李杨（化名）     

郑国柱律师解答：按照《北京市已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，以您取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准，两个证件可由您提供任一个来确定时间，从该时间起算，5年后您就可以按照市场价进行交易。　　

如果本人不在国内，可以委托亲属办理交易，但是必须出具授权委托书，而且该委托书还应该在当地进行公证。如果满了5年按照市场价格出售，该房屋上市交易的税费有：契税；印花税和土地出让金，售后的房屋产权性质是商品房。　

十多年来，全国土地整理复垦开发工作从起步到全面推进，在补充耕地、保护耕地资源，提高农业综合生产能力，优化农用地结构，保障粮食和生态安全，惠民利民等方面发挥了重要作用。随着我国工业化城镇化进程的加快，土地资源供需矛盾突出，坚守18亿亩耕地红线面临严峻挑战。当前，土地整理复垦开发工作还存在目标单一、补充耕地力度不够，占补平衡任务没有完全落实，规划统筹乏力、资金征收使用还有差距、监管工作不到位等突出问题。为适应新形势的需要，切实加大补充耕地力度，部从构建保障和促进科学发展新机制出发，按照规划引导、政策激励、多元投入、规范管理的思路，进一步推进土地整理复垦开发工作，使其真正成为实施土地利用规划的基本手段，推进开源节流的重要抓手，统筹城乡发展的基础平台，既保护耕地资源可持续利用，又促进新农村建设、保障经济社会发展和生态环境建设取得成效。现就有关要求通知如下：

一、严格补充耕地，坚守18亿亩耕地红线

地方各级国土资源部门要严格依照土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划和年度补充耕地计划，切实组织完成补充耕地任务，确保本行政区域内耕地不低于规划规定的保有量任务。要严格落实耕地“占补平衡”制度，各类非农建设占用耕地，应立足于本市、县行政区域内补充完成。对于后备资源少确实难以完成的，可由省级国土资源部门在省域内统筹安排，严禁跨省（区、市）补充耕地。各地要抓紧扩大补充耕地储备规模，从2009年起，除国家重大工程可以暂缓外，非农建设占用耕地全面实行“先补后占”。因自然灾害损毁的耕地，一般要在一年内恢复利用，保证耕地总量不减少。

各省（区、市）要积极按照科学论证、分步实施、集中投入、共同建设的思路，大力推进具有区域特点的省级重大工程建设。有关省份要围绕重点工程，积极开展“耕作层剥离”和“移土培肥”工作，努力在全国建成一批有影响、成效大、引导作用明显的示范工程。

要切实加强生产建设用地的复垦工作。强化源头控制，把土地复垦与生产建设同步规划，同步实施。要全面贯彻落实国务院七部委有关土地复垦规定，编制好复垦方案，完善责任机制, 落实复垦任务。有条件的地方，应积极组织开展历史遗留工矿废弃地复垦，挖掘补充耕地的潜力。

二、大力开展基本农田建设整理，提高农业综合生产能力

地方各级国土资源部门要大力加强土地整理，重点抓好高标准基本农田建设。在中东部粮食主产区，按流域或水系，将完成补充耕地任务、发展现代农业、统筹城乡发展等多目标有机结合，统一规划，实施高产基本农田示范工程，打造粮食产能核心区；在水土资源丰富地区，以保证耕地总量和国家粮食结构安全为主要目的，实施土地整理开发重大工程，打造粮食战略后备产区；西部要大力开展节水工程，加大对平坝和缓坡耕地的整理力度。通过实施土地整理增加的有效耕地面积，按基本农田予以特殊保护。

要大力加强基本农田的基础性工作，结合第二次土地调查工作，切实查清全国基本农田的数量、质量和分布等情况，并落实到土地利用现状图上。建立全国基本农田数据库，结合每年的土地利用更新调查及时更新，实现基本农田的科学化管理。

三、积极拓展内涵，促进城乡统筹和新农村建设

要结合城乡统筹和新农村建设的总体要求，根据规划确定的土地利用方向和用途，在充分尊重农民意愿，鼓励改变以往项目建设模式，积极稳妥地推进“村庄土地整理”，促进农业生产向规模经营集中，引导农民居住向中心村和小城镇集中。

各地可按照土地利用总体规划的要求，在保护生态环境的前提下，有计划地推进缓坡丘陵地、盐碱地、荒草地等未利用地开发，按照宜农则农、宜林则林、宜建则建的原则，积极拓展土地利用空间。

四、修订专项规划，统筹土地整理复垦开发工作

当前，在新一轮土地利用总体规划修编中，按照既突出补充耕地，又充分体现多功能、精细化管理的要求，抓紧组织修编土地整理复垦开发规划，明确目标任务、重点区域、重大工程和重大项目，切实作好土地整理复垦开发工作。专项规划的修订，要认真做好后备资源的调查、评价和论证，与土地利用总体规划的相关内容同步研究，争取同步实施。各省（区、市）在土地整理复垦开发规划编制中，要突出土地整理复垦开发重大工程和重大项目这个特点，为实施重大工程和重大项目提供依据。

五、加大工作力度，做好资金征收使用监管

省级人民政府授权设区的市（州）批准农用地转用、涉及缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，要严格按照《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）要求执行。要依据法律规定，结合本地实际，积极研究制订土地复垦费的征收办法和标准，并会同有关部门研究落实土地出让收入用于农业土地开发资金办法，足额计提，确保各项费用足额征收，按照规定用途专项使用。

省级国土资源部门要按照国土资源部和财政部联合制订的新增费分配使用管理的有关规定，抓紧制订本省（区、市）新增费分配使用办法，明确分配使用方式、范围和管理规范，并报两部备案。要以重大工程项目为平台，统筹使用好土地整理复垦开发各类专项资金。资金滞留较多、使用不畅的地方，要协同有关部门采取有效措施，疏通使用渠道，确保资金足额使用。

省级国土资源部门要配合财政部门，按照《中央分成新增建设用地土地有偿使用费稽查暂行办法》（财建[2008]30号）的要求，做好本地区新增费稽查办法的制订和备案工作。省级国土资源部门每年至少集中一次，对土地整理复垦开发项目实施和验收进行监督检查，通报检查结果，并抄报国土资源部。

进一步加强2006年底前实施的国家投资项目的实施管理。省级国土资源部门要认真负责，确保工程质量和资金合理使用，切实做好项目实施和验收工作。全部项目原则上应于2009年底前竣工验收。涉及项目设计变更的，按照《关于国家投资土地开发整理项目检查情况的通报》（国土资通[2007]7号）有关要求，由省级国土资源部门办理。对由于客观原因确实无法实施而拟申请撤销的项目，省级国土资源部门要商请财政部门对项目进行清算，撤销的项目和清算结果报国土资源部和财政部，经两部审核同意后取消项目，取消的项目资金由两部在中央所得新增费分配时扣减。

六、明确工作职责，落实共同责任

土地整理复垦开发项目纵向上实行部级监管、省级负总责、市县人民政府组织实施的管理制度；横向上实行政府主导、国土资源部门牵头、相关部门配合、企业竞争介入、农民参与的管理制度，落实共同责任。

省级国土资源部门应加强本省（区、市）土地整理开发项目和历史遗留工矿废弃地复垦项目的管理工作，督促土地复垦责任人履行复垦义务。重点强化落实国家有关政策、规定和标准，编制实施专项规划，组织实施省级重大工程，指导市、县做好项目管理工作，统筹组织完成土地整理复垦开发、补充耕地和基本农田建设任务。市、县人民政府及国土资源部门主要负责落实部和省（区、市）的有关政策、规定和标准，落实规划，组织土地整理复垦开发项目管理和权属调整，组织群众对项目的听证，组织项目实施和群众参与，加强专项资金管理，开展绩效评价等工作。

各地要加强专门机构和队伍建设，探索从业机构特别是设计、监理机构的资质管理等行业管理办法。有条件的地区，可在大专院校或科研单位建立土地整理复垦开发的研究基地，开展学科和专项课题研究。

七、制订完善政策，建立激励和约束机制

部每年年底前对各省（区、市）土地整理复垦开发项目和补充耕地计划完成情况进行考核，达到或超出计划任务的，给予建设用地计划指标倾斜；非农建设项目占用耕地占补平衡不落实的，扣减相应新增建设用地计划指标。各级国土资源部门要在报批建设用地时，把好专项资金征收关，在依法足额缴纳相关费用后，方可办理用地批准文件；各类非农建设经依法批准占用耕地后，经耕地保护责任目标考核，完成补充耕地计划的，在资金项目安排上予以倾斜。农村建设用地整理应优先用于增加耕地，调剂为建设用地的应纳入建设用地计划，优先用于农村集体建设用地。

积极探索市场化运作模式，引导公司、企业等社会资金参与土地整理复垦开发项目。增加的耕地可在省级国土资源部门统筹安排下有偿使用。有条件的地方，可以尝试建立土地整理复垦开发基金，扩大资金渠道。

八、建立备案制度，全面实施信息化网络监管

土地整理复垦开发实行统一备案制度。各省（区、市）各类土地整理复垦开发项目均需向部动态备案，不备案的，其增加耕地不能计入完成的补充耕地任务，不能用于占补平衡，不予核定和下拨中央分成新增建设用地土地有偿使用费。

部统一开发和应用网络化的土地整理复垦开发项目信息报备系统，全面实施网络监管。省级国土资源部门要按照备案制度和系统建设要求，落实政策措施，推动系统使用，及时报备项目、资金等相关信息。部和省级国土资源部门要通过报备系统审查建设用地“占补平衡”情况，定期分析项目建设、资金征收和使用情况，实施绩效评价和动态监管，落实奖惩措施。同时要利用国土资源综合信息监管平台，与用地审批、土地供应和使用等信息整合联动，为土地管理全方位的监管、决策提供信息支持。

各级国土资源部门要切实管好用好土地整理复垦开发项目信息报备系统，与项目资金稽查、监督检查、动态巡查等有机结合，加强对项目实施、资金征收使用和相关制度执行等情况进行全方位的监督检查，及时发现和纠正问题，规范管理，提高土地整理复垦开发工作管理效能。

九、加大舆论宣传，扩大土地整理复垦开发社会影响

各地要充分运用多种宣传平台和手段，宣传土地整理复垦开发工作的目标任务和方针政策。在系统总结土地整理复垦开发成效的基础上，充分发挥主流媒体的影响力，组织策划系列活动，宣传典型经验和先进事迹，扩大社会影响面，提高社会认知度。要按照部关于设立土地整理复垦开发项目标志的规定，在各项目区设立标志牌，扩大宣传效果。

二OO八年八月二十九日

各区县建委、房管局，各有关单位：

为加强对房地产经纪行业监督管理，营造依法、诚信的经营环境，现将《北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法》印发给你们，自2008年9月1日起试行一个季度。试行期间，只打分不处理，根据试行情况，完善调整有关分值后，再正式实施。

附件：《北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法》



二○○八年八月二十二日


北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法

第一条为进一步加强对房地产经纪行业的日常监管，规范房地产经纪行为，保护当事人的合法权益，营造依法、诚信的经营环境，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》（建设部令第97号）和《北京市房屋租赁管理若干规定》（北京市人民政府令第194号）等有关规定，制定本办法。
第二条房地产经纪行业动态监督管理包括对在本市行政区域内从事房地产经纪业务的房地产经纪机构、经纪人员及其他从业人员（以下简称机构及人员）违法违规行为的日常查处和记分、处理。
第三条北京市建设委员会（以下简称市建委）建立全市统一平台的房地产经纪行业动态监管系统，纳入房地产市场动态监管信息平台（以下简称监管平台），采用记分制，对机构及人员违法违规行为按规定进行处罚、处理时进行记分，累加后按规定的措施做出相应处理。
第四条市建委依据法律、法规、规章、规范性文件的规定，制定《北京市房地产经纪行业违法违规行为记分标准》（见附件，以下简称《记分标准》），并可根据法律法规和政策变化适时予以补充调整。
第五条记分周期从每年1月1日起至12月31日，记分周期届满，机构及人员的年度积分清零，重新记分。
第六条区县建设房管部门要加强对辖区的房地产经纪机构（包括分支机构）和从业人员的日常监管，发现机构及人员存在涉嫌违法违规行为的应于15日内完成调查、处理工作，对其违法违规行为查实的，应责令限期整改，依法进行处罚、处理，并在执法文书上记分，同时在监管平台上进行填报。市建委要加强对区县工作的监督指导，并进行重案查处。
第七条根据对房地产经纪机构违规行为记分的积分情况，分别进行如下处理：
（一）机构积分达到3分时，对机构负责人进行约谈告诫，将机构列入重点监管名单，相关管理部门联动对其加大日常监管力度。
（二）机构积分达到6分时，提示有关协会在组织企业评优、评级活动时，应对其资格慎重考评；违法违规行为未及时整改的，暂停其新设分支机构备案3个月，暂停其存量房网上签约、租赁的居间和代理备案等业务至少3个月，同时将其违法违规行为向社会公示1年。
（三）机构积分达到12分时，违法违规行为未及时整改的，暂缓机构续期备案和其新设分支机构的初始备案半年；暂停其存量房网上签约、租赁的居间和代理备案等业务至少半年；同时将其违法违规行为向社会曝光2年。
第八条根据对房地产经纪从业人员违规行为记分的积分情况，分别进行如下处理：
（一）从业人员存在违法违规行为积分达到3分时，对其进行批评教育，要求其参加不少于一天的专业培训；提示有关协会在组织经纪人员评优活动时，应对其资格慎重考评；将其违法违规行为向社会公示1年。
（二）从业人员积分达到6分时，市、区县建设房管部门对其进行核查，并依法予以暂停注册1年；将其违法违规行为向社会公示2年。
对由于从业人员主观原因造成机构违规的，根据相应的责任主体，对人员予以查处和记分。
第九条对房地产经纪机构的相关违法违规行为及记分情况通报工商、地税、发改、公安等有关部门予以查处。对从业人员相关违法违规行为通报工商局、北京市经纪人协会等有关部门予以查处。
第十条市建委通过经纪监管平台对机构及人员的违法违规信息进行汇总和整理，并依照有关规定予以公示。
机构及人员可以通过监管平台及时查询自身积分情况。
第十一条对违法违规问题较多或情节严重的机构及案件办结率较低的区县建委、房管局，市建委组织对有关机构和相关区县开展重点专项检查。
第十二条执法单位和执法人员有下列行为的，市建委责令限期整改并通报批评，对情节严重的依法追究责任人员执法责任：
（一）收到公民、法人或者其他组织的投诉、举报后，不按照规定履行调查、处理等职责的；
（二）应当处罚而未进行处罚的；
（三）对处罚处理情况故意隐匿不报的；
（四）做出的处罚、处理明显违法或不当的；
（五）对违法违规机构及人员的记分不符合《记分标准》或不按照规定的程序报送记分情况的。
第十三条本办法自2008年9月1日起开始试行。

    根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)、《建设部、国家发展和改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》(建住房[2007]258号)、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)等文件规定，经市政府批准，现就已购经济适用住房上市出售有关问题通知如下：

    一、本通知所称已购经济适用住房是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售，并已签订购房合同的经济适用住房。

    二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：

    (一)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人(购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续)，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

    (二)已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理：

    1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

    2.区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。

    3.购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。

    4.买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

    (三)区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理：

    1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

    2.区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用。

    3.区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。

    4.区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

    区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租，所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。

    (四)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

    出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格(以下简称指导价格)的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。

    购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。

    产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。　

    三、本通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：

    (一)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。　

    (二)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。　

    购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。

    四、将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭，不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭，如再次申购经济适用住房的，应当按照现行规定重新申请。

    五、本通知发布之日后，符合购买经济适用住房资格的家庭按经济适用住房价格购买取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的经济适用住房，上市出售已购经济适用住房视同首次购买和出售经济适用住房，应按照本通知第二条的有关规定执行。

    六、本通知自发布之日起施行，其它有关经济适用住房上市交易规定与本通知不一致的，按照本通知规定执行。

    特此通知。

                                                         二〇〇八年四月八日

　　昨天，北京市建委发布消息称，本市将全面推行存量房（即二手房）网上签约制度，把买卖双方的合同信息和权属登记信息、纳税信息全部公开，避免中介机构从中赚取差价，实现公平交易。

　　据市建委房地产交易处处长沈洁介绍，此次出台的措施不仅规定中介机构代理的买卖合同须网上签约，还包括不通过中介公司，买卖双方自行成交的二手房交易。这意味着，网上签约将在10月15日后全面推行，否则将无法进行产权交割和过户。为了方便买卖双方顺利实现网上签约，本市房屋管理部门将在各区县交易权属办事大厅设置服务窗口，提供免费服务。买卖双方自行成交的，可到服务窗口填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，由服务窗口为当事人打印二手房买卖合同文本。由房产中介代理买卖的，仍由中介提供买卖合同网上签约服务。

　　相关举措

　　中介拒网签将被罚分

　　昨天，记者从市建委新闻发布会上了解到，对于拒绝实施网上签约、暗箱操作的中介公司，将根据违规情节轻重进行罚分，中介公司罚分达到12分的，将被暂停二手房网上签约、租赁等业务至少半年。经纪人罚分达到6分的，暂停注册一年。

　　市场分析

　　中小中介将受到冲击

　　据北京一房地产中介业内人士分析，网上签约的全面推行将对中小房地产中介机构产生巨大冲击，“不仅增加了交易的透明度，规避了部分中介吃差价等违规行为，还将重点考验这些中介的操盘能力”。该人士说，网上签约需要一定的业务能力，需要进一步培训业务员，如果中小中介无法完成，就不可能帮买卖双方实现过户，因此，此举也是中介行业优胜劣汰的过程。

　　此外，该人士表示，网上签约还需要一个磨合的过程，从理想意义上来看，其最大的好处就是增加了透明度，使得双方交易更公平，另外就是便于管理。

　　马上就访

　　二手房过户缩短10天

　　沈洁说，全面推行网上签约不仅便于透明管理，也可以加快过户登记的速度。她表示，由于建设部门将对买卖双方的合同信息和权属登记信息、地税部门纳税信息建立一个公共数据库，避免了重复打印合同、重复审核的过程，整个二手房交易、过户的时间可在自受理之日起，10个工作日内完成，比以前的20个工作日缩短了一半。

　　可防止一房多卖现象

　　市建委提供的数字显示，截至今年9月底，全市207家房地产中介公司通过网上签约系统签订二手房买卖合同38367笔，占同期二手房成交量的33%。在67%的非网上签约量中，除部分买卖双方自行成交的，部分二手房中介公司未进行网上签约，存在虚假宣传、合同欺诈、赚取差价等违规行为。

　　沈洁表示，为防止出现一房多卖的现象，保证同一套房屋在网上签约系统中只有一条有效的签约记录，二手房网上签约合同信息表中房屋和当事人的信息应与申请权属登记的信息一致。

　　二手房自行成交流程

　　1.买卖双方达成购房意向，并就合同条款协商一致

　　2.买卖双方填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》并持房屋所有权证和身份证等到网签服务窗口申请网上签约

　　3.窗口工作人员将信息表有关信息录入网签系统，打印合同第一部分内容（1-4条），交买卖双方核对确认

　　4.窗口工作人员将《存量房买卖合同》（网上打印的合同第一部分和印刷版的第二部分）《存量房买卖合同信息表（纳税）》《存量房交易结算资金自行划转声明》《办理转移登记服务指南》和《转移登记申请书》交给买卖双方

　　5.买卖双方根据约定填写买卖合同第二部分相关条款内容，并在一式四份的合同上签字或盖章后，合同依法生效

　　6.买卖双方持《存量房买卖合同信息表（纳税）》及其他相关材料到地税部门办理纳税手续，补交土地出让金或土地收益等价款，并按《办理转移登记服务指南》持有关材料到权属登记窗口办理转移登记手续

　　7.权属登记部门审核合格后，发放房屋所有权证

　　一、概念及构成

　　票据诈骗罪，是指以非法占有为目的，利用金融票据进行诈骗活动，骗取财物数额较大的行为。

　　（一）客体要件

　　本罪侵犯的客体是双重客体，既侵犯了他人的财物所有权，又侵犯了国家的金融管理制度。金融票据是可流通转让的信用支付工具。广义的金融票据包括各种有价证券，狭义的金融票据仅指汇票、本票和支票。作为一种可流通转让的有价证券，金融票据具有有价性、物权性、无因性、要式性等特点。有价性即金融票据以支付一定金钱为目的；物权性即占有票据就享有物权，持票人可以依法向票据债务人行使请求权；无因性即持票人出示票据就可以行使票据权利，对取得票据的原因不负证明责任；要式性指票据形式和内容必须符合法律规定，否则无效。由于金融票据具有上述特点，使用金融票据可以使资金使用效益大大提高，加速资金周转，及时清结债权债务，规范商业信用，还可以减少现金使用，节省流通费用。因此发展金融票据业务已成为我国金融制度改革的一个重要方向。但是，金融票据的上述特点也使违法犯罪分子出于贪利目的而想方设法利用票据或者使用伪造、变造的票据骗取他人财物的犯罪日益突出。这类犯罪往往是在金融票据的流通和使用过程中进行的，因而它不仅侵犯了他人财产权利，更影响了金融票据的信誉，妨害了金融票据的正常流通和使用，破坏了国家对金融票据业务的管理制度。

　　（二）客观要件

　　本罪在客观方面表现为利用金融票据进行诈骗活动，骗取财物数额较大的行为。一般表现为以下六种行为方式：

　　（1）明知是伪造、变造的汇票、本票、支票而使用

　　这种情形是指行为人以伪造、变造的金融票据冒充真票据进而骗取他人财物的行为。构成这种形式的犯罪要求行为人在使用票据时，“明知”是伪造、变造的。如果行为人在使用汇票、本票、支票时，确实不知道该票据是伪造、变造的，则不构成此项犯罪。

　　（2）明知是作废的汇票、本票、支票而使用

　　这种情形是指利用已经作废的汇票、本票、支票进行诈骗行为。这里所说的“作废”的票据，是指根据法律和有关规定不能使用的票据，它包括《票据法》中所说的过期的票据，也包括无效的以及被依法宣布作废的票据，还包括银行根据国家有关规定予以作废的票据。同上述第一种情形一样，构成这种形式的犯罪，也要求行为人在使用票据时，“明知”是已经作废的。

　　（3）冒用他人的汇票、本票、支票

　　这种情形是指行为人擅自以合法持票人的名义，支配、使用、转让自己不具备支配权利的他人的汇票、本票、支票，进行诈骗的行为。这里所说的“冒用”通常表现为以下几种情况：一是指行为人以非法手段获取的票据，如以欺诈、偷盗或者胁迫等手段取得的票据，或者明知是以上述手段取得的票据，而使用进行诈骗活动；二是指没有代理权而以代理人名义或者超越代理权限的行为；三是指用他人委托代为保管的或者捡拾他人遗失的票据进行使用，骗取财物的行为。

　　（4）签发空头支票或者与其预留印鉴不符的支票，骗取财物的

　　这里所说的“空头支票”是指：出票人所签发的支票金额超过其付款时在付款人处实有的存款金额的支票。“签发与其预留印鉴不符的支票”是指票据签发人在其签发的支票上加盖的与其预留于银行或者其他金融机构处的印鉴不一致的财务公章或者支票签发人的名章。“与其预留印鉴不符”，可以是与其预留的某一个印鉴不符，也可以是与所有预留印鉴不符。

　　（5）汇票、本票的出票人签发无资金保证的汇票、本票或者在出票时作虚假记载，骗取财物的

　　汇票、本票的出票人是票据的当事人之一，是依法定方式制作汇票、本票并在这些票据上签章，将汇票、本票交付给收款人的人。出票人签发汇票、本票时，必须具有可靠的资金保证。这里的“资金保证”，是指票据的出票人在承兑票据时，具有按票据支付的能力，它既包括有可靠的资金来源，又包括出票人从出票时起就具有支付能力。

　　（三）主体要件

　　本罪的主体是一般主体、凡达到刑事责任年龄并具有刑事责任能力的自然人均可构成。根据本节第200条之规定，单位亦能成为本罪的主体。银行或其他金融机构的工作人员与票据诈骗的犯罪分子串通，即在实施票据诈骗的前后过程中，相互暗中勾结、共同策划、商量对策、充当内应，为诈骗犯罪分子提供诈骗帮助的，应以票据诈骗共犯论处。这是因为，进行票据诈骗活动实现其非法骗取他人财物的意图，往往离不开银行或其他金融机构的内部工作人员利用职务上的便利为犯罪分子提供企业帐号、联行行号及密押等信息。还应注意的是、对于银行等金融机构的工作人员的上述行为不能一概而以票据诈骗共犯而论。例如，因自己的利用职务之便的主要行为，造成了本单位的经济损失的，此时应当按照贪污罪或职务侵占罪定性。只有因其帮助行为在造成了除自己所在金融机构以外的其他金融机构的经济损失的，以及不是金融机构工作人员为主利用职务之便而侵吞、诈骗的，才以本罪共犯处罚。但无论以何罪处罚、都应从重处罚。如果在进行此种犯罪的过程中还有其他犯罪行为如受贿的，则按牵连犯从重处罚。

　　（四）主观要件

　　本罪在主观上须由故意构成、且以非法占有为目的。如果行为人出于过失而使用金融票据，如不知是伪造、变造或作废的金融票据、误签空头支票、对票据事项因过失而导致记载错误等，不构成犯罪。

　　二、认定

　　1、本罪与非罪的界限

　　行为人主观上是否明知，是否以骗取他人财物为目的是区别罪与非罪的重要标准。本条为避免混淆罪与非罪的界限，对行为人主观方面的一些状况进行了特别规定。如使用伪造、变造、或者作废的汇票、本票、支票，行为人在主观上必须是“明知”的，在主观上是否明知其所使用的汇票、本票、支票是伪造、变造或者作废的，是划分是否构成本罪的重要界限之一。如果行为人在使用汇票、本票、支票时，在主观上确实不知道该票据是伪造、变造或者作废的，则不构成本罪。应当注意的是，在司法实践中判断行为人主观上是否明知，不是仅依据行为人自己的供述，而是要在全面了解整个案件的基础上进行综合分析后得出结论。对于冒用他人的票据、签发空头支票或者与其预留印鉴不符的支票、签发无资金保证的汇票、本票或者在出票时作虚伪记载以及使用伪造、变造的其他银行结算凭证的行为人必须具有诈骗他人财物的故意和目的，没有这种故意和目的，就不能构成本罪。

　　一般说来，具有以下情形的行为不构成犯罪：

　　（1）不知是伪造、变造、作废的金融票据而使用的；

　　（2）将他人的金融票据误认为是自己的金融票据而使用的；

　　（3）不知存款已不足而误签空头支票或者误签与其预留印鉴不符的支票的；

　　（4）签发汇票、本票时因过失而作错误记载的：（5）不知是伪造、变造的委托收款凭证、汇款凭证、银行存单而使用的。等等。

　　2、区分票据诈骗罪与伪造、变造金融票证罪的界限

　　两罪的根本区别在于，伪造、变造金融票证罪惩治的是伪造、变造行为本身，而金融票据诈骗罪惩治的是使用这些金融票据进行诈骗的行为。如果行为人仅仅是伪造、变造金融票证，而没有使用的，则这种行为触犯了第177条的规定，构成伪造、变造金融票证罪。但司法实践中这两种犯罪往往又是联系在一起的，表现为行为人先伪造、变造汇票、本票、支票或者其他银行结算凭证，然后使用该伪造、变造的票证进行诈骗活动，这种情形实际上属于一种牵连犯的情形，应当从一重罪，即按票据诈骗罪论罪处罚，而不实行数罪并罚。

　　三、处罚

　　l、自然人犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役、并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑、并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产；数额特别巨大并且给国家和人民利益造成重大损失的、处无期徒刑或者死刑，并处没收财产。

　　所谓情节严重，是指诈骗数额巨大或者具有其他严重情节。所谓数额巨大，参照《解释》规定：是指个人诈骗数额达5万元以上，单位诈骗金额达30万元以上。至于其他严重情节，一般是指进行票据诈骗集团的首要分子；多次进行票据诈骗、恶习不改的；因其诈骗造成受害人巨大经济损失的；诈骗票据款项用于其他违法犯罪活动的；等等。

　　所谓情节特别严重，是指诈骗数额特别巨大或者具有其他特别严重情节。个人诈骗数额达到l0万元以上，单位诈骗达到l00万元以上的，参照《解释》规定，即可认定为数额特别巨大。至于其他特别严重情节，主要是指以票据诈骗为常业的，因其诈骗造成他人特别巨大经济损失的，属于惯犯、累犯或多次作案的，具有多个严重情节的，等等。

　　2、单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。

　　一、概念及其构成

　　贷款诈骗罪，是指以非法占有为目的，编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法，诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。

　　（一）客体要件本罪侵犯的客体是双重客体，既侵犯了银行或者其他金融机构对贷款的所有权，还侵犯国家金融管理制度，贷款是指作为贷款人的银行或者其他金融机构对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。在现代社会中、随着国民经济和社会发展对资金需求的愈益增大，贷款在社会经济生活中所起的作用 口益突出。银行等金融机构不仅通过发放贷款参与企业流动资金周转，并支持企业购置固定资产和进行技术改造，促进生产发展，同时还通过发放贷款促进商品流通，促进科技文化卫生事业等发僳。与此同时，随着我国贷款金融业务的日益发展，诈骗贷款违法犯罪活动也随之产生并愈益严重。诈骗贷款行为不仅侵犯了银行等金融机构的财产所有权、而且必然影响银行等金融机构贷款业务和其他金融业务的正常进行，破坏我国金融秩序的稳定。因此、诈骗贷款行为同时侵犯了银行等金融机构的贷款所有权以及国家的贷款管理制度，具有比一般诈骗行为更大的社会危害性。

　　（二）客观要件

　　本罪在客观方面表现为采用虚构事实、隐瞒真相的方法诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为。

　　首先，本罪表现为行为人实施了虚构事实、隐瞒真相的方法骗取银行或者其他金融机构贷款的行为。所谓虚构事实，是指编造客观上不存在的事实，以骗取银行或者其他金融机构的信任；所谓隐瞒真相，是指有意掩盖客观存在的某些事实，使银行或者其他金融机构产生错觉。根据本条的规定，行为人诈骗贷款所使用的方法主要有以下几种表现形式：

　　l、编造引进资金、项目等虚假理由骗取银行或者其他金融机构的贷款。这种情形近年来屡有发生，仅在上海一地，一年就发生假引资的诈骗几十起，案犯一般是伪造国外某财团的巨额资金或者“在美国的爱国华人”的巨额私人存款要以优惠条件存人某银行，以骗取银行的贷款和手续费。此外，还有许多犯罪分子编造效益好的投资项目，以骗取银行等金融机构的贷款。

　　2、使用虚假的经济合同诈骗银行或者其他金融机构的贷款。为支持生产，鼓励出口，使有限的资金增值，银行或其他金融机构有时也要根据经济合同发放贷款，有些犯罪分子伪造或使用虚假的出口合同或者其他短期内产比很好效益的经济合同，诈骗跟行或其他金融机构的贷款。如犯罪分子张某伪造某公司的出口供货合同，并以虚假的合同向上海某银行申请了几百万元的贷款后携款潜逃。

　　3、使用虚假的证明文件诈骗银行或其他金融机构的贷款。所谓证明文件是指担保函、存款证明等向银行或其他金融机构申请贷款时所需要的文件。如某公司通过银行内部的工作人员开出了一张虚假的存款证明，并以此向另一银行贷款几百万元。

　　4、使用虚假的产权证明作担保或超出抵押物价值重复担保，骗取银行或其他金融机构贷款的。这里的产权证明，是指能够证明行为人对房屋等不动产或者汽车、货币、可随时兑付的票据等动产具有所有权的一切文件。如罪犯张某以伪造的某房屋开发公司房产证明为抵押，骗取某银行贷款一百余万元。

　　5、以其他方法诈骗银行或其他金融机构贷款的，这出的“其他方法”是指伪造单位公章、印鉴骗贷的；以假货币为抵押骗贷的；先借贷后采用欺诈手段拒不还贷的等情况。本项规定的精神是不论行为人以何种方法诈骗贷款都要依本罪依法追究刑事责任。

　　司法实践中，行为人具有下列情形之一的，应认定其行为属于“以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款”：

　　（1）贷款后携带贷款潜逃的；

　　（2）未将贷款按用途使用而是挥霍致使贷款无法偿还的；

　　（3）使用贷款进行违法犯罪活动，致使贷款无法偿还的；

　　（4）改变贷款用途将贷款用于高风险的经济活动，造成重大经济损失，致使贷款无法偿还的；

　　（5）为谋取不正当利益，改变贷款用途，造成重大经济损失致使贷款无法偿还的；

　　（6）提供虚假的担保申请贷款，造成重大经济损失致使贷款无法偿还的，等等情形。

　　其次，诈骗贷款必须达到“数额较大”。至于何谓“数额较大”有待于有权机关作出解释。

　　（三）主体要件

　　本罪的主体是一般主体，任何达到刑事责任年龄、具有刑事责任能力的自然人均可构成，单位亦能成为本罪的主体。银行或其他金融机构的工作人员与诈骗贷款的犯罪分子串通并为之提供诈骗贷款帮助的，应以贷款诈骗罪的共犯论处。所谓串通，在本罪是指银行或者其他金融机构的工作人员与诈骗贷款的犯罪分子在实施诈骗前或在诈骗的过程中，相互暗中勾结，共同商量或进行策划，与诈骗犯罪分子予以配合，充当内应而为之提供帮助的行为。对于银行及其他金融机构的工作人员与其他犯罪分子相互勾结骗取银行等金融机构钱财的行为，应当注意分清两种人员在共同犯罪中采用行为的性质，如果是以银行等金融机构工作人员为主，而采用的行为主要是利用职务之便进行，社会上的其他人员仅是提供帮助的，这时就应以银行等金融机构的工作人员所犯的罪行来定性处理，如是贪污，就应依贪污罪处罚，社会上的其他人员则以贪污罪的共犯论处；如是侵占就应以职务侵占罪治罪，其他人员则以职务侵占罪的共犯处之。如采用的行为以虚构事实、隐瞒真相的欺骗方法为主，银行等金融机构的工作人员仅是为之提供帮助的，这时就以本罪定性处罚。而不能不分情况，都以本罪或他罪论处。

　　（四）主观要件

　　本罪在主观上由故意构成，且以非法占有为目的。至于行为人非法占有贷款的动机是为了挥霍享受，还是为了转移隐匿，都不影响本罪的构成。反之，如果行为人不具有非法占有的目的，虽然其在申请贷款时使用了欺骗手段，也不能按犯罪处理，可由银行根据有关规定给予停止发放贷款、提前收回贷款或者加收贷款利息等办法处理。

　　二、认定

　　（一）本罪与非罪的界限

　　l、“以非法右有为目的”是区别罪与非罪界限的重要标准。在认定诈骗贷款罪时，不能简单地认为，只要贷款到期不能偿还，就以诈骗贷款罪论处。实际生活中、贷款不能按期偿还的情况时有发生，其原因也很复杂，如有的因为经营不善或者市场行情的变动，使营利计划无法实现不能按时偿还贷款。这种情况中，行为人虽然主观有过错，但其没有非法占有贷款的目的，故不能以本罪认定。有的是本人对自己的偿还能力估计过高，以致不能按时还贷，这种情形行为人主观上虽然具有过失，但其没有非法占有的目的，也不应以本罪论处。只有那些以非法占有为目的，采用欺骗的方法取得贷款的行为，才构成贷款诈骗罪。

　　2、要把贷款诈骗与借贷纠纷区别开来。有些借贷人在获得贷款后长期拖欠不还，甚至在申请贷款时就有夸大履约能力、编造谎言等情节，而到期又未能偿还。这种借贷纠纷，十分容易与贷款诈骗相混淆，区分二者的界限应当把握以下四点：

　　（1）若发生了到期不还的结果，还要看行为人在申请贷款时，履行能力不足的事实是否已经存在，行为人对此是否清楚。如无法履约这一点并不十分了解，即使到期不还，也不应认定为诈骗贷款罪而应以借贷纠纷处理。

　　（2）要看行为人获得贷款后，是否积极将贷款用于借贷合同所规定的用途。尽管到期后行为人无法偿还，但如果贷款确实被用于所规定的项目，一般也说明行为人主观上没有诈骗贷款的故意，不应以本罪处理。

　　（3）要看行为人于贷款到期后是否积极偿还。如果行为仅仅口头上承认还款，而实际上没有积极筹款准备归还的行为，也不能证明行为人没有诈骗的故意，不赖帐，不一定就没有诈骗的故意。

　　（4）将上述因素综合起来考察，通过多方做客观行为全面考察行为人主观心态，从而得出是否有非法占有贷款的目的，这对于正确区分贷款诈骗与借贷纠纷的界限具有重要意义。

　　（二）本罪与诈骗罪的界限

　　1、犯罪对象不同。本罪的对象仅是指银行等金融机构的贷款，受害人是银行或其他金融机构；而诈骗罪的对象既包括货币，亦包括财物，对象不仅指银行或其他金融机构，其范围比贷款诈骗罪广泛得多。

　　2、发生的领域不同。本罪发生在金融领域进行贷款的过程中；而诈骗罪的领域范围则极为广泛，可以涉及任何领域，自然也包括金融领域在内。

　　3、侵害的客体不同。本罪不仅会对国家、公众贷款的所有权造成侵害，同时亦侵害了国家有关金融信贷的管理制度，其属于复杂客体；而诈骗罪的客体则是公私财物的所有权。

　　4，客观行为的表现方式不完全相同。两者行为的本质特征虽然都是虚构事实或隐瞒真相，但本罪所使用的方法却是围绕骗取贷款进行的，所使用的具体方法都是与贷款所需的文件、文件有关，如虚构引进资金、项目；使用虚假的经济合同等等就是如此；而诈骗罪的行为方式更多样化，有时仅凭其三寸不烂之舌便可达到骗取他人财物的目的。

　　5、犯罪的起点额不同。本罪的认定为犯罪的起点数额一般是l万元；而诈骗罪的起点数额一般是在3000元左右。

　　三、处罚

　　l、自然人犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。

　　所谓情节严重，是指数额巨大或者有其他严重情节的情况。其中数额巨大，根据有关司法解释的规定，是指贷款诈骗数额在1万元以上的。其他严重情节，则是指下列情节之一者：（1）为骗取贷款，向银行或者金融机构的工作人员行贿，数额较大的；（2）挥霍贷款，或者用贷款进行违法活动，致使贷款到期无法偿还的；（3）隐匿贷款去向，贷款期限届满后，拒不偿还的；（4）提供虚假的担保申请贷款，贷款期限届满后，拒不偿还的；（5）假冒他人名义申请贷款，贷款期限届满后，拒不偿还的。

　　所谓情节特别严重，是指诈骗贷款数额特别巨大或者有其他特别严重的情节。参照《解释》，前者即数额特别巨大，是指贷款诈骗数额在20万元以上的。后者即其他特别严重情节，是指下列情节之一者：（1）为骗取贷款，向银行或者金融机构的工作人员行贿，数额巨大的；（2）携带贷款逃跑的；（3）使用贷款进行犯罪活动的。

　　2、单位犯本罪的，对单位判处罚金，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依上述规定追究刑事责任。

    依据《北京市固定资产投资建设项目指导目录》、《北京市外商投资建设项目指导目录》内容规定，对属于目录所列非政府投资建设项目禁止类建设项目，一律禁止审批立项。对国家规定由国家职能部门和市政府审批类的非政府投资建设项目，继续由市发改委审批立项，或由市发改委审核后报国家发改委审批。对不属于上两类的非政府投资建设项目，全部取消审批。总投资3000万元以上（含）的固定资产投资项目立项，直接到市发改委登记备案。总投资3000万元以下的固定资产投资项目（不含房地产开发）立项，由项目所在地区县发改委负责登记备案。对不属于前述两类的外商投资建设项目，下放或取消立项审批。总投资3000万美元以上（含）的固定资产投资项目立项，继续由市发改委审批。总投资3000万美元以下的固定资产投资项目立项，由项目所在地区县发改审批。通过公开招标或拍卖获得土地使用权的房地产开发项目立项，直接到市发改委办理有关立项手续。

    固定资产投资建设项目分为核准类项目、备案类项目、审批类项目。

    核准类项目是指《政府核准的投资项目目录》范围内的企业投资建设项目，外商投资的项目和境外投资的项目。

    备案类项目是指《政府核准的投资项目目录》以外的内资企业投资项目。

审批类项目是指全部使用国有资金、国有资金投资占控股或者主导地位的投资项目。

 一、通过土地公开交易市场取得土地开发权的企业投资项目（具备规划意见书）的办理流程

    （一）办理土地成交有关手续。建设单位在土地公开交易市场通过公开交易取得土地开发权，国土部门核发土地成交确认书

    （二）办理土地成交有关手续后，建设单位可同时办理项目立项、用地、规划设计方案及初步设计有关手续。其中，对外资项目，建设单位在办理立项有关手续后，方可同时办理环境影响评价审查、用地、规划设计方案及初步设计有关手续

     1．立项有关手续

对于内资项目，建设单位依次办理环境影响评价审查，建设项目核准或备案。

对于外资项目，建设单位依次办理外商投资项目核准、外商投资企业设立批准或变更、工商注册登记（其）房地产项目还需到建设部门办理开发企业资质）手续。

2．用地有关手续

    建设单位依次办理土地出让许可，如涉及征占用林地，还需办理征占用林地许可、建设用地规划许可证、国有土地使用证。

    3．规划设计方案及初步设计有关手续

    建设单位进行设计方案招标，规划部门对设计方案招投标活动进行备案监管，同时将监管结果或咨询服务意见根据项目需要有选择地抄送人防、消防、市政管理、体育、水务、公安交通等部门。

    随后，建设单位可根据需要同时办理消防设计防火审核、建设项目人民防空建设标准审查；（中直机关、中央国家机关按系统审查）、文物保护单位建设控制地带项目建设方案审查、卫生条件、设施的设计审查。

   （三）办理建设工程规划许可有关手续。

    建设单位在取得建设用地规划许可证并且项目经核准或备案后，办理年度投资计划，建设项目人民防空建设标准审查、文物保护单位建设控制地带项目建设方案审查后，办理建设工程规划许可证。

   （四）办理建设工程施工许可有关手续。

    建设单位取得建设工程规划许可证后，可根据需要同时办理掘路许可、占路许可、移伐树木许可、移植古树名木许可、避让保护古树名木措施许可、人防工程施工图备案（中直机关、中央国家机关按系统办理）、施工和监理单位招投标过程监管、施工图审查。

    随后，建设单位办理建设工程施工许可证。建设工程完工后进行竣工验收备案。

    二、通过协议出让方式取得土地使用权的企业投资项目（不具有规划意见书）的办理流程（备案类项目）

    （一）办理项目备案有关手续

    建设单位到发展改革部门办理项目备案手续后，可同时办理地震安全性评价报告审定及抗震设防要求确定和规划意见书（选址）、环境影响评价审查、职业病危害预评价、不可移动文物的原址保护及对保护范围内建设项目审查手续。

办理规划意见书（选址）过程中，规划部门根据项目的不同情况，告知建设单位相应地到文物、卫生、环保、园林绿化、水务、公安交通、广播电视、涉外项目审查、无线电、机场管理等部门办理许可或咨询有关意见。

（二）办理规划意见书（选址）后，可同时办理项目用地、规划设计方案及初步设计有关手续

     1．项目用地有关手续

     建设单位依次办理建设用地预审、建设用地规划许可证、征地许可（如涉及征占用林地，还需办理征占用林地许可、土地出让许可。

    随后，建设单位可同时办理国有土地使用证、房屋拆迁许可证、年度投资计划。

     2．规划设计方案及初步设计有关手续

     建设单位进行设计方案招标，规划部门对设计方案招投标活动进行备案监管或提供咨询服务，同时将监管结果或咨询服务意见根据项目需要有选择地抄送人防、消防、市政管理、体育、水务、公安交通等部门。

    随后，建设单位可根据需要同时办理消防设计防火审核、建设项目人民防空建设标准审查；（中直机关、中央国家机关按系统审查）、文物保护单位建设控制地带项目建设方案审查和卫生条件、设施的设计审查。

    （三）办理建设工程规划许可有关手续

     建设单位办理了年度投资计划，同时根据需要通过建设项目人民防空建设标准审查和文物保护单位建设控制地带项目建设方案审查后，办理建设工程规划许可证。

    （四）办理建设工程施工许可有关手续

     建设单位取得建设工程规划许可证后，可根据需要同时办理掘路许可、占路许可、移伐树木许可、移植古树名木许可、避让保护古树名木措施许可、人防工程施工图备案（中直机关、中央国家机关按系统办理）、对依法需监管的项目进行施工和监理单位招投标过程监管、进行施工图审查。

    随后，建设单位办理建设工程施工许可证。建设工程完工后进行竣工验收备案。

　　（一）使用伪造的信用卡，或者使用以虚假的身份证明骗领的信用卡的；

　　（二）使用作废的信用卡的；

　　（三）冒用他人信用卡的；

　　（四）恶意透支的。

　　前款所称恶意透支，是指持卡人以非法占有为目的，超过规定限额或者规定期限透支，并且经发卡银行催收后仍不归还的行为。

　　盗窃信用卡并使用的，依照本法第二百六十四条的规定定罪处罚。

信用卡诈骗罪的概念与构成

　　信用卡诈骗罪，是指以非法占有为目的，利用信用卡进行诈骗活动，数额较大的行为。

　　信用卡诈骗罪的构成要件如下：

　　1．本罪侵犯的客体是信用卡管理制度和公私财产所有权。

　　2．本罪客观方面表现为行为人采用虚构事实或者隐瞒真相的方法，利用信用卡骗取公私财物的行为。

　　3．本罪的主体是一般主体，自然人可成为本罪的犯罪主体。

　　4．本罪的主观方面是故意，而且是直接故意，行为人主观上还必须具有非法占有公私财物的目的。间接故意和过失犯罪不能构成本罪。在此应指出的是，在信用卡诈骗罪的各种行为中，行为人因行为不同，其犯罪故意 也各有其特定内容而不尽相同。例如，使用伪造的信用卡和使用作废的信用卡进行诈骗犯罪的，行为人主观上必须明知是伪造或者作废的信用卡，否则，不能构成本罪。在信用卡透支的情况下，区分善意透支与恶意透支，也应当从行为人的故意内容来分析，如果行为人有非法占有他人财物的故意，则是恶意透支，反之，则是善意透支。

信用卡诈骗罪的具体表现行为

　　具体表现为以下几种行为：

　　（1）使用伪造的信用卡。所谓伪造的信用卡，是指模仿信用卡的质地、模式、版块、图样以及磁条密码等制造出来的信用卡。所谓使用，是指以非法占有他人财物为目的，利用伪造的信用卡，骗取他人财物的行为。包括用伪造的信用卡购买商品、支取现金，以及用伪造的信用卡接受各种服务等。

　　（2）使用作废的信用卡。作废的信用卡，是指根据法律和有关规定不能继续使用的过期的信用卡、无效的信用卡、被依法宣布作废的信用卡和持卡人在信用卡的有效期内中途停止使用，并将其交回发卡银行的信用卡，以及因挂失而失效的信用卡。此外，使用作废的信用卡还包括使用涂改卡。所谓涂改卡是指被涂改过卡号的无效信用卡。这些信用卡本身因挂失或取消而被列入止付名单，但卡上某一个号码被压平后再压上另一个新号码用于逃避黑名单的检索。因此，涂改卡也是伪卡的一个种类。

　　（3）冒用他人的信用卡。冒用是指非持卡人以持卡人的名义使用持卡人的信用卡而骗取财物的行为。根据我国有关信用卡的规定，信用卡均限于合法的持卡人本人使用，不得转借或转让，这也是各国普遍遵循的一项原则。但是，如果信用卡与身份证合放在一起而同时丢失，则可能给拾得者或窃得者创造冒用的机会。这些拾得者或窃得者在取得他人的信用卡后，可能会利用持卡人发觉遗失之前，或者利用止付管理的时间差，采取冒充卡主身份，模仿卡主签名的手段，到信用卡特约商户或银行购物取款或享受服务，这些都是冒用他人的信用卡进行诈骗犯罪的几种常见情形。

　　（4）使用信用卡进行恶意透支。透支是指在银行设立账户的客户在账户上已无资金或资金不足的情况下，经过银行批准，允许客户以超过其账上资金的额度支用款项的行为。透支实质上是银行借钱给客户。所谓恶意透支，根据《刑法》第196条第二款的规定，是指信用卡的持卡人以非法占有为目的，超过规定限额或者规定期限透支并且经发卡银行催收后仍不归还的行为。善意透支和恶意透支的本质区别在于行为人在主观上的差异。两者在客观上都是造成了透支，但善意透支的行为人主观上有先用后还的意图，届时归还透支款和利息，而恶意透支的行为人透支是为了将透支款占为己有，根本不想偿还或者也没有能力偿还，在行为上采取潜逃的方式躲避债务。

　　依照《刑法》的规定，行为人除了实施上述四种行为之一以外，还必须具备数额较大的要件。如果数额不大，即使有上述行为，也属违法行为，不构成犯罪。至于什么是“数额较大”，目前尚无明确的司法解释。但根据1996年最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》规定，个人诈骗数额较大是指5000元以上。信用卡诈骗罪的数额较大的起点可以参照此规定以5000元为宜。

信用卡诈骗罪的基本特征

　　信用卡诈骗罪在犯罪构成上具有如下特征：

　　（一）犯罪主体。

　　根据刑法规定，本罪的犯罪主体为一般主体，只能由自然人构成。在犯罪主体中存在以下问题：

　　1、单位能不能成为该罪的犯罪主体？对此学界存有分歧。否定说认为，信用卡存在使用额的限制，单位不必冒此风险去诈骗如此小的数额的财物。肯定说认为，单位持卡人在单位意志下可以实施恶意透支等信用卡诈骗行为，且实践中已发生了单位恶意透支数额巨大甚至特别巨大的案件。我们认为，单位可以也应当成为本罪的犯罪主体。因为：

　　（1）按照发行对象，信用卡分为单位卡和个人卡，单位既然可以作为合法持卡人和使用人，当然能够实施如恶意透支此类的诈骗活动。根据《银行卡业务管理办法》的规定，单位的允许透支额（无论是单笔透支额还是月透支额）都比个人要大，如果单位基于非法占有目的进行恶意透支，数额也是非常惊人的，但对单位处罚却缺乏法律依据，显然是不合适的。

　　（2）根据刑法177条的规定，单位可以成为伪造、变造金融票证罪的犯罪主体，单位为实施信用卡诈骗而伪造信用卡是完全可能的，如果不规定单位成为信用卡诈骗罪的犯罪主体，那么就只能就手段行为追究刑事责任，而不能追究目的行为的刑事责任，不符合牵连犯的构成原则。

　　（3）刑事立法应具有协调性，与其性质类似的信用证诈骗罪可以由单位构成，而信用卡诈骗罪只能由自然人构成，在立法上明显不协调。

　　为此，我们建议，刑法在修订时，应规定该罪既可以由单位构成，也可以由自然人构成。不过，在修订之前，只能按照罪刑法定原则，追究直接责任人员的刑事责任。

　　2、使用作废的信用卡或者恶意透支实施诈骗的犯罪主体，是否仅限于合法持卡人？

　　有观点认为，使用作废的信用卡的主体既可以是持卡人，也可以是持卡人以外的人。但也有人认为只能由持卡人构成。对恶意透支行为主体的观点颇多，归纳起来，不外乎肯定说和否定说两种。对此，我们意见是这两种行为主体只能是持卡人本人，持卡人以外的人除共同犯罪外均不能成为犯罪主体。

　　对作废的信用卡，无论由于何种原因信用卡作废，其他人（相对于持卡人）如果可以成为行为主体，在其确实不知是作废的信用卡时定罪处罚，就可能违背了主客观一致的刑法原则。行为人在使用作废的信用卡时，无论其是否明知该信用卡是否作废，都需要冒用他人名义实施诈骗。因此，对其他人使用作废的信用卡，可以“冒用他人的信用卡”的行为定罪处理。

　　恶意透支是相对于善意透支而言的。善意透支是信用卡得以存在和运作的制度基础，恶意透支是基于非法占有为目的对透支权利的滥用，行为性质则完成了从私法上违约行为到公法上的犯罪行为的转变，二者具有主体的同一性。其他人为了非法占有公私财物持信用卡消费或者提取现金，都谈不上是透支行为，而是直接的诈骗活动。

　　恶意透支主体是否包括“骗领信用卡人”？有人认为，要对“骗领信用卡人”具体分析才能得出结论。假如把骗领信用卡可分为善意的骗领和恶意的骗领，二者的区别在于领取信用卡时是否有非法占有公私财物的目的。只是手续上的不完善进行骗领的，行为人在领取后，如果遵循信用卡管理办法和章程的规定正当使用信用卡的，可以称为“善意的骗领人”，如果为了实施诈骗活动而骗领的可称为“恶意骗领人”。“恶意骗领人”以犯罪为目的当然谈不上透支问题，故不能成为该罪的犯罪主体。“善意的骗领人”如果按照信用卡业务管理规定行事，则不具有刑法上的评价意义；其一旦实施了恶意透支，应推定主观上有非法占有的目的，这时，我们又如何界定其领取信用卡时有无犯罪意图。因此，骗领人从犯罪主体角度分为善意还是恶意缺乏实际意义。正因如此，我们认为骗领人不能成为恶意透支的犯罪主体。

　　（二）犯罪主观要件。行为人在主观方面是故意，并具有非法占有的目的。

　　需要指出，刑法在修订后，该罪的罪状中没有明确规定非法占有目的，而在其它类型的诈骗罪中却规定了非法占有目的（如集资诈骗罪、合同诈骗罪），这种立法处理一定程度上引起了分歧。有人认为应当严格按照罪刑法定的要求，刑法明文规定目的的，该目的为必备构成要件，否则，就不是必备要件。

　　我们认为，无论何种形式的诈骗罪，非法占有目的都是其必备要件。诈骗犯罪是一种贪财性犯罪，行为本身就暗含了非法占有目的，无论是否明文规定，都是题中应有之义。至于刑法上的规定，不应引起分歧，凡是明确规定非法占有目的的，都有对应的合法行为，如，集资诈骗罪对应合法的集资行为，合同诈骗罪对应正常的合同纠纷，包括本罪中的恶意透支对应善意透支，刑法正是为了将犯罪行为与合法行为正确区分，立法技术上才作如此处理。

　　（三）犯罪客体要件。本罪的客体为复杂客体，即信用卡的管理秩序和公私财物的所有权。

　　（四）犯罪客观要件。本罪的客观方面具体表现为四种形式：

　　1、使用伪造的信用卡。

　　使用伪造的信用卡是信用卡诈骗罪的重要表现形式。伪造信用卡主要有两种行为表现，一是完全模仿真实信用卡的质地、模式、版块、图样以及磁条密码等非法制造信用卡；二是在真实信用卡基础上进行伪造，如在空白信用卡上输入其它用户的的真实信息进行复制，或者在空白卡上输入虚假信息等。另外，还有一些行为也属于伪造信用卡，如在原有信用卡上涂改、变造等。行为人必须有使用伪造的信用卡的行为，才构成本罪。所谓“使用”，是指利用信用卡的法定功能进行支付、消费、结算等行为。使用伪造的信用卡，可以是行为人自己伪造后使用，也可以是明知是他人伪造的信用卡而使用，如果行为人将伪造的信用卡出售或者单纯伪造信用卡而没有使用的，以伪造、变造金融票证罪处理。

　　对自己伪造信用卡又使用的行为定性学界存在争论。一种意见认为，应当以伪造金融票证罪和信用卡诈骗罪数罪并罚；另一种意见认为，应按照牵连犯的原则从一重罪处罚。其中牵连犯说对何为重罪又有分歧：第一种观点认为，二者法定刑相同，以结果行为（信用卡诈骗罪）论处为宜。第二种观点认为，应以伪造金融票证罪处理。因为伪造金融票证罪是行为犯，而信用卡诈骗罪是结果犯；前者无数额限制，而后者有数额限制。二者虽然法定刑相同，但显然伪造金融票证罪对行为人更为严厉，因此应定伪造金融凭证罪；还有一种意见认为，行为人伪造后使用的，若数额较大，定信用卡诈骗罪，若数额达不到较大标准，定伪造金融票证罪。

　　对此，我们的看法是，行为人有使用自己伪造的信用卡行为，同时又把伪造的其它信用卡出售或者交予他人使用的，应当数罪并罚；如果行为人单纯为了本人使用信用卡而伪造的，使用行为达到数额较大标准才构成牵连犯；至于在牵连犯情形中，何为重罪，应当以行为的具体社会危害性和适用的刑种、刑期为标准，而不应当以法定刑的轻重为标准；如果二者程度均相当，为整体体现危害行为的特征，以结果行为即信用卡诈骗罪定罪处罚。

　　2、使用作废的信用卡

　　作废的信用卡是指因法定原因而失去效用的信用卡。根据信用卡章程，可以导致信用卡作废的原因一般有以下几种情形：（1）信用卡超过有效期限而自动失效；（2）持卡人在有效期内停止使用交回原发卡银行而失效；（3）因信用卡挂失而失效；无论是持卡人还是非持卡人，明知是上述已经作废的信用卡而使用的，均以本罪论处。

　　使用涂改卡是不是使用作废的信用卡？涂改卡按照有关规定，当然归于无效，但涂改是在作废的真实信用卡上涂改有关信息的伪造行为，是信用卡绝对无效的原因。而作废信用卡是真实信用卡因为法定原因归于无效，并非自始无效。所以，使用涂改卡应属于“使用伪造的信用卡”。

　　3、冒用他人的信用卡

　　信用卡必须由持卡人本人使用是信用卡管理的国际性规则，根据这项规则，信用卡的使用权仅限于持卡人本人,不得转借或转让。所谓“冒用他人的信用卡”即指，非持卡人未经持卡人同意或者授权，擅自以持卡人的名义使用信用卡，进行信用卡业务内的购物、消费、提取现金等诈骗行为。冒用他人的信用卡，行为人必须有非法占有的目的，这就将与借用亲属、朋友的信用卡等形式上的冒用行为区别开来。

　　冒用他人的信用卡仅指冒用他人的合法信用卡，而不包括伪造的、作废的信用卡。如果行为人明知是伪造或者作废的信用卡而冒用的，应属于使用伪造的或者作废的信用卡行为。

　　冒用信用卡不仅限于“持卡”冒用，也可以无卡冒用。如有的金融机构在互联网上设置了信用卡网上帐户，信用卡用户可以进行电子商务并网上支付，网络金融结算系统为了保护用户信用卡信息的安全，给每一位用户的信用卡设置了特殊的密码，以防止信用卡信息被他人恶意窃取和使用。这种措施虽然增强了用户信用卡信息的保密性，但密码本身也可能被冒用或者被破译，行为人通过破解的密码，获得他人信用卡信息，进而占有他人财产，本质是冒充他人身份的诈骗行为。因此，冒用用户密码进行网上信用卡支付非法占有他人财产的，也应定为信用卡诈骗罪。

　　4、恶意透支

　　所谓透支，是指持卡人在发卡行帐户上已经没有资金或者资金不足的情况下，根据发卡协议或者经银行批准，允许其超过现有资金额度支取现金或者持卡消费的行为。透支实质上是银行为客户提供的短期信贷，透支功能也是信用卡区别于其它金融凭证的最明显特征。信用卡透支建立在持卡人良好的资信基础之上，因此，透支人仅限于合法持卡人，非合法持卡人利用所持信用卡进行透支的，不能认定为信用卡透支。透支可分为善意透支和恶意透支。

　　善意透支可分为完全合法的善意透支和不当透支。完全合法的善意透支，指持卡人完全遵循信用卡章程和发卡约定，在约定或规定的额度、期限内行使透支权，并如期归还的行为。不当透支，是指持卡人违反了信用卡章程和发卡约定，超过约定或规定的额度、期限进行透支，但经发卡银行催收后及时归还或者自动归还的行为。完全合法的善意透支与不当透支的相同之处是行为人均没有非法占有的目的。其界限在于，是否遵守了信用卡章程和发卡约定。不当透支实质上是一种违约行为，应承担相应的民事责任。

　　恶意透支可分为一般违法性的恶意透支和犯罪性的恶意透支。一般违法性的恶意透支，是指行为人以非法占有为目的，故意违反信用卡章程与约定进行透支，逾期不还，但诈骗金额较小的行为。一般违法性的恶意透支是行政违法行为，应承担相应的行政责任和民事责任，由于其社会危害性较小，不构成犯罪。犯罪性的恶意透支是指持卡人以非法占有为目的，超过规定限额或者规定期限透支，并且经发卡银行催收后仍拒不归还的行为。犯罪性的恶意透支按照行为类型，又可分为超限额的犯罪性恶意透支和超期限的犯罪性恶意透支。一般违法性的恶意透支和犯罪性的恶意透支相同之处在于行为人均有非法占有的目的，不同之处在于是否达到了犯罪程度，实践中以是否达到了司法解释的数额为标准。二者不但有量上的区别，而且还有质上的划分；

　　区分上述透支的不同类型，有助于我们对恶意透支行为的认定。犯罪性的恶意透支有下列要件构成：

　　（1）主体要件。仅限于合法持卡人。骗领信用卡人和其他非经申办程序而基于诸如借用、拾取、收买、盗窃、抢劫等行为持有信用卡的人员，不能成为恶意透支的主体。原因前文已述，此处不赘。

　　（2）主观要件。行为人的主观罪过形式是故意，包括对规定限额、规定期限的明知和非法占有目的。行为人的非法占有目的一般基于对其行为的推定，经发卡银行催收后仍拒不归还既是行为的一个客观方面，又是推定非法占有目的的重要依据。推定过程中，要区别具有主观恶性的拒不归还与存在合理的客观因素的不能归还，前者是主观不愿，后者是客观不能。信用卡的透支本身是一种高风险的业务，银行应充分意识到其风险成本，如果持卡人在透支后，确属有不可抗力等正当理由客观上不能归还的，基于刑法的谦抑性，不应作犯罪处理。司法实践中，行为人有下列行为，可以认定其具有非法占有目的：持卡人巨额透支后携款逃跑的；透支用于违法、犯罪活动致使透支款项无法归还的；将透支款项用于挥霍、购买奢侈品，大大超过其实际支付能力的。

　　（3）客观要件。犯罪性的恶意透支的客观方面有两种表现。一是，超过规定限额透支，经催收不还，此称为超限额的犯罪性恶意透支。所谓透支限额，是指发卡银行规定的持卡人可使用的超过其实际存款余额以上的最高限额，包括单笔透支限额和月累计透支限额两种。超过限额透支的，发卡银行随时都可以催收。按照 1996年《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》精神，“不归还”是指在“收到发卡银行催收通知之日起3个月内仍不归还”；如果行为人未经催收自动归还或者在催收后归还透支款项的，不以犯罪处理，构成不当透支，承担相应民事责任。

　　另一是超过规定期限的透支，经催收不还的，此称为超期限的犯罪性恶意透支。《银行卡业务管理办法》规定，准贷记卡透支期限最长为60天，发卡行有的规定为 1 个月。若透支额虽没超过限额，但超过上述期限，经发卡行催收后仍未归还的，构成犯罪。催收后行为人归还的期限为3个月。如果行为人未经催收自动归还或者在催收后归还透支款项的，不以犯罪处理，构成不当透支，承担相应民事责任。

　　对于3个月的期限，笔者认为，信用卡诈骗罪近年来发案率呈上升趋势，其中以恶意透支为犯罪手段的居多，在此情况下，为有效预防和打击犯罪，催收还款期限应适当缩短，以防止犯罪人在催收后逃之夭夭，为侦破带来不必要的难度。由于行为人与发卡行签约时，已被明示告之可透支的最高限额与期限，其本不应当故意违反，经催收后又拒不归还，主观恶性和非法占有目的已昭然若揭，何须要给其长达3个月的期限？笔者认为，催收的期限以1个月为宜。

　　对“催收不还”学界也有不同理解。如有人提出催收可以催收的次数为依据，三次催告无效果的，以犯罪处理。还有人认为，对有利用信用卡透支功能进行巨额诈骗嫌疑的，即可以犯罪处理，不必以催收为必要，经立案后归还的，可视为退赃情节。对上述观点，“三次催告说”我们认为并无可操作性，三次催收既加大了发卡行的工作量，又不能防止犯罪人逃避侦查。“催收非必要要件说”虽能有效打击犯罪，但是有混淆民事与刑事界限之嫌。持卡人虽违反规定超额、超期透支，但从行为本质看，仍属于民事行为，未经催收即行立案并采用强制措施，把刑事介入民事纠纷，有违刑法谦抑性原则，并会造成刑法保护功能的过分扩张和保障功能的萎缩。

　　透支款还款主体不仅限于持卡人，而且还包括担保人。拒不归还的处理原则是持卡人本人拒不归还。因此，发卡行直接向持卡人催收遭拒的，即可认定犯罪，因为持卡人拒不归还时，其非法占有目的就可推定，符合全部犯罪构成要件。至于其担保人为其归还了透支款，可以作为量刑情节考虑；发卡行直接向担保人催收的，担保人归还的，持卡人不成立犯罪；担保人拒不归还，但持卡人并不知情的，不构成犯罪，持卡人知情并拒不归还的，构成犯罪。

　　透支数额的认定上，应注意，在超限额的犯罪性恶意透支中，透支犯罪数额是指全部透支金额，而非超过限额部分；透支犯罪数额是指透支金额本身，而不包括利息和罚息。

行为人明知无偿还能力，仍然进行透支，属于恶意透支，以非法占有为目的，至于非法占有以后是救人还是治病是原因关系，与透支的主观方面的恶意没有法律联系。



善意透支与恶意透支的本质区别就在于行为人具有不同的主观故意。

二者在客观表现上虽然都是造成了透支，但前者的行为人是为了先用后还，届时将归还透支款和利息；而后者是为了将透支款占为己有，根本不想偿还或者没有能力偿还，因此在行为上必然表现出千方百计地逃避有关部门的催款，甚至采取潜逃的方法躲避债务。

在现实生活中，使用信用卡进行透支的情况经常发生，但行为人究竟是善意还是恶意、必须对其行为进行综合分析，才能得出正确的判断。

具体结合到前述情况，如果采取提供假证明、假身份证的欺骗方法办理信用卡，然后进行大量透支的，其行为本身就足以证明是进行恶意透支；

如果是合法地办理信用卡，并使用自己的信用卡进行大量透支的，就从其透支前后的具体表现来进行分析，比如透支后潜逃的，或者经银行多次催款仍拒不偿还的，或者大大超过自己的实际支付能力进行透支，实际上不可能偿还的，都可以认定其属于恶意透支。

行为人如果明知自己无偿还能力，仍然大量透支，就是恶意透支。行为人恶意透支是为了救人还是治病等善良，与其透支的恶意并没有法律关系。这是其恶意透支的原因，不是其透支行为本身的主观方面。

相关司法解释：最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》

四十六、信用卡诈骗案(刑法第196条)
进行信用卡诈骗活动，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：
1、使用伪造的信用卡，或者使用作废的信用卡，或者冒用他人信用卡，进行诈骗活动，数额在五千元以上的；
2、恶意透支，数额在五千元以上的。