法律资讯

借身份证借出麻烦事常熟法院审结特殊赔偿案

rock2008 — Sat, 29 Sep 2007 05:48:27 CST

屈先生出于好心将自己的身份证借给他人使用，没想到却为此惹上了一场官司。日前，江苏省常熟市法院依法审结了这起特殊的赔偿案。

　　外地人韩某在常熟市徐市镇的屈先生处打工。2002年3月，韩某购买了一辆飞翎125摩托车，为了上路方便，准备上个本地牌照，但他的身份证是淮安的，牌照上不了，于是他想到了老板屈先生。屈先生二话没说，将自己的身份证借给了韩某。几天后，韩某用屈先生的身份证给自己的摩托车上了牌照，领取了行驶证，但其未按规定办理机动车驾驶证。

　　2002年5月9日晚，韩某无证驾驶该摩托车行驶到常熟市境内董徐线与徐市环镇路交叉处时，与骑人力三轮车的王某相撞，王某受伤后经抢救无效死亡。常熟市公安局交通巡逻警察大队经调查认定：韩某负事故的主要责任，王某负次要责任。同年8月，韩某因交通肇事罪被常熟市法院判处有期徒刑8个月。

　　事故发生后，公安交通管理部门两次组织双方调解，韩某与屈先生各支付了5000元给王某家属，但双方对余款未达成协议，王某家属遂向法院起诉，认为屈先生是摩托车车主，要求韩某和屈先生共同赔偿死亡赔偿金、被抚养人生活费等5万余元。

　　庭审中屈先生坚持自己并非摩托车的实际所有者，并且已从道义上补偿了5000元，自己不应承担责任，要求驳回原告要求其赔偿的诉讼请求。

　　对于屈先生是否应承担赔偿责任，常熟市法院在查清事实后认为，车辆的所有人一般以登记车主为准，但如有证据表明车辆事实上的车主与登记车主不一致的，车辆的所有人以事实上的车主为准。韩某承认摩托车是他的，且根据两被告提供的证据可以认定该摩托车实际车主为韩某，屈先生虽属登记车主，但他既不是车辆运行的支配者，也不是车辆运行的利益受益者，对该车发生的事故没有过错，依法不承担责任。法院遂依照国务院《道路交通事故处理办法》有关规定判决韩某赔偿死者家属死亡赔偿金、被抚养人生活费等共计59000元，扣除已支付的5000元，实际给付54000元；驳回原告要求被告屈先生赔偿的诉讼请求。

非法同居导致离婚过错赔偿3千元

rock2008 — Sat, 29 Sep 2007 05:47:44 CST

近日，烟台市芝罘区法院审结了一起离婚过错赔偿案，与一女子非法同居的过错方王某赔偿了无过错方张某精神抚慰金3000元。

　　1995年，王某与张某登记结婚。1998年10月，经法院调解离婚，后于2000年1月复婚。复婚后，王某经常与开发区一女子非法同居，张某知道后忍无可忍，于是具状芝罘区法院，陈述了王某经常在外与他人同居的事实，请求离婚，且要求王某赔偿其精神抚慰金。

　　经审理，芝罘区法院确认了上述事实。鉴于王某与他人非法同居，严重伤害夫妻感情，导致婚姻关系破裂，具有法定的过错行为。根据《婚姻法》第四十六条“有配偶者与他人同居导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿”的规定，依法做出王某和张某离婚，过错方王某赔偿张某精神抚慰金3000元的判决。

自带饮品遭拒告影院观众败诉中有“胜果”

rock2008 — Sat, 29 Sep 2007 05:46:58 CST

花了112元购买了电影票后，影院却不让自带饮品，中国财政经济出版社职工李冰愤怒之下将北京华星电影院有限公司告上法庭，要求华星影城赔偿损失、赔礼道歉、撤销关于禁止食用非影城出售的饮料及食品的店堂告示。今天，北京市第一中级人民法院作出终审判决，驳回了李冰的诉讼请求。
　　2003年12月21日，李冰花112元购买了华星公司所经营的华星国际影城于当天下午14：30放映的影片《手机》的电影票两张。在李先生进入影院时，华星国际影城的工作人员在检票后，以李先生随身携带的饮料不是该影院卖品部出售的饮料为由拒绝其携带饮料入场。双方为此产生争议，后来虽经派出所民警调解，但华星国际影城的工作人员仍然坚持拒绝李先生携带外购饮料入场。李冰没有进场观看电影愤然离去。

　　后来，李冰诉至法院，认为消费选择权是消费者的基本权利之一，华星公司所经营的华星国际影城禁止观众外带饮料和食品的店规，严重侵犯了消费者的正当权益。同时该影院卖品部出售的饮料和食品的价格高昂，作为一家电影院却在非主营消费项目上排斥消费者的正当选择权，更加使人无法接受。要求华星公司赔偿其购票款112元，交通费33元，共计145元；华星公司向李先生赔礼道歉；华星公司撤销关于禁止食用非影城出售的饮料及食品的店堂告示。

　　被告华星公司辩称，李冰系自愿购买电影票，当时并没有提出异议，他在购买电影票之前就已经明知“请勿携带非本院卖品部出售的食品饮料入场”之合同预设条款，我国相关法律对于该公司经营的影院所出售的电影票上的预设条款内容也没有禁止性规定，所以不存在误解和被欺骗的可能。事发当天，李冰携带的是麦当劳浓味出响食品，影院工作人员劝阻其暂存或吃完后方可入场的做法是合理合法的，故影院并没有违约行为，更没有侵犯李冰作为消费者的合法权利。看电影是一种集体消费，影院的预设条款的内容符合大多数观众的要求，符合公序良俗，同时该项预设条款也是影院行业的国际惯例，影院必须避免易燃易爆、闪光、带味、出响、冒烟等行业禁忌食品进入放映场，以保证观众的人身安全，以使观众得到高质量、高品味的艺术消费。此外，影院除放映电影外，同时也享有定型包装食品、冷饮等的经营权。综上，华星公司认为是李冰不听劝阻因负气自愿放弃观看电影，其所谓的损失应由其自行承担，不同意李冰的诉讼请求。

　　原审法院作出驳回李冰诉讼请求的判决后，李冰向一中院提起上诉，上诉理由是：（1）店规不合理、不公平。影院所出售的食品与外购食品并无不同，影院限制观众自带饮料并不能杜绝其所宣称的不安静、不卫生、不安全。影院所能保证的就是影院的利润最大化，而这也是建立在损害消费者权益的基础之上。（2）店规违法。根据《消费者权益保护法》经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。

　　而华星公司坚持认为消费者看电影是出于自己的选择，该影院已经事前明示不得外带饮品，该影院的行为并没有任何违法之处。

　　一中院在审理过程中，华星公司向一中院出具了一份《关于优惠让利建议的复函》，内容包括：影院决定自本月起逐步采取如下优惠让利措施：1、至少有一种饮料的销售单价与普通市场零售价格接近，优惠饮料：乐百氏矿泉水4元（原价格8元）、雪碧冰薄荷5元（原价格10元）；2、每月推出一些优惠套餐饮品;3、积极考虑安装免费饮水设备；4、通过电子屏幕和价目牌对以上优惠饮品价格向消费者明确告知。

　　经查实，华星公司在复函中所承诺采取的措施，除第三项外其余措施已经全部实施。

　　一中院审理后认为，根据查明的事实，华星公司在其经营的华星国际影城的售票处、大堂、以及电影票背面的观众须知中均以醒目方式提示消费者，该影城禁止消费者携带外购饮品入场观看影片，因此应认定消费者是在了解了上述提示后购票进入影城的。在一般情况下，消费者在了解经营者所附此类条件后仍选择购买经营者的服务产品，应视为双方已达成合意，即消费者接受经营者所附条件，该条件为双方通过要约及承诺方式达成的合同条款的一部分。华星公司禁止消费者自带饮品进入影院的行为不构成对消费者权益的侵犯。

　　宣判后，双方律师都对判决结果都表示欢迎和尊重。上诉人李冰的律师接受记者采访时表示，法院向中国城市电影院协会提出了影院应适当考虑消费者感受，合理设定出售饮品价格的建议，而且华星公司也采取了让利消费者的措施，上诉人的诉讼目的已经达到了。华星公司的代理律师表示，华星公司采取的让利措施不是权宜之计，要长期坚持下去。

协议无约定毁约不赔偿？

rock2008 — Sat, 29 Sep 2007 05:46:16 CST

了装修新房，沈小姐在合肥某建材市场订了一批瓷砖，并交了订金。可是到提货时，商家却没有她当初所要求的商品，除了退还给她订金外，没有任何赔偿或解决问题的办法。沈小姐觉得很不公平，“为什么订金可以约束消费者，而在协议里却没有对商家约束的规定？”

　　5月13日，沈小姐在三里庵附近某建材超市预订了一批瓷砖。当时，她与对方签了一份订货协议，并交了1000元订金。6月4日，沈小姐按照协议约定的时间，去该超市交了全款并准备提货。但这时商家说，她要的那种型号瓷砖已经没货了，建议她另换一种或退给她所付的货款和订金。由于沈小姐的房屋装修计划早已设计好，所以就没有另换瓷砖，而是要求退款。虽然钱退回来了，但沈小姐认为，商家既然知道没货，就应该及时通知她。另外，到现在瓷砖还没买到，将耽误房子的装修时间，这损失由谁来弥补？“如果是我毁约，有订金来约束我。现在是商家毁约，协议里根本就没有关于约束商家的条款，这对消费者不公平。”

　　记者昨日前往该建材市场客户服务中心了解情况，一位袁姓售货员告诉记者：当时超市的确没有相应型号的瓷砖了，主要是售货部与主管仓库的部门没有沟通好，他们已向消费者表示了歉意。但在当初所签的订货协议上没有规定如果卖方违约会对消费者有何赔偿，所以现在他们也没有解决问题的标准。当日客服部值班经理则表示，他们会主动联系沈小姐，尽量满足她所提出的要求。

　　记者随后到市消费者协会咨询。一位工作人员说，沈小姐与商家签订的是订户协议，在拟定时，消费者有权与商家约定相互违约赔偿金额。如果商家违约，消费者可根据协议约定的赔偿金向商家索赔。由于沈小姐与商家签订户协议时没有这方面的约定，才会出现商家也不知如何处理的情况。该工作人员认为，即便这样，根据合同法，毁约方也须给另一方不超过订金10%%的赔偿，并且沈小姐有要求毁约方赔偿或不赔偿的权利。

参加体育运动受损应损害自担

rock2008 — Sat, 29 Sep 2007 05:45:26 CST

案情：

    原告无为和被告留波系同学，某日在校，利用午休时间与其他数名同学在学校操场上踢足球。原告为守门员，被告射门踢出的足球经过原告手挡之后，打在原告左眼，造成伤害。医院诊断为，左外伤性视网膜脱离，手术后，鉴定为十级伤残。原告以留波和所在学校为共同被告起诉，请求人身损害赔偿。

    法院认定，足球运动具有群体性、对抗性及人身危险性，出现人身伤害事件属于正常现象，应在意料之中，参与者无一例外地处于潜在的危险之中，既是危险的潜在制造者，又是危险的潜在承担者。足球运动中出现的正当危险后果是被允许的，参与者有可能成为危险后果的实际承担者，而正当危险的制造者不应为此付出代价。被告留波的行为不违反运动规则，不存在过失，不属侵权行为。此外，学校对原告的伤害发生没有过错。故驳回原告的诉讼请求。

    评析：

    一、选择适用《民法通则》第一百三十二条确定公平责任有法可依。

    《民法通则》第一百三十二条一般认为规定的是侵权行为法的公平责任原则，适用的条件是行为人的行为造成了受害人损害，双方当事人对于损害的发生均没有过错，即可由双方当事人分担损失。在本案中，双方当事人是在校学生，在课余时间进行踢球的体育活动，在正常的体育活动过程中，留波作为进攻队员踢球射门，无为作为守门员进行扑球，都是正当的行为，对作为守门员的无为的人身伤害，学校不存在任何过错，不应承担责任。在原告无为和被告留波之间，他们对于损害的发生也都没有过错。因此，本案存在适用《民法通则》第一百三十二条规定的公平责任原则的可能，那就是由双方当事人分担损失，被告对原告的损失给予一定的赔偿。如果法院对本案作出这样的判决，也是符合法律规定的。

    二、对于自愿承担危险行为所造成的损害，确定损害自担更为公平合理。

    正如法院判决认定的那样，足球运动具有群体性、对抗性及人身危险性，出现人身伤害事件应在意料之中，参与者既是危险的潜在制造者，又是危险的潜在承担者。按照通常的知识，足球运动也是一种对抗强烈的体育活动，冲撞、抢夺、扑救、冲击是基本的运动行为。在强烈的身体对抗中，发生人身损害是极有可能的。任何人参加这样的体育运动，都应当意识到这样的风险，发生人身损害的事实之后，如果就认定对方的行为是侵权行为，并且必然要承担侵权责任，虽然尽管是分担责任，也是不合情理的。

    可见，参加体育运动本身就是一种自愿承担危险。对于参加体育运动的人，以及观看体育运动的人，都对体育运动的风险有明确的认识，受到损害应当损害自担。对此，国外的立法例有的明文予以确认。例如，《埃塞俄比亚民法典》规定：“在进行体育活动的过程中，对参加同一活动的人或在场观众造成伤害的人，如果不存在任何欺骗行为或者对运动规则的重大违反，不承担任何责任。”这一规则说得极为清楚。既然是参加或者参观体育活动，就应当预见到风险，只要不是运动员故意或者违反运动规则的行为，而是在正常的体育活动中造成其他运动员或者参观者的伤害，都不应当适用公平责任原则判决分担损害。这份判决书还说，足球运动中出现的正当危险后果是被允许的，参与者有可能成为危险后果的实际承担者，而正当危险的制造者不应为此付出代价。

    上述主张的理论依据即自愿承担危险的侵权责任抗辩事由。自愿承担危险，也称为自愿承担损害，或者称为受害人同意。不过，自愿承担危险与自愿承担损害在程度上有一定的区别。自愿承担危险仅仅是对可能发生的危险愿意承受，免除造成损害的行为人的侵权责任，而自愿承担损害或者受害人同意的内容大于自愿承担危险，因为自愿承担损害不仅仅是对可能发生的危险愿意承受其后果，而且还要对可能受到的损害自愿承担，免除造成损害的行为人的责任。显然，自愿承担损害比自愿承担危险的范围更为确定。当然，这两种说法的基本点还是一致的，可以认为自愿承担危险是受害人承诺或者自愿承担损害的具体内容，因为既然自愿承担危险，实际上就等于确认了损害自担。《美国侵权行为法重述》（第二次）中也规定：“原告就被告的过失或者不计后果行为而导致伤害的危险自愿承担的，不得就该伤害请求赔偿。”其中分为明示的危险承担和默示的危险承担，默示的危险承担是指原告完全了解被告的行为而导致其自身受到伤害的危险，但是原告自愿选择该种行为，依据其情形显示原告有接受该危险的意愿的情形。这种意见值得借鉴。

    三、在社会利益和个人权利保护的利益冲突中进行协调的基本考量应侧重于前者。

    本案不适用公平责任原则的判决看似不公平，但其实质上是最为公平的。这种实质的公平就在于在社会利益和个人权利保护的利益冲突中，所作出的价值选择。在体育活动中选择自愿承担危险的规则来保护行为人的利益而舍弃受害人利益的保护，原因就在于社会利益的保护和个人权利保护发生冲突的时候，侵权行为法的价值选择基准更多的侧重于对社会利益的考量。

    社会积极鼓励进行体育活动，尤其是鼓励青少年进行体育锻炼，其基本宗旨就是使人民通过体育活动强化锻炼，增强国民体质。其意义不单纯是为了保护参加体育运动的个别人，更是为了国家和民族的整体利益，使这个民族和国家的人民体质更健壮、身体更健康。相对而言，对于参加体育活动的人在体育活动中受到意外伤害的权利保护是必要的，但是在与全体人民、全民族的利益相比较，则更应当注重的是后者。如果某人在体育活动中意外受伤，就一定要追究无过错的行为人（也是参加体育活动的人）的赔偿责任，实际上就是为了个别人的权利保护，而使更多的人由于害怕意外伤害的赔偿责任而不敢参加体育活动，损害的则是更为广大的人民的利益，损害的是社会的利益和民族的利益。也正是为了这样的目的，才牺牲极少数权利受到损害的人的利益，让他自己承受损害，而不让无过错的参加体育活动的行为人承担责任，不适用所谓的公平责任。同样，对于没有参加体育活动，而仅仅是观看体育活动的人，也应当使用这样的规则，不过本案没有涉及到这个问题。由此可见，对于本案，严格执行法律，反倒不如依照法理适用自愿承担危险的原则，更为符合侵权行为法的本质。

"上班时间"引发劳动争议法院终审为员工维权

rock2008 — Sat, 29 Sep 2007 05:44:45 CST

因上班“迟到”，陈小姐被公司炒就鱼，大呼冤枉的她将尼普洛（上海）有限公司告上法庭。近日，市二中院以公司未能提供有力证据为由，终审判决陈小姐胜诉，获赔人民币1.35万元。

陈小姐是尼普洛公司的一名操作工。去年7月17日，因班车延误等原因，陈小姐到岗时间比平时晚了近10分钟。按公司《就业规则》，三年内累计违规三次的员工将被开除。而陈在2003年已有过两次“不良”记录，于是公司在去年8月与其解除了劳动合同。陈小姐不服，向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，结果未获支持，遂诉至法院。

一审审理过程中，双方就“上班时间”的界定表明各自意见。陈小姐认为，按公司规定6点上班，但当天班车抵达时已5点48分，消毒、更衣、风淋等准备工作又花去将近15分钟，所以才没能准时上岗。公司方则表示，按《就业规定》员工应在上班前15分钟到达工作岗位，准备工作的时间仅需5分钟。一审法院认定公司辞退依据不足，判令其赔偿陈小姐1.35万元。尼普洛对判决结果不服，向市二中院提出上诉。

市二中院在审理后认为，双方当事人的争议焦点主要集中在迟到原因的归责问题上。陈小姐认为是班车延误以及排队进行准备工作所致，公司方面则认为是陈的主观原因，而根据尼普洛提供给法庭的证据并不足以反驳陈小姐的主张，故驳回上诉，维持原判

8名飞行员判赔1245万创跳槽赔偿纪录

rock2008 — Sat, 29 Sep 2007 05:43:36 CST

扬子晚报报道了江苏某航空公司8名飞行员因跳槽遭天价索赔的消息后，记者昨天从有关方面获悉，6月27日，江宁区人民法院作出一审宣判，8名飞行员赔偿该公司总共1245万元！其中最高186万，最低107万，这也创下了江苏省因跳引发的赔偿最高纪录。

　　据介绍，这8名飞行员在去年11月提出辞职申请，由于双方不能协商解决，最终航空公司将8名飞行员起诉到江宁区人民法院，请求判决不解除双方劳动关系，并要求各赔偿210万元。而法院在6月27日作出一审宣判中则判决双方解除劳动合同，8名飞行员则向航空公司作出107万到186万不等的赔偿。

　　对于这样的判决结果，记者电话联系其中的一名飞行员孟某，他被判决赔偿160万。他表示，由于自己是8人之中的一员，所以不好代表其他人，“就我个人而言，我认为160万的赔偿还是高了，而且我也不清楚这个160万是怎么计算出来的。”至于接下来会否上诉，他表示会和律师进一步磋商，再决定是否上诉。而航空公司方面代理律师严国亚表示，他们当时提出的是各赔偿210万，现在这样结果应该说是低于当初的诉讼请求。至于公司能否接受，他表示，他们已经把判决结果送到总公司那里去了，自己也在等待进一步的消息。

　　根据去年6月民航总局等部门出台的有关文件，飞行员提出解除劳动合同申请的，最高可以赔偿公司210万元。为什么最终法院没有完全支持航空公司的请求呢？同样代理另外一起飞行员跳槽官司的钟山明镜律师事务所崔武认为，根据劳动法，单位在要求员工赔偿的时候，应该考虑到员工所作出的贡献。所以最终法院在判决的时候，对赔偿数目并非“一视同仁”，而是根据8名飞行员的具体情况做出不同的判决。

　　近一段时间有关飞行员因跳槽引发的官司频频被报道，但是真正能和平解决的少之又少，一些飞行员甚至采取了绝食这样的极端手段，有业内人士表示，由于飞行员和航空公司方面在签定劳动合同的时候，往往对于解除劳动合同没有明确的规定，所以才会引发出这样的纠纷，而法院这样的判决应该说既考虑到飞行员自由就业的权利，也考虑到航空公司所付出的费用。他认为，对于飞行员的跳槽，我们不应该采取禁止的态度，这也不符合法律的要求，关键是如何进一步完善飞行员管理制度，就像他们在天上驾驶飞机一样，要自由而有序地飞行

单方面提高租金违法

rock2008 — Sat, 29 Sep 2007 05:41:35 CST

1996年7月某县运输公司与成某签了份门面房屋租赁合同，成某向公司交纳了门面集资款4800元，租用运输公司门面房一间。后来成某因到外地谋职，而将门面转租给了自己的岳父曾某。

1997年4月，运输公司按每月200元的标准递减曾某的集资款作为门面租金，曾某向运输公司交纳集资款2400元。

1999年承租期满。运输公司负责人口头通知曾某要提高租金，按每月300元计，曾某表示同意并从次月起按300元交纳租金。

2000年2月，运输公司决定再次提高租金至400元，并需要先交押金500元，派人做曾某的工作，遭到曾某的拒绝。

2000年5月，运输公司以曾某未交纳租金为由，请求法院判令曾某按每月400元交纳2000年3月至6月的租金，并且于6月底退出门面。

我国合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。

本案中运输公司与曾某在房屋租赁期限届满时，口头达成提高租金的协议，双方照此履行了7个月的时间，应认定该口头协议是有效的。对于发生法律效力的合同，当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

2000年2月，运输公司在未签订补充协议，未征得曾某同意的情况下，违反原口头协议，再次单方面的提高租金，其行为是违法的，不能作为提高收取租金的依据。双方应继续履行原口头达成的有关租金的协议。

对于已经达成的协议，单方面的变更约定事项，是违反有关法律的规定的，消费者有权要求违约方履行原合同，造成损失的，有权请求赔偿。

出售公有房屋时承租人有优先购买权

rock2008 — Sat, 29 Sep 2007 05:41:01 CST

袁小姐从小一直与父母住在父亲单位分的一套公房里，近两年父母先后都去世了，袁小姐一人住在这里。

不久前，袁小姐父亲生前所在单位进行房改，通知袁小姐：单位将收回这套房子，请她准备搬家。

一时间让她到哪去找房子。于是袁小姐来到了父亲单位的房管部门，希望单位领导能考虑她的具体情况，能否让自己能继续租用房子或者干脆将它买下来。不想被父亲所在单位的房管部门给一口回绝了，理由是：这房子是单位公房，分给你父亲的，既然你父母都已去世，单位自然有权收回房子，再说现在单位职工还有人没房住呢，让你这一外单位人居住着，本单位职工该有意见了。

袁小姐听了这话，不知道该如何是好。

本案中袁小姐父亲所在单位的做法欠妥。

根据我国合同法第二百三十四条的规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”《城市房屋租赁管理办法》也有具体的规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”

袁小姐在父母生前长期与父母共同居住，依法享有房屋的继续承租权。单位不能单方面解除房屋租赁合同。同时根据《城市公有房屋管理办法》的规定：“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。”也就是说，袁小姐父亲生前所在单位，如果出售该套公房的话，袁小姐有优先购买父亲单位的公房的权利。

单位公房租赁是为解决本单位职工住房问题的一项福利措施，但是对于符合法定条件的非本单位的共同居住人，应当享有继续承租权和优先购买权。

私房公用行不通

rock2008 — Sat, 29 Sep 2007 05:40:24 CST

徐老太太在某市市中心有套临街私房，面积不大，位置却很好，门前就是市区一条繁华的商业街。

该市面粉厂看中它的地理位置，认为有利于产品打开市场，准备将它租下来，作销售门市部。于是与徐老太太经过协商，双方签订了租赁协议，约定面粉厂每月给付房屋租金800元，租期为三年，如一方违反约定，须向对方支付租金总额5％的违约金。

双方说好，下月1日面粉厂搬进来。徐老太太赶紧收拾好房屋等着面粉厂来人。可过了几天，面粉厂突然来人通知，国家有规定，这房他们不能租，要求解除租赁合同。徐老太太却认为他们肯定是觉得房租太高，后悔了。

她拿着双方签订的租赁合同，将面粉厂告上法庭，要求继续履行合同和支付违约金。

但没想到，法院并没有支持她，还解除了双方的租赁合同，这是为什么？

法院的处理是正确的。我国1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》早有规定：“机关、团体、部队、企业、事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”

依照本规定，面粉厂作为一个法人单位，是不能租用私房的。所以，后来面粉厂依照法律的规定，要求解除合同是合法的，应当予以支持。

市面粉厂与徐老太太签订的租赁合同，因其内容是违法的，应认定为无效合同，依法予以解除。无效合同自成立时起就不具有法律效力，当然，徐老太太也就不能依合同约定，要求面粉厂继续履行和支付违约金。

对于城市私有房屋出租国家有一些法律限制，这就要求出租人和承租人在签订租赁协议时，审查房屋是否符合租赁要求，承租人是否有资格承租，可以向有关房管部门进行咨询。