小1.客户:这套房子最低多少钱?(例如:25万的房子)

经纪人:您认为多少钱比较合适呢?

客户:20万左右。

经纪人:20万,那我请房东过来,您能不能马上定呢?

客户:那肯定要考虑一下。

经纪人:所以说,买房子不能只以价格为准,最关键的是房子适不适合你,如果房子您不满意即使便宜一点你也不会买是吗?所以我们还是先去看一下房子(那现在有空的话,我马上约一下,我们一起去看房。)

2、客人在看房源,经纪人上前接待,他不理不睬,只说我看一看,你忙你的。

经纪人:制造悬念,找一套非常超值的房子吸引他,让他开口说话。如果这套房子不适合他,再用其他的房子套取他的需求,再判断他的成熟度。

对于以上方法无效的客户,我们不要给他太大的压力,我们要诚恳的地上名片,婉转的说:“您买不买房子都没关系,我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下,以后要是有什么需要帮忙的话,您可以找我,对于这方面,相信我还是比较专业,可以帮得上部分忙。

3、房东期望值太高,如何引导?(例子:金湖帝景 88㎡ 15f 65万)

经纪人:×先生,我理解您的想法,我们也希望您多卖一点,我们的佣金也可以多收一些,但是,您也知道,现在的房价很透明,不是由您或我能决定的,是由市场决定的,像您这房子要卖这价格,比较难出手。

客户:多少钱比较合适?

经纪人:×先生,您为什么要卖这价格?我相信您也去了解过行情。

客户:原来买的价格+装修价格,我的装修很好。

经纪人:×先生,我相信您的装修确实不错,前几天在金湖帝景里,我们也卖了一套面积一样,装修很漂亮,就是楼层没您这套好,他就卖57万,您可以做个参考。如果只是为了迎合您,说可以卖到68万,到时卖不掉,对您来说也是很不负责任的。不如我们先去看一下房子吧!看了以后我心里比较有底,也比较方便销售,我们公司帮您免费评估。

客户:不用了,有客户再带过来吧,我就卖这个价格。(房东比较坚持,保护意识较强的情况下。)

经纪人:那您看您这边价格能不能往下调一些,我先跟客户报64万,您看可不可以,客户看满意后,我再与您商量.

客户:那先按这个价格来报吧。

4、帮忙估一下价格?

客户:小弟,您帮我估一下,这套房子能卖多少钱?

经纪人:说实话,我没有看过房子真的是不好估价,给您估高了卖不掉,是对您的不负责任,估低了您又不开心。

客户:没关系啦,你们是专业做这个的,你就蛮给我估一下。

经纪人:那这样吧,我和您说一下刚刚卖掉的和您同意社区的房子,您参考一下。

客户:好,你说。

经纪人:(给他举两个相对典型、比较便宜的房子)那您感觉卖多少钱呢?(让他说些自己的心理价位)

客户:这价格太低了,我不会卖,我最低也要卖(××)价格。你看看有这样的客人就带过来。

经纪人:好的,交给我。

5、对于空房子如何拿钥匙?

经纪人:李小姐,我问一下,您的房子目前是空着,还是自己住?

李小姐:空着,好久没住了,怎么啦?

经纪人:李小姐既然空着,我建议您把钥匙放一副在我们这边,我们会给您开张公司的收条。

李小姐:那不行,钥匙怎么能随便给你们呢?

经纪人:其实,我们也非常理解,您可能目前还不大相信我们公司,您看我们一抽屉都是钥匙,而且有几套都是刚刚装修好的,设备都齐全,房东原来也不同意,看了几次房子都不是很方便,有时是中午、有时是晚上。您也知道,客户白天一般都有上班,没什么时间,只有中午、晚上或者周末才有空,因此房子在我们这两三个月还没看几个客人,后来房东上周钥匙拿过来,我们帮它美化一下,现在就有个客户谈的差不多了,所以说我建议您把钥匙放这边,大家也比较方便,您觉得呢?

李小姐:那我考虑一下,回去和家人商量一下。

经纪人:我们真的很希望您钥匙能放在我们这边,一方面确实方便我们的带看,提高效率,另一方面您自己,据我们统计,一般一套房子成交的话,要带看二十至三十个客人才能成交,如果有钥匙的话,我们能更有效的为您带客户,也不会每天打扰您,等有客人价格出的差不多时,再打电话通知您,到时您只要过来签一下同意就行了,您还是把钥匙放我们这里吧。

李小姐:好了,好了。你说的也蛮有道理的。先放你这一段时间。

6、客户不签看房委托书怎么办?

纪人:×先生,这个看房委托书麻烦您帮我签一下。

客户:哎呀,这个不用签了,很麻烦。

经纪人:×先生,是这样的,这个委托书是必须要签的,它是我们这个行业的行规。而且也是我们的一项行程,经理就是看这个委托书来检查我们的工作,希望您能帮个忙配合一下。

客户:其它中介都没签,这个签来干嘛,要么这会带我去看房,要签的话那就不看了。

经纪人:×先生,听我解释,其实签这个对您一点损失都没有,相反它会保障我们双方的利益。首先,它有明确规定我们的服务内容,收费标准,而且您最担心的就是我们赚您差价。这个您放心,里面都写得很清楚,我们是绝对不赚差价的,而且有成交我们也不会乱收费,都是按照里面的标准收费。当然,从另一角度说也是保护我们的利益,也只有您认可我们的服务及收费,我们才会带您去看房子,但是假如您所中意的房子是我们带您看的,那就必须在我们这边成交,它只是防小人,不防君子,像×先生您这么有素质,我相信您会理解我们,我们每个客户都要签的,那麻烦您在这边帮我签个字。

7、买卖双方互留名片,应怎么办?

客户: ×先生(房东),这是我的名片。

经纪人:(必须马上以客户手中抢过名片)并道:对不起,×先生,我们公司规定不允许这么做,假如您们确实有什么事情,到时我们可以帮您们联系。

客户:这没什么大不了的,只是留一下名片。

经纪人:×先生,这个希望您能体谅一下,您也知道行有行规,假如我让你们这么做,回去我肯定是要挨骂的,您们人这么好,也希望理解我的苦衷。

8、当客户和房东直接谈价格,那经纪人该怎么办?

客户:(朱先生):陈先生,您最低要卖多少钱?(直接问价格)

房东(陈先生)“迟疑了一下。

经纪人:陈先生,您爱人告诉我说要卖55万,经纪人速度要快,不能让房东先说出口。

房东:是啊!

经纪人:朱先生,您看一下,房子我们也看过了,房子房东也在,您能出多少钱,我们也可以当面谈谈。

客户在思考!

经纪人:朱先生,要不这样,买房是大事情,您爱人应该也要再看一遍吧!我们先回去和她商量商量,也让房东家人商量一下,看看能商量多少?我们还是先走吧。

经纪人:太麻烦您了,我们走吧。”走到门口做要开门的样子。

对客户说:我们下去看一下杂物间,免得下次还要来看。

对客户说:我对这社区很了解,一起到下面去逛一下。(总而言之找个借口把客户支开)

9、客户还价太离谱,怎么办?

经纪人:陈先生,昨天我们看的那套房子,确实不错吧。上个月我刚买套差不多的面积,装修还没这个好都卖了25万,您看这房子,您能出多少钱?

陈先生:22万,  如果22万我就蛮买。

经纪人:22万(惊讶状),陈先生,我也理解您,作为您们买方讲都希望价格低些,其实我们立场同您们一样。但是,我觉得这房子,肯定不可能,因为这房东您也见过,而且房子的情况您也知道。房东人是比较实在,我做这也是很专业,像房东开这价格真的比较实在,在这附近也找不到这么便宜的房子,假如,陈先生您有诚意的话,也出一个比较实在的价格。

陈先生:也差不多啦,我这价也蛮高的。这房子也不是说很便宜,我朋友上个月也刚买了套差不多的,才买21万。

经纪人:陈先生,我想请问一下您朋友的房子在哪个中介买的?

陈先生:他自己买的。

经纪人:那是很便宜,那你朋友真幸运买了这么好的房子,不过现在要买那么便宜的房子,真的找不到了。唉!如果让你朋友赚1万块钱卖给你不知道她肯不肯?

10、客户和业主约好,房东迟到或失约时,我们怎么办?

客户(李小姐):怎么搞的,房东还没到?

经纪人:不好意思,李小姐,这房东平时都很准时的,一般还会提前几分钟,今天不知道有什么事情,我给他打个电话问一下。

李小姐:可以,你打一下。

经纪人:打电话

 1)短时间回到，2)过一会就到，3)不会到。

经纪人回答:1)李小姐,请稍等一下,房东一会儿就到。

        2)李小姐,不好意思,房东临时有事,过一个小时才到,要不我们先看一下别的房子,您看您能不能等。

李小姐:(1)可以。(我们马上就约就近的房子)

              (2)不可以。(很诚意的道歉,并送她回去,然后给房东打电话,让他不用过来)

              (3)(打假电话)您好,是房东吗?您到哪里了?我同客人在这等了很久了,客户很有诚意的,怎么有事不能来呀?

 那你能不能叫你朋友或家人过来一下,这么大热天,客户从老远赶过来也不容易等(主要让客户明白我们是用心

在做,我们尽力了,责任不在我们。)接着,向客户真诚道歉,改约时间,或都看楼上楼下的房子户型。前题是在客户签了看房单之后。

11、客户看完房子后,不表态,只让我们帮他谈价格。

经纪人:李小姐,这房子不错吧。

李小姐:房子还可以,你帮我谈一下价格,看房东最低卖多少钱?

经纪人:我很理解您,希望最低的价格买到房子,说实话,这房子已经很便宜了,上周我这边刚卖了套(举个例子,供她参考)估计价格谈不了多少,您看多少钱可以接受,我同房东谈一下。

李小姐:你先帮我问一下房东最低卖多少钱?

经纪人:谈我肯定会帮您谈,您最好给我个价格,要不我怎么去谈,房东问我,客户价格出多少钱,我都说不上来,房东肯定认为我们没诚意。

李小姐:那你蛮帮我问一下,最低卖多少钱,我再考虑一下。

经纪人:那好吧,我尽力帮您谈一下,晚上给您电话。(第一次带看,不要马上逼客户出价格。)

12、客户看完房子在社区里打听情况不肯走,我们该怎么办?

李小姐:小张,你先走吧,我到附近逛逛。

经纪人:这样啊,李小姐,我现在反正没事,对附近也比较了解,我陪您了解一下周边环境,并且,过会儿有位同事会带客人来看房子。

李小姐:没事,我自己一个人走走就好了。

经纪人:那可以,我先到房东那跟他说一下。(到楼梯口蹲点)

13、客户想和房东一起走。我们该怎么办?

李小姐:房东,我刚好有车子,送您一段。

经纪人:房东,您等一下,上次看您房子的那个客人,一会儿还会同家人一起再来看一下房子,烦您等一下。

房东:这样,你事先没约我?

经纪人:不是我亲自过来同您说了吗,顺便还有些问题向您请教。(转向客户:那李小姐,您先走吧。您考虑一下,回头我给您电话。)

等客户走后,再同房东解释一下:不好意思,房东,主要是刚那客户对房子应该蛮有兴趣。我怕我们没有沟通好,如果我们说的不一致,让客户误会,不相信我,我们的目的是促使您们成交,希望帮您卖个好价格。也希望您能理解,配合我。(如条件允许,送房东回去)找个理由把房东留住。

佣金类

14、客户认为我们中介服务价格比其他中介高,如何有效消除客户的这种心理?

如果我们的中介服务费的确比其它中介公司稍微高一些,经纪人可以直接承认,并将我们的优势和服务品质保证告诉客户,并从客户的角度说明这些优势和保证能够给客户带来什么利益。同时向客户说明我们有很多回头客,因为他们赞赏我们的服务;我们也有很多客户原来是一些中小型中介公司的客户,现在却是我们的长期客户。“我这里有我经手的一些老客户的电话,您可以通过他们了解我们公司的服务质量和我个人的服务水准”。

注意,千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司,因为直接地以语言、文字打压同行乃是市场营销中的大忌。

15、客户对我们的中介费讨价还价,我们该如何调节?或者,中介费太高,能不能商量?

两种办法。一是在看房子之前先谈妥中介服务费,二是在看完房子客户准备下单时再谈。两种办法各有利弊,主要取决于经纪人个人的谈判技巧和处事风格。第一种方法有可能会降低客户看房、成交的兴趣,造成“刚下锅的鸭子飞走”的结局;第二种方法比较而言对双方都比较有利,但对于生意场上的老手客户,会以生意即将成交的前景诱惑经纪人做出比较大的让步,故经纪人的心理素质和让价技巧相当重要。即使经纪人心里早就准备给客户一些优惠,也要一点一点地放,半步半步地退。

记住:你在价格优惠上给予客户越快越多,客户的胃口就会越大,要求也会越多。所以,在价格谈判方面,掌握节奏和让价的分寸至关重要。

16、 房东要求把服务费打到差价里,怎么办?

中介服务费由哪一方出,应该在接受委托时有所约定。事先没有约定,就应该遵守当地市场上的操作习惯。

17、 如何保证收取双方的佣金?

目前佣金的收取多数是单向的,但在某些个案中,是双向收取佣金的。关键一点是应该在做单时签定合同或协议书,其中有明确的收取双方佣金的条款和收取的比例,以及因一方的过错而导致交易失败后过错方应履行的罚则义务(赔偿约定)。

18、 为什么你的佣金那么高?会不会吃差价?

佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的(说明:有些城市当地政府在这方面有规定,如果没有一般遵循的是当地的行规或者是本公司自己的规定),我们绝对不会吃差价。

19、中介佣金太高,你们能不能打折?或者,你们中介公司的收费太高了。或者,如果将佣金加在房价里会影响到房产的售价,怎么办?

省钱、  省力、  省时                     
                                               
  购房要省钱，就来参加团购！
 市民购房省钱的好选择！
的宗旨：将价格砍到最低
的口号：团结就是力量，团购就能省钱！ 
  
与其“孤军奋战”不如团购“批发”：
团购就像是批发，比起我们自己的‘孤军奋战’，开发商给出的折扣肯定会不少。
参加团购的好处：省钱（比市场价低的多）大客户的购房享受
最终团购价格——我们采取批量形式向开发商团购，最终价格会比你自己去买低的多的多。
参团对象：买房子想省钱得人
参团费用：目前不收取任何费用


 
团购流程：
----会员报名
-
----先到先得进行认购，缴纳定金
---7天内交齐首期或全款为准

楼盘简介：
定  位：西拱北别墅式生活社区
西拱北：是指拱北以西，前山河一河两岸的区域，是珠海住宅发展最具潜力、最具投资价值的区域。
别墅式生活：项目产品提供的是一种“别墅式”的生活环境。别墅是目前国内一种理想、终级的居住类型，其特点在于一种“有天有地，私家花园”、低密度的居住环境。时
        代廊桥为我们的目标客户提供他们所能享受的理想的、终级的别墅式的居住环境。


地理位置:
销售中心地址：珠海香洲区岱山路78号 
              珠海香洲区前山岱山路以北，金鸡路以南，南望前山河美景、情侣路，东临未来轻轨前山站 


交通状况：
路网及交通状况:
金鸡路——项目北临金鸡路，通过金鸡路向东与明珠路相连，快速至新香洲；向西与南屏大桥相连。
岱山路——项目南临岱山路，通过岱山路与粤海西路相连，距拱北关口仅10分钟车程；粤海西路并与九洲大道相连，快速到达吉大、老香洲。
广珠轻轨前山站点——前山站位于港昌路，前山桥西侧，与项目约5分钟车程。
高速公路——距西部沿海高速上冲站10分钟车程，接驳京珠、江珠高速，至广州、江门、中山、深圳等地。
105国道——项目通过明珠路至105国道，至中山（坦洲、三乡）快捷便利。


公交线路：
一小荣泰分校站：30路：拱北汽车总站 - 湾仔。

造贝站：5 路：凤凰北 - 湾仔
        15路：香洲总站 - 南屏科技园
        42路：汇翠山庄里 -  南沙湾
        60路：吉大总站 - 湾仔
        204路：凤凰北 -平沙
        602路：大濠冲村口 - 香洲总站


基本数据:
总占地面积：61385.08平方米
总建筑面积：166993.23平方米
产 品 类型：洋房、联排别墅
总  户  数：共1288户（合并后计算818套）
容  积  率：2.0
建 筑 密度：20% 
绿  化  率：35%
停  车  位：1227个（其中地下950个）
栋数及楼层：A型别墅8栋，B型16层2栋、18层2栋，C、D型29层1栋30层高层3栋
层      高： A型别墅:首层3.8米 ，楼面二三层3米
               B、C、D型层高均为3 米 
交付使用日期：2008 年12月30日，但由于，实际的交楼日期为2009年5月
实用率统一口径：A型  96 %，B、C、D洋房实用率：80%.
物业管理费：洋房1.9元/平方米；别墅2.5元/平方米 （不含公用分摊的水电费及电梯费）
按 揭 银行：珠海市工商银行吉大支行


现售户型面积：
A型别墅：220-226平方米

B型洋房：04  户 型：一房两厅一卫：60平方米
         03  户 型：二房两厅两卫：90平方米
         05  户 型：三房两厅一卫：89平方米
         01+02户型：三房两厅两卫：133平方米


60平方米户型介绍:
朝向：户型朝南。
景观：前山河和爱情湾美景一览无遗，更可远眺澳门、夏湾、前山大桥及南屏连绵的群山。
户型：户型三面采光，室内每一个空间、每一个角落都能够直接与阳光亲密接触。双阳台设计，保证室内良好的通风效果。
特色：赠送约6㎡超大面积阳台，使业主视野更宽广，彰显大户风范；阳台可改造成为一间阳光卧室或阳光书房，既可享受美丽远景，也可欣赏精心雕琢的花池景观。


89平方米户型介绍:
朝向：户型朝东。
景观：近观多层住宅区的花园景观，前山河和爱情湾美景一览无遗，更可远眺澳门、夏湾、前山大桥及南屏连绵的群山。
户型：户型方正实用、没有一点空间浪费；三面采光，室内每一个空间、每一个角落都能够直接与阳光亲密接触；双阳台设计，保证良好的通风效果。
特色：独特的花池设计，让业主充分享受爱花、栽花、赏花的醉人生活；客厅与阳台连通，坐在客厅即可欣赏室外别墅区精美雕琢的园林景观。


90平方米户型介绍:
朝向：该户型尊重珠海地区季候风的影响，选择最佳的朝向——东南，充分享受到季候风与阳光的熏陶。
景观：近观多层住宅区的花园景观，前山河和爱情湾美景一览无遗，更可远眺澳门、夏湾、前山大桥及南屏连绵的群山。
户型：三面采光，使室内每一个空间、每一个角落都能够直接与阳光亲密接触；超大的双阳台设计，业主可尽情享受“穿堂风”拂面、心旷神怡；
特色：独特的花池设计，让业主充分享受爱花、栽花、赏花的醉人生活；且该户型在4、6、8、10层赠送4㎡的露台，业主视野更为宽广，与大自然的接触更为亲密。


133合并户型介绍:
朝向：户型尊重珠海地区季候风的影响，选择最佳的朝向——东南，充分享受到季候风与阳光的熏陶。
景观：近观多层住宅区的花园景观，前山河和爱情湾美景一览无遗，更可远眺澳门、夏湾、前山大桥及南屏连绵的群山。
户型：户型三面采光，室内每一个空间、每一个角落都能够直接与阳光亲密接触；超大的双阳台设计，且南北通透，通风效果极佳，业主可尽情享受“穿堂风”拂面。
特色：带大面积入户花园，即可用来栽花，也可作为室内多姿多彩的活动空间；独特的花池设计，让业主充分享受爱花、栽花、赏花的醉人生活；约20平方米的大面积主人房带衣帽间设计，气势非凡。
 


别墅户型介绍:
朝向：户户南北朝向，双天井设计，阳光清风从天井引入，毫无遮挡，让业主尽情享受坐北向南“穿堂风”的清爽；
景观：别墅坐落在小区的中心位置，近距离感觉现代简约的东南亚度假酒店风情园林。且相对私密，私享花园与外面道路有高差，户与户之间有很多的邻里空间能，赠送的花园使业主之间能保持很好的沟通交流。
户型：该联排别墅户型由地面三层和地下二层设计组成，地上三层建筑面积240-260㎡，地下夹层赠送约30㎡面积，负一层活动室约70㎡面积，负二层独立车库约70㎡。首层层高高达3.8米，气势非凡。超大的生活娱乐空间，给每一位业主提供别墅式生活的享受。地下室通过天井引入阳光，让地下室充分接受阳光的洗礼，从空间解放出来；地下负二层双车位设计，连通住宅首层，业主彰显尊贵身份。
特色：户户首层均赠送大面积花园，最大赠送面积高达103㎡，让业主充分接触大自然；二至三层附送大露台、退台式设计，顶层赠送超大露台，使业主视野更宽广，彰显大户风范。


周边配套:
教育配套：
幼儿园：小区内配套省级标准幼儿园占地为4700平米，建筑面积为3400平米，拥有12间课室音体室、活动室，以及游泳池，能容纳幼儿约400名。
小  学：香洲一小荣泰分校，步行约5分钟
中  学：前山中学，位于逸仙路（公交：中山亭站）是香洲区唯一一所重点中学，是珠海市历史最悠久的一所学校.前山中学创建于1925年，她的前身是建于（乾隆22年）的凤山书院。


医疗配套:
香洲区人民医院：香洲区最大的综合性医院，位于兰埔路178号，距项目约10分钟车程。


大型百货、市场、超市:
华润万家、国美：距项目10分钟步行距离的金鸡路口附近有华润万家、国美等大型商业中心；
荣  岱  市  场：位于岱山路，距项目5分钟路程，设有综 合市场、超市等


市政公园：市政山体公园：项目北面的山体公园将大量保留原有植被，营造“自然”的感觉，并且增加大量功能、艺术设计。为时代廊业主专用，带给业主全新的休闲生活方式。
情侣西路景观带：小区南侧为前山河岸景观路-情侣西 路，距项目约100米。


小 区  配 套：小区内配套泳池：位于小区西入口，为大型园林景观泳池。
多功能泛会所：位于洋房架空层。 
运 动  设 施：小区内篮球场、各健身设施、儿童活动设施等



价格优势:
楼盘名称   楼盘占地    在售户型（㎡）                          销售均价（元∕㎡）
二城心作   2.8万㎡      二房80-90                               7000多（毛坯，二手）
京华奥园   2万㎡       二房74，三房88-130                      6900 （毛坯）
蔚蓝东岸   3万㎡       一房33-54，二房81-96， 三房94-120       7600（毛坯）一房：9500（带1500装修）
                                                   
荣泰河庭    4万㎡      三房110、四房136、五房160               河景12000（带1500装修）非河景8000-9500（带1500装修）
                                                
华发世纪城  47万㎡     户型丰富                                洋房12000（带1500装修）；别墅35000
格力广场    14.8万㎡   二房80-90，三房150-170， 四房250       12200（带2000装修）
                                      
中珠上城    10万㎡     三房110-140                            7300 （毛坯）
颐和人家    1.2万㎡    二房80、三房117-136                    7800（毛坯）
巴堤雅景    3.6万㎡    二房80、三房110-140三房                7500（毛坯）


项目其他卖点提炼


区位优势：项目位于珠海西拱北的“一河两岸高端住宅区”的核心位置。随着前山河一河两岸工程、广珠轻轨以及港珠澳大桥的相继完成，时代廊桥项目所处的区域，将成为珠海的高尚居住区、商业娱乐中心，更是未来大珠三角及全国联系港澳的核心区域，居住以及投资价值不可限量！

景观优势：项目景观优势：近观前山河和爱情湾美景，远眺澳门、夏湾、前山大桥及南屏连绵的群山。


品牌优势：时代地产以“生活艺术家”的为定位，不仅为业主打造优美的居住环境，更为关注业主的精神需求。为此，时代地产在时代廊桥的打造过程中，更为注重社区人文氛围的的建设，让业主们以艺术为邻，同质而居，为珠海市民带来一种全新的居住生活方式。


材料及细节设计优势:
别墅基础： 别墅采用独立基础，地基采用多层防水处理，最大保证住宅防潮效果。

    基础   钢筋混凝土
    地基   素混凝土
  3层防水涂料（TUK）
  冷底子油（加强粘着力）
  泡沫（缓冲作用，除垫层外）
  素混凝土
  回填土


别墅价值分析:南中国距离澳门最近的别墅，实现您的终极居住梦想,超高使用率，建筑面积222-226平方米，但实际可使用面积高达360—400多平方米,双天井、双地下车库设计
             每套总价只售300万左右
             单价相当于9700元/㎡左右


洋房价值分析（14、15、16、17栋）:
景  观  优  势：可观前山河美景，远眺澳门、夏湾、前山大桥及南屏连绵的群山
阳光电梯间
花池、入户花园：133方户型的入户花园及所有户型的露台、阳台外的花池 
建 筑 外 立 面：简洁时尚的风格，三段式的比例，注重色彩搭配，营造出极富,东南亚风情的建筑风格 

 
报名热线：13543045320     
 

2008珠中澳首届房王土在木他王博会7月震么房么里什撼珠三角,专家认为这是促进三地行业市场一体化的首次探索

    备受瞩目的粤澳区域经济合作迈出重要步他了木主伐.记者昨筑防来么网防天从珠三角生态地产论坛组委会获悉,7月26日-28日, 2008珠中澳首届房博会将在澳门渔人码头举行.专家就此认为,这是以横琴为公共开发平台的9+2泛珠合作搁浅后的珠中澳首次行业合作,这筑的是促进三地市场一体化的重要主的他土网业什举措,澳门房王业在价至少或将拉低一个百分点.

承接房木里澳门市场的来木什的么“挤出效应”

    据了解，本次房我筑博会由中国环境科学学会等三家单位联合举办。珠三角生态主里地产论坛组委会副秘书长齐坤透露，2008珠中澳首届房博会是跨珠中澳区域的首次房博会。房博会自从上月中旬启动以来，已来网么王防珠么经引发了在珠中房市普遍低迷之下的“鲶鱼效应”——到目前为止，全国木房里了地产龙么头企业万科、中珠地产等七家房产企业已铁定参与,更有近什的筑20个楼盘表达强烈参展意向他他什来来里珠.
    在网土里网来防珠中市场普遍低迷的状况下，房博会为何能他在网主王了在“搅动一池春水”？ 齐坤透露，这主要缘于澳门市场所产生的“挤出效应”。据他介绍，来自澳门政府统计暨普查局的权威数据显示：从2007年第一季度至今，澳门住宅价格依然高居不下。在全在在国地产市场普遍回落的情况下他我业网，澳门市场“一枝独秀”而独善其身——整个澳门2008年第一季度住宅价格依然比2007年第四季度高出近业来来土业在筑20元/平米，均价达2万多元/平米，澳门买房已成为澳门人以及赴防房澳劳工“无法承受之重”。在此背景下，澳门的购房者只能转而将木视线瞄准珠海、中山等地楼盘。而珠中楼盘以其性价比，恰好可以承接被澳门市场所挤出的庞大市场份额。

澳门人珠中置业成潮么什你么来什流

    事实上，2007年澳门房价上涨迅速，目前均价约为你网里他主里珠海四倍。澳门房价高企所产生的“挤么防他主木防出效应”已日趋明显里网什我的了他.澳来来主筑业业门人置业珠海和他么防业筑里来中山之现象已迅即显示。
    据了解，迄今为止，中山市销售给澳门居民的住宅单位已总计超过8000宗业什，总价值约25亿元人民币。三乡镇“雅居乐”迄今开发防来防在珠主的住宅单位已超过20000个，其中7成以上被港澳居民所购买。如今“雅居乐”的澳门住户高达6000多户。每逢周末或假日，香港澳门住户纷纷携家带口回珠你木珠木到这里度假，三乡镇瞬时人车拥堵，食肆、商铺来珠王房木爆王网主在的网来满，变成了名副其实的“港澳街”。与此同时，中山市的坦洲镇亦成了澳门人置业颇多的区域。
    珠海更是成了澳门筑巢的首选之地你土我了木了。据珠海市建设局统计，珠海境外人士购房数2005年猛增至1854宗，其中1400宗为澳门人购置，占境外购房人群防土总数的近80%。珠海地产龙头华发更是指出,港珠澳大桥、再加上普遍预期土么拱北海关将从每日7时到24时通关变成每土么日24小时不间断里筑在通里土王什关，澳门居民在珠海的置业热情大幅提升。华发股份房王了是这种变化的直接的受益者，2007 年华发土房他房主防筑股份的客户中他我什在你澳门客户防木业在占10%左右，2008年以来，这个比例提高到了29%。与此同时，澳门人购房不受第二套房贷款首付比例和相王么来来主关利率提升的限制，比价效应的凸显对澳门购房者吸在引力进一步增强。

专家分析：澳门房价至少或将拉的我筑木我低一个百分房王土筑主点

    对于此次房博会，专家就此认为,这是以你主他么筑了横琴为公共开发平台的9+2泛珠合作搁浅后的珠中澳首次行业合作,这是促进三地市场一来防了体化的重要举措,如若成功举办，澳门房价至少或将拉低一个百分点.
    著名区域经济研究专家、中山大学港澳珠三角研究中王什里里在心教授雷强认为主主他，横琴已成为珠澳合主了作一座被冷藏的桥梁，指望“开政策什主网防我么新口子”的珠筑“第三制”也不太现实。珠中澳区域要想实现真正的区域一体化，首先就应该从市场一体化珠筑他入手。珠中澳从房博会入手进他么珠主行行业合作探的的房索，“以小见大”，这是三地区域经济合作路径的一个有益探索和尝试。他说，澳门特了网在网珠我区政府将从今年第3季度初推出“首置居所贷款支持计划”——让从在么么他未拥有物了网业的2人以上家庭申请，但居民所购买楼宇价格王王他里他必须在200万元以下，且供楼款额不得超过家庭收入的45%。在这个背景下，澳门的你你你我什楼市将进一步火爆，珠中楼盘倘若抱了珠土防防土主团介入，以优越的性价比嵌入澳门市场来我，将形成多极价格参照体系，实现完全和充分竞争.而吉林大学珠海学院有教土授认为澳门什房主本土房价至在房网他少木土防在的木或将拉低一个百分点.这对于减轻澳门市民负担以及促什来他什珠你进珠中楼市的健来康发展颇我房里的你业为有益

　　众所周知，前几年楼市一直都在景气上升期，各银行向开发商发放了太多的贷款，已然和开发商结成了利益共同体。

　　开发商卖不动楼，还不了贷款，银行当然会着急。只有买房的人多了，资金回笼了，该赚的赚到了，该还的才能还上。作为曾经的全国房价涨幅榜冠军、眼下的跌幅榜冠军，深圳楼市最先经历了冷热交替，再加上成交量持续低迷，也难怪当地银行会坐不住，有了铤而走险的集体违规之举。

　　银行争着把二套房贷政策架空，以违规放贷鼓励大伙买房，帮着开发商趁着相对高位把房子出清，为的不仅是多赚几个利息，也不仅是要拉扯着资金链紧绷的开发商喘一口气，更多的是要降低自身风险，保证最大利益，抓紧时间把贷款风险分散了、逐一转嫁到买房者头上去。

　　虽然银行这种给自己跟开发商解套、给买房者下套的行为传递出的是挑战宏观调控的信息，以至于让人们产生了在银行的“死保”下，投机资金将卷土重来，还没缩水多少的房价眼见着又得掉头向上的忧虑，但银行跟开发商的利益同盟毕竟还是不能跟挤破经济泡沫的国家意志相比：日前，央行宣布金融机构人民币存款准备金率大幅上调1个百分点，回收流动性、提高放贷门槛、降低金融风险的意图十分明晰。又有消息称银监会即将亮剑，集中整治房贷中假按揭、假首付、假房价“三假”的恶行，一场房贷“严打”即将来临。

　　尽管出于自身利益，各商业银行可能逆势而行，开发商也巴不得跟银行永远绑在一起，但开发商毕竟不是有着特殊地位的国企，也没有商业银行那样的抗打击能力：退一万步说，房价跌了，银行大不了收回抵押的住房或土地，等待市场再次回暖的契机，银行可以等，但大多数开发商都等不起，开发商更不可能指望出现由公共财政替自己埋单的奇迹。

　　更何况，银行为购房者提供低首付比例和优惠利率，和开发商推出的买房赠车、由开发商垫付部分首付等“优惠”是一个道理，都是降低买房门槛，让不具备买房实力的脆弱消费者加入买房大军，让已经退去的炒房者燃起重操旧业的激情。但很显然，既然房价依然前景不明甚至还在下跌空间运行，那“节省”那点利息很快就会被市值的缩水吞噬干净，买房人未必能这样不理性，就算计眼前的蝇头小利。而对嗅觉灵敏的老牌炒房客来说，一定会等到市场消化掉目前的大量存货之后才会出手，只有对市场判断不足、缺乏经验、实力不足的人才会盲目涌入。因此，套尽可以下，上套的可未必多

　　成交量么里房有所增长

　　满堂红珠海分公司相在么他什防在他关负责人透么王主你筑露，5月份以了他珠筑里了的来，整体里么成交量出现明显增长，较4月上升王你15%，而从成交价格来看，有略微上升，均价增长约4.25%.成交比较集中的仍然是老木业土来香里来么么洲、拱北，新香洲那边的成交量及均价王筑他你了在房都有所下降木来木，满堂红成交数据显示，5月新香洲网房来他木成交量下跌近一半，而交易均价也较业的在主4月下跌5.7%.裕浩地产负责人告诉记者什房么了木筑，虽然5月份的成交与4月基本持平，甚至有了部分增长，但与去年同期相比，却出现了明显的下滑，初步估算，成交总量至少下滑了5成左王右。

　　据永信地产策划毛总监透露，他们5月份的成交量较为平稳，最好的时候一天可珠王以成交30套，但总成交量与4月份持平。他告诉记者，现在成交的客户来他里多半是自住，一些有比较好房房他土里在的学区盘的成交情况也王了里房你土比较理想。而从成交区域来看，前山、老香洲非常突出，这两个区几乎每天都有房成交。当然，这也不排除是因为前山的楼盘价格相对较低，如位于前山的明珠新村是1994年你我我来的楼盘，他们上个在什月就这个小区都成交了好几套，价格在4000-5000元/平方米。

　　业内人士分析，虽然珠海市取消购房入户政策，但对于此防的什什网前已业网房经签订认购合同的客户来说，只要在我的珠防他我5月31日之前去办在他他理相关手续，仍可享受入户指标。于是，不少中介就打着可更名、可入户的牌子通过各种方式达到购房入户的目标，这在一定程度上刺激了5月份二手房的成交量。对此么来土里王，永信地产相关负责人坦承，5月份的成交量中，虽然比例不方便透露，但的确有不少是更名楼盘过户的成交。

　　6月市场不容乐观

　　进入6月份，虽然有个别珠你我中介表示对6月份的二手房市场仍持很大信么珠土来木我来心，甚至断言可防土土的木房能会出现成交量上的小高潮。但据记者了解，6月1日至今，不少中介公司仍处于成交量低迷的状态，甚至一单没成交都是很正常的。

　　裕浩地产策划总监李永龙不无担忧地告来你什木木业王诉记了土主土我么主者，从目前的状况来看，如果是单纯的二手房销售市场，他们觉得6月来来在王他珠什份不容乐观。而满堂红负责人表示，租赁市场即将迎来毕业生筑在潮，他们6月份的工作重点将从租赁市场突破，以租带售，主推中等价位的木木他筑他你两三房销售。希望通过这种方式，或可能达到3月份防在主的了的在的水平。