但是，如果我们了解到，19年来上海通过土地批租向市场释放出77万余亩土地，并筹资近7300亿元进行房地产投资，最后却是全市25.1%的常住人口仍然不得不住在租赁房中，对每平方米售价上万元且仍在高涨的商品房望洋兴叹，那么我们就知道，当上海的房子已经癫狂到“不是用来住的，而是用来炒的”境地，“不可思议”其实是“理所当然”
假如在今天的上海能够无偿拥有1500亩土地，将是一场何等惊人的财富；再假如这样的幸运儿不是一个两个，或许是上百个，肯定无数人会妒忌地发疯；更假如这样的天大好事竟然能够发生在上海房地产市场已经“规范成熟”的2002年，那么一切就只剩下震惊二字。
8月11日晚上9时，随着一声熟悉的“嘟嘟”声，本刊记者收到了一封匿名电子邮件：
“宁南同志：
您好！现向你举报一事。上海住德房地产开发有限公司董事长、总经理王建忠等人，利用身兼上海市经济适用房发展中心党政负责人及上海住德房地产开发有限公司董事长、总经理职务之便，利用上海市经济适用房发展中心撤销机会，在1999—2002年期间，有步骤、有计划地把上海市经济适用房发展中心的1500亩建造经济适用房的国有土地无偿变更到自己的私有公司——上海住德房地产开发有限公司。
此1500亩地块位于上海闵行区顾戴路，其中古龙基地600多亩，平吉基地880多亩，即现在的新时代景庭、新时代花园、欧原、望族等小区。可到上海市房地局档案室查询2000—2003年档案……”
按照该邮件所说，原本用于为上海低收入居民建造经济适用房，属于上海住房保障体系中“关系到发展、改革和稳定的大局，关系到城镇居民能否安居乐业的切身利益”的国有划拨土地，借上海市经济适用房发展中心撤销之机，被一举“化公为私”了。如果属实，按照事件发生的2002年上海该地段土地公开招投标平均价320万元/亩计算，被“鲸吞”的这1500亩土地，仅地价总市值就高达48亿元。
这份举报内容的离奇超出了一般人的想象，为查清事情真相，《商务周刊》两次赴沪调查。令人吃惊的是，事实竟然如此简单而直接。
1500亩土地来自何方？
故事的起源应该追溯到1990年代初。当时上海正在实施解决住房困难工程，为改善人均居住面积4平方米以下困难户的居住环境，更为了实现市党代会提出的“20世纪末实现全市人均居住面积10平方米的小康居住目标”，1995年2月27日，上海成立了专门负责机构上海市住宅发展局，王文忠任局党委书记兼局长，党委副书记为殷关福，副局长为毛佳、顾国兴。为加快住房解困工程，同年11月6日，上海市住宅发展局成立了直属事业单位上海市平价房发展中心，其主要职能是承担职工住宅建设和中低收入家庭住房的建设。上海市政府无偿划拨给该中心2500多亩土地建造平价房。1997年，上海平价房发展中心推出了首批以长江西路泗塘基地为代表的平价房，共12万平方米，以2400元/平方米的价格供应老百姓。
但很快政策环境发生重大转变。1998年12月，根据国务院《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，上海市十一届人大常委会审议通过了《关于进一步深化上海市城镇住房制度改革的若干意见》，推进住房分配货币化，加快住房分配体制的综合改革。
这意味着，上海市平价房发展中心这类带有福利性分配销售的政府主办机构，在改革面前已经“名不正言不顺”了。就在这个时刻，故事的主角开始登场。
1999年年初，时任上海住宅发展局办公室主任的王建忠被调到上海市平价房发展中心担任中心主任兼党委书记。他身负一个很重要的使命，就是上海市平价房发展中心的改制。
经《商务周刊》从黄浦区工商管理局查询，2000年4月19日，上海市黄浦区国有资产总公司、上海市住宅发展局和上海住德房地产开发有限公司职工持股会三方以注册资金1500万元，共同组建了上海住德房地产开发有限公司，法人代表是当时的上海住宅发展局局长王文忠。
其中，上海市黄浦区国有资产总公司出资800万元，持有住德房地产开发有限公司53.4%的股份，上海住宅发展局出资200万元，持有13.3%股份，上海住德房地产开发有限公司职工持股会出资500万元，持有33.3%股份。这个上海住德房地产开发有限公司职工持股会，是上海市平价房发展中心改制过程中为解决该中心员工安置而设立的内部员工股份。
不到一个月，2000年5月12日，上海住德房地产开发有限公司发生重大公司变更，上海市黄浦区国有资产总公司将800万元的股份无偿转让给上海住宅发展局。于是，上海住德的股东持股情况变为：上海住宅发展局持股66.7%，住德职工持股会持股33.3%，注册资金不变，法人代表变为毛佳。2000年7月，上海住德房地产开发有限公司增资扩股，注册资金增至2000万元，其中上海住宅发展局持股60%，住德公司职工持股会持股40%。
2001年，王文忠卸任上海住宅发展局局长、党委书记职务，接替者为原副局长毛佳。同年3月6日，按照全国统一规定，上海市平价房发展中心更名为上海市经济适用房发展中心。
2002年，上海市经济适用房发展中心悄然无声地被撤销了。按照计算，此时该中心名下应该还剩有原本用于经济适用房建造的1500亩土地，也就是闵行区顾戴路地块，包括古龙基地600多亩和平吉基地880多亩土地。
“化公为私”？
2001年9月6日，在上海市经济适用房发展中心即将被撤销的前夕，最戏剧的事情出现了。上海住宅发展局将自己持有的上海住德房地产开发有限公司25%的股份以500万元的价格转让给了上海住业实业发展合作公司，令人惊讶地是同时附送一块价值9697.8827万元的未注明身份的产权。同时，还将自己持有的另外20%股份以400万元价格转让给了上海住良实业发展合作公司，同样也附送了一块价值7758.3061万元的未注明身份的产权。
令人吃惊的是，这两家公司的董事长都是同一个人——顾国兴，即上海住宅发展局副局长。上海住宅发展局党委副书记殷关福同时也担任这两家公司的董事。其中，上海住良实业发展合作公司是一家以私营有限责任公司登记注册的公司。
也就是说，在上海住宅发展局局长、上海住德房地产公司董事长毛佳的主持下，将45%的住德公司股权和一份价值1.7456亿元的产权，以900万元的价格转让到了上海住宅发展局副局长顾国兴的手中。
这还只是开始。2002年12月15日，也就是上海市经济适用房发展中心撤销后不久，这部分股权连同已经增值的那块神秘产权又回来了。不过，持有人变成了上海科豪实业发展合作公司和上海海慧事业发展合作公司，两家成立都不到半年的公司。而且，上海市住宅发展局最后持有的4%住德公司的股权，也落在了这两家公司手中。
两家崭新的公司将持有的上海住德房地产公司49%的股权，以980万元的价格，分别出让给住德公司职工持股会和自然人王建忠、陶丽娜(上海市住宅发展局财务处主任)、王呈祥、苗海鹰、薛田、刘建国、李大薇(上海市经济适用房发展中心财务经理)，并按持股比例附送出那块总价值已经增值为3.239亿元的产权。
经过上述股权转让后，上海住德房地产公司的股东和持股比例为：上海住德房地产公司职工持股会占73.75%，自然人王建忠占5.25%，陶丽娜占5%，王呈祥占4%，苗海鹰占4%，薛田占2.75%，刘建国占2.75%，李大薇占2.5%。而刚刚卸任上海市经济适用房发展中心主任的王建忠，终于担任了上海住德房地产公司的董事长兼总经理。
一位北京产权交易中心的业内人士对这种操作并不陌生，他为《商务周刊》分析说，这一进一出表面看是股权转换，实质上可能就是替上海住宅发展局转让出去的那份巨额不明产权能够无偿进入住德公司作掩护。
“至于下面的工作就很简单了，将职工持股会持有的股份大量向自然人转让，一直转让到住德公司变成私营公司为止。”他笑着向记者预见下一步操作。
果不其然，2004年3月9日，住德房地产公司职工持股会以935万元的价格，将住德公司46.75%的股权连同已经增值到10.3亿元价值的产权，转让给了王建忠、陶丽娜、王呈祥、苗海鹰、薛田、刘建国、李大薇、万大地和王海波等9人。其中，王建忠付出395万元获得了19.75%股权，加上前期持有的股权，他个人一共持有25%的住德公司股权和2.575亿元价值的产权，而所有支付额仅为500万元。
为保证获得大股东的地位，2006年9月8日，王建忠又以50万元的价格从住德公司职工持股会手中获取了住德公司1.8%的股份，最终以26.8%的股权成为上海住德房地产公司的最大股东，控制了整个住德公司的产权。
谁瓜分了上海经济适用房？
为了搞清楚上海住德房地产公司拥有的那份“未注明身份的产权”，是否就是原属于上海经济适用房发展中心拥有的1500亩土地，《商务周刊》到上海房地局要求查询档案，但被告知不具备查询资格。《商务周刊》约请一位律师帮助查询，仍然遭到拒绝未果。
8月22日，《商务周刊》到上海北京西路99号10楼上海住德房地产公司地址，也即原上海经济适用房发展中心地址，寻找住德公司董事长王建忠求证事情原委，同样也遭到了办公室人员的拒绝。
但是一连串的碰壁，不能否认的一个事实是，闵行区顾戴路古龙基地和平吉基地1500亩土地上兴建的高档商品房——新时代景庭、新时代花园、欧原、望族等小区，属于上海住德房地产公司产权销售住宅。而且，自2002年上海经济适用房发展中心撤销、2003年上海住宅发展局撤销，这1500亩地块也从来就没有公开“招拍挂”出让过。
现在，上海住德公司手中的巨额产权与1500亩地块之间是何联系，因为答案就睡在上海房地局的档案室里，这个结果已经显得不那么重要了。令人难以释怀的是，原本为解决上海人均居住面积4平方米以下困难户居住条件的1500亩无偿划拨土地上，现在建起的却是每平方米售价超过万元的高档商品房。
根据上海统计年鉴数据显示，上海2007年还有25.1%的人口在租赁房居住，约为125万户。在这125万户中，约有1/3是人均居住8平方米以下的困难户。如果加上上海至少15万户的低保户，那么上海人均居住8平方米以下的困难户在15万—50万户之间。
而以上海平均每户2.7口人计算，大约有50万—150万上海人居住在8平方米以下的恶劣环境中。而且，从上海市统计年鉴分析，几年来租房户比例一直稳定在25.1%的水平线，说明这上百万上海人无力购买高价的住房。
一位上海籍房地产专家在采访中告诉《商务周刊》，上海虽然在全国属于收入较高的地区，但上海常住居民中中低收入者占大多数。2006年数据上海有户籍常住人口总户数为499.54万户，全市平均每户家庭年可支配收入5.58万元——以北京家庭年收入6万元以下为中低收入标准衡量，上海绝大多数常住家庭属于中低收入。
这是没有人能想到但又客观存在的事实。
“因此，上海2002年取消上海经济适用房和上海安居工程的政策，现在直接影响已经出来了。”这位不愿透露身份的专家告诉本刊记者，高涨的房价让中低收入的上海大多数市民一辈子很难买得起房子，而这些人群也逐渐成为不稳定的社会基础。近年来，上海为住房困难上访的人群逐年增加，群访现象也呈普遍化。
同时，由于经济适用房建设的取消，政府没有直接的房屋产品供应市场，面对开发商不断提高的房价，虽然政府采取了各种调控手段，但作用不大。“事实上，政府已很难调控房价了。”他说。
他还指出，由于房价的不断上升，市政工程和社会福利工程项目的成本大幅上升，主要表现为动迁成本上升。例如，上海城市轨道交通、高架桥的动迁成本，从2000年到2006年翻了几番。
当这些问题通通暴露出来之时，可能谁也不会去注意，类似从原上海经济适用房发展中心无偿“飞走”的1500亩经济适用房建造土地，流向了高档住宅市场，为上海房价飞涨起到了推波助澜的作用。
“如果上海住德公司是一个个案还可以令人稍安，问题是这不但不是孤案，而且有上百个类似的可能事件。”这位谙熟上海经济适用房建设的专家，最后告诉了本刊记者一个更加惊人的消息：1990年代初，为了支持上海住房解困工程，上海市人民政府曾两次无偿划拨了3.5万亩土地用于平价房和安居房建设，其中包括划拨给原上海平价房发展中心的2500多亩土地。但是，这些土地被安排到市及各区县的平价房发展中心和安居房发展中心后，除少部分按计划建造成经济适用房，大部分都在3年后住房改革的大潮中，以改制的名义流入到了私营企业手中。
“保守估计，也有大约2万亩应该建造经济适用房的土地，经历了你所提的1500亩土地的结局，无偿成就了上海如此众多的地产富豪。”他的语气中，充满了沉重。
]]>世邦魏理仕分析师表示，目前上海市中心优质甲级写字楼需求旺盛状况仍将延续，尤其是陆家嘴区域的写字楼，几乎很难找到整层的空置面积，甚至个别甲级写字楼刚完工不久就基本“满租”。
例如，2006年底完工的上海银行大厦，在其竣工后的6个月内，大楼租用率就已超过90%，而租金水平比预租时也已经上涨32%。此外，时代金融中心开盘仅1个月即获预租意向面积3万余平方米，其中金融类客户占60%。据预测，一大批预租交易将在未来几个月内达成。
此外，内环区域新房供应量不足的现象可能在未来几个月得到缓解。据世邦魏理仕的调查，今后几个月市中心新增项目将相对增加，供应集中的项目将出现在古北的御翠豪庭、华山路的王子晶品及汇宁花园、徐汇的百汇园。预计这些项目会给上海房地产市场带来新的销售高峰。
在工业地产市场，自上海今年实施工业土地拍卖制度以后，致使某些地区的土地价格自今年1月以来增长了一倍。而随着新兴物流中心的租金飞升，投资商和开发商对于上海周边区域的兴趣大大提升，太仓、昆山、嘉兴、慈溪等地都成为外资企业新的工业地产项目落户的重点地区。例如“丰树物流”不久前刚与苏州吴江(吴江博客,吴江新闻,吴江说吧)经济开发区签约，购置工业用地400亩；而AMB和Gazley近期也在这些区域内完成并购交易。
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]]>
签约,装修,搬家入租.整个过程客户还是很满意的.
客户的的满意就是我们最大的成就,经过这段经历.我明白的,做任何事情一定要认真时刻准备着,这样一旦机会来了,就能及时把握.
机会都是留给有准备的人!
一份耕耘一份收获,在前进的道路上我还要继续能力!
]]>----"你好,我是今日房产,想问下您**广场的房子还在吗?"
*** "什么房子啊,我们自己还要找房子呢!"
我一听,感觉这是上天给我安排的一个好客户,我连忙和她详细的聊起来.通过沟通,知道了客户的具体要求 :面积,地段,预算,以及理想的办公房的描述,同时也知道她们要求比较急希望能尽快找到.
搁下电话,我立刻忙碌起来,通过一个小时的电话联系,我为她找到了合乎她们要求的3套房子.并约好客户下午看房.
下午,我和客户见面,一见面就感觉很亲切,和投缘.客户说,我之前找房子从没找过中介,现在能和你投缘你一定要帮我找到满意的房子啊.
客户信任是对我工作最大的好评.我一定不能辜负客户的期望!
我准备的3套房子客户对其中的两套比较有意向,看完之后,她让我帮她们去谈价格极其相关的条件.
.... 待续]]>年回报7%才有投资前景
按照国际惯例，年回报率在7%以上，15年左右即可收回成本的写字楼，才具有投资前景。如何得知年回报率在7%以上？调查对比周边同类写字楼的租金情况即可得知，例如200平方米，总价500万元的物业，月回报必须在28000元以上，每月每平方米租金必须在138元以上才能达到7%回报率。也即周边租金水平如果在138元/平方米以上，即证明物业具有投资价值，买入即可赚钱。从长远来说，租金会水涨船高，收益加大，若租金水平低于138元/平方米，则投资风险较大。
租金抵月供可入市
“月租抵月供”与“年回报率7%”是投资写字楼的“双保险”。前面说到，200平方米总价500万元的物业，按五成15年按揭计算，月供要25000元左右，也即每月租金必须在25000元以上才能抵消月供款。按此计算，每平方米月租必须在125元以上，对比周边租金水平，大于125元/平方米方可入市。
中性物业较灵活
目前的写字楼可分为纯商务型、商务公寓型两大类。商务公寓属于中性物业，除办公外，带有一定的居住功能。对于个人投资者，后者属面积较小，总价底，组合灵活，硬件上同样具有纯商务写字楼配套。出租方面也较大面积物业容易达成交易，是最适合个人的投资种类，风险更少。
合伙投资风险小
合伙投资在房地产业并非鲜见，在深圳就有很多投资公司集资炒房，如果觉得写字楼物业投资可行，但个人资金不足，可考虑与朋友合伙投资。收益与风险共同分担，是投资写字楼物业的最佳办法。
据悉，其此次关注重点是商业地产，尤其是写字楼。11月11日,上海方面将召开一个项目推荐会，届时其会将投资意向落到具体项目上。
目前，上海楼市理性回调，商业地产中的个人投资行为也随之收缩，据此次前来的国际机构投资者介绍，在中国进行商业地产投资可实现税后8％~10％的受益率，而在美国只有3％~5％，所以海外投资者认为投资中国房地产业将会成为一个趋势。而这对于紧缩宏观调控和低迷市场状况下的中国房地产企业所面临的资金链断裂的问题，无疑是雪中送炭。
]]>l 普通住宅3条件
1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2.单套建筑面积在
3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均成交价格1.44倍以下
内环17500元/平方米 内外环10000元/平方米 外环7000元/平方米
注释 * 住宅小区建筑容积率
住宅小区建筑容积率凡五层和五层以上的多层或高层住宅，容积率均大于1.0；
花园住宅容积率均小于1.0。
l 除此以外为非普通住宅.
房地产买卖中的税费征收：
1. 契税：房价1.5％ 适用个人购买普通住宅
3％ 适用花园住宅，非居住用房及法人购房
2. 交易手续费：5元/平方米*建筑面积 二手居住用房，买卖双方各半承担
3元/平方米*建筑面积 一手居住用房，开发商承担
总价的0.5％ 非居住用房，买方承担
3. 印花税： 0.03％ 一手房
0.05％ 二手房
4. 权证登记费：50元 预告登记费
80元 自然人购买居住用房
300元 其他
5. 权证印花：5元 买方
6. 配图费： 25元/套 买方
7. 营业税：（售价—购入价）×5% 卖方（仅适用于法人售房及个人出售非居住用房及花园住宅）
8. 营业税附加：营业税×11% 卖方（仅适用于法人售房及个人出售非居住用房及花园住宅）
9. 土地增值税：（售价－土地增值税可扣除项目）×税率
税率：当土地增值税/土地增值税可扣除项目≤50%，税率为30%，大于50%小于等于100%时税率 为40%，大于100%≤200%时，税率为50%，大于200%，税率60%；
由卖方承担（仅适用于法人售房及个人出售非居住用房及花园住宅）
10. 个人所得税：（售价-购入价-营业税以及附加-出售税费-土地增值税）×20%由卖方承担（仅适用于法人售房及个人出售非居住用房及花园住宅）
11. 综合税：总价5％（适用于个人出售花园住宅，目前个人出售普通住宅免征）
12. 土地出让金：按土地评估价的30%征收，另需按土地出让金的3%征收土地使用出让金契税。（仅适用于购买老式花园住宅）
13. 买卖合同公证费：50万元以下 0.3%+100
50万——500万 0.25%+250
500万——1000万 0.2%+2750
1000万——5000万 0.1%+7750
14. 委托公证费 : 400元
15. 提存公证费 :提存款的0.3%
16. 土地增值税（0.5%）
答:目前甲级写字楼租赁行情比较好,基本满租比较多,而且租金一再涨了又涨,这样对一个企业来说租十--十五年的写字楼的租金差多可以买其所需办公楼面积了,如果以后嫌小或有其他什么变化,还可以对外出租.
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