绝招：聊天，服务

　　人人都说，金牌房产经纪人都是这几年锻炼出来的，中原房产庆春分行经理齐磊就是其中一位。

　　十一长假通常是二手房市场的淡季，很多二手房经纪人都休假去了。但人手一少，淡季往往反而更忙。10月1日，小齐刚被调到新的分店做经理，为了让店员们都有充足的休息时间，这个新上任的店经理牺牲了自己的假期。

　　小齐的业绩并不是每个月都很突出，但一到淡季就是他大显身手的时候，别人一个月只能做2万多元时，他依然可以做4万多。怎么做到的？他笑着说：聊天！

　　聊得越多，成功率越高

　　10月3日，记者到了小齐新上任的门店。椅子还没坐热，小齐就接了3个电话。门外走进一位客人，小齐立马迎了上去：“您是租房子还是买房子？要什么样的，价位大概多少，有什么要求……”小齐跟客户一聊就不可收拾，简单的情况了解完，索性跟客户聊上了：工作在哪儿？家里几口人？有啥爱好？那客户聊得很开心，不停问小齐这里的房子如何，那里的房子如何……“客户的所有信息都有利于我帮助他们找到合适的房源，这样成功率高。”小齐解释，其实他就是在聊天中了解客户的需求，再针对客户的情况推荐合适的房源，成功率当然就高。

　　卖房子还兼跑腿工

　　小齐说，他曾碰到过一个客户，是一家国际大公司驻华东区老总，来筹备杭州公司。小齐先通过他的行政经理了解到客户的身份以及所需房源的大致要求，上网查找对方公司的基本资料以及客户的资金信息，然后按要求选了几个小区，每个小区准备2套房源。“通过各种途径尽量多了解对方的情况，即使有些是无用功，交流时会找到共同话题，更快取得对方的信任。”小齐说，对方工作很忙，又不是杭州本地人，所以他尽量把跟生活息息相关的所有资料都了解清楚，看了第一套房子之后，他就基本清楚了客户不喜欢什么样的装修，喜欢什么样的小区环境，等等。

　　最后，对方选中了一套钱塘江边的房子，小齐又热心地为他们跑腿，装电话、接宽带、买热水器等，还把周围各种场所给客户画了个图。对方工作在黄龙，还给客户做了份交通分析图，说明高峰车怎么走快，非高峰怎么走快。

　　几个月后，小齐正在跟朋友聚会，那位老总客户的太太打电话找他，说家里电脑上不了网了，小齐马上就打电话找人解决问题。这么鸡毛蒜皮的小事都找上门，不嫌烦么？小齐乐呵呵地说：“接到电话我还挺高兴呢，说明他们信任我。”因为小齐的优质服务，那个公司只要有新员工来杭州，找房准找小齐。

　　“对每个客户都要有责任心。”小齐有个习惯，如果同时超过4个客户，他就不接了，他说一多肯定做不过来。他会把每个客户的资料、要做的事都记在本子上，以免忘记。几乎每做一笔单子，客户总是对他印象深刻，会介绍新的客户给他。

　　四大行均有面积要求

　　昨天，中国工商银行热线告诉记者，个人第一套自住房如果单套建筑面积在90平方米以下(含90平方米)，最高可贷八成贷款；而建筑面积在90平方米以上，则最高只能贷到七成；同时，假如贷款总额超过300万元，则只能贷六成。中国建设银行热线同样以“90平方米”分界贷款成数变化。中国银行热线则透露，原先新房贷款仅仅以套数和房屋类型为区分标准，目前按照新细则，增加了套型建筑面积要求。记者从中国农业银行得到的资讯为，除同样以90平方米为划分标准外，还多一条：假如购买首套个人住房在90平方米以上，贷款利率可打9折。

　　曾经定为“使用面积”

　　在九部委意见中明确规定，“除购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20%外，其余情况下，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。”

　　据一位银行业界人士介绍，由于“套型建筑面积”的讲法之前难以明确，因此有银行在实际操作中曾按使用面积的标准来实行。“这样一来，实际的建筑面积放宽许多。直至建设部对于‘套型建筑面积’进行了概念明确后，各家银行才根据要求，正式以建筑面积90平方米作为衡量标准。”该人士说，“但是这个只是最基本的框架，其他的利率优惠标准、总额的贷款要求仍然由各家银行自己定要求。”

　　新房、二手房“两手抓”

　　“90平方米”的个贷标准同时也在二手房贷款中开始实行。据上海房产之窗副总经理聂圣聆介绍，原先二手房贷款成数放宽与否，与房龄、地段、总价、套数、客户资质等有联系，“90平方米”并未作为标准。但目前各家银行的二手房贷细则，已将“套型建筑面积90平方米”列为明确要求之一。

　　昨天，记者从各大银行也确认，考虑以套型建筑面积90平方米为界，小于等于90平方米的可贷八成，大于90平方米则降一成。“这个也是总体框架，具体细则标准仍然得由各家支行的房贷部制定。”一位业内人士表示，“由于银行间竞争激烈，各家分行、支行根据具体情况作出不同规定情有可原。但从总体趋势看，纳入90平方米标准已是不争的事实。”

来源： 上海证券报 　作者： 唐文祺

一个简单的测试可能会告诉我们很多的东西。

　　女主持人气势咄咄的问一个男嘉宾，你为什么那么在乎钱，男嘉宾说：“钱能买到一切!”

　　现场的观众哗然了。

　　男嘉宾微笑的说：“我们做个测试吧。”

　　一个很简单的主题，你的一个仇人爱上了你的女友，现在想要你退出，你是一个正常的人，你爱自己的女友。那个男人愿意出一点钱来补偿你。

　　所有的观众都很不屑这种论调，男人缓缓的开出了第一个价格“五万!”

　　现场的观众松了口气，论点很集中：“五万，简直是瞧不起人，为了五万放弃了爱情？更主要的是放弃了自己的人格”所有的人都不约而同的否定了。

　　男人接着开出了第二个价格“五十万!”

　　现场的声音小了很多，一部分的人开始自己的计算了，在过了好大的一会儿，绝大多数的男人依然选择了否定，他身边的女友感动的看着他。只有少数的人接受了这五十万，其中的一个人说：“自己没有钱，父母苦了一辈子了，临老了生病没钱医治，为了父母，放弃了爱情吧。”

　　男人接着开出了第三个价格“五百万!”

　　现场更静了，男人的第一个动作都是看身边的女人，也许是在权衡什么。一半的男人沉默了，另一半的男人怯生生的说:“我要爱情。”身边的女友也有点呆住了，一个女孩子站起来说：“如果一个男人肯出五百万，我想我没有理由拒绝他。”沉默的男人选择了金钱，五百万可以买一套房子，一部车子，全家过上好日子，甚至可以开始自己的事业。一个男人说：“他是我的仇人，我有了这个五百万，我可以含辛茹苦，我可以报仇，我可以计划我所有的未来，当个真正主宰自己的男人。”一些女人看着身边的男人，若有所思。

　　男人接着开出了第四个价格“五千万”

　　全场哗然了，对于大多数的人，一辈子也挣不了这许多。女人说:“有肯为我一掷五千万的男人，他一定是爱我的，这样有钱又专一的男人，为什么不选择呢。”一个男人举手:“他真的肯付五千万？”在得到肯定的回答后，男人说:“爱情是无价的，但是我没有这个能力去照顾爱人，别人有，我应该放弃，并且我有了这许多的钱，我可以做很多有意义的事情，我可以成就事业，我可以帮助别人，这样的人生才有意义。”所有的人都深以为然。

　　只有一个人依然选择了放弃，所有的人都用很奇怪的目光看他，他解释到：“我的爱情是无价的”，当问到他的女友是否感动的时候，女友说：“我虽然感动，但我更感动的是为了我付出自己五千万的人，而不是放弃别人的五千万，他的观点很可敬，但不现实。”

　　嘉宾笑了笑，你们所有的人都选择了金钱。

　　那个人还是以前的那个人，他的为人和评价只是因为钱的变化而完全改变了；爱情是无价的，也只是面对钱多钱少的时候。

　　钱多就高尚了。所有无价的都是都是跟钱比较的，博物馆里的国宝，有钱了可以买，买不到了可以雇人偷和抢，再不行的话，可以发动战争，只要你有足够的钱。

　　美国打伊拉克需要的是什么，钱；使用的是什么，还是钱，不过是一个以钱换钱的游戏罢了。

　　所有的观众愕然了，想起自己的生活。

　　想跳槽的时候，借口都不是钱，但都有一个理由:“我不在乎钱，但是我在乎工资，这代表我是否受尊重和我的价值。”是啊，相同的工作，一千块就侮辱了你，一万块就是尊重你，十次的侮辱等于尊重？

　　嘉宾说，我不想解释为量变导致质变，爱情的质变不是钱多钱少的问题，而是，在你们之间叫的爱情如果通过交换就不叫了爱情。所以他拿钱换走的不是爱情，而是你的所有权，爱情已经走了，它依然无价！变质的爱情怎么还能叫爱情？

　　所有的人性都有价格，而又无价，当你用金钱换取的时候，人性已经丢掉了，你售卖的价格已经和你原有的人性无关。

　　嘉宾最后说了一句，我相信爱情，相信所有的人性，所以我努力的挣钱、爱钱。我只是不希望我的爱情和人性受到别人的金钱的考验罢了

　　钱重要吗？？

楼宇优质水集中供应系统
金都华庭设有楼宇优质水集中供应系统，水处理设备设在地下室，采用加压循环供水装置供至每户厨房，每户单独计量，设出户式水表。

热水供应系统
金都华庭设有生活热水供应系统，地下室设置燃气热水锅炉两台，供水量为每人每天150升55摄氏度热水，设置循环加压供水系统，热水送至每户各用水点，包括厨房和各卫生间，每户设置单独计量热水表。

供电
1.供电电源为10KV双回路，电源由杭州市典礼局安排双路引来，地下室设有两个变电所，总用电容量为3200KVA。
2.消防设备包括消防水、消防电梯、防排烟风机、火灾自动报警系统、应急照明电源，均为双路供电。
3.商铺供电为三相电源，按40W/平方米配置容量，最小单元供电容量不小于8KW，每个单元设单独三相电度表，进户线截面为铜芯线10平方毫米。
4.楼道、电梯大堂、可视对讲电话电源、智能门锁等公用电源单独设表计量，由住户分摊
5.地下车库照明、通风用电单独计量，分摊在车位物业管理费中。
6.电梯用电单独计量，摊入物管费中。
7.住宅供电容量为8KW/户，设电度表10（40）Ä，进户线截面为铜芯线10平方毫米。
8.公共部位配电装置和照明灯具布置到位。
9.住户室内设用户配电箱，每户设照明、厨房插座、空调插座、普通插座、卫生间插座等回路，内部线路基本敷设到位。

煤气供应
市政管道煤气由朝晖路和南侧京都苑分别接入，接管到户，开户费有业主自理。

高尔夫球场
独家装备由澳大利亚专业公司设计的小型市中心高尔夫球场。这片沿上塘河而建的高尔夫练习场不仅为庭院增添了极致景观，更为金都华庭的业主创造了掌握高尔夫交流方式的优越条件。 
其他说明： 　　金都华庭位于杭州下城区上塘河与松艮路交叉的东南角，是杭州运河北岸城市景观的焦点所在，具备优厚的发展潜力。她是由金都房产精心策划的现代城市生态庭院住宅，是高尚生活品质的标志。

金都华庭·感受自然情趣的绿色家园
　　从本质上讲，金都华庭不同于早几年所称的“绿色房产”，因为，绿色不仅仅是窗外一块草坪，而是一种观念，是一种进步的、先进的生活方式，或者说，是回归中国传统的生活方式。人与自然共生，诗意地生活在自然中，这一直是东方人对居住环境的最高理想。在这一层次上，绿色是人们日常生活必不可缺的物质需要和精神需要，使居民能在宽松、宜人的环境中生活，领略四时变化、生机盎然的人居环境。
　　金都华庭，之所以称华庭，就是建筑围庭院而建，庭院赖建筑而存，两者互为依托，这也与中国传统的“外紧内松”的居住哲学一脉相承。
　　金都华庭不是逃避城市的世外桃源，而是立足城市营造城市化绿色生态的积极生活方式，是世内桃源。
金都华庭·享受轻松自由的精神家园
　　人生活在良好的自然环境中,才会感到和谐、轻松;人生活在优美的人文环境中才能领略到高雅文化给人带来的精神享受。一个环境舒适、氛围自由的家，才是真正的精神家园。
　　21世纪，人们反思自己的家园，首先是把失落的精神家园找回来。“安置躯体，是为寻常栖身；安置心灵，是为诗意而居”。
　　金都华庭要实现的是“自由空间中自由的人”。人与自然、人与社会、人与时代、人与艺术、人与人之间的自由交往，都必须在空间环境中得到体现。生活的真谛原本是朴素的。金都华庭，并非是华丽的炫耀，或是浮夸的堆砌，也不是防卫在先进护网中的隔膜和孤寂，她传递着这样的居住理念：自由轻松、个性、现代。在理想的精神家园，心情是放松的，表情是自然的，视觉是愉悦的，精神是健康的。

金都华庭·体会生活品质的文化家园
　　金都华庭，是一个感性的生活空间，每一个细节，每一个情景都可让人体会，这里的建筑，这里的环艺，不只是景观，而是可交流的对象，处处体现对住户的尊重，其生活品质，其盛世人文不是外在表露的，而是内涵蕴藏的。人们有幸在历经漂泊、闯荡与曲折的变迁后，见证如今盛世的光耀；人们有幸能寻得这高雅恬静的港湾，去慢慢欣赏人文艺术的真善美。

金都华庭·现代城市现代人
　　现代人的审美观是崇尚清新、简洁、自然、和谐，现代人的消费观是倾向方便、实用、随意、不奢侈，这也正是金都华庭的风格取向，带动着新世纪杭城住宅建筑的发展 
开发商情况
开发商： 浙江金都房地产开发有限公司
售楼处地址： 杭州朝晖路和平饭店一楼

　　谁是“炒房城市”新先锋

　　时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。

　　2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25．63％；

　　2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%；

　　自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；

　　厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元；

　　与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。

　　……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。

　　江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？

　　37大城市，哪里房价泡沫最大

　　谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？

　　据《个人理财》杂志调查，2005年2月，我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价从高到低依次如下——

　　37大城市平均房价及人均收入排行榜

　　平均房价排名 城市 每平方米商品房平均房价（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名

　　1 温州 9278 17727 2

　　2 上海 8627 16683 4

　　3 杭州 7210 14565 7

　　4 北京 6232 15638 6

　　5 深圳 6037 27596 1

　　6 宁波 5900 15882 5

　　7 广州 5660 16884 3

　　8 厦门 5156 14443 9

　　9 南京 4960 11602 11

　　10 天津 4760 11467 12

　　11 青岛 4639 11089 14

　　12 苏州 4460 14451 8

　　13 大连 4241 10378 17

　　14 福州 3368 11436 13

　　15 济南 3172 12005 10

　　16 昆明 3150 9045 24

　　17 贵阳 3100 8989 25

　　18 太原 3050 9353 22

　　19 西安 3007 8544 33

　　20 沈阳 2926 8880 29

　　21 成都 2868 10394 16

　　22 武汉 2858 9564 20

　　23 长沙 2825 11021 15

　　24 南宁 2817 8060 34

　　25 南昌 2777 8690 30

　　26 重庆 2732 9221 23

　　27 郑州 2650 9364 21

　　28 哈尔滨 2574 8940 27

　　29 石家庄 2470 8622 31

　　30 兰州 2438 7684 36

　　31 海口 2330 8981 26

　　32 乌鲁木齐 2280 9729 19

　　33 合肥 2220 8610 32

　　34 长春 2191 8900 28

　　35 呼和浩特 1960 10166 18

　　36 银川 1930 7984 35

　　37 西宁 1821 7626 37

　　37城市平均 3802 11357 ——

　　37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？

　　以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余（年收入的57％）为28528元，目前，上海平均商品房房价（外环内）为8627元，而一个普通的两居室房价（按70平方米计算）为603890元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。

　　21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。

　　依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：

　　37大城市房价泡沫榜

　　排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

　　1 温州 17727 53181 30313 9278 649460 21.43

　　2 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17

　　3 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26

　　4 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50

　　5 青岛 11089 33267 18962 4639 324730 17.13

　　6 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99

　　7 大连 10378 31134 17746 4241 296870 16.73

　　8 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31

　　9 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21

　　10 厦门 14443 43329 24698 5156 360920 14.61

　　11 西安 8544 25632 14610 3007 210490 14.41

　　12 南宁 8060 24180 13783 2817 197190 14.31

　　13 昆明 9045 27135 15467 3150 220500 14.26

　　14 贵阳 8989 26967 15371 3100 217000 14.12

　　15 广州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72

　　16 太原 9353 28059 15994 3050 213500 13.35

　　17 南昌 8690 26070 14860 2777 194390 13.08

　　18 沈阳 8880 26640 15185 2926 204820 13.49

　　19 兰州 7684 23052 13140 2438 170660 12.99

　　20 苏州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63

　　21 武汉 9564 28692 16354 2858 200060 12.23

　　22 重庆 9221 27663 15768 2732 191240 12.13

　　23 福州 11436 34308 19556 3368 235760 12.06

　　24 哈尔滨 8940 26820 15287 2574 180180 11.79

　　25 石家庄 8622 25866 14744 2470 172900 11.73

　　26 郑州 9364 28092 16012 2650 185500 11.58

　　27 成都 10394 31182 17774 2868 200760 11.30

　　28 济南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82

　　29 海口 8981 26943 15358 2330 163100 10.62

　　30 合肥 8610 25830 14723 2220 155400 10.55

　　31 长沙 11021 33063 18846 2825 197750 10.49

　　32 长春 8900 26700 15219 2191 153370 10.08

　　33 银川 7984 23952 13653 1930 135100 9.90

　　34 西宁 7626 22878 13040 1821 127470 9.77

　　35 乌鲁木齐 9729 29187 16637 2280 159600 9.59

　　36 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96

　　37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 137200 7.89

　　37城市平均 11357.11 3802 13.38

　　温州——泡沫破灭的第一个针眼

　　眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。

　　按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！

　　抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。

　　精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？

　　据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。

　　南京——20％炒房族离场

　　关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。

　　2005年2月，南京（江南8区）的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0％。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6％，下降20％，可见，20％左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。

　　2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。

　　对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌

　　青岛——房产泡沫直追沪杭

　　高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。

　　青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。

　　因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。

　　青岛的房价租金比为340倍左右。

　　异地置业“害”了谁

　　一般情况下，各个城市的房产90％以上都是销售给本地市民。但随着“异地投资”概念的兴起、炒房族的四处出击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。

一些城市也因蜂拥而至的外地炒房者而房价上涨，泡沫激增。2004年，外地人购房比例最高的前12大城市依次为：

　　外地人购房比例排行榜（2004年）

　　排名 城市 外地人购房比例

　　1 太原 80％

　　2 北京 60％

　　3 大连 60％

　　4 郑州 55％

　　5 成都 51％

　　6 广州 50％

　　7 杭州 50％

　　8 福州 42％

　　9 厦门 39％

　　10 海口 36％

　　11 重庆 26%

　　12 上海 20％

　　太原——“煤老板”的冒险家乐园

　　2004年，我国能源紧张，煤炭大涨价，山西煤焦行业的大小老板们都发了财。但这对太原市民却不是个好消息：大批发了煤炭财的山西人纷纷来到省城置业，房价一路飙升。据太原市房地局的资料显示，太原市购房者中80％以上均为省内市外人员，本市和省外人员购房者甚少。在这庞大的“外购人口”中，消费主力集中在山西主要产煤地区大同、阳泉等地。这其中，诸如阳光地带、阳光海岸等高档住宅区的购买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”（当然，2004年这些煤老板对北京的房产也表现出了高昂的兴趣）。

　　据调查，太原房市投资性购房的比例超过25％，超过20％的警戒线，这无疑给太原的房价带来了巨大的风险。由于目前太原房价绝对值并不算太高，所以在37大城市房价泡沫榜中位列第16位。但太原房市已经露出“险象”，2005年1月份，其商品住宅价格突然下降，降幅达到25．63％。因而，准备在太原买房的人，应当格外慎重，“持币观望”一段时间是个好选择。

　　大连——东北炒房“热岛”

　　众所周知，大连是“经营城市”非常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远远超过了大连市民荷包的承受能力。

　　截至2004年末，大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问价格一掷千金，拥有大连的豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。

　　杭州——昂贵的天堂

　　有人称，浙江经济是“小狗经济”，身家数百万、甚至千万元的小老板几乎和钱塘江边的石块一样多。这些腰缠万贯的老板们自然不会忘记人间天堂、省会杭州――杭州50%以上商品房为非杭州的浙江人购买，杭州普通收入者根本买不起房，只能望房兴叹。

　　尽管当地政府出台了各种限制炒房的“新政”，但浙江高速发展的经济和杭州城市的大好“钱景”，杭州的地产泡沫最近几年仍会持续下去，和上海房市如影随形，一荣俱荣，一损俱损。

　　据调查，上海外环内的投资性购房比例接近40％，杭州市区的投资性购房比例为32％左右，高居房价泡沫排行榜第3名。

　　厦门——东南炒房“热岛”

　　2004年5月，厦门房价出现历史上第一次下降，之后便开始了剧烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年终又涨至5100元以上的新高。

　　2004年厦门市房产市场的一个重大变化是，厦门本地人取代原先的外地人，成为购房主要群体，占购房总量的61％，泉州等外地人购房的比例从前几年最高的70％一路下降到现在的39％。

　　相比福州，厦门的房价不仅价位高，而且涨跌幅度大（2004年，福州商品房均价上涨6％，厦门为19％），比福州房产更具有投机性，是名副其实的东南炒房“热岛”。

　　估计2005年厦门的房价会比较平稳，涨幅应该在7％－9％。当然，前提是外地置业者不再卷土重来，否则，是否会再现2004年19％的涨幅也未为可知。

　　目前厦门投资性购房比例依然在25％以上。

　　谁是新一波炒房城市先锋

　　与上海、杭州、厦门等城市提前“透支”房价未来上涨潜力相反，下面的这些城市的房产可谓是蓄势待发。

　　武汉——中部房市“领涨羊”

　　武汉历来是华中地区首屈一指的重镇，“中部崛起”发展战略的辐射极，最近几年，经济连续保持10％以上的增长，发展前景非常看好。

　　但武汉房产的前景并没有被充分认识到，就连四处兴风作浪的温州炒房团，也还没重点“抢滩”武汉。2004年，武汉90％购房者为本地居民，外地购房者的比例仅为10％。在所有购房者中，投资性购房比例为8％。

　　在37大城市中，武汉的收入水平排名20名，房价排名22名，可见目前武汉的房价还是非常物有所值的。

　　精明的上海房产开发商已经注意到这块“希望之地”，纷纷抢滩武汉，大批的上海炒房客也纷纷离开上海滩，到武汉牟取更高的投资收益率。目前，武汉是上海炒房客进军中部地区的最热门城市。

　　长沙——众志成城 推高房价

　　在“中部崛起”战略中，长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市，尤其是长株潭一体化的进程，其发展前景同样非常乐观。

　　和武汉一样，长沙买房者中外地人的比例也不超过10％，但投资性购房的比例要高一点，达到16％。

　　在37大城市中，长沙的人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，物有所值。坊间有种传闻：前不久，长沙某管理部门组织一批开发商开会，商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然，这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。

　　事实上，长沙和南昌也是上海房产开发商和上海异地房产投资者看重的重点中部城市之一。

　　2004年长沙商品房均价上涨11％，今年上涨幅度预计在9％－12％之间。

　　广州、深圳——房市常青树

　　在当今中国最具活力的长三角、环勃海、珠三角中，珠三角房价相对最低，比长三角大致低了20%，房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。

　　作为珠三角的龙头，广州和深圳都有着不可限量的发展前景，不仅经济发展速度快，而且后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的“底”。因此，在广州和深圳投资房产，泡沫相对较小，即使房产无法短期内大幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的“常青树”。从这个意义上看，深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。

　　2004年，深圳商品住宅价格的涨幅为5.28%，虽低于全国大部分城市，但仍是深圳近几年来的最高涨幅。

　　重庆、成都——西部涨价“双城记”

　　重庆是我国中西部唯一的直辖市，且正在快速发展为长江上游的经济中心，和成都、西安一起，并称“西部三雄”。

　　重庆2004年商品住宅价格的涨幅为10.3％。与发达地区相比，重庆房价目前仍便宜至少两倍。2004年，在重庆的购房者中，外地人的比例为26％，仅仅为近邻成都（51％）的一半多一点。这似乎表明，重庆的房市刚刚吹起些“泡沫”，现在恰恰是进入的最佳时机。2004年，重庆的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第3名，这也为房价上涨提供了助力。

　　事实上，重庆是上海房产开发商和上海异地房产投资者在西部地区的首选城市。

　　成都人均收入高居西部第一，经济比较繁荣，虽然“第四城”的称号有点溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消费能力基本在一个档次的说法还是比较中肯的。相比之下，成都的房价泡沫要比南京、杭州小的多。

　　目前，已经有数量可观的温州等地炒房客出现在成都，2004年，成都房价上涨17％，市区的一些精品楼盘每平方米均价上涨了1000元。2005年，尽管成都房价的快速上涨势头将会有所回落，但由于重庆房价一向以成都为“标高”，随着重庆房价的快速跟进，成都房价肯定会有所回应，成都和重庆在2005年极有可能联袂上演房市涨价“双城记”。

　　沈阳——东北潜力冠军

　　作为东北大开发最关键的主角城市之一，沈阳的房价比大连便宜的多，因此，值得异地投资者关注。

　　目前，沈阳市房价每平方米净利润基本是300元到500元，净资产收益率在10%－20%之间，而南方的某些城市每平方米收益率能达到50%。沈阳市商品房价格在全国沿海大城市中位居中下水平，在许多炒房客的眼中，沈阳楼市和武汉、重庆等城市一样，有相当大的升值空间。

　　呼和浩特、银川——西北“领跑者”

　　西北地区是我国城市房价泡沫最小的区域。除了西安、兰州分别位居房价泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、乌鲁木齐、西宁和银川都在32名之后。2005年，房价上涨幅度较大的城市将是呼和浩特和银川。

　　在37大城市房价泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相对最小。2004年，呼和浩特这座城市的人均可支配收入比上年增长了20％以上，突破10000元，在西部城市中仅次于成都，而房价在37大城市中倒数第3（仅高于西宁和银川）。

　　当前，呼和浩特正值房地产开发的第三次热潮，加上房价基数比较低，2005年房价上升空间在10％以上。

　　2004年，银川的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第2名，仅次于杭州。今年，银川的房价涨幅预计在12％－15％。

　　谁是明星小盘城市股

　　“城门失火，祸及池鱼”。长三角、珠三角和环渤海区域各大城市的房价高涨，也带动了周边中小城市的快速上扬。

　　2004年，江苏盐城房价上涨30.9%，远远超过南京、苏州等城市。

　　由于苏南等地房价持续高位，大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元，涨幅都在20％以上。在徐州，开始出现越来越多的苏南和温州等外地买房者的身影。总体而言，苏南、苏北的中小城市与南京一起上演“楼市涨价大合唱”的趋势房产明显，这些城市的居民尽可能及早买房是明智的选择。

　　2005年，中国三线、四线城市房地产将发力，房价上调10％－15％，这也是2005年中国房地产年会的一个共识。一些专家认为，中国房地产行业在加速推进的进程中，真正起主流作用的一定是三线城市（地级市，人口40万至80万）和四线城市（县级市和县，人口在10万至30万）的中小房企。

　　长三角15城房价泡沫榜

　　通过下表，我们可以看到长江三角洲15城各城市的三口之家购买一套简约两居室需要年限情况。

　　排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

　　1 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17

　　2 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26

　　3 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50

　　4 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21

　　5 南通 10937 32811 18702 3963 277410 14.83

　　6 绍兴 15676 47028 26806 4895 342650 12.78

　　7 扬州 9851 29553 16845 3064 214480 12.73

　　8 苏州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63

　　9 无锡 13588 40764 23235 3902 273140 11.76

　　10 常州 12868 38604 22004 3640 254800 11.58

　　11 湖州 13664 40992 23365 3777 264390 11.32

　　12 镇江 10858 32574 18567 2960 207200 11.16

　　13 泰州 9695 29085 16578 2620 183400 11.06

　　14 舟山 13747 41241 23507 3208 224560 9.55

　　15 嘉兴 14392 43176 24610 3113 217910 8.85

　　15城市平均 13231 4420 13.49

　　长三角的经济发展水平和珠三角地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。长三角15座城市平均买房年限为13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于环渤海地区12.26年。

　　在上海周边，房价已经普遍过高，连松江的商品房均价也已经达到4500元，而位于杭州和上海之间的嘉兴，是上海投资者目前看中的新热点。

　　在南京周边，镇江、淮安、滁州、芜湖、句容、马鞍山等城市的房价已经明显进入上升通道。这些城市的房价一般在2200元左右，与徐州相近，可见还有很大的上涨潜力。

珠三角9城房价泡沫榜

　　排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

　　1 广州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72

　　2 肇庆 9261 27783 15836 2519 176330 11.13

　　3 江门 11694 35082 19997 3054 213780 10.69

　　4 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96

　　5 佛山 16045 48135 27437 3153 220710 8.04

　　6 珠海 18347 55041 31373 3435 240450 7.66

　　7 中山 15836 47508 27080 2911 203770 7.52

　　8 惠州 13823 41469 23637 2425 169750 7.18

　　9 东莞 20526 61578 35099 3266 228620 6.51

　　9城市平均 16668

　　3607 9.05

　　珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角15城高26％，可平均房价却仅为后者的82％，难怪有人说珠三角是全国楼市最理性的地方。

　　对这种现象，有如下解读。

　　有人说，最深刻的教训不是讲出来的，也不是听来的，而是经历得来的。1997年5月，香港房地产泡沫最大的时候，每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后，房价一路下跌，形成楼市震荡，房价跌到最低时仅是最高时的30%,很多炒楼人，沦为破产一族，不少靠薪水供楼的打工仔，成为了百万“负翁”，直到8年后的今天，房价还没有恢复到当初的水平。珠三角地区与香港有着千丝万缕的联系，两地不少家庭有亲戚关系，频繁往来。当年香港房地产泡沫破灭的一幕，像一部活教材，令珠三角地区的老百姓对房地产投资提高了警觉性，不敢重蹈复辙。

　　尽管如此，由于珠三角地区经济的高速发展，人均可支配收入每年增长10％左右，因而，楼价自然会水涨船高，每年上涨8％－10％应该是可以期待的。

　　因而，在珠三角买房，是种稳健的投资。

　　环渤海13城房价泡沫榜

　　排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

　　1 青岛 11089 33267 18962 4639 324730 17.13

　　2 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99

　　3 大连 10378 31134 17746 4241 296870 16.73

　　4 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31

　　5 石家庄 8622 25866 14744 2470 172900 11.73

　　6 秦皇岛 8356 25068 14289 2381 166670 11.66

　　7 保定 7803 23409 13343 2117 148190 11.11

　　8 唐山 8902 26706 15222 2377 166390 10.93

　　9 烟台 10527 31581 18001 2806 196420 10.91

　　10 济南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82

　　11 淄博 9960 29880 17032 2180 152600 8.96

　　12 威海 11112 33336 19002 2360 165200 8.69

　　13 东营 12935 38805 22119 2351 164570 7.44

　　13城市平均 10676 3237 12.26

　　2005年，环渤海地区房价的涨价热点主要集中在山东半岛。2004年，山东省商品房平均价格为2045.3元/平方米，同比增长18.2%，涨幅创自1998年以来最高水平，进入一个快速上升通道，其中青岛、东营、日照、临沂四市涨幅最高，分别达到了15.2%、15.3%、16%和16%。

　　2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房价依然涨了25%，可见需求的旺盛和炒房氛围的形成。和江苏一样，2005年山东大多数中小城市和河北的一些热点中小城市房产价格都将保持整体上涨趋势。

　　在这些热点区域之外，黄山、桂林、北海、三亚等城市的房价在2005年也可能有让人眩目的表现。
 

一切缘于梦想．．．