<![CDATA[深圳房地产律师骆训文13925267102]]> http://lxwlaw.blog.bokee.net/ zh-cn lxwlaw Fri, 21 Apr 2006 18:43:01 CST 5 广东省高级人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的指导意见 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/7413084.html 广东省高级人民法院关于审理物业服务
纠纷案件若干问题的指导意见
（送审稿）
 
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关法律、行政法规和司法解释的规定，结合我省审判实际，制定本意见。
一、关于诉讼主体
1、业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。
业主委员会作为诉讼当事人的，由其指定人员参加诉讼事宜。
2、业主委员会起诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求以及进行和解、调解的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。
如业主大会制定的管理规约概括授权业主委员会参加有关诉讼活动、行使诉讼权利的，业主委员会可提交该管理规约代替前款规定的授权决定。
3、涉及全体业主共同权益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼；大型住宅小区成立多个业主委员会的，由多个业主委员会作为共同原告进行诉讼。
具有本意见第13、14条规定的情形之一，有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼；业主委员会明确表示不提起诉讼，或者自收到请求之日起在合理期限内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害的,有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。
未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。
仅涉及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或者部分业主可作为原告提起诉讼。
4、符合下列情形之一的，物业使用人可以作为诉讼当事人参加诉讼：
（1）物业使用人与物业服务企业直接签订物业服务合同而引起的纠纷；
（2）物业使用人因违反法律、行政法规或者管理规约而引起的民事纠纷。
二、关于物业服务合同效力的认定
5、具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款可以认定为无效：
（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；
（2）建设单位违反《物业管理条例》第十一条的规定，在住宅小区业主委员会依法成立后，仍继续选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认的； 
（3）物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；
（4）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主追认的；
（5）建设单位违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，在与业主签订的商品房预售合同中约定排除业主选择物业服务企业或商定物业服务费用权利的。
6、合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业服务费用；如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可按当地政府规定价格或指导价格的最低价格支付物业服务费用，但双方约定的物业服务费用低于该最低价格的，按双方的约定支付物业服务费用。
三、关于物业费纠纷的处理
7、房屋已具备交付条件且物业服务企业已提供物业服务的，业主应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。当事人另有约定的，从其约定。
8、物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照行政主管部门的指导价格计算物业费。
9、业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。
当事人约定的滞纳金数额过分高于迟延支付物业费造成的损失的，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。减少后的滞纳金可按所拖欠的物业费总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
10、2009年10月1日以后，物业服务企业收取的物业费超出当地政府部门指导价的最高价格，业主以物业服务企业违规收费为由提出抗辩或者请求退还超出部分的物业费的，应予支持。但物业服务企业的收费标准已经当地价格主管部门核定的除外。
四、关于民事责任的承担
11、业主委员会可以请求建设单位移交住宅区规划图等建设资料、提供共用部位和共用设施设备、代管的专项维修资金、按规定配置的物业服务用房及建设费用已分摊入房屋销售价格的商业用房等。建设单位无正当理由拒绝移交的，应承担赔偿责任。
12、物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：
（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；
（2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；
（3）有其他不履行合同义务行为的。
13、物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，或者有其他侵害业主共同权益的行为的，应当停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益。
14、物业服务企业未按《物业管理条例》第二十八条、第二十九条的规定履行查验和接受资料义务，造成物业共用部位、共用设施设备的缺陷未能及时发现，导致业主不能在法定或约定期限内向建设单位主张权利而遭受损失的，物业服务企业应承担相应的赔偿责任。
15、物业服务企业不依约定的服务项目履行必要的报告、通知或者提示等义务，造成业主权益损害的，物业服务企业应依其过错大小承担相应的赔偿责任。
16、物业服务企业无正当理由侵扰业主的生活或宣扬、披露业主的隐私，造成业主相关权益损害，业主可以请求其停止侵害、恢复名誉、赔偿损失。
17、业主拒绝为物业服务企业提供必要的协助，使物业服务企业无法全面、适当履行物业服务合同，物业服务企业可以此作为其未能完全履行合同的抗辩事由，请求减轻或免除责任。
18、业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，业主委员会或物业服务企业可请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
物业服务企业对业主或物业使用人违反物业服务合同或法律、法规、管理规约的行为采取“罚款”措施，业主或物业使用人请求物业服务企业返还该款项的，应予支持；但“罚款”性质实为违约金的除外。
19、物业服务合同对财物保管有约定的，从其约定。
物业服务合同对财物保管没有约定，物业服务企业尽到了必要的安全保障义务的，物业服务企业不承担赔偿责任。
20、物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆收取费用，如果发生车辆损害或者丢失，按照《中华人民共和国合同法》第三百七十四条关于有偿保管合同的规定处理。
物业服务企业对业主或物业使用人的专用停车位收取物业费或者管理费，如发生车辆或者车辆内的财产损害、丢失，按照《中华人民共和国合同法》第三百七十四条关于有偿保管合同的规定处理。
21、物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，应当认定形成无偿保管合同关系；应当采取发卡、登记等管理措施的封闭式小区未对合法进入住宅小区的车辆采取发卡、登记等管理措施的，应视为形成无偿保管合同关系。如发生车辆或者车辆内的财产损害、丢失的，按照《中华人民共和国合同法》第三百七十四条关于无偿保管合同的规定处理。
22、因共用部位、共用设施设备存在不安全因素导致业主、物业使用人或第三人受到人身、财产损害，物业服务企业不能证明自己没有过错的，应当承担相应民事责任。
23、业主、物业使用人或合法进入住宅小区者在物业服务区域内因第三人的行为受到人身、财产损害，有证据证明物业服务企业未尽到安全保障义务，受害人请求物业服务企业赔偿损失的，可根据物业服务企业的过错大小、收费标准等因素，合理确定物业服务企业的赔偿责任。
24、业主拖欠物业费，物业服务企业擅自采取停水、电、气等措施，造成业主损害，业主请求物业服务企业停止侵害、赔偿损失的，应予支持。
业主拖欠水、电、气等费用，物业服务企业受水、电、气供应机构的委托，停止对业主供应水、电、气等服务，造成业主损害，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，不予支持。
 
 
深圳房地产律师骆训文
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]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/7413084.html 房地产法律 lxwlaw 房地产法律 Mon, 07 Mar 2011 17:18:00 CST 从一起房屋租赁纠纷谈解除合同的法律规定 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/7413056.html 从一起房屋租赁纠纷谈解除合同的法律规定
 
  
　　2006年11月，田先生将一套房屋出租给徐某，合同约定每月租金2000元，租期为2年。随后，徐某的表弟搬来与其一起居住。哪知半年后，徐某因涉嫌在该出租房内蓄意谋杀他人，被司法机关立案侦查并逮捕。田先生得知此事后，心里十分别扭，便产生了解除合同的想法，但是，田先生的想法没有得到徐某表弟的同意。那么，田先生能否以该房屋承租人徐某是犯罪嫌疑人为由解除与其的房屋租赁合同呢?
 
　　我国《民法通则》第2条的规定，“民法是以平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系与人身关系为调整对象的”。田先生与徐某之间的房屋租赁合同关系正是平等主体之间的财产关系，受民法的调整。田先生想解除这种民事法律关系，必须基于一定的民事法律事实。
 
　　所谓民事法律事实，是指符合法律规定的，能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。虽然，徐某的故意杀人行为侵犯了他人的生命权，已触犯了刑律，依法受到了司法机关的追究，属于受刑法调整的范围。但是，并不一定会引起该房屋租赁合同关系的解除。纵然房屋承租人徐某已成了犯罪嫌疑人，这也并非是出租人田先生解除租赁合同的法定理由。
 
　　田先生欲解除房屋租赁合同应依法而行。笔者认为，对于本案而言，下列情形可导致房屋租赁合同的解除：(一)承租人徐某因故意杀人被判处死刑并予以执行，则该民事法律关系的一方当事人死亡，该合同也自然解除了。但最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第119条第1款规定：承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。同时《合同法》第234条也规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，因此，田先生若没有其他合同的理由而欲解除合同收回房子，还得看徐某的弟弟的意思表示。(二)若订立房屋租赁合同时，双方约定承租人有遵纪守法的义务，不得有在租赁的房屋内有违法乱纪的现象，否则出租人可解除合同的条款的，田先生可据此解除合同。(三)根据《合同法》第224条第2款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。如果田先生能找到徐某向其弟收取租金的证据，则可以单方面解除合同。
 
深圳房地产律师骆训文
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]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/7413056.html 房地产租赁 lxwlaw 房地产租赁 Mon, 07 Mar 2011 17:14:56 CST 买了二手房后有租客不愿搬走怎么办？ http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/7412971.html 买了二手房后有租客不愿搬走怎么办？
问：在买房前与前业主，中介三方签订了买房协议，其中规定不带租约卖房，并在收到全部房款后两个月内交房。但现在租客以租约没到期为由不搬，而前业主不理，我是否可以赶租客走？  
 
广东创基律师事务所骆训文律师答复：
 
首先,你无权赶租客走.因为买卖不破租赁,即使房屋已经过户,租约依据有效,在租约未到期的情况下,你提前解约显属对租客违约.
 
其次,你可向前业主主张延期交房的违约责任.因其未能按买卖合同约定将不带租约的空房交给你,你可向其主张逾期交房的违约金(格式版本的深圳市二手房买卖合同一般约定为日万分之四,超过一定期限还可解除合同并赔偿相当于房价一定比例的违约金).
 
因此,你可通过向前业主主张违约金的方式(同时要求中介扣留交房保证金)督促前业主与租客协调解决,若无法解决,直接起诉业主。
 
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]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/7412971.html 房地产案例 lxwlaw 房地产案例 Mon, 07 Mar 2011 17:04:44 CST 如何计算未签劳动合同双倍工资的期间及诉讼时效 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/6004103.html 如何计算未签劳动合同双倍工资的期间及诉讼时效
 
简要描述: 王某受聘于某职校任教师，在该校工作期间，双方没有签订书面劳动合同，校方也未给王某缴纳社会保险，后王某向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决职校应当支付未与王某签订书面劳动合同的双倍工资，职校则认为双倍工资的计算和诉讼时效存在问题，向法院诉讼。那么到底应如何计算呢？
【案情】
 
    王某自 2005年4月24日受聘于某职校任教师。王某在该校工作期间，双方没有签订书面劳动合同，校方也未给王某缴纳社会保险。 2009年8月29日，王某与校方的法定代表人因工作原因发生矛盾，向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。仲裁委员会于 2010年1月28日作出裁决书，认定王某在该校工作期间的月平均工资为2000元。裁决书认为，王某于 2005年4月24日至 2009年8月29日在某职校工作，工作年限为4年4个月，双方事实劳动关系受法律保护，某职校在《中华人民共和国劳动合同法》于 2008年1月1日实施后未与被告签订劳动合同，在此后的期间应当向王某支付2倍的工资，裁决某职校支付未与王某签订书面劳动合同的二倍工资即11个月×2000元=22000元。职校不服，认为双倍工资的计算和诉讼时效存在问题，遂向法院起诉。
 
    那么针对用人单位未签订书面劳动合同的双倍工资的计算期间和诉讼时效问题，笔者在平时的案件办理中也总结了一些对该方面问题的观点和意见，现通过此案例提出，以供大家探讨。
 
问题一：未签书面劳动合同的双倍工资计算期间？
 
   对此有以下三种观点：
 
　　第一种观点认为，王某应该获得二倍工资，但计算期间应以11个月为上限。
 
　　第二种观点认为，根据《劳动合同法》第十四条第二款的规定，某职校超过一年未与劳动者订立书面劳动合同的法律责任，应视为已经订立无固定期限劳动合同，无须再承担支付二倍工资的法律义务。
 
　　第三种观点认为，根据《劳动合同法》第十四条的规定，某职校超过一年仍没有签订书面劳动合同，应当按实际未签合同时间支付二倍工资一直到劳动合同签订之日或劳动关系解除之日。
 
　　针对上述观点，笔者同意第一种，即计算期间应以11个月为上限，这也是大多数仲裁机构或法院认定的计算期间。理由是：
 
　　《劳动合同法》自 2008年1月1日开始实施。这部法律明确要求用人单位有用工行为即必须与劳动者签订书面劳动合同，不签订的，第八十二条规定了两款不同的法律责任：第一款“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资”；第二款“用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限的劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付二倍的工资。”
 
　　国务院的行政法规《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第七条规定，“用人单位自用工之日起满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，自用工之日起满一个月的次日至满一年的前一日应当依照劳动合同法第八十二条的规定向劳动者每月支付两倍的工资，并视为自用工之日起满一年的当日已经与劳动者订立无固定期限劳动合同，应当立即与劳动者补订书面劳动合同。”这表明超过一年没有订立书面劳动合同的，应当支付11个月的两倍工资；满一年后，视为已经订立无固定期限劳动合同。这两种法律后果同时适用。但支付两倍工资的时间不是一直支付至实际订立合同时止，而是到法律拟定的事实即“视为已经订立无固定期限劳动合同”之日止，换句话说即最多支付11个月的二倍工资。因此，某职校未与王某订立书面劳动合同的状态自 2008年1月1日《劳动合同法》实施后至2009年8月虽然已经超过一年，但某职校只需支付11个月的二倍工资给王某。
 
　　《劳动合同法》第八十二条第二款针对的是该法第十四条第二款规定的三项情形，即“劳动者在该用人单位连续工作满十年的”、“用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的”、“连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形，续订劳动合同的”。有上述三种情形的，如果劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的，除劳动者提出订立固定期限劳动合同外，应当订立无固定期限劳动合同的情形。第十四条第三款也规定了“用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同”。
 
　　《劳动合同法》设立支付二倍工资的惩罚性法律责任，其立法目的是为督促用人单位与劳动者订立书面劳动合同，是为了规范劳动关系，从而杜绝事实劳动关系的存在。因此，第二种观点将导致用人单位只要不与劳动者订立书面劳动合同的时间超过一年，就可以视为已经订立无固定期限的劳动合同，反而使支付二倍工资的法律义务归于消灭，该种意见不合逻辑，明显不合立法本意。第三种观点是嫁接《劳动合同法》第八十二条第二款的适用对象，也不符合立法本意。
 
问题二：关于双倍工资的诉讼时效问题如何计算？
 
    针对此问题，笔者了解到目前司法实务中也存在两种情形：
 
    第一种：逐月计算时效，即 2008年2月1日至 3月1日的双倍工资须在一年时效期间内，即 2009年3月1日前有权向用人单位要求，超过这一时间即过诉讼时效。（目前朝阳区劳动仲裁做过此种判决），也就是说按前述案例，08年8月以前的双倍工资无法索要。
 
    第二种：整体计算时效，即只要在 2009年12月31日之前就有权要求11个月双倍工资，超过这一时间即过诉讼时效。就前述案例的裁决来看是整体计算的，11个月双倍工资最终予以全部支持。
 
    尽管每个仲裁机构或法院对此处理不尽相同，但笔者认为第二种做法更合法合理。理由是：
 
    根据《劳动争议调解仲裁法》第二十七条 劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。
 
    首先，法律没有明确规定双倍工资分段计算诉讼时效的做法。如果将11个月的期间分段逐月计算，那么劳动者就需要最迟在 08年12月31日之后的三个月内必须提起劳动仲裁，否则就难以全面维护自身权益。由于劳动者与用人单位相比本身就处于弱势地位，其次劳动者作为普通大众，根本无法知晓还存在分段计算诉讼的情况，一般也仅知道劳动仲裁时效为一年。而《劳动合同法》设立用人单位支付二倍工资属于惩罚性法律责任，其立法目的是为督促用人单位与劳动者订立书面劳动合同，是为了更好的规范劳动关系。如果采用这种逐月计算诉讼时效的方式，那么随着时间的逐月推移，就会使得用人单位支付二倍工资的法律义务逐月归于消灭，该种情形明显不符合立法本意，同时，也不利于劳动者的实际操作，损害劳动者的实体权益。这种逐月计算诉讼时效的计算方法是对法律进行的不合理的推理。
 
    而第二种做法，则有明确法律依据。用人单位一年内未签劳动合同，侵犯劳动者权益的行为一直在持续，该侵权行为期满之日法律上有明确规定，即为 08年12月31日。那么从这一时间起一年内，劳动者根据法律规定，可以随时提起劳动仲裁，依法申请要求用人单位按照法律规定支付未签订劳动合同的双倍工资，符合法律规定，也符合立法本意，不仅可以更好的保护劳动者的权益，也能对用人单位起到惩戒作用，督促其规范劳动关系，从而杜绝事实劳动关系的存在。
 
    综上，对于用人单位未签订书面劳动合同双倍工资的计算期间，仲裁机构或法院一般均以11个月为上限予以认定；而对于双倍工资的诉讼时效，则各个仲裁机构或法院在认定上存在不同，须区别对待。
 
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]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/6004103.html lxwlaw Wed, 15 Sep 2010 12:24:11 CST 最高人民法院民一庭庭长杜万华就《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》答记者问 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/6004025.html  
 
 
依法维护劳动者权益 构建和发展和谐稳定的劳动关系
——最高人民法院民一庭庭长杜万华就《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》答记者问
                                 
    2010年9月14日，最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》（以下简称《解释三》）开始施行，值此司法解释公布之际，最高人民法院民一庭庭长杜万华就《解释三》的有关问题接受了记者的采访。
 
    以构建和发展和谐稳定的劳动关系为价值取向
 
    问：请您介绍一下最高人民法院制定这一司法解释的背景和意义？
 
    答：随着我国劳动用工制度的深刻变革，劳动法律制度的不断完善，全国法院审理的劳动争议案件数量突飞猛进地增长，呈现出数量膨胀化、内容复杂化、区间多样化、诉讼群体化和难度增大化的特点。最高人民法院曾先后于2001年4月和2006年8月分别公布了《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》（法释[2001]14号）和《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（二）》（法释[2006]6号）两个司法解释。2008年，《劳动合同法》和《调解仲裁法》相继实施，这两部法律分别对于劳动合同的订立、履行、变更、解除和终止以及劳动争议纠纷的处理作了全面、翔实的规定，因此，有必要根据立法的变化，及时制定新的司法解释。出台这部司法解释具有以下重要的意义：一是便于广大劳动者准确理解法律规定，促进依法维权；二是便于各级人民法院准确掌握司法尺度，促进司法公正；三是便于规范劳动争议纠纷案件处理程序，促进裁审衔接；四是便于构建和发展和谐稳定的劳动关系，促进社会和谐。
 
    从合法、务实的角度界定社会保险争议的范围
 
    问：社会保险尤其是养老保险争议,一直是劳动者普遍关注的话题,这部司法解释对此规定了哪些新的举措？
 
    答：《调解仲裁法》确定了社会保险争议属于劳动争议，但是否应把所有的社会保险争议不加区别的纳入人民法院受案范围，确是一个在实践中争议广泛的问题，需要司法解释进一步明确。我们研究认为，用人单位、劳动者和社保机构就欠费等发生争议，是征收与缴纳之间的纠纷，属于行政管理的范畴，带有社会管理的性质，不是单一的劳动者与用人单位之间的社保争议。因此，对于那些已经由用人单位办理了社保手续，但因用人单位欠缴、拒缴社会保险费或者因缴费年限、缴费基数等发生的争议，应由社保管理部门解决处理，不应纳入人民法院受案范围。对于因用人单位没有为劳动者办理社会保险手续,且社会保险经办机构不能补办导致劳动者不能享受社会保险待遇,要求用人单位赔偿损失的,则属于典型的社保争议纠纷,人民法院应依法受理。
 
    企业自主改制引发的争议人民法院予以受理
 
    问：当前，因企业改制引发的诸如下岗、买断工龄、提前退休等问题，由于没有明确法律规定，人民法院往往不予受理此类案件。《解释三》是否有新的突破？
 
    答：针对企业改制过程中出现的特殊情况，特别是政府行为主导的企业改制，我们一直认为，企业职工下岗、整体拖欠职工工资是企业制度改革和劳动用工制度改革中出现的特殊现象，不是履行劳动合同中的问题，由此引发的纠纷，应当由政府有关部门按照企业改制的政策规定统筹解决，不属于劳动争议案件，不应以民事案件立案审理。随着我国经济体制改革的逐步深入，不论是国有企业还是民营企业，其改制已越来越呈现出多元化特征，而不局限于政府或相关部门主导。对于企业自主改制引发的争议处理，完全是在法律规定的层面上进行，因此，对于这部分劳动争议案件，人民法院责无旁贷，应依法予以受理。
 
    不具备合法经营资格的用人单位及其出资人要承担责任
 
    问：实践中，劳动者付出劳动后，用人单位往往以自己不具备合法经营资格为借口逃避责任，司法解释有无规定相应的保护措施？
 
    答：不具备合法经营资格主要包括未办理营业执照、营业执照被吊销或者营业期限届满仍继续经营这三种情况。非法用工主体由于违反工商登记的规定，理应受到行政处罚，但行政违法行为不应影响到其民事行为的效力。只要非法用人单位与劳动者之间签订的不是违反法律强行性规定、违背社会善良风俗和社会公共道德的劳动合同，即便存在非法用工，也应当承认其劳动关系的存在。这样，当纠纷发生时，就可按照法律倾斜于劳动者的原则，由用人单位承担相应的责任，并且，当用人单位不存在或者无力承担责任时,出资人应当依法予以承担责任。
 
    以挂靠等形式借用资质的，出借方要承担责任
 
    问：实践中，经常会有不具备合法经营资格的用人单位以挂靠等形式借用他人营业执照经营这一现象，当与劳动者发生劳动争议后，应当如何确定诉讼主体？
 
    答：就出借营业执照一方而言，由于其出借行为导致了劳动者有理由相信招用他的用人单位具备合法经营资格，甚至认为出借营业执照一方即是用人单位。正是基于这些足以使其产生合理认识的表象，劳动者才付出了劳动。因此，当劳动者因追索劳动报酬、经济补偿或者赔偿金与用人单位发生争议时，亦应当把出借营业执照一方列为当事人，并且要承担相应的责任。实践中还需要注意的是，不论以挂靠等形式出借营业执照是否为有偿，均不影响其作为当事人的地位。
 
    仲裁遗漏当事人的不必重新仲裁
 
    问：劳动争议仲裁机构作出的仲裁裁决遗漏了必须共同参加诉讼的当事人的，是否需要再次仲裁？
 
    答：对于已经作出的仲裁裁决遗漏了必须共同参加诉讼的当事人的，仲裁机构不能自行追加或经当事人申请追加后再次重新仲裁。当事人可依照《调解仲裁法》的规定，直接向人民法院提起诉讼后，经当事人申请或者依职权追加后一并参加诉讼。对于被追加的当事人应当承担责任的，人民法院就应当直接作出调解或依法判决其承担责任。
 
    企业停薪留职人员、内退人员等可与新的用人单位建立劳动关系
 
    问：企业停薪留职人员、内退人员、下岗待岗人员、企业经营性停产放长假人员重新就业的，可否与新的用人单位建立劳动关系，本司法解释如何保护这类人员的权益？
 
    答：我们在制定司法解释时，结合法律法规，规定了停薪留职人员、内退人员、下岗待岗人员、企业经营性停产放长假人员与新用人单位之间的用工关系应认定为劳动关系。相应地，劳动者与新的用人单位之间因劳动关系产生的争议也应当适用劳动法律、法规。具体来说，第一，新的用人单位有缴纳社会保险的义务。在停薪留职、提前退休、下岗待岗、企业经营性停产放长假等情形下，劳动者与新用人单位建立用工关系的，应当由新用人单位与劳动者按照相关规定缴纳社会保险费用。第二，发生工伤事故时新的用人单位有赔偿的义务。根据相关政策、法规依据可知，在劳动者于新用人单位工作期间发生工伤事故的，应当由新用人单位承担工伤待遇的各项义务。第三，在劳动合同解除或终止后新的用人单位有补偿的义务。在劳动者与新用人单位解除或终止劳动合同的，有关解除权的产生、行使以及解除或终止后的法律后果包括经济补偿金、赔偿金等事项，都应当适用《劳动法》和《劳动合同法》的相关规定。
 
    加班费举证责任的分配更加科学、合理
 
    问：《劳动合同法》和《调解仲裁法》颁布实施后，涉及加班费的劳动争议案件占了很大一部分。新的司法解释如何分配加班费的举证责任？
 
    答：由于劳动者所能提供的加班证据极其有限，这类证据大都由用人单位持有，劳动者很难取得。在这种情况下，由劳动者举证证明其加班天数及加班费数额的多少，将置劳动者于不利之地。反之，若将加班费列入举证责任倒置的范围，由用人单位举证，当用人单位不提供加班证据或提供不出否认加班事实的证据，则推定劳动者所称的加班事实成立，这样既缺乏法律依据，也会诱使劳动者不顾客观实际随意主张加班费。
 
    因《调解仲裁法》第6条规定了劳动争议适用“谁主张、谁举证”的原则，追索加班费案件也不应例外。劳动者主张加班费应当就加班事实举证，考虑到劳动者举证的实际困难，对劳动者的举证不能过于苛求，可适当减轻劳动者的举证责任，只要劳动者一方提出的基本证据或者说初步证据可以证明有加班的事实，即可视为其举证责任已经完成。劳动者提供的加班证据既可以是考勤表、交接班记录、加班通知；也可以是工资条、证人证言等等，凡是能够证明其加班的证据都可以提供。同样，对于劳动者主张加班事实的证据由用人单位掌握管理的，劳动者仍然要对这一主张负有举证责任，当劳动者举证证明了加班事实的证据属于用人单位掌握管理后，用人单位即应当提供；用人单位不提供的，就应当承担不利后果。只有这样，才能避免劳动者滥用举证责任分配从而导致对用人单位极其不公正的后果。
    加付赔偿金可由人民法院一并审理
 
    问：《劳动合同法》第85条规定了加付赔偿金，这一规定是否意味着只能由劳动行政部门作出处理？新的司法解释对此是否有所创新？
 
    答：加付赔偿金问题规定在《劳动合同法》第85条，但对于加付赔偿金纠纷，司法实践中处于主流地位的观点却是应当去司法化，即不属于人民法院受案范围。对于《劳动合同法》第85条正确的理解应当是：对于用人单位拖欠劳动者劳动报酬、加班费或者经济补偿的，劳动者可以向法院起诉，要求用人单位支付劳动报酬、加班费或者经济补偿，同时也可以主张加付的赔偿金。但其加付的赔偿金如果想要获得法院的支持，必须有一个前提，即劳动者必须就用人单位拖欠其劳动报酬、加班费或者经济补偿的违法行为先向劳动行政部门投诉，劳动行政部门在责令用人单位限期支付后，用人单位仍未支付，此种情况下才存在加付赔偿金，如果未经过这一前提程序，劳动者直接主张加付赔偿金，人民法院是不予支持的。
 
    仲裁机构有正当理由逾期作出受理决定或仲裁裁决，当事人不能直接向法院起诉
 
    问：《调解仲裁法》规定，劳动争议仲裁机构应当在45日内作出仲裁裁决，最迟可再延长15天。这是否意味着超过60日未作出裁决的，当事人可以直接向人民法院起诉？
 
    答：我国目前的劳动争议处理实行的是“一调一裁两审”制度。仲裁是诉讼前置程序，不经仲裁，当事人不能直接向人民法院提起诉讼。案件通过调解和仲裁，有利于劳动争议能够尽可能在比较平和的气氛中得到解决，尽量减少打官司。所以，如果仲裁机构因为有正当事由而不能在法定期限内作出处理决定的，应当尽可能从时间上给予一定宽限，使劳动争议能够在最初阶段予以化解，而不必继续漫长的诉讼程序。这种做法有利于维护“一调一裁两审”制度的稳定，避免了该制度流于形式，从而防止大量劳动争议案件未经仲裁便径行进入审判程序。总结审判经验，本司法解释规定仲裁程序存在下列事由即为正当事由，即使逾期当事人也不能直接向法院起诉：（一）移送管辖的；（二）正在送达或送达延误的；（三）等待诉讼、评残结论的；（四）启动鉴定程序，或委托其他部门调查取证的；（五）因正当理由，案件正在劳动人事争议仲裁委员会等待仲裁的；（六）其他正当事由。
 
    一裁终局的认定标准更加明确
 
    问：司法实践中各地对一裁终局的认定比较混乱，标准非常不统一。这部司法解释是否对此进行了相应规范？
 
    答：一裁终局制度是《调解仲裁法》的最大亮点。遗憾的是，该条第（一）项是以“不超过当地月最低工资标准十二个月金额”作为认定一裁终局标准的限制条件，但是，这一金额是以劳动者仲裁请求数额还是以仲裁机构最终裁决数额为依据？此外，如果仲裁裁决涉及数项，是以数项之和为依据进行判断还是以分项计算数额为依据进行判断？在立法没有规定的情况下，需要司法解释作出明确规定，以统一裁判度，更好地发挥一裁终局制度的作用。
 
    首先，当劳动者申请的数额与仲裁机构裁决的数额不一致时，应以劳动人事争议仲裁委员会作出最终裁决的数额作为标准，判断是否超过当地月最低工资标准十二个月金额。如果以劳动者申请的数额作为判断标准，由于劳动仲裁案件不收费用，很容易出现劳动者漫天要价，超过当地月最低工资标准十二个月金额现象，这将使一裁终局制度形同虚设。
 
    其次，如果仲裁裁决涉及数项，每一项均不超过当地月最低工资标准十二个月金额，不论数项之和是否超过，该仲裁裁决为终局裁决。
 
    既有终局裁决事项又有非终局裁决事项的仲裁裁决为非终局裁决
 
    问：在同一仲裁裁决中，如果仲裁裁决涉及数项，有的裁项为终局裁决，有的裁项为非终局裁决，该仲裁裁决应当如何认定？
 
    答：为统一全国法院裁决尺度和认定标准，本着简便实用、易于操作和保护劳动者合法权益的处理原则，本司法解释规定，对于在同一仲裁中劳动者请求既有终局事项又有非终局事项的，应统一按照非一裁终局的原则处理，不能按终局事项和非终局事项分别处理。当事人（不论是劳动者还是用人单位）如不服本裁决，均可自收到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。
 
    起诉与撤裁发生矛盾时优先适用起诉程序
 
    问：按照《调解仲裁法》的规定，对于一裁终局的仲裁裁决，劳动者向基层法院起诉的同时，用人单位向中级法院申请撤销仲裁裁决，应当如何处理？
 
    答：劳动者向人民法院提起诉讼的同时，用人单位也向中级人民法院申请撤销，即上述两类异议程序同时启动时，是否应同时进行，还是由某一程序吞并另一程序，或者是在处理顺序上存在一定的先后关系，《调解仲裁法》没有明确规定。另外，根据人民法院管辖第一审民事案件的有关规定，劳动者不服仲裁裁决应向基层人民法院提起诉讼，而根据《调解仲裁法》的规定，用人单位申请撤销仲裁裁决应向劳动争议仲裁委员会所在地的中级人民法院提出，两类程序的管辖分属不同法院也增加了协调两类程序的难度。
 
    第一，因用人单位申请撤销仲裁裁决的目的就是使纠纷进入诉讼，所以在两类程序关系的处理上，以采取诉讼程序吞并仲裁裁决撤销程序为宜。即劳动者就终局裁决向基层人民法院起诉，而用人单位向中级人民法院申请撤销仲裁裁决的，中级人民法院应不予受理。已经受理的，应裁定终结诉讼。基层人民法院审理案件时，对用人单位的抗辩应一并处理。
 
    第二，劳动者起诉后又撤诉的，经征询用人单位一方意见，用人单位要求继续审理的，人民法院可不予准许撤诉并仍对整个案件进行审理；用人单位也认为不需要继续审理的，可以准许劳动者撤诉。
 
    第三，劳动者因超过起诉期间被驳回起诉的，用人单位自收到裁定书之日起三十日内可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销仲裁裁决。
 
    有关《劳动合同法》的其他相关问题将再作解释
 
    问：我们注意到《解释三》以程序性规定为主，这是否意味着将来还要作新的司法解释？
 
    答：劳动法领域涉及范围广，社会关注大，全国各地做法大相径庭，政策实施千差万别，因此，劳动争议司法解释的制定，既不能过于超前，又不能迟延滞后。我们确定了劳动争议司法解释的制定必须根据我国经济社会发展形势，结合劳动争议案件审判实践，按照先易后难、先程序后实体、分层次、有步骤的原则进行。《解释三》主要关涉劳动争议处理的程序性问题，该解释通过之后，我们将立即着手对《劳动合同法》中的实体问题进行调研，尽早出台《解释四》。实际上我们在起草《解释三》时也一并为《解释四》做了一些前期准备工作
 
 
深圳律师骆训文
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]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/6004025.html 劳动法律 lxwlaw 劳动法律 Wed, 15 Sep 2010 12:07:30 CST 最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三） http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/6003985.html 最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）
 
(法释〔2010〕12号)
 
 
 
 
 
　　 《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》已于2010年7月12日由最高人民法院审判委员会第1489次会议通过，现予公布，自2010年9月14日起施行。
 
　　二○一○年九月十三日
 
　　为正确审理劳动争议案件，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，结合民事审判实践，特作如下解释。
 
　　第一条　劳动者以用人单位未为其办理社会保险手续，且社会保险经办机构不能补办导致其无法享受社会保险待遇为由，要求用人单位赔偿损失而发生争议的，人民法院应予受理。
 
　　第二条　因企业自主进行改制引发的争议，人民法院应予受理。
 
　　第三条　劳动者依据劳动合同法第八十五条规定，向人民法院提起诉讼，要求用人单位支付加付赔偿金的，人民法院应予受理。
 
　　第四条　劳动者与未办理营业执照、营业执照被吊销或者营业期限届满仍继续经营的用人单位发生争议的，应当将用人单位或者其出资人列为当事人。
 
　　第五条　未办理营业执照、营业执照被吊销或者营业期限届满仍继续经营的用人单位，以挂靠等方式借用他人营业执照经营的，应当将用人单位和营业执照出借方列为当事人。
 
　　第六条　当事人不服劳动人事争议仲裁委员会作出的仲裁裁决，依法向人民法院提起诉讼，人民法院审查认为仲裁裁决遗漏了必须共同参加仲裁的当事人的，应当依法追加遗漏的人为诉讼当事人。
 
　　被追加的当事人应当承担责任的，人民法院应当一并处理。
 
　　第七条　用人单位与其招用的已经依法享受养老保险待遇或领取退休金的人员发生用工争议，向人民法院提起诉讼的，人民法院应当按劳务关系处理。
 
　　第八条　企业停薪留职人员、未达到法定退休年龄的内退人员、下岗待岗人员以及企业经营性停产放长假人员，因与新的用人单位发生用工争议，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当按劳动关系处理。
 
　　第九条　劳动者主张加班费的，应当就加班事实的存在承担举证责任。但劳动者有证据证明用人单位掌握加班事实存在的证据，用人单位不提供的，由用人单位承担不利后果。
 
　　第十条　劳动者与用人单位就解除或者终止劳动合同办理相关手续、支付工资报酬、加班费、经济补偿或者赔偿金等达成的协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在欺诈、胁迫或者乘人之危情形的，应当认定有效。
 
　　前款协议存在重大误解或者显失公平情形，当事人请求撤销的，人民法院应予支持。
 
　　第十一条　劳动人事争议仲裁委员会作出的调解书已经发生法律效力，一方当事人反悔提起诉讼的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
 
　　第十二条　劳动人事争议仲裁委员会逾期未作出受理决定或仲裁裁决，当事人直接提起诉讼的，人民法院应予受理，但申请仲裁的案件存在下列事由的除外：
 
　　（一）移送管辖的；
 
　　（二）正在送达或送达延误的；
 
　　（三）等待另案诉讼结果、评残结论的；
 
　　（四）正在等待劳动人事争议仲裁委员会开庭的；
 
　　（五）启动鉴定程序或者委托其他部门调查取证的；
 
　　（六）其他正当事由。
 
　　当事人以劳动人事争议仲裁委员会逾期未作出仲裁裁决为由提起诉讼的，应当提交劳动人事争议仲裁委员会出具的受理通知书或者其他已接受仲裁申请的凭证或证明。
 
　　第十三条　劳动者依据调解仲裁法第四十七条第（一）项规定，追索劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金，如果仲裁裁决涉及数项，每项确定的数额均不超过当地月最低工资标准十二个月金额的，应当按照终局裁决处理。
 
　　第十四条　劳动人事争议仲裁委员会作出的同一仲裁裁决同时包含终局裁决事项和非终局裁决事项，当事人不服该仲裁裁决向人民法院提起诉讼的，应当按照非终局裁决处理。
 
　　第十五条　劳动者依据调解仲裁法第四十八条规定向基层人民法院提起诉讼，用人单位依据调解仲裁法第四十九条规定向劳动人事争议仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销仲裁裁决的，中级人民法院应不予受理；已经受理的，应当裁定驳回申请。
 
　　被人民法院驳回起诉或者劳动者撤诉的，用人单位可以自收到裁定书之日起三十日内，向劳动人事争议仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销仲裁裁决。
 
　　第十六条　用人单位依照调解仲裁法第四十九条规定向中级人民法院申请撤销仲裁裁决，中级人民法院作出的驳回申请或者撤销仲裁裁决的裁定为终审裁定。
 
　　第十七条　劳动者依据劳动合同法第三十条第二款和调解仲裁法第十六条规定向人民法院申请支付令，符合民事诉讼法第十七章督促程序规定的，人民法院应予受理。
 
　　依据劳动合同法第三十条第二款规定申请支付令被人民法院裁定终结督促程序后，劳动者就劳动争议事项直接向人民法院起诉的，人民法院应当告知其先向劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁。
 
　　依据调解仲裁法第十六条规定申请支付令被人民法院裁定终结督促程序后，劳动者依据调解协议直接向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。
 
　　第十八条　劳动人事争议仲裁委员会作出终局裁决，劳动者向人民法院申请执行，用人单位向劳动人事争议仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销的，人民法院应当裁定中止执行。
 
　　用人单位撤回撤销终局裁决申请或者其申请被驳回的，人民法院应当裁定恢复执行。仲裁裁决被撤销的，人民法院应当裁定终结执行。
 
　　用人单位向人民法院申请撤销仲裁裁决被驳回后，又在执行程序中以相同理由提出不予执行抗辩的，人民法院不予支持。
 
 
                                            
 
深圳律师骆训文
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来源： 深圳商报    

 

　　“虽然吃差价现象仍时有发生，但总的来看，近几年深圳中介吃差价已经减少很多，尤其是银行资金监管后，更是大有改观。现在主要是没有到协会进行备案的非正规中介在‘借市打劫’。”深圳市房地产经纪行业协会副会长张文华日前接受记者采访时说。

　　

　　“地铺多过米铺”——这是深圳部分街头的真实写照，也折射出地产中介服务已经与老百姓的生活息息相关，特别是深圳二手房成交量几乎是新房销售量的３倍，市民日益青睐买二手房的时候，中介行业良莠不齐更显出严格监管的重要性和迫切性。

　　

　　被吃差价却投诉无门

　　

　　李小姐今年７月通过南山区南光路一家名叫“锦盛家园”的地产中介出售一套房子，却被该中介公司利用各种欺骗手段吃了４．５万元的差价（详见昨日本报Ａ３版），但是李小姐先后将该事件反映到国土、工商以及城管部门，各部门都表示不在自己管辖范围。李小姐不禁困惑：莫非没有行政部门对这些非正规中介进行监管？

　　

　　根据李小姐情况，记者随后采访了市国土委下属的深圳市房地产经纪行业协会，得到的回复是：李小姐反映违规的“深圳市锦盛家园房地产顾问有限公司”，并没有到该部门来进行备案，所以不在该协会的管理范围之内。记者又拨打深圳市市场监督管理局（原工商局）１２３１５热线，回复是该公司有营业执照，如违规请找国土委监管。经纪行业协会有一位工作人员在接受记者采访时建议找城管，结果，城管部门说只管违建，地产中介从未管过。

　　

　　无备案中介屡屡违规

　　

　　“这确实是行业监管的漏洞，但目前并没有太多有力的手段来强制备案。而小中介公司只要有工商营业执照，即使不到国土委来备案，虽然不正规，但也不算违法，我们也无法对它进行监管。”张文华接受记者采访时介绍说，随着今年楼市的火爆，大街小巷上如雨后春笋般冒出来的地产中介公司，有很多都是没有到该协会来备案的，地产中介市场确实鱼龙混杂。据一位业内人士透露，今年小中介新开张特别多，这些公司的工作人员当中，具有经纪人执业登记牌的只占小部分，更多是没有执业证的。非正规公司处于无政府部门监管的灰色地带，从业人员没有执业证照样可以开单做生意，也是隐瞒真相、吃差价等各种违规现象的“主力”。

　　

　　合同打印 “灰色通道”

　　

　　记者了解到，一般来说，如果没有备案，中介公司就没有资格打印《深圳市二手房买卖合同》，就从事不了房屋买卖交易，但是没有备案的小中介依然能通过其他“灰色通道”达成目的。

　　

　　首先，与其他有备案的正规公司打好关系，借用别人的密钥进行合同打印。文章开头的李小姐通过深圳锦盛家园公司交易房子，但是在她的《深圳市二手房买卖合同》里，页面下方标明“买卖双方通过深圳市明阳基业房地产顾问公司促成交易”，后者是在经纪行业协会备案的正规公司。

　　

　　其次，由于媒体和公众质疑原国土房管局设定的合同打印收费过高，今年３月，由深圳市房地产经纪行业协会核定的１１家“二手房买卖合同指定打印点”自助合同打印权限被取消，自３月１日起，市民自行成交的二手房交易，可上网免费打印合同。也就是说，非正规的中介公司也可以让交易双方自行打印合同，所谓用打印合同资格来限制不备案中介做生意的想法，也就显得有点不切实际了。

　　

　　一边曝光 一边吃差价

　　

　　即使是到行业协会备案的中介公司，如果违规，行业协会的监管也显得“皮痛肉不痛”。张文华坦陈，行业协会对企业没有行政执法权，不能对企业罚款，主要是民事调解，现行的违规惩罚对于公司主要有三方面：扣诚信分、停止打印合同的密钥、将违规行为在国土部门的网站曝光。

　　

　　张文华介绍，对于品牌大企业来说，停止打印合同密钥是最受不了的。上百家地铺，如果停止打印合同７天，对于单月营业额数千万元的大公司来说，影响巨大。

　　

　　但是扣诚信分和在网站曝光违规行为，似乎却没有太多震慑力。昨日有网友在深圳新闻网上发表评论称：“有中介年年吃差价，为什么不能发现违规，就终止营业资格？一边在曝光，一边照样开铺吃差价！”

　　

　　银行资金监管后“吃差价”锐减

　　

　　张文华表示，尽管行业良莠不齐，但总的来看，近年来，由于银行资金监管的介入，中介吃差价的现象已经减少很多了。

　　

　　一位资深中介工作人员方先生向记者透露，其实在买卖市场，中介公司是基本没有“吃差价”，因为现在要买卖者和中介三方一齐面对面签订合同。但是，市场上依然存在双方签订合同的现象，即卖方与中介，中介与买方，那么“吃差价”可能还是会发生。他说，目前由于银行监管首期款和大部分房款，在中介手中流转的就只有佣金和三五万元的定金，所以，现在的中介吃的差价数额也比从前要少。

　　

　　提高入行门槛加大监管是关键

　　

　　据了解，新《公司法》规定，有限责任公司注册资本的最低限额为３万元，也就是说，任何个人只要有几万元，就可以到工商部门登记成立一家地产中介公司。深圳“中天事件”后，房地产经纪行业的准入门槛过低引发了很大的争议。张文华表示，要整治行业的良莠不齐，必须从源头抓起，必须有行政执法部门的加入，另外提高企业入行门槛，加强工商部门的前置管理，并提高中介人员素质。

　　

　　“除了严格行政监管和执法力度，还要在立法上下功夫，目前地产经纪行业的法律法规不完善，双管齐下才有可能改善行业的混乱局面。”张文华表示。

　　

　　上述资深业内人士也认为，地产中介行业当前的法律法规最大的弊端是比较空泛，缺乏操作性。大家对法律、条例的相关理解不统一，操作上自然就五花八门。

　　相关链接

　　

　　买二手房“两看”“两查”“五明确”

　　

　　深圳市房地产经纪行业协会忠告购房者：购买二手商品房请注意以下提示。

　　

　　两看

　　

　　１．看机构备案：房地产经纪机构应具有《深圳市房地产经纪机构备案证书》和营业执照；其分支机构应具有《深圳市房地产经纪机构（分支机构）备案证书》和分支机构营业执照。

　　

　　２．看人员持证：房地产经纪人员应持有“深圳市房地产经纪人员执业登记牌”。

　　

　　两查

　　

　　１．查产权：房产是否具有《房地产证》；产权是否被抵押或查封。

　　

　　２．查设施：房产周边环境、墙体结构、采光通风、破损等基本状况；随二手房一同出售的项目有哪些（如家私、家电、设施等）。

　　

　　五明确

　　

　　１．明确合同具体内容，特别是附件内容及补充条款内容。

　　

　　２．明确约定交易佣金的收取数额、比例、支付方式及支付时间。

　　

　　３．明确约定定金及交易资金的数额、支付方式、支付时间及资金监管账号。

　　

　　４．明确约定应交纳的各项税费、延伸服务项目及收费标准等。

　　

　　５．明确约定交易各方的违约责任与争议解决办法。 

 

深圳房地产律师骆训文

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]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4013370.html 房地产案例 lxwlaw 房地产案例 Fri, 13 Nov 2009 17:02:02 CST 最新深圳（罗湖、盐田、福田、南山、龙岗、宝安）房地产过户地址 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4013225.html 最新深圳（罗湖、盐田、福田、南山、龙岗、宝安）房地产过户地址电话

2009-11  深圳房地产律师骆训文

 

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办公地址：罗湖区北环大道1022号金湖文化中心（银湖汽车站以西，北环大道以北）

声讯咨询电话16820000

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办文结果查询电话：83788111

 

关外（宝安、龙岗）各登记点地址及咨询电话：

宝安登记点（办公地址：宝安区30区前进一路293号市国土房产局宝安分局，电话：27820119）；

龙华登记点（办公地址：宝安区龙华街道龙环二路181号龙华国土所，电话：27706731）；

光明登记点（办公地址：光明新区光明街道法政路市国土房产局光明分局，电话：27406511）；

龙岗登记点（办公地址：市龙岗区中心城留学生创业园C栋龙岗区土地房产交易中心，电话：89724826）；

布吉登记点（办公地址：布吉街道吉政路19号布吉国土所，电话：84701441）。

 

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首套住房贷款利率7折，契税、营业税减免，公积金贷款利率优惠……去年10月出台的房地产救市政策不少即将到期。相关优惠政策是继续执行，还是恢复到2008年10月22日之前的状态？政策预期如何？

 

一、救市政策到期在即　

 

　 　 　

　 2008年四季度实施的房地产救市新政，主要涵盖信贷政策、税费优惠。伴随着一系列措施的实施，房地产市场走出阴霾，快速上扬。

 

中央：“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。

 

2008年10月22日，财政部发文，规定从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。同日，针对普通自住房和改善型普通自住房，央行也出台“首套房贷款利率7折、首付20%”的政策。

 

2008年12月20日，国办131号文件再推两项重磅优惠政策，一是明确了改善型住房的相关政策。二是减免营业税，普通住房免征期由5年降至2年。不足2年转让的，按差额征收，政策暂定执行至2009年12月31日。

 

地方： 除了中央出台的一系列政策，各地方政府去年出台的临时救市政策也面临到期后是否继续延用的问题。

 

以上海为例，2008年10月22日，上海在楼市低谷期出炉房地产救市十四条，其中关于大幅降低楼市交易税费的第六到第九条款有效期均至2009年12月。（详见附表）

 

二、地方政策率先“收紧” 　

 

　 　 　

　 银监会早前发文要求各商业银行严格执行关于二套房按揭贷款的规定，收紧此前被各地放松的二套房房贷政策。

 

　

 

近日，上海、广州、南京、杭州等地放出风声，二套房贷利率上浮10%：

 

 

北京：北京市银监局发出了从9月1日起执行《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，除加强管理的二套房贷外，北京二手房商贷业务也已全面从紧；

 

 

南京：10月9日，南京市全面收紧了住房公积金政策，同时出炉了三项公积金贷款新政，包括限制二套高档房贷款额度；

 

 

上海：10月11日，上海银监局下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调，上海各商业银行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”。

 

然而，除了地方和金融系统出台了相应政策外，截止目前，中央各部委相关部门并没有出台新的调控政策。

 

三、 地产业界讨论正酣　

 

　 　 　

　 政府官员：

 

王珏林（住房和城乡建设部政策研究中心副主任）

 

——“鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。”

 

秦虹（住房和城乡建设部政策研究中心副主任）

 

——“目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上：一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。 ”

 

朱中一（中国房地产业协会副会长）

 

——“明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策不会有太大调整，但不排除微调的可能性。只有政策相对稳定，供应相应增加，才能使房价相应稳定一点，政策的大变动和市场的大起大落，对国家、对企业、对老百姓都没有好处。”

 　 社会评论：

 

李稻葵（清华大学中国与世界经济研究中心主任）

 

——“明年上半年或将出台新颖宽松货币政策。”

 

叶檀（著名财经评论人）

 

——“房地产市场的超预期反弹是政策红利终结的惟一理由，继续推行宽松的房地产政策，将引发购房者反弹，以及决策层对房地产泡沫的担忧。从全局层面上考虑，房地产主要政策红利将在年底告一段落：由各个银行主导的宽松房贷将在银监会的指导下逐步退出，由国务院部署的营业税有极大的可能恢复原来的“5改2”，这将打击市场心理预期。”

 

哈继铭（中金首席经济学家）——“（房屋转让所缴纳的营业税）很少有国家规定是以5年为期的，最长的是德国，规定是3年，一般国家都是1年。”哈继铭认为，营业税优惠政策不应取消，应制度化，长期稳定下来，政策频繁修改会给投资者带来无所适从感。

 

 

  附表：地方政府房地产救市政策（2009年度到期部分）　

 

　 

01

 《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》     

 08-06       

 成都市政府

 

购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年；购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴等。本意见自公布之日起至2009年12月31日执行。

 

02

 《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》           

 08-07-20

 长沙市政府

 

在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买新建普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税在购买新房时由财政给予金额补贴。

 

03

 《关于恢复房地产业发展的若干意见》           

 08-09-04 

 西安市政府

 

财政补贴；住房公积金贷款条件放宽；经济适用房购买条件降低；开发商城建费用可减免。本意见自公布之日起至2009年12月31日执行

 

04

 《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》            

 08-09-28

 南京市政府

 

在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90-144平方米以下（含144平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额0.5%的补贴；在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前。

 

05

 杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见           

 08-10-14

 杭州市政府

 

自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，实行存量房交易税收补贴，实行购买商品房契税、印花税补贴，暂停征收房产登记等相关收费

 

06

 《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》            

 08-10-22

 上海市政府

 

（上海14条）六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。 七、个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。九、免受个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。　十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。第六条至第九条、第十四条执行期限：从2008年11月1日起至2009年12月31日止。

 

07

 关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见

 09-1-12

 重庆市人民政府

 

（六）减免部分交易税费：一是减免契税，二是减免营业税，三是商业用房、办公用房（含写字楼）交易契税减半征收，四是房屋交易手续费减半收取；（八）放宽购房入户限制；（十一）积极支持自住型和改善型住房消费；调整房地产开发税费；（十五）调整房地产开发税费，包括暂缓预征房地产企业土地增值税，待项目完工后结算。以上第（六）、（八）、（十一）、（十五）项暂定截止到2009年12月31日

 

08

 关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见         

 09-01-22

 北京市住建委、发改委

 

（四）自2009年1月1日至12月31日，个人转让购买超过2年(含2年)的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。（六）自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

 

09

 关于促进房地产市场健康发展的若干意见           

 09-02-14

 福建省政府办公厅

 

自2009年1月1日至12月31日，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；降低住房交易税费，包括对个人购买90平方米及以下普通住房的，暂免征收契税；对个人首次购买90～144平方米普通住房的，契税暂按购房款总额0.5%征收。

 

　 　

10

 关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见

 09-03-03

 广东省政府办公厅

 

（粤15 条）（八）出售购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房的，按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过2年（含2年）的普通住房的，免征营业税；（九）个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分；（十）个人首次购买普通住房，其契税按1%征收；（十二）港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。以上第（八）、（九）、（十）、（十二）项暂定执行至2009年12月31日

 

11

 关于促进房地产市场健康发展的意见          

 09-05-10

 安徽省政府办公厅

 

2009年1月1日至12月31日，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；对个人转让住房实行税收优惠政策

 

 

资料来源：中原地产研究中心根据公开资讯整理

 　

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]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/3973387.html 房地产案例 lxwlaw 房地产案例 Fri, 06 Nov 2009 10:37:26 CST 房屋租赁合同 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/3927387.html 房屋租赁合同
 
本合同双方当事人：
出租方（以下简称甲方）：__________________ (本人)(授权代表)姓名：__________
国籍：___________ (身份证)(护照)(营业执照号码)：___________________ 地址：_______________________；邮政编码：________ 联系电话：_______； 传真：_______；E-mail:________________________
 
承租方（以下简称乙方）：_________________________ (本人)(授权代表)姓名：__________
国籍：___________ (身份证)(护照)(营业执照号码)：___________________ 地址：_______________________；邮政编码：________ 联系电话：_______； 传真________；E-mail:_________________________
 
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
  
第一条 房屋基本情况 甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于________；位于第____层，共______ 〔套〕〔间〕，房屋结构为_________，建筑面积_______平方米（其中实际建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米）；该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二；〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为：__________。
 
第二条 房屋用途 该房屋用途为____________________。 除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。
 
第三条 租赁期限 租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。
 
第四条 租金 该房屋租金为（ 币）___万___千___百__拾__元整。 租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。
 
第五条 付款方式 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（___币）___万___千___百__拾 __元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__个月的___日交付给甲方。
 
第六条 交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起____日内，将该房屋交付给乙方。
 
第七条 甲方对产权的承诺 甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
 
第八条 维修养护责任 租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 ____〔月〕〔年〕检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。 正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修由____方承担。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。 租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
 
第九条 关于装修和改变房屋结构的约定 乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
 
第十条 关于房屋租赁期间的有关费用 在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任： 1．水、电费； 2．煤气费； 3．电话费； 4．物业管理费； 5．________________； 6．________________。 在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。
 
第十一条 租赁期满 租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
 
第十二条 因乙方责任终止合同的约定 乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：
1．擅自将承租的房屋转租的；
2．擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；
3．擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；
4．拖欠租金累计达____个月；
5．利用承租房屋进行违法活动的；
6．故意损坏承租房屋的；
7．_____________________________。
 
第十三条 提前终止合同 租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。 如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
 
第十四条 登记备案的约定 如乙方需租赁登记备案，则登记备案所产生的税费由_____方承担。
 
第十五条 违约责任 租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。
 
第十六条 不可抗力 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。
 
第十七条 其它 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
 
第十八条 合同效力 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。
 
第十九条 争议的解决 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交房地产所在地人民法院起诉。
 
第二十条 合同份数 本合同连同附件共___页，一式___份，甲、乙双方各执一份，均具有同等 效力。
 
 
 
 
甲方（签章）：____________________ 乙方（签章）：____________________
 
授权代表（签字）：________________ 授权代表（签字）_________________
 
 
________年______月______日        _______年______月______日

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房屋租赁合同
 
本合同双方当事人：
出租方（以下简称甲方）：__________________ (本人)(授权代表)姓名：__________
国籍：___________ (身份证)(护照)(营业执照号码)：___________________ 地址：_______________________；邮政编码：________ 联系电话：_______； 传真：_______；E-mail:________________________
 
承租方（以下简称乙方）：_________________________ (本人)(授权代表)姓名：__________
国籍：___________ (身份证)(护照)(营业执照号码)：___________________ 地址：_______________________；邮政编码：________ 联系电话：_______； 传真________；E-mail:_________________________
 
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
  
第一条 房屋基本情况 甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于________；位于第____层，共______ 〔套〕〔间〕，房屋结构为_________，建筑面积_______平方米（其中实际建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米）；该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二；〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为：__________。
 
第二条 房屋用途 该房屋用途为____________________。 除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。
 
第三条 租赁期限 租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。
 
第四条 租金 该房屋租金为（ 币）___万___千___百__拾__元整。 租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。
 
第五条 付款方式 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（___币）___万___千___百__拾 __元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__个月的___日交付给甲方。
 
第六条 交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起____日内，将该房屋交付给乙方。
 
第七条 甲方对产权的承诺 甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
 
第八条 维修养护责任 租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 ____〔月〕〔年〕检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。 正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修由____方承担。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。 租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
 
第九条 关于装修和改变房屋结构的约定 乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
 
第十条 关于房屋租赁期间的有关费用 在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任： 1．水、电费； 2．煤气费； 3．电话费； 4．物业管理费； 5．________________； 6．________________。 在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。
 
第十一条 租赁期满 租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
 
第十二条 因乙方责任终止合同的约定 乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：
1．擅自将承租的房屋转租的；
2．擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；
3．擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；
4．拖欠租金累计达____个月；
5．利用承租房屋进行违法活动的；
6．故意损坏承租房屋的；
7．_____________________________。
 
第十三条 提前终止合同 租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。 如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
 
第十四条 登记备案的约定 如乙方需租赁登记备案，则登记备案所产生的税费由_____方承担。
 
第十五条 违约责任 租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。
 
第十六条 不可抗力 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。
 
第十七条 其它 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
 
第十八条 合同效力 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。
 
第十九条 争议的解决 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交房地产所在地人民法院起诉。
 
第二十条 合同份数 本合同连同附件共___页，一式___份，甲、乙双方各执一份，均具有同等 效力。
 
 
 
 
甲方（签章）：____________________ 乙方（签章）：____________________
 
授权代表（签字）：________________ 授权代表（签字）_________________
 
 
________年______月______日        _______年______月______日

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房屋租赁合同
 
本合同双方当事人：
出租方（以下简称甲方）：__________________ (本人)(授权代表)姓名：__________
国籍：___________ (身份证)(护照)(营业执照号码)：___________________ 地址：_______________________；邮政编码：________ 联系电话：_______； 传真：_______；E-mail:________________________
 
承租方（以下简称乙方）：_________________________ (本人)(授权代表)姓名：__________
国籍：___________ (身份证)(护照)(营业执照号码)：___________________ 地址：_______________________；邮政编码：________ 联系电话：_______； 传真________；E-mail:_________________________
 
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
  
第一条 房屋基本情况 甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于________；位于第____层，共______ 〔套〕〔间〕，房屋结构为_________，建筑面积_______平方米（其中实际建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米）；该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二；〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为：__________。
 
第二条 房屋用途 该房屋用途为____________________。 除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。
 
第三条 租赁期限 租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。
 
第四条 租金 该房屋租金为（ 币）___万___千___百__拾__元整。 租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。
 
第五条 付款方式 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（___币）___万___千___百__拾 __元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__个月的___日交付给甲方。
 
第六条 交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起____日内，将该房屋交付给乙方。
 
第七条 甲方对产权的承诺 甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
 
第八条 维修养护责任 租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 ____〔月〕〔年〕检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。 正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修由____方承担。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。 租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
 
第九条 关于装修和改变房屋结构的约定 乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
 
第十条 关于房屋租赁期间的有关费用 在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任： 1．水、电费； 2．煤气费； 3．电话费； 4．物业管理费； 5．________________； 6．________________。 在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。
 
第十一条 租赁期满 租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
 
第十二条 因乙方责任终止合同的约定 乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：
1．擅自将承租的房屋转租的；
2．擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；
3．擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；
4．拖欠租金累计达____个月；
5．利用承租房屋进行违法活动的；
6．故意损坏承租房屋的；
7．_____________________________。
 
第十三条 提前终止合同 租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。 如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
 
第十四条 登记备案的约定 如乙方需租赁登记备案，则登记备案所产生的税费由_____方承担。
 
第十五条 违约责任 租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。
 
第十六条 不可抗力 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。
 
第十七条 其它 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
 
第十八条 合同效力 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。
 
第十九条 争议的解决 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交房地产所在地人民法院起诉。
 
第二十条 合同份数 本合同连同附件共___页，一式___份，甲、乙双方各执一份，均具有同等 效力。
 
 
 
 
甲方（签章）：____________________ 乙方（签章）：____________________
 
授权代表（签字）：________________ 授权代表（签字）_________________
 
 
________年______月______日        _______年______月______日

深圳房地产律师骆训文
Tel:13925267102    
Qq:646091863
 
 
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