【前言】

目前国内大部分城市房地产市场上通行使用的《商品房买卖合同》都是以《商品房买卖合同示范文本》（编号：GF-2000-0171）为指导范本进行操作的，《商品房买卖合同示范文本》（编号：GF-2000-0171）是在1995年版本的基础上进行修订和完善，由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局联合制定并颁行的。所谓示范文本严格说虽然只是一种参照、指导、提倡上的意义，但在实践中一般都成为了房产交易行为中必要并唯一的应用文本。需要指出的是，鉴于中国房地产市场尤其是商品房市场的迅速发展和各地政府在商品房销售市场管理实践中发现的诸多因《商品房买卖合同》产生的法律和政策问题，有些地方政府已经开始施行或正在修定新的《商品房买卖合同示范文本》，以期从房产交易的源头上治理和规范行业的发展，减少因此而产生的房产交易纠纷。可喜的是，地方新版的《商品房买卖合同示范文本》都在规范房地产开发企业的经营行为的问题上作出进一步的明确的表示，从而加强了对购房者交易风险的控制能力，在立场鲜明地维护购房者的利益的同时，也为房地产行业的发展创造了良好的竞争环境。考虑到更多的省、市地方依然是以《商品房买卖合同示范文本》（编号：GF-2000-0171）为实际操作范本（成都市如是），《“冯士柏律师”购房宝典》之《商品房买卖合同》篇将以《商品房买卖合同示范文本》（编号：GF-2000-0171）为参照文本为您逐条详解。为求您阅读理解的便利，我们更多会注意到对条款的理解和可能产生的问题，以及如何应对和对现行的法律规章政策的解释。即着眼于发现问题、提出问题、解决问题。

《商品房买卖合同示范文本》的说明部分，此部分是为对示范文本本身的解释和说明，并不包含在实践中的《商品房买卖合同》之中，您在购房签约过程中是看不到这段文字的。但其涉及合同的填写方法并一定程度上影响着条款的效力，所以您您需要了解以下内容。

【原文】

商品房买卖合同说明

　　1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

　　2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

　　3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

　　4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

　　5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

　　6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

　　7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

【冯律师释义】

★ 说明第二条通过对“商品房”含义的界定明确指出了该《商品房买卖合同》的适用范围。其一，房屋必须是房地产开发企业开发建设并出售的，也就是说企业必须具备相应的房地产开发经营资质；其二，二手房买卖因其个案差别较大，一般不适用于本示范文本。

★ 说明第三、四、五条明确了《商品房买卖合同》的填写方法和注意事项。尤其需要注意的是合同中手写部分为优先项（约定优先，效力优先），在实践中往往表现为开发商通过打印机套打格式合同的形式，打印的文字内容都会出现在下划线的上方，是比较容易识别的。其中选择项有“【】”和“　　”两种形式，“【】”操作是直接在其内容文字上打“√”，“　　”则是要么直接填写约定内容，要么在上面打“×”。也就是说，示范合同文本为房地产开发企业和购房人双方自愿约定条款内容留有了足够大的空间，而恰恰是这些空白项和选择项正是需要开发商和购房人双方自愿平等协商的内容，开发商套打在合同文本上的内容也仅仅表示了开发商单方的约定意愿，购房人应尤其对此加以注意。

★ 说明第六条所指的开发商应提供的有关证书和证明文件是指《国有土地使用权证》、《国有土地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。取得上述五证是开发商进行商品房预售的前提。

【原文】

商品房买卖合同

（合同编号：　　　　　　）

　　合同双方当事人：

出卖人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

注册地址：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

营业执照注册号：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

企业资质证书号：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

法定代表人：____________________联系电话：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

邮政编码：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

委托代理人：____________________地址：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

邮政编码：______________________联系电话：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

委托代理机构：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

注册地址：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

营业执照注册号：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

法定代表人：____________________联系电话：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

邮政编码：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

买受人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【本人】【法定代表人】姓名：___________________________国籍　　　　　　　　　　

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

地址：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

邮政编码：______________________联系电话：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【委托代理人】【】姓名：_______________________________国籍：　　　　　　　　　

地址：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

邮政编码：______________________电话：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

【冯律师释义】

★ 此部分列明了买卖双方的基本情况。主要的问题在于买受人需要详尽真实地填写自己的情况，尤其是身份证号码（笔误错写会导致您浪费宝贵时间往返售楼部、按揭银行、公证处等地若干次）、住址和联系电话（很重要，这是开发商或按揭银行与您保持联系和有效通知的唯一信息来源）。

【原文】

　　第一条项目建设依据。

出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为　　　　　　　　　　　　　。

该地块土地面积为_________________，规划用途为　　　　　　　　　　　　　_，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】　　　　　____。建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为　　　　　　　　　。

【冯律师释义】

★ 国有土地使用证是开发商只有按程序支付全部土地使用权出让金之日起30日内，持土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权，才能获得合法的开发资格。

★ 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

★ 在购房现场需要审验开发商相关证书和批准文件的原件，还应该逐项检查，包括编号、经营范围、销售许可证的号码、批准的机构以及销售的方式等，是否与现行的销售状况一致。有些开发商开发了几个项目，但有了一个项目的证书，不代表所有楼盘都让销售。所以查看证书时要看看用地单位、建设单位、销售单位是否与售楼单位一致。

★ 一些开发商并未交齐全部土地出让金，那么他所领取的土地使用证就是临时的，销售许可证的范围就只能是规划项目的部分楼体，或者部分楼层。对于购房者来说可能出现的风险是：如果开发商只有临时土地使用证，比如说，他交了50%的土地出让金，就不可能向别的开发商一样拥有70年土地使用权，那么购房者所得到的产权证就会出现问题。

【原文】

第二条商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。

__________________________________________________________。

__________________________________________________________。

【冯律师释义】

★ 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是房管局，证书由房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。开发商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验开发商的相关工程验收证明文件。

★ 该条有“现房”和“预售商品房”两个选择项。“现售”是指所售商品房已竣工验收合格并符合交付条件，“预售”是指正在建设中尚未竣工验收的商品房“现售”与“预售”的约定条件不同，双方的权利义务不同，承担的法律责任也不同。

★ 一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，这一点尤其需要购房者注意。

【原文】

第三条买受人所购商品房的基本情况。

　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。

　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

__________________________________________________________________________________________。

__________________________________________________________________________________________。

【冯律师释义】

★ 首先本条所涉及的房地产专业术语需要作简单的介绍：

“幢”――是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋；

“层高”――是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米；

“结构”――主要分为钢、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等；

“封闭阳台”――建设部《住宅建筑设计规范》中，对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。”非封闭阳台是指封闭阳台外的阳台。（在签订购房合同时，如果以套内建筑面积计价，全封闭阳台全部面积都计入房屋面积；未封闭阳台一半面积计入房屋面积）

 “建筑面积”―― 是指成套的建筑面积总和。计算方法是套内建筑面积加共有建筑分摊面积；

“房屋的产权面积”――房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

“套内建筑面积”――由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

“共有建筑面积”(公有建筑面积)――共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。共有建筑面积的计算方法是整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

“分摊的共有建筑面积”――根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定，各套(单元)分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套(单元)套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。

“房屋层数 ”――是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

★ 本条有“约定面积”和“产权面积”的选择项，在预售合同中，都会选择“约定面积”。

★ 根据现行法律和政策规定，购房者与发展商是可以协商确定公摊面积。如果双方协商一致，公摊面积完全可以约定。

★ 为保障保障购房者的权益，避免不必要的纠纷，在签订本条内容时应尽量应用规范房地产专业术语。

★ 本条中尤其需要注意的是对“公摊面积”的认识和理解，商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

★ 所谓的的使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率，高层塔楼住宅约在72%—75%之间，高层板楼住宅约在78%—80%之间，多层住宅建筑约在85%左右。购房者买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理。

【原文】

第四条计价方式与价款。

　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为（