应据实结算；请求住总公司退还华普国际多付的工程款。华普科技上诉称：本案是追索工程款纠纷，华普科技与位，三公司不存在建设工程承包的法律关系．不应是本案的被告；一审判决认定住总公司是华普大厦工程的总承包人无明确的依据；华普科技与住总公司签订的结算协议是在住总公司胁迫下被迫签订的，因华普大厦迟延交付，购房户要求退房，已使华普国际蒙受了巨额经济损失，作为华普国际的股东，面临不签该协议，住总公司即不交付大厦的威胁；一审判决华普科技承担连带责任缺乏事实和法律依据。 2000年12月1日，华普国际提交了一份"补充反诉状"，第一次提出每平方米5，800元的综合造价中应包括其已缴纳的土地使用费3，772万元，新增加的建筑面积10，000平方米以每平方米7，052元由华普国际负担，显失公平，合作合同和合资合同有重复计算等问题。同时提出结算协议约定的是整个华普大厦项目包括前期开发、土地出让、建筑安装等综合费用，本案是追索工程款纠纷，根据住总三公司签订的建筑安装协议，工程款应为15，000万元，华普国际应按此支付工程款，住总应返还华普国际多付的工程款20，656万元。后又提出，结算协议中因建筑标准提高，华普国际应向住总公司支付3，909万元的约定，违反国家的定额标准，属无效条款；电贴、电权调增费的余款应由华普国际直接支付给电力部门，华普国际代住总公司交付了300万元的电贴费；华普国际自付设备款21，926，002．02元（其中包括结算协议前和结算协议后发生的）购买国产电梯、空调、洁具等，未计入结算范围，应包含在综合造价中，由住总公司负担。住总公司答辩称：住总公司与华普科技、华普国际前后订立的六份合同或协议合法有效，住总公司总承包建设华普国际大厦有明确、合法有效的合同依据；合资合同订立后，华普大厦项目由住总公司与华普科技间的合作项目转为华普国际的开发项目，但仍由住总公司按合作合同、补充合同中约定的条件总承包建设，所谓合资合同签订后合作合同和补充合同已失效的主张不能成立；合资合同约定的是三方如何出资，而不是确定华普大厦工程如何承包建设；华普大厦项目虽已转为华普国际开发建设，但由于华普科技是控股公司，华普科技完全代表华普国际行使项目业主的权利，此证明华普大厦工程建设实际执行的仍是合作合同与补充合同；结算协议的签订是双方真实意思表示，没有证据表明存在欺诈、胁迫的情况；华普科技在华普大厦项目转给华普国际开发后全面负责和主持大厦工程方面的具体事务，其承担工程款支付的连带责任不违反公司法或合资企业法的有关规定；华普科技作为本案的被告有事实和法律依据。关于华普国际在2000年12月1日后提出的各项请求，住总公司称，这些请求均是在二审中新增加的独立的反请求，二审法院不应审理；结算协议是在补充合同第三条约定的基础上、双方经过反复协商、互相让步的基础上订立的，是真实有效的，且结算协议订立后华普国际实际支付了4，500万元，华普国际应按约定付款；4，536万元尾款是扣除了住总公司18％份额后的剩余款项，不存在重复计算的情况；由于华普大厦开始是危改项目，无需缴纳土地费，转为合资公司的项目后，应履行向国家缴纳土地费义务是华普国际；3，909万元的调增款和新增10，000平方米的调整价是双方互相让步的结果，应遵守协议的约定，如要调整单价，请求按实增面积12，375平方米计算；住总公司已向电力部门缴纳了全部的电贴、电权费，华普国际应负担的部分超出结算协议约定的不再主张。华普国际主张的自付设备款发生在结算协议签订前的，结算协议订立时已予考虑，在结算协议订立五年后，华普国际提出设备款的问题，不但超出了诉讼时效，而且违反双方的约定；结算协议订立后发生的款项，均与住总公司无关。本院认为，住总公司授权其开发都与华普科技签订的合作合同及补充合同，对华普大厦工程建设的具体事项作了约定，为当事人双方真实意思表示，应认定为有效。合作合同和补充合同虽然是华普科技与住总公司签订的，但华普国际成立后，华普大厦项目转为华普国际的开发项目，在华普国际与住总公司开发部签订的项目合同中，明确约定根据住总公司与华普科技签订的合作合同、补充合同及有关文件，在项目建设期间以及合资合同执行过程中，华普国际对上述合作合同及补充合同和有关文件确认有效，由此说明华普国际作为华普大厦项目的所有人确认了合作合同中关于华普大厦工程具体建设条款的效力，并承接了合作合同中华普大厦工程建设中的权利义务，华普国际由此与住总公司形成了建筑工程发承包关系，住总公司成为华普大厦工程的承包人，而华普国际成为华普大厦工程的发包人，进而应是华普大厦工程的付款人，华普国际主张住总公司开发部与华普科技间的合作合同因合资合同的签订而失效，没有依据。结算协议是住总公司与华普科技就华普大厦工程进行的结算，此时华普大厦项目已由住总公司与华普科技的合作项目改为华普国际的项目，华普科技仍与住总公司签订工程款的结算协议，本应无效，但由于结算协议签订后，华普国际明知而未提出任何异议，并多次向住总公司实际付款，董事会也要求各胶东方投签订的结算协议执行，特别是在交接协议中明确载明在完成1996年7月3日签订结算协议的前提下，住总公司将华普大厦交付华普国际使用，此应视为华普国际对结算协议的认可，结算协议因华普国际的确认而有效，华普国际应按结算协议的约定住总公司支付尚欠的工程款，并支付相应的利息；华普科技与华普国际主张结算协议是在受胁迫的情况下签订的，应当无效，没有证据，不予支持。华普国际上诉主张华普大厦工程应据实结算，不符合结算协议的约定；一审判决对其反诉主张予以驳回，是适当的。华普科技与住总公司签订的相关协议均事后经华普国际确认，作为合同约定权利义务的承接者及华普大厦项目的所有人，华普国际应是完全的付款义务人；一审判决以华普科技签署了与工程有关的合同及结算协议，是协议约定的付款人，且该公司是华普国际的控股公司为由，判决对华普国际支付工程款的义务承担连带责任，没有事实和法律依据，应予改正。但华普科技与本案存在着密切的联系，是本案适格的被告。华普国际关于结算协议的约定显失公平，有关条款应予调整或撤销的请求是在2000年12月1日二审期间提出的，即使认定其一审反诉已包含此意思表示，该请求也早已超出法律规定的期限；根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见〈试行〉》第73条"可变更或者可撤销的民事行为，自行为超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护"的规定，对华普国际的请求不予支持。结算协议中约定华普国际应支付工程尾款4，536万元，是扣除了住总公司应支付的18％投资和华普国际已付工程款后得出的，住总公司在华普大厦的18％投资额与住总公司入股华普国际18％的股份是两个完全不同的概念，本案不存在重复计算的问题。依据合资合同，住总公司在华普国际占有18％的股份，住总公司据此应投入多少股本金，是合资合同所涉及的问题，不属本案审理范围。华普大厦项目最初是由北京市朝阳区人民政府作为危改项目交由住总公司开发建设的，改为华普国际的项目后，华普国际与政府签订了土地出让合同，由其向政府缴纳土地出让金。由此应该认定应履行向国家缴纳土地出让金义务的是华普国际。华普国际缴纳的土地出让金，合资公司内各股东间如何负担，是合资公司内部的事情，与本案无关。华普大厦与相邻的祥业大厦共用一个配电室，其设计和申请用电量是8，000KVA。住总公司称该公司于1996年和1997年各报装了4，000KVA，缴纳了全部电权费1，920万元、电贴费760万元，并向法院提供了住总公司与北京市供电局签订的两份供电协议和住总公司的缴费票据为证；住总公司还提供了祥业大厦的配电竣工图，该图显示祥业大厦的设备容量为2048．4KVA，占25．6％，扣减后，华普大厦的设备容量应为74．4％，按此比例计算，电权费、电贴费多出结算协议的部分，住总公司表示放弃。华普国际对住总公司缴纳电权费、电只占费的凭证不予认可，认为华普大厦的实际用电量是5，000KVA，仅占62．5％，但均没有提供证据。华普国际向法院提交的付款明细表明其支付的300万元电贴费，已经在华普国际支付的工程款中冲抵。关于华普国际提出自付设备款应包含在综合造价中的主张，结算协议签订前发生的设备款，属于变更结算协议的内容，本院不予支持；结算协议签订后发生的设备款，不属本案审理范围，华普国际可依法另寻途径解决。双方根据合作合同所确定的投资比例，在结算协议中对各自应承担的工程款进行了结算，其中包括了工程总款、差额补偿、政府税费等整个华普大厦的费用，而非仅指建筑安装费用，住总公司依据结算协议起诉追索工程款，也是针对整个华普大厦工程而言；华普国际与住总公司之间是建筑承包关系，住总公司与住总三公司之间是工程分包关系，两者是两个不同的法律关系，应依据各自间的合同进行认定和处理。华普国际依据住总公司与住宅三公司间的合同，主张华普国际多付工程款，住总公司应予退还，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市高级人民法院（1999）高民初字第187号民事判决第三项、第四项；二、变更北京市高级人民法院（1999）高民初字第187号民事判决第一项、第二项为：华普国际于本判决生效之日起三十日内给付住总公司工程款13，288万元及按中国人民银行同期固定资产贷款利率自1997年8月1日起计算的利息。一审、二审案件受理费共计1，739，290元，由华普国际承担l，217，503元，住总公司承担521，787元；反诉案件受理费共计896，623元由华普国际负担。本判决为终审判决。审判长刘竹梅审判员张章审判员于晓白二○○一年十二月十日书记员宋春雨

金善朝诉郑光荣房屋买卖付款后未办过户手续要求确认买卖有效案

lawyercjwang1978 — Wed, 28 May 2008 10:33:05 GMT+08:00

发布机构：最高人民法院中国应用法学研究发布时间：1997-07-23 【题目】金善朝诉郑光荣房屋买卖付款后未办过户手续要求确认买卖有效案【颁布单位】最高人民法院中国应用法学研究案情原告：金善朝，男，厦门金丰国际贸易有限公司、丰臣工贸发展公司总经理。被告：郑光荣，男，原新罗国际贸易公司董事长兼总经理，住台湾省高雄市三民区克武路２６４号。新罗国际贸易公司（以下简称新罗公司）系被告郑光荣在香港注册的独资公司，该公司于１９９５年１０月３１日结束营业。１９８８年７月，新罗公司购得厦门市海滨大厦第２１层Ｄ座房屋，建筑面积１７３．５５平方米，总价款港币９７万元。１９９４年７月９日，新罗公司授权董新华与原告金善朝办理该房产买卖事宜，双方在未实地察看该房现场的情况下，签订了一份《购房合同》，约定：新罗公司将海滨大厦第２１层Ｄ座卖给金善朝，该房建筑面积２６４平方米，使用面积１７４．３平方米，含附带物：高级装修、办公桌、椅、柜等，及电话３部、传真机、复印机等，总价款人民币１６０万元（其中房屋原值约港币１２３万元，另加装修费及办公通讯设备等费用２０多万元）；新罗公司同年７月２８日前交房，若未如期交房，每迟一天罚违约金５‰；本合同经公证后生效。７月１１日，应董新华要求，双方撤销合同中约定的经公证后生效的条款。合同签订后，因新罗公司被法院在另案中判决其返还他人１００多万元债务，若逾期不付，法院将拍卖该房屋，金善朝根据新罗公司代表董新华的授意，向新罗公司厦门经贸发展总公司指定收款单位厦门日胜公司前期汇款人民币３３．８万元抵作房款。随后，金善朝又分别于１９９４年７月２１日、７月２５日和７月３０日支付给董新华房款美元６３５００元（折人民币５４８２２７．２５元）、人民币１５万元、人民币１万元及港币２４０７０元（折人民币２６８６２．１２元）。董新华以新罗公司的名义对上述款项开具了收据。金善朝与董新华因业务往来，金善朝还支付或借给董新华３１万余元，董新华表示这些款项由其自行承担。因新罗公司贷款将房产证抵押在银行，至同年１０月４日，金善朝拿到该房的原所有权证明，发现该房建筑面积实为１７３．５５平方米，即向董新华提出异议。同年１１月１０日，金善朝开始使用管理该房至今。双方因为办理产权过户手续未达成协议，金善朝向厦门市思明区人民法院起诉，要求确认该房归其所有，由新罗公司返还多收取的房款及承担逾期交房的违约责任。因新罗公司经公告送达未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决，并公告送达判决书。新罗公司不服提出上诉。二审法院经过开庭审理，以事实不清、证据不足发回重审。一审重审期间，因新罗公司已结束营业，郑光荣承担参加诉讼。原告金善朝诉称：其与被告于１９９４年７月９日签订购房合同，约定由被告将海滨大厦２１层Ｄ座（建筑面积２６４平方米）的房屋卖与原告，价格１６０万元，于同年７月２８日交付房屋。原告陆续支付了１４８万余元，但被告却一再违约，迟至１９９４年１１月１０日才交付房屋。原告至此才发现房屋实际面积与合同约定面积不同。现要求确认房屋买卖有效，被告返还多付房款４２万余元，并按每日５‰支付逾期交房的违约金。被告郑光荣答辩称：其授权董新华与原告签订购房合同。但此后，原告仅陆续支付了部分款项。原告与董新华之间尚有个人生意往来，原告所述的１４８万余元中有一大部分系董新华与原告的个人款项，应予以剔除。房屋至今尚未办理过户手续。现要求确认房屋买卖关系无效，将购房款返还给原告。购房合同尚未发生法律效力，不存在违约金问题。审判思明区人民法院认为：原告与新罗公司签订购房合同后，虽已交付了大部分房款，并实际使用和管理了讼争房屋，但双方至今未能前往房管部门办理产权转移过户手续，现卖方反悔，应解除原告与新罗公司之间的房屋买卖合同，双方应各自返还因此而取得的财产。双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任。新罗公司系在香港地区成立的个人企业，且已结束营业，依法应由其业主郑光荣行使权利、承担义务。虽然原告支付的款项凭证上均盖有新罗公司的公章，但原告与新罗公司代理人之间除该房屋买卖行为之外，还有个人其他款项往来，在原、被告双方对款项系属购房款或个人款有异议的情况下，只有注明“香港新罗国际贸易”字样，真正用于房屋买卖和为被告支出的款项，才可确认为购房款，其余应视为董新华等人与原告之间的法律行为，应依法另行处理。董新华表示林炳生、刘楚、涂永红的欠款由其承担，予以采纳。对于董新华的个人欠款，原告应另行向董新华追讨。原告称其支付给董新华、林炳生等人的款项全部为购房款，缺乏相应证据，不予采纳。原告经被告代理人要求汇往经贸发展总公司指定收款单位的款，系用于偿还被告欠经贸发展总公司的债务，故应将该款视为购房款。根据国务院国发（１９８３）１９４号《城市私有房屋管理条例》第九条第二款，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，该院于１９９７年７月２３日判决：一、原告金善朝与新罗公司之间的房屋买卖关系无效；原告金善朝应于本判决生效后二个月内将上述房屋及属于被告的设施归还被告郑光荣管理、使用。二、被告郑光荣应于原告搬迁之日返还原告金善朝房款１０７３０８９．３７元。一审宣判后，原告金善朝不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，诉称：（１）上诉人与被上诉人１９９４年７月９日所签购房合同，上诉人已支付大部分款项，被上诉人也于１９９４年１１月１０日实际将房屋交付上诉人使用，该合同依法成立，并已大部分实际履行，应属有效合同。一审法院以未办理产权过户为理由，判决合同无效是错误的。依据经济合同法和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的有关规定，合同经过协商一致就成立，被上诉人的该财产所有权虽未按协议转移，但反悔无正当理由，且合同能够履行，即具备补办过户手续的条件。请求撤销原审判决，判令被上诉人继续履行购房合同。（２）１９９４～１９９５年间，上诉人付给被上诉人共计人民币１４７３５８９．３７元，均有被上诉人加盖印章后出具的收条和借条，一审法院将其中４０．０５万元购房款认定为个人债务是错误的。请求确认被上诉人收取上诉人总款项应为人民币１４７３５８９．３７元。（３）被上诉人在履约中有严重违约行为，应承担违约责任。合同约定１９９４年７月２８日前交付海滨大厦第２１层Ｄ座，建筑面积２６４平方米及附带物等，被上诉人延至１９９４年１１月１０日才交付建筑面积１７３．５５平方米的房屋，一审未对此予以核定是错误的。被上诉人应返还多收房款５５３２４８．３７元及利息，承担延期交房违约金７６６２６６．４７元。被上诉人郑光荣答辩称：讼争合同为无效合同，不存在违约问题，被上诉人反悔不愿卖房应予支持。请求驳回上诉，维持原审判决。厦门市中级人民法院认为：厦门市海滨大厦第２１层Ｄ座房屋建筑面积为１７３．５５平方米，系原新罗公司购买的产业。董新华经新罗公司独资股东郑光荣授权，就该讼争房屋与金善朝签订的购房合同，是双方当事人的真实意思表示，买卖双方虽未办理产权过户手续，但金善朝已支付了大部分房款，且郑光荣还将房屋交金善朝使用，并将房屋所有权证交付金善朝。现郑光荣又以讼争房屋未办理过户手续为由反悔，无正当理由，且合同又能够履行，应当继续履行，可由双方到房地产管理部门办理产权过户手续。至于董新华多报房屋建筑面积数，使房价与实际情况不符的主要责任在卖方；买方未了解房屋建筑面积的真实情况，盲目签订合同，也应承担相应责任。讼争房屋的价格应调整为港币１０５．６７万元。金善朝实际已支付房款人民币１０７３０８９．３０元，根据当时港币兑人民币的市场牌价，尚欠房款人民币１０９１４６．６０元。金善朝付给董新华等人的其他款项，应认定为董新华的个人债务，双方另行处理。金善朝请求郑光荣返还多收取房款及利息的理由，不能成立，应予驳回。合同约定逾期交付房屋的违约金标准过高，依法不予保护，郑光荣应比照银行同期贷款罚息日万分之三向金善朝支付违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》和《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，该院于１９９７年１１月３０日判决：一、撤销厦门市思明区人民法院一审民事判决。二、双方当事人应于本判决生效后十日内一起到厦门市土地房产管理部门补办房产交易手续。三、金善朝应付给郑光荣房款人民币１０９１４６．６０元，郑光荣应偿付金善朝逾期交房的违约金人民币３３４８０元，两项相抵扣后，金善朝应于本判决生效后十日内付给郑光荣款项人民币７５６６６．６０元。四、驳回金善朝请求确认“总房款”及“延期交房违约金”超出的部分。评析本案的争执焦点在于如何认定合同效力问题。一种观点主张，本案讼争房未办理房产过户手续，根据最高人民法院（１９８７）民他字第４２号、（１９８９）民他字第５０号的批复以及建设部关于《城市公有房屋管理规定》，应允许一方反悔确认该合同无效。另一种观点认为，买卖双方虽未办理产权过户手续，但买方已交付大部分房款，且入住使用讼争房，并积极替卖方所在公司清偿债务，对讼争房做出了贡献，根据民法通则自愿、公平、等价有偿、诚实信用之原则，应判决合同有效，双方继续履行合同。二审法院采纳了后一种意见，其理由是：一、登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，而非房屋买卖合同成立的要件。因为，房屋买卖合同能否成立，取决于合同当事人的意思表示是否真实、合同订立的程序是否合法、合同的内容是否违反法律和社会公共利益。而登记作为房屋买卖合同所追求的法律后果，是房屋产权有效转移的要件，而非房屋买卖合同生效的要件，二者为两个不同的法律问题，不能混淆。二、卖方因经济纠纷，须在十日内返还他人１００多万元债务，若逾期不还，将被拍卖本案讼争房折价偿债。在这种情况下，买方以高于拍卖价款购入讼争房，并首期支付了３３．９万元为卖方偿付债款。后买方根据签订的买卖合同，又陆续支付了大部分的房款共１０７万余元。此间，双方对此均未有异议。而到案件审理时，卖方以未办理过户手续为由反悔，显然理由不足，有失公允。三、从导致讼争房产权过户手续一直未办理的原因分析，其主要责任在卖方。因为，双方签约后，卖方因贷款而将产权证抵押在银行无法取出，买方直到同年１０月才拿到产权证明。而此时，买方经核对产权证，才发现房屋建筑面积与双方签约时卖方所称的面积不一，买方因此向卖方提出异议，产生纠纷。四、买方虽为房屋面积提出异议，但其在取得产权证后即开始实际管理使用该讼争房屋至今。可见，买方与卖方争议的是房屋面积与房款问题，而没有解约之意。对此，买方之诉求可印证，而此前卖方也一直未表示异议。所以，房屋买卖是双方当事人的真实意思表示。综上所述，该买卖合同应为有效合同，该买卖合同在补办房产登记手续后能够履行，应继续履行。据此，二审法院根据民法通则及有关法规，改判本案买卖合同有效，并判令当事人补办房产交易登记手续是正确的。

北京基业房地产咨询有限责任公司诉海南信泰实业有限公司合同纠纷案

lawyercjwang1978 — Wed, 28 May 2008 10:32:13 GMT+08:00

北京市第一中级人民法院民事判决书　（２００１）一中民终字第２１２１号　　上诉人（原审原告）北京基业房地产咨询有限责任公司，住所地本市朝阳区北三环中路２号。　　法定代表人王葳，总经理。　　委托代理人张晓光，北京市中旭律师事务所律师。　　被上诉人（原审被告）海南信泰实业有限公司，住所地海南省海口市义龙西路１号中深物业。　　法定代表人金鹏，董事长。　　委托代理人白静，众鑫律师事务所律师。　　委托代理人刘学政，男，５７岁，海南信泰实业有限公司办公室主任，住该单位。　　上诉人北京基业房地产咨询有限责任公司（以下简称基业公司）因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（２０００）海民初字第１２１２０号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。　　２０００年１０月，基业公司诉至原审法院称，１９９８年９月７日，其与海南信泰实业有限公司（以下简称信泰公司）签订承包销售合同，双方约定其以信泰公司销售部的形式承包销售信泰公司拥有合法出售权的文慧家园小区２#、３#楼；销售底价为７５００元／平方米；在销售率达到４０％至８０％时，双方可按市场情况，经协商一致后对该底价作出调整。对于佣金，双方约定为已出售房屋底价全款的２％，超出底价部分双方按５０％∶５０％分成；低于底价部分，则由其全部承担。此外合同还约定，信泰公司应及时足额支付其佣金，除非其应领佣金累计达双方认可的９０％总额，否则信泰公司不可扣留其佣金。但实际情况是，当其以高于底价的价格卖出了部分房屋后（销售率已达４０％），信泰公司要求对原底价进行调整，并拒不按原约定办法支付佣金，试图否认其高于底价销售的应得利益。经几经拖延，其在无奈之下，只得按信泰公司要求的底价报了佣金请领表，信泰公司才支付了部分佣金，但仍然拒绝支付其对超价部分应得的款项。至今其已售出房屋７９套，销售率落入４０％—８０％之间，双方未就底价调整作出一致协议。以底价７５００元／平方米计算，信泰公司应支付其佣金２３２７５８８元，减去已支付的１１６０３３１元，尚余１１６７２５７元。此外，信泰公司还扣留其广告费押金１０万元。现要求信泰公司支付欠款１２６７２５７元，并按日万分之四支付逾期付款违约金３４０２３０元。原审法院经审理后确认，双方所签承包销售合同合法有效。双方在合同履行过程中，对于将销售底价调整为每平方米７６００元一节，未订有书面协议，但基业公司在向信泰公司请款时，所报的请款明细表是以底价７６００元计算应得佣金及分成，并已按请款表取得相关款项，应视为双方在调整售房底价问题上已达成一致，故基业公司要求信泰公司按每平方米７５００元的底价计算其佣金及分成的主张，缺乏事实依据，不予支持。双方在所签的合同中约定了基业公司应履行的广告宣传义务及相关费用的扣付方式，但未就进行广告宣传的条件及形式作出约定，虽然信泰公司未向基业公司提供销售许可证，但并不影响基业公司履行广告宣传的义务。基业公司未就因信泰公司没有提供销售许可证即无法在进行部分广告宣传后继续进行广告宣传之主张提供证据予以证实，故对此主张，不予采信。依承包合同约定，基业公司保证销售期内平均每月广告费支出不少于１０万元，宣传广告费总额不少于６０万元，每月每期广告费的支付方式是由信泰公司自基业公司当月销售佣金中扣减，故基业公司应按合同的约定在销售期内足额支付６０万元的广告宣传费，对其未支出的部分，应自其应得的佣金中予以扣除。关于信泰公司参与销售人员的工资、奖金及午餐费１２１３８元，应按双方约定自基业公司应得的佣金中予以扣除。基业公司主张的逾期付款违约金，没有法律依据，不予支持。信泰公司辩称因客户退回两套房屋而不应就此两套房屋的房款向基业公司支付佣金及分成，对此信泰公司未提供证据证明退房责任应由基业公司承担，以及信泰公司称于１９９８年１１月与基业公司达成以每平方米７８００元的底价出售房屋的协议，亦未就此提供证据予以证明，故对信泰公司的上述辩称，不予采信。判决：一、被告海南信泰实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京基业房地产咨询有限责任公司支付销售房屋佣金及分成共计三十一万六千三百元；二、被告海南信泰实业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告北京基业房地产咨询有限责任公司广告费押金十万元；三、驳回原告北京基业房地产咨询有限责任公司其他诉讼请求。判决后，基业公司不服，其上诉理由是，原判认定事实不清，其所报的佣金请款表不是其真实意思表示，是处于经济胁迫下的行为，请款表是为了催款，并不意味着是对合同作出的任何变更。此外，由于信泰公司未能提供发布广告所需的相关证书，致其不能开展广告业务，原审法院对于信泰公司的过错没有认定。信泰公司违反合同约定延迟付款，给其合法权益造成损害，依照法律规定，信泰公司应当支付其违约金或赔偿损失。基业公司的上诉要求是，撤销原判，判令信泰公司支付其欠款１２３２７１９元及逾期付款违约金３４０２３０元。信泰公司同意原判。　　经审理查明，１９９８年９月７日，信泰公司（甲方）与基业公司（乙方）签订承包销售合同，双方约定乙方受甲方委托，并以甲方销售部形式作为甲方投资建设的文慧家园小区２#、３#楼的惟一承包销售方；在销售期间，甲方向乙方逐步提供与该商品房销售相关的证件；乙方保证销售期内平均每月广告费用支出不少于１０万元，销售期内宣传广告费用总额不少于６０万元；为保证广告宣传工作落实，乙方应在本合同签字当日将首期广告费１０万元存入甲方指定帐户；此后每月每期广告费由甲方在乙方当期销售佣金中扣减，剩余部分按本合同第六条的有关规定支付乙方，如乙方当月销售佣金不足支付当月广告费用，则其差额部分应由乙方立即补足支付甲方；乙方承担甲方派入参与销售的２名左右工作人员每人每月不低于１０００元的月收入，及其按销售额千分之三至千分之五计提的奖金。甲方有关人员的上述工资、奖金在双方核准后由甲方按月按销售额从乙方销售佣金中直接扣除；双方约定销售期自本合同签订之日起，到项目全部售出日终止，原则总计６个月；该２#、３#楼销售底价为人民币７５００元／平方米建筑面积，该底价在销售率达到４０％前不变，销售率超过４０％至８０％时，底价可按市场情况经甲乙双方协商一致后作出调整。全部销售过程中乙方均需按甲方认可的销售价格出售房屋，当客户与甲方签订买卖合同书并交付３０％首期款时即视为成交。甲方同意支付已售出房屋底价全款的２％作为乙方佣金，超出底价的部分由双方按５０％∶５０％分成低于底价部分由乙方承担。与甲方完成签约的客户，即视为乙方已完成销售工作，若因甲方责任发生买方退房，甲方不应扣除乙方有关佣金；本合同有效期间，如确需增减或变更条款，需经双方协商一致后作出修订或补充协议。承包销售合同签订后，基业公司支付信泰公司广告费押金１０万元。在合同履行过程中，基业公司共售出房屋７８套，在基业公司以每平方米７６００元的底价４次向信泰公司出具请款明细表后，信泰公司分３次向基业公司付款１１６０３３１.２７元，现欠佣金及分成７１１６９７.９元。在销售期间，基业公司制定了广告宣传计划并自１９９８年１０月至１９９９年１月在《精品购物指南》、《参考消息》、《北京晚报》上陆续刊登广告，支出广告费２１６７４０元。后双方就售房底价及应扣款问题发生争议，信泰公司未再向基业公司付款。１９９９年３月１０日，双方在结算佣金及分成时，就文慧园３号楼３单元２０２号房屋达成底价为每平方米７８００元另行结算的协议。在信泰公司未支付基业公司的款项中包括信泰公司参与销售工作的人员的工资、奖金及午餐费１２１３８元。另查，在销售期间，信泰公司未向基业公司提供售房许可证。此间，基业公司亦未取得房地产经纪资质。　　上述事实，有双方当事人陈述，承包销售合同，广告宣传计划，请款明细表，收款发票等相关证据在案佐证。　　本院认为，信泰公司与基业公司签订的承包销售合同，系双方在合意的基础之上所签订，该合同应属有效。诉讼中，双方就售房底价是否由７５００元调整为７６００元一节各执一词，鉴于基业公司在向信泰公司请款时所报明细表是以７６００元的底价计算的佣金及分成，并已领取了部分款项，故基业公司的上述行为应视为双方就售房底价已达成了一致。基于此，基业公司以７５００元的底价为基础要求信泰公司支付前欠佣金及分成，本院不予支持。就基业公司在合同履行中所应承担的广告宣传费用及其所应承担的信泰公司参与销售人员的工资、奖金及午餐费问题，基业公司应按双方的约定履行其义务，未足额支出的广告宣传费及未支付的工资、奖金及午餐费，应从基业公司应得的佣金及分成中扣除。基业公司要求信泰公司支付逾期付款违约金，无法律依据，本院不予支持。基业公司的上诉理由不能成立，其要求，本院不予支持。综上所述，原判正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　一审案件受理费一万六千三百四十六元，由北京基业房地产咨询有限责任公司负担一万一千三百四十九元（已交纳）；由海南信泰实业有限公司负担四千九百九十七元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万六千三百四十六元，由北京基业房地产咨询有限责任公司负担（已交纳）。　　本判决为终审判决。审　判　长刘　玉代理审判员刘新泉代理审判员刘玉红二零零一年八月二日书　记　员梁　冰

徐承雷与北京新协房地产开发有限公司房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷案

lawyercjwang1978 — Wed, 28 May 2008 10:31:26 GMT+08:00

北京市第一中级人民法院民事判决书　（２０００）一中民终字第１２６７号　　上诉人（原审被告）北京新协房地产开发有限公司，住所地北京市西城区北顺城街１７号。　　法定代表人梁戈，董事长。　　委托代理人孙延昌，男，４６岁，该公司法律顾问，住该单位。　　委托代理人郭立杰，男，３６岁，该公司法律顾问，住本市西城区新外大街１０号。　　被上诉人（原审原告〕徐承雷，男，４５岁，无业，住台湾省台北市忠孝东路５段２３６巷３弄５号２Ｆ。　　委托代理人申伟，北京市大正律师事务所律师。　　委托代理人向锋，北京市大正律师事务所律师。　　原审第三人中国银行北京市分行，住所地北京市朝阳区雅宝路８号太亚大厦。　　负责人孟庆斌，行长。　　委托代理人卢岚，女，２８岁，中行法律处干部，住该单位。　　上诉人北京新协房地产开发有限公司（以下简称新协公司）因房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（１９９９）西民初字第３３９０号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新协公司之委托代理人孙延昌、郭立杰，被上诉人徐承雷及其委托代理人申伟、向锋，原审第三人中国银行北京市分行（以下简称北京市分行）之委托代理人卢岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。　　１９９９年６月，徐承雷以其购买投资广场Ｂ座１５层０１号房屋，并依合同交齐全部房款，新协公司未按约交房为由起诉至原审法院，要求解除新协公司与其签订的购房契约，双倍返还定金１４０００美金、退还房款１２４８８美元并赔偿利息２８０３７．９美元，返还第三人北京市分行的贷款本息３７２９０．８０美元，因签订契约支付的律师费、公证费２４３３．８８美元及利息４８２１．８８美元。原审法院经审理后确认，双方在平等自愿基础上签订的北京市外销商品房预售契约及补充协议，符合法律规定，且进行了公证，该契约及补充协议已生效。至１９９７年１１月徐承雷提出履约的催告，新协公司仍未履行交付房屋的义务，现徐承雷请求依法解除双方契约及补充契约，应予准许。合同解除后，徐承雷请求双倍返还定金，返还已付房价款并赔偿利息损失及支付因签订合同支出相关费用的诉讼请求，予以支持。据此，于１９９９年１２月判决：一、原被告于１９９５年１０月９日，签订的《北京市外销商品房预售契约》及《补充契约》予以解除。二、本判决生效后１０日内被告北京新协房地产开发有限公司返还原告徐承雷房款１５２９１３．８４美元及返还定金１４０００美元。三、本判决生效后１０日内被告北京新协房地产开发有限公司赔偿原告徐承雷利息损失（其中７０００美元自１９９５年４月４日至款付清时止，２６０００美元自１９９５年１０月１０日至付清时止。９８４８１美元自１９９５年１１月１月日至款付清时止，利率均按中国人民银行同期固定资产美元贷款利率计付，上述之利息应扣除原告徐承雷已以的被告北京新协房地产开发有限公司支付的１９９７年１月１日至１９９７年１０月３１日迟延交付的利息人民币２５５５６．５１元。四、本判决生效后１０日内被告北京新协房地产开发有限公司支付原告徐承雷为签订而支付的律师费、其他杂费人民币１３４２８元、公证费８１５．２８美元及利息４８２１．８８美元。五、按《楼宇按揭（抵押〕外汇贷款合同》约定还款利息的时问及利率由被告北京办房地产开发有限公司偿还第三人中国银行北京市分行贷款本金５５５１９美元及１９９９年９月２１日至贷款还清时止的利息。判决后，新协公司不服，以原审判决认定事实不清、程序违反法律规定为由上诉至本院，要求撤销原判，判令双方继续履行１９９８年１２月所签协议。徐承雷同意原判。北京市分行未上诉。　　经审理查明，徐承雷与新协公司于１９９５年１０月９日经长安公证处公证签订了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，并经北京市房屋土地管理局办理了预售房登记。双方合同约定：徐承雷购买新协公司的投资广场Ｂ座１５层０１号房屋一套，建筑面积１０３．６７平方米，按每建筑方米２５４４．２５美元计算，总价款为２６３７６２美元。徐承雷于预售契约签署之日付楼款的１０％，即２６３７６美元，３０日内付楼价款之９０％，扣除１９９５年４月４日徐承雷已付定金７０００美元外，应付２３０３８６美元。该契约第５条约定：新协公司须于１９９６年１２月３１日前将房屋交给徐承雷，除不可抗力外，新协公司未按期将房屋交给付徐承雷，徐承雷有权向新协公司追索违约金。逾期超过９０日新协公司未交付房屋的，徐承雷有权终止本契约。契约终止自徐承雷书面通知送达新协公司之日起生效。新协公司除在契约终止后３０日内向徐承雷双倍返还定金外，并须将徐承雷已付的房价款及利息全部退还给徐承雷。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方订立的《补充协议》第４条约定，新协公司非因约定的遇人力不可抗拒之自然灾害；施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决；违反新颁布的法律及规定；其他非新协公司所能控制的因素等原因致新协公司不能按期交房外，延期交付房屋超过９０天，徐承雷有权在第９１天起１４日内以书面形式通知新协公司解除预售契约。如徐承雷在规定期限内没有行使此项权利，则应被视为同意继续履行预售契约，但新协公司须向徐承雷支付遗期利息。徐承雷依上述协议支付新协公司房价款１３１８８１美元（包括定金７０００美元）。１９９６年１０月，依新协公司指定，徐承雷作为借款方与贷款方北京市分行签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，新协公司作为合同担保人，徐承雷（抵押人〕以其所购置的投资广场Ｂ１５０１号房产向北京市分行〔抵押权人）申请楼宇按揭抵押外汇贷款，贷款金额１３１８８１美元。贷款期限５年，首期还款日为１９９７年３月２０日，贷款分１９期等额还款，季还款金额为６９４２美元。担保人之担保数额为本合同项下贷款本金和由本金所产生的利息（包括违约加息）及其他相关费用。担保期限从贷款发生之日起，到抵押人还清贷款本息日止。本合同项下之担保为不可撤销担保。抵押人确认若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下抵押物业及其相应的权益转让予担保人。１９９６年１２月３１日北京市分行依合同将贷款本金交给徐承雷，徐承雷亦按期偿还贷款本息。截止１９９６年１２月３１日新协公司未交付房屋，徐承雷于１９９７年４月１０日后多次书面提出终止双方售房契约，新协公司未予答复，至１９９７年７月３０日，双方就迟延交房达成协议，徐承雷同意继续履行与新协公司签订之预售契约及其补充协议，同时约定新协公司返还徐承雷自１９９７年１月１日起至入伙之日止延期利息补偿等。同年１２月５日，双方依协议履行，新协公司给付徐承雷扣除代付贷款及物业管理费之外的自１９９９年月１日至１０月３１日延期交楼利息２５５５６．５１元。后新协公司向徐承雷发出入住通知，因徐承雷认为房屋未达到入住条件，未办理手续．徐承雷于１９９７年１１月１５日致函新协公司要求验收交房，新协公司未答复。１９９８年１２月７日，双方经协商再次达成协议：新协公司同意赔偿徐承雷购楼全款的利息，额度按中国银行美元贷款的同期利率计算，期限为１９９７年１月１日起至１９９８年１２月３１日止。如因新协公司的原因致使徐承雷办理入住手续迟延，新协公司赔偿迟延期间的全部利息，徐承雷同意从赔偿金中扣除新协公司垫付的银行按揭利息和至１９９９年１２月３１日止的物业管理费；如徐承雷需出租房屋时，新协公司免费为其招租，并同意按原合同约定标准对Ｂ１５０１房屋尚存在问题部分进行免费维修。协议签订后，新协公司认为此次协议约定的赔偿金给付期限与１９９７年７月双方达成协议的给付期限有重复部分，应减去已支付的１９９７年１月至１９９７年１０月的款项．徐承雷对此不予认可，并于１９９９年５月１０日致函新协公司，以新协公司不履行１９９８年协议为由，要求解除售房契约及补充协议。徐承雷自１９９６年１２月３１日至１９９７年９月２日支付北京市分行贷款本息２８０３２．８月美元，此间两次支付利息计４８２１．８８美元。新协公司自１９９７年９月２１日至１９９９年９月２０日为徐承雷垫付贷款本金５５５３６美元及利息，徐承雷现尚欠贷款本金５５５１９美元及１９９９年９月２１日后至还清贷款之日的利息。为签订售房契约徐承雷支付公证费８１５．２８美元、律师费１１２３７元人民币，其他杂费２１９１元人民币。上述事实，有双方当事人陈述、售房契约、补充协议、楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同、１９９７年１１月１５日函、１９９７年７月３０日协议书、１９９８年１２月７日协议书、１９９７年４月１０日、５月２０日解约通知、１９９７年５月２１日函、１９９９年５月１０日函等证据在案佐证。　　本院认为，徐承雷与新协公司签订的《外销商品房预售契约》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应视为有效。新协公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解约的情况下，双方签订了１９９７年７月协议，并已按约履行。此后因交付房屋的标准双方仍存在分歧，虽然新协公司曾向徐承雷发出入住通知，但双方未履行交房验收手续。后经徐承雷多次函告要求履约，至１９９９年５月书面要求解约时止，新协公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除双方契约及补充协议，理由正当，应予支持。原审法院依事实判决解除双方契约及协议，新协公司返还房款和双倍返还定金，赔偿徐承雷损失及给付北京市分行贷款及利息并无不妥。新协公司上诉要求继续履行与徐承雷签订的１９９８年１２月协议，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　一审案件受理费一万八千七百五十二元，由北京新协房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）．二审案件受理费一万八千七百五十二元，由北京新协房地产开发有限公司负担（已交纳）。　　本判决为终审判决。审　判　长张兰良代理审判员张　军代理审判员陈　伟二０００年四月十七日书　记　员闫文强

良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

lawyercjwang1978 — Wed, 28 May 2008 10:21:38 GMT+08:00

北京市第一中级人民法院民事判决书　（２０００）一中民初字第１６８１号　　原告良友木业（私人）有限公司，住所地新加坡三东路６２号。　　法定代理人李永利，董事长。　　委托代理人杜慧力，北京市金杜律师事务所律师。　　委托代理人陈瑶冰，北京市金杜律师事务所律师。　　被告北京庄胜房地产开发有限公司。住所地北京市宣武区宣外大街７２号。　　法定代表人周建和，董事长。　　委托代理人李红新，男，１９６６年１１月１７日出生，北京庄胜房地产开发有限公司办公室副主任，住该公司宿舍。　　原告良友木业（私人）有限公司诉被告北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理了。原告良友木业（私人）有限公司之委托代理人杜慧力，被告庄胜公司之委托代理人李红新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。　　原告诉称，１９９６年３月２７日，我方与被告签订了二份外销商品房预售契约。我方依约向被告支付了购房定金４０００新加坡元，交付了购房款２５５４０９．６０新加坡元。被告应于１９９７年６月３０日之前交付房屋，但被告违约至今未交付房屋，要求解除合同，返还我方已支付的购房款赔偿利息损失，双倍返还定金并支付律师费用。　　被告庄胜公司辩称，原告所述案件事实属实。本案中我公司与原告既约定了违约金，又约定了定金，我公司认为，原告可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求我公司给付其律师费的请求，没有法律的依据，不同意给付。　　经审理查明，１９９６年３月２７日，原告与被告签订了二份北京市外销商品房预售契约，主要内容为，被告将其所有的北京庄胜广场第二座第１０楼１００６、１００７室楼房二间，预售给原告。每建筑平方米售价分别为４３４９和睦４１４５新加坡元，二间房屋建筑面积均为７６．３５平方米，二间房屋的房价款分别为３３２０２６、３１６４９８新加坡元。双方同时还约定，被告应于１９９７年６月３０日前将房屋交付原告，逾期超过１８０日未交付房屋的，原告有权终止本契约，被告除在契约终止后３０日内，向原告双倍返还定金外，并须将原告的房价款及利息全部退还原告，利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方并在原北京市房屋土地管理局办理了预售登记备案手续。契约签订后，原告依约向被告支付购房定金４０００新加坡元，支付了购房款２５５４０９．６０新加坡元。现被告尚未将该房交付原告。　　上述事实，有双方当事人签订的房屋预售契约、原告的付款凭证及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。　　本院认为，原告与被告所签订的北京市外销商品房预售契约，确系双方当事人的真实意思表示，不违背法律的规定，为有效合同。双方均应自觉履行。合同履行过程中，原告依约支付了定金及购房款。被告逾期１８０日尚交付房屋，被告的行为已构成违约，故原告要求解除合同，赔偿利息损失及双倍返还定金的请求，理由正当，不违背当时的法律、法规的规定，应予支持。被告关于本案定金及违约金只能选择其一适用的抗辩理由，依据不足。原告要求被告赔偿其律师费的请求，于法无据，且双方对此无约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：　　一、解除原告良友木业（私人）有限公司与被告北京庄胜房地产开发有限公司于１９９６年３月２７日签订的《北京市外销商品房预售契约》。　　二、本判决生效后３０日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司返还原告良友木业（私人）有限公司购房款２５５４０９．６０新加坡元。利息的支付，折合人民币后，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，自１９９７年７月１日起，至付清时止。　　三、本判决生效后３０日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司双倍返还原告良友木业（私人）有限公司定金８０００新加坡元。　　四、驳回原告良友木业（私人）有限公司其他诉讼请求。　　案件受理费１７９３０元，由被告北京庄胜房地产开发有限公司负担（于本判决生效后７日内交纳）。　　如不服本判决，原告良友木业（私人）有限公司可在本判决书送达之日起３０日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司可在本判决书送达之日起１５日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审　判　长牛旭云代理审判员张志炜代理审判员刘俊霞二０００年六月二十日书　记　员亓培冰

柳州市中房新城房地产股份合作公司与张晓商品房买卖纠纷案

lawyercjwang1978 — Wed, 28 May 2008 10:19:56 GMT+08:00

广西壮族自治区高级人民法院民事判决书（2003）桂民一终字第11号上诉人(一审原告) 柳州市中房新城房地产股份合作公司。住所地，柳州市城中区政府二楼。法定代表人胡关林，董事长。委托代理人梁斌，该公司职员。委托代理人王锦意，意远律师事务所律师。被上诉人（一审被告）张晓，男，1968年 12月 8日出生，汉族，四川省人，个体户，现住柳州市九头山路12号。委托代理人李杰，众维律师事务所律师。柳州市中房新城房地产股份合作公司（以下简称为新城公司）因与张晓商品房买卖纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2002 ）柳市民初（二）字第130 号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2003年2月20日，公开开庭审理了本案。上诉人新城公司的委托代理人梁斌、王锦意、被上诉人张晓及委托代理人李杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。案经柳州市中级人民法院一审查明：2001年6月6日，张晓向新城公司购买商品房，双方签订一份《商品房购销合同》，合同约定张晓向新城公司购买位于柳州市三中路45号龙都1号楼1—2号门面，合同还对商品房的价款、付款的方式、房屋交接的方式、质量争议的处置、保修责任等进行了约定。合同签订后，张晓征得新城公司的同意，在没有支付房款的情况下，持新城公司提供的购房手续，于2001年7月到柳州市房产局办理了该处房产的房屋所有权证。2001年10月15日，张晓出具欠条，确认尚欠新城公司购房款1685430元。此后张晓分文未还，至今，张晓尚欠新城公司房款1685430元。新城公司遂诉至一审法院。一审另查明，新城公司于2002年2月以张晓诈骗为由向柳州市公安局经侦支队报案，经侦支队在经过案前调查后，已决定不予立案。柳州市中级人民法院认为，新城公司控张晓诈骗一案，公安机关已决定不予立案，新城公司有权向人民法院提起民事诉讼，以维护其合法利益。本案双方当事人签订的商品房购销合同，系当事人自愿协商达成的，体现了双方真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，虽然张晓未按约定及时支付房款，但新城公司已将商品房交付给张晓，张晓是在新城公司同意的情况下办理了房产证，该房屋产权已经转移，权属张晓。尔后张晓出具的房款欠条新城公司对此没有异议，并确认了张晓的欠款行为，故张晓出具的房款欠条应视为对原合同价款的变更，双方的买卖合同关系已转为债权债务关系。因此新城公司要求终止双方的商品房购销合同，责令张晓退回已占用的门面，不予支持。虽然张晓的欠条没有注明还款期限，根据《民法通则》第八十八条第二款第（二）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间”的规定，新城公司有权要求张晓清偿所欠房款。判决：张晓应偿还所欠柳州市中房新城房地产股份合作公司房款人民币1685430元。案件受理费18437元，其他诉讼费2766元，合计21203元，由张晓负担。新城公司不服一审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，是在故意忽略本案涉及的商品房购销合同工程中存在的欺诈事实的前提下作出的错误认定。本案所涉及的《商品房购销合同》，并非是正式、真实的商品房购销行为的结果，而是张晓编造虚假事实，以帮公司贷款，需要房产抵押，而抵押的房产在应办证在他名下的情况下签订的。事实上办证以后，张晓既未帮公司贷款，也未支付分文。原审判决适用法律有误，应得到纠正，上诉人诉讼请求是终止合同，返还房产，并未请求支付购房款，原审判决被上诉人支付购房款，与当事人的诉请不符，与我国法律的立法本意和司法目的是完全相悖的。请求改判，终止本案的《商品房购销合同》，责令被上诉人返还房产。上诉人并于本院审理期间向本院确认其在上诉中的“终止合同”系对法律术语的表达不够明晰，应该是“解除合同”。被上诉人张晓答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求判决驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：新城公司因资金紧张，要求时为其职员的张晓帮助新城公司办理向银行借款，张晓遂提出由其向银行贷款给新城公司用，新城公司将本案争议的房屋卖给张晓并过户到张晓名下，经协商双方于2001年6月6日签定了本案的《商品房购销合同》。合同约定新城公司将位于柳州市三中路45号龙都1号楼1—2号门面卖给张晓，总价款为936350元，2001年5月8日前支付50万元，2001年7月8日支付436350元。合同还对房屋交接的方式、质量争议的处置、保修责任等进行了约定。合同签订后，张晓未依约支付房款，经其向新城公司请求，新城公司为起提供的购房手续，于2001年7月到柳州市房产局办理了该处房产的房屋所有权证。2001年10月15日，张晓出具欠条，确认尚欠新城公司购房款1685430元。此后张晓仍分文未付，新城公司请求其退回房屋，双方发生纠纷，新城公司于2002年2月以张晓诈骗为由向柳州市公安局经侦支队报案，经侦支队在经过案前调查后，决定不予立案。新城公司又诉至一审法院要求终止本案合同，责令张晓退回已占有的门面。另查明，本案所争议的房屋现在仍为新城公司所控制、使用。本院认为：新城公司虽然主张本案合同系受张晓欺骗而签订的，应属无效合同，但是并未提出充分证据予以证实，一审中也未提出该诉讼请求，更未依照《中华人民共和国合同法》的规定在一年内向人民法院主张撤销合同，故其该项主张不能成立，本院不予采信，新城公司与张晓签订的《商品房购销合同》应为有效合同。新城公司与张晓签订的《商品房购销合同》，并将房屋过户到张晓名下，是为了向银行贷款，解决公司资金困难的问题，但张晓在取得房屋产权以后，未给公司提供贷款，也未按照购房合同的约定支付房款。2001年10月15日其出具欠新城公司1685430元购房款的欠条至今，已一年有余，仍分文未付，亦没有对其不付款行为作出合理解释，二审庭审中对其是否具有履约能力未能提出充分证据。张晓的行为已构成对合同的根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，新城公司提出要求解除合同的理由成立，本院予以支持。解除合同后，张晓应将诉争房屋的房产证退回给新城公司，新城公司应将欠条退回给张晓。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决欠妥，使违约方不能得到违约制裁，显失公平，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销柳州市中级人民法院(2002)柳市民初字第130号民事判决; 二、解除柳州市中房新城房地产股份合作公司于张晓于2001年6月6日所签订的本案《商品房购销合同》；三、张晓应于本案判决生效之日起十日内，将位于柳州市三中路45号龙都1号楼1—2号门面的房屋所有权交回给柳州市中房新城房地产股份合作公司；柳州市中房新城房地产股份合作公司应于本案判决生效之日内将张晓于2001年10月15日出具的欠新城公司1685430元的欠条退回给张晓。义务人不履行义务的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起一年内，向原审法院申请执行。本案一、二审诉讼费共计39640元（新城公司预交），由张晓负担23784元，新城公司负担15856元。张晓所欠交之23784元诉讼费应于本判决送达之日起十日内直接付给新城公司。本判决为终审判决。审判长刘拥建审判员倪庆宁代理审判员董坚二ＯＯ三年三月十七日书记员彭峭岷