刘女士和李先生结婚后一直租房居住。刘女士的父母退休后打算到国外儿子家安度晚年。临行前两位老人决定把其承租的单位公房留给刘女士夫妻俩居住，并告诉俩人下一步单位可能会进行承租公房的出售，到时俩人就把房子给买下来。 刘女士的父母出国后不久，单位房改进行公房出售。刘女士和李先生便以10万元的价格买下了这套公房，并以刘女士的名义取得了房产证。3年后俩人感情破裂决定离婚。 在分割该房产时，刘女士认为该房屋的市场价达50万元，俩人之所以能以这么低的价格买下来完全是因为该房是其父母承租的公房，且房产证也在自己名下，故房产归己，其只需把购房时属于夫妻共同财产的10万元房价款返还一半给李先生即可。李先生对此拒不同意。

 法理分析：公房对职工的出售价之所以大大低于市场价，其中一个重要原因是因为该价款中包含了职工的工龄、职称等可以享受优惠的抵扣因素。因此，刘女士以其名义购买的其父母承租的公房，应包括其父母以优惠条件所享受的份额。但是，该房产系刘女士婚后用夫妻共同财产购买，按照最高人民法院司法解释的规定精神，其父母的份额已视为对刘女士夫妻双方的赠与而自动转移。所以，该套公房在已经取得了房产证的情况下，应作为夫妻共同财产而由俩人分割。刘女士认为该房是其个人财产的观点是得不到支持的。

律师提醒：公房出售的政策各地各单位都不尽相同。但对于夫妻双方购买的一方父母承租的公房，只要以一方或双方的名义取得了房产证，就可以直接作为夫妻共同财产分割。此种情况下，除非各方另有约定，否则，父母享有的货币折扣部分一般视为对夫妻双方的赠与。对于没有取得房产证的售后公房，则法院一般暂不对产权归属做出处理。对于子女和共有的售后公房，如果房产证上产权份额明确的，可将子女享有的份额部分作为夫妻共同财产处理。如果房产证上没有明确父母子女的房产份额，则需要各方先进行房屋析产后，法院才会就夫妻享有的份额部分进行处理。

1、婚前购房婚后还贷款的房产分割

（1）夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，改房屋应当认定为其个人财产。同样，按揭贷款应为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不因此该部房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋仍应认定为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务；对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

（2）对于产权证登记在一人名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也有出资的，在离婚财产分割时，该房屋仍为产权登记人的个人财产，剩余未归还的债务未其个人债务；但对于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

（3）若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍应当认定为夫妻共同财产，分割时应当按照共同财产的分割原则进行处理。同样的，其按揭贷款为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比较悬殊，且婚后确未共同生活或者婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割。

于登记在一人名下的房产，在确定是否属于共同财产时，应强调当事人的具证责任，证据不充分的，一般不认定为夫妻共同财产。

2、房屋升值的认定与分割

近几年房屋升值较大，许多房屋的升值额甚至超过了当初的购房价格，这也是造成离婚双方当事人房屋争执加剧的一个因素。例：某夫妻婚后用20万元购买了商品房一套，首付款7万元，贷款13万元，已还贷3万元，双方离婚时经法院委托有关部门评估，该房屋现值40万元。法院认为首付款7万元和已还款3万元为夫妻共同财产，每人5万元，升值20万元仍为夫妻共同财产每人10万元，这样占有房屋的一方应给对方15万元房屋补偿。这实际上是一个简单的计算公式，如果该商品房中包含有一方父母的资金或住房投入，且双方均已认可，还应将该投入及相应的升值比例计算在内。

签订房地产二手房买卖合同须知—上海房地产专业律师陪同购房咨询热线电话13801893002

      王某夫妇买了近800平方米的高档别墅，但到期却拿不到房子，而且还存在面积“缩水”、布局改变等问题。近日，上海市松江区人民法院依法判决被告某房产公司支付王某夫妇违约金、面积差价款等280万元。

      年近40岁的王某夫妇拥有一家自己的公司，生意相当红火。2005年6月，他们与某房产公司签订一份房屋预售合同，购买了一幢建筑面积800平方米的独栋别墅。别墅依山傍水，总用地面积为2317平方米，可以建造自己的院子和游泳池等设施。签约后，王某夫妇总共向该房产公司支付了房款1133万元。

    然而，到了交房之期，房产公司却没有按约交房，还缩减了房屋建筑面积44.9平方米和房屋总用地面积684平方米，而且擅自改变了合同约定的小区平面布局，在王某夫妇的别墅前增建了另一幢别墅。因此，王某夫妇将该房产公司告上法庭，要求其支付逾期交房违约金、房屋面积和总用地面积差价款及擅改布局违约金共计280万元。

    在庭审中，被告某房产公司辩称，被告未按约交房是输配电业扩工程被电力公司责令停工，使供电配套设施未及时完成导致的。另外，增建的别墅不在合同约定的小区平面布局范围内，故其行为不属于擅改小区布局的违约行为。综上，不同意原告的赔偿请求。

    法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意。本案原、被告签订的商品房预售合同属于有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行义务，不得擅自变更或解除合同。故根据双方在合同中的约定，法院作出上述判决。

   房价居高不下，百姓望房眼欲穿，关于出台《住宅法》的呼声也因此日趋高涨，在这样的背景下，2月24日，在40所高校研究生参与的一个论坛上，300 余名博士生向“十一届”全国人大代表发表公开信，建议后者联合向“两会”提交一份关于加快《住宅法》立法的议案。这份建议稿明确提出住宅权是每一个公民的基本人权，建议将“小产权房”作为合法的住房供应形式之一，并主张对于包括廉租住房、经济适用住房、合作住房在内的公共住房和农民住房，强制实行一户一宅制度和准入退出制度。

   这个建议道出了广大社会民众的心声，许多人拍手称快，把300博士们的壮举赞为新时代的“公车上书”。

   诚然，居住权是每个人生存的基本权利。实现一户一宅，“居者有其屋”，是对人们基本的生存权利的保障，是对“法律面前人人平等”的最好的实现；这有利于建立和谐社会，有利于实现经济的良性运行。可是实现居住权却是任重道远。

   首先要说的是，如何来限定一宅？富人拥有面积高达300多平方的房子和穷人拥有面积高达10平方的房子是否都算一宅，而穷人因为居住困难而拥有另外一套面积仍然10多平方的房子，是否就各算一宅，从而要被课以重税？这样是否公平合理？再者，除了实名制和网上联名制度来确保一户一宅外，还有什么制度来规制购房者对一户一宅的规避？因为口袋里钱多的人总是千方百计地要进行投资冒险，他们也肯定有很多方法来规避这个一户一宅制度，比如说，办理假离婚，然后申请新的户口簿，再去购房，这是很容易的。现在禁止外资炒房，可是最近人们都在议论摩根士丹利收购永新城这件事，这就是最有力的证明。

   然后要谈到的是，中国虽然无阶级，但是有很多阶层，分别代表着不同的利益；每每有经济的变革，每每有新法出台，他们总是在斗争和博弈，斗争的结果就是某种力量取得胜利或者各阶层的妥协。这样，每个新制度的诞生都要历经太多挣扎，而诞生之后也往往实施艰难，由于各利益受损阶层的阻挠。比如说，当陈良宇还在上海政坛风光的时候，中央也要求大力调控房价，可是房价随着政策导向降了一点儿后很快又飞升了，因为房价降了，市场趋冷，依赖房产市场的税收指标成了难题，所以包括以陈良宇为首的高官阶层在内的利益阶层虽然嘴上喊着：“降吧，降吧”但是他们心里肯定想着“升啊，升啊”。所以，中国对好的制度并不像大家认为的那样饥渴，饥渴的是制度的推广和实现。

   最后要谈到的是，一户一宅是否公平？现在《物权法》明文规定保护私有财产权，那么通过个人智慧和努力得到财富，购买不至一套房子来享受财富享受生活是否应该得到鼓励？尤其是我们一不小心也成为了有钱人的时候。设想一个人拥有巨额财富，他在市中心上班，需要在市中心拥有住房，同时他想周末到郊区度假修养身心，但因为一户一宅的限制，他只能选择在市区或者郊区购买一套房屋，那么拥有巨额财富还有何意义？这样以来我相信很多人包括我们这些购房困难的人就失去了进取的动力，长远地看，这自然无益于社会的发展。

   300名博士联名提议“一户一宅”，这是对无房人士的画饼充饥，可以算作纸上谈兵。

    房价高，我也深以为苦，希望这种局面尽快结束。这需要政府采取强力措施，加快推进廉租房制度和经济适用房制度；降低房屋交易税费；征收物业持有税（第二套物业起征，且面积要有具体标准）；等等。

    不过，300名博士发表公开信建议一户一宅，毕竟反映了高房价引起的民怨之深：高房价猛于虎也。

上海房地产专业律师孙义坤就顺驰地产骗贷事宜答记者问

资料背景：房地产开发企业顺驰中国控股有限公司从十年前的50万起步，到现在年销售额120亿元，成为中国房地产界NO.1的爆发式成长的历程不能不说是个奇迹，2003年到2005年间，顺驰成功进军全国16个一线城市，并成为2004年内房地产销售冠军。然而在过去的数年间，顺驰公司为了解决资金紧张问题，在全国各地多个房产开发项目中，至少上百次指使、胁迫旗下员工“购买”本公司房产，凭虚假购房合同向银行套取房贷，数以亿计的资金实为开发商控制使用。随后顺驰爆出的骗贷丑闻也值得深思，顺驰为何要骗贷？为何前后数百次顺利成功骗贷上亿资金？我们的法律、我们的审查部门怎么作为的？就相关话题上海房地产专业资深律师孙义坤接受了财经电台记者的采访，孙义坤律师就相关问题发表了如下意见：

艾记者：孙律师您好，刚才我们已经针对一些具体的事例进行了沟通，请问开发商能轻而易举的从银行套走大量资金，银行在个人住房贷款审查方面是否存有过错？您是怎么看待这个问题的？

孙律师：主持人好，大家都知道现行银行在住房贷款审查方面，一般只进行书面形式审查，至于借贷人是否有实际还贷能力，一般不大关注，为什么呢，因为银行在确定购房者缴纳首付款以后，以该房产为银行设定了抵押担保，银行相对而言法律风险成本比较小，但这种模式一般只适用于真正常规实际购房者。若出现本案所述，没有真实购房意图，某些集团只是为了解决自身资金周转问题，出具虚假的首付证明进行人为操纵大量套现情况时，如果银行还是按照常规模式进行审查放贷，这样银行的法律风险将会很高。也正是基于我国目前现实存在的常规一般审查放贷习惯，恰恰为一些不法分子留有可乘之机。

至于说银行在这一方面是否存在审查不力、监管不严是否存在重大过错，从人行出台的《个人住房贷款管理办法》以及相关贷款规则来看，因其涉及到金融体制的复杂性，以及放贷审查的实际难度，所以不能将其所造成的问题，一竿子打翻（当然双方恶意串通的除外）。但为防止此类事件的再度发生，央行有必要对个人住房贷款方面，再行制定出更为详尽的审批规则，以防微杜渐。

艾记者：您认为开发商恶意套现的行为属于一个什么样的法律性质？

孙律师：这其实是一种虚假的“自买自卖”行为，实质上是不存在真实的房屋买卖交易，其是以虚构事实隐瞒真相的方法，以一种投机侥幸的主观心理来获取数额巨大财物的。从其客观表现来看，其行为已经涉嫌我国《刑法》中的有关金融诈骗犯罪。当然，房地交易量虚高，地产泡沫的形成这也属于其中的一个要因，若开发商在实际操作过程中一旦投机不当或项目崩盘，都将严重的破坏了国家的金融财税制度和社会秩序，直接危害到经济建设的健康发展。由于我国《刑法》对此规定较为原则和概括，目前又无详尽的司法解释，所以在实践处理上发生困难或疑惑。所以本律师希望司法部门能在稳定社会关系的基础上，尽快出台相应司法解释，以确保个人住房问题的健康发展和改革开放的不断深入。

艾记者：您认为除法律调整之外，怎样才能避免类似情况的再度发生？

孙律师：这其实是一个社会责任心问题，住房问题一直是国民普遍关注社会问题，“08两会”期间个人住房问题再度成为社会各界关注的焦点，其足见中央对待个人住房问题的态度和决心。房地产业的健康发展离不开房产开发商的社会责任心，一味的以追求利益目的，摒弃社会交易秩序，盲目扩张，注定的结果必是昙花一现，其行为更会受到法律的严厉惩处。开发商只有心系大众规范操作，树立社会责任心，这样才会得到社会的推崇和认可。房地基础开发问题关乎世代，任何投机的，走险的动机都是不会有社会责任心的，当然其在个人受到制裁的同时也要背负历史的罪责。

当前，企业间的债务纠纷显得日益突出，一些企业被应收款所困，资金不能及时回笼，影响了企业正常的营运，甚至危及到企业的生存。市场经济是法治经济。依靠法律保护自身权益，是企业追款讨债应该重视的问题。下面介绍几种追款讨债的方略，以供企业借鉴。

　　一、选择管辖法院

　　我国《民事诉讼法》第24条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”。第25条规定：“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反对级别管辖和专属管辖的规定”。通常的经济合同，双方当事人都不规定发生经济诉讼时法院的管辖属地，一旦发生经济诉讼行为，必须按第24条之规定到被告住所地或者合同履行地人民法院去打官司。这样如果当事双方不在一处，甚至有的相隔遥远，就会增加人力、财力、时间上的负担，特别是少数地方存在地方保护现象，造成官司的被动。为此，当事人可以引用第25条之规定，一是事前防范。在签订合同时，为防止日后发生争议纠纷，争取并注明对自己有利的法院管辖案件；二是事后补救。即发生合同纠纷后的协商调解中，可签订补充协议，双方约定法院管辖地，以防在协议执行不了时，能向有利于自己的法院提出诉讼。

二、申请财产保全

　　《民事诉讼法》第92条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其它原因，使判决不能执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定”。第93条规定：“利害关系人因情况紧急，不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在起诉前向人民法院申请采取财产保全措施”。这就是说，当事人可根据“财产保全和先予执行”的规定，及时采取财产保全措施，防止或减轻经济损失。在当前资金紧张、组织生产要素困难的情况下，确实有不少债务人货款不按合同及时结清，拖债、搪债现象相当普遍，有的即使公证机关作出裁决或人民法院作出判决，也往往难以执行；有的债务人实质上是在进行经济诈骗活动。遇到这些情况，债权人可根据上述规定，在向人民法院提出债务诉讼的同时递交一份财产保全申请，并提供有关债务人的财产情况，以便于人民法院采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其它方法。如遇债务人经济诈骗，债权人可在起诉前向人民法院申请财产保全措施，以防债务人转移财产，造成债权人经济损失。

     三、申请支付令

　　《民事诉讼法》第189条规定：“债权人请求债务人给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：(一)债权人与债务人没有其它债务纠纷的；(二)支付令能够送达债务人的”。第191条规定：“债务人应当自收到支付令之日起15日内清偿债务，或者向人民法院提出书面异议”，“债务人在前款规定的期间不提出异议又不履行支付令的，债权人可以向人民法院申请执行”。

杨先生和曹女士在婚内就订立协议，对共有的房产进行了分割；但离婚后，两人未及时办清房屋过户手续。为此，双方还闹上了法庭。近日，杨浦区法院对这起夫妻登记离婚后财产纠纷案作出了一审判决，房屋还是归杨先生所有，但对于支付给曹女士的补偿款，则根据房屋的升值情况，酌情予以提高。

婚内订协议分房产

杨先生和曹女士原来是夫妻。 2005年1月1日，双方在婚姻关系存续期间订立协议，约定：双方共同共有的上海市国顺东路900弄一套131.50平方米的住房归杨先生所有，欠银行的按揭贷款72,000元及购房时的借款140,000元也由杨先生偿还；另一套位于上海市四川x路xx号的49.07平方米房屋的产权也归杨先生所有，购房时的借款亦由杨先生负责归还；如果日后出现离婚等需要分割夫妻共同财产之事，曹女士应无条件协助杨先生将上述两套房屋的产权过户至杨先生名下，不向杨先生主张任何房款；曹女士在完全同意上述条件的前提下，由杨先生补偿曹女士人民币500,000元。

离婚未过户起纷争

2006年5月8日，杨先生和曹女士经杨浦区民政局登记离婚。2007年4月18日，杨先生向法院提起诉讼，称离婚后，他曾多次要求曹女士从国顺x路房屋中搬离，并按协议约定办理房产过户手续，但曹女士一直未按约履行，故诉至法院，要求确认协议约定的两套房屋归其所有；曹女士协助办理房屋的产权过户手续，从国顺x路房屋中搬离，归还该房屋内的家具、沙发、家用电器等财产；并要求曹女士按每月人民币1500元支付自2006年5月起至搬离之日止的房屋占用费。
　　而曹女士则辩称，对财产分割协议无异议，但纠纷的起因是由于杨先生未按约及时支付财产折价款，致使她无力购置房屋而产生的，故对杨先生主张的房屋占用费不予认可；由于本案涉争的两套房屋目前的市值比订立协议时已增值，故要求杨先生对增值部分给予一半的补贴；而国顺x路房屋内也无杨先生主张的部分财产；此外，她从2007年1月起至2008年2月止，共为杨先生代为偿还国顺东路房屋银行贷款14,504元，现要求杨先生予以返还。

房价升值快提补偿

审理中，经评估，本案涉及的两套房屋目前的市值分别为2,040,000元和775,000元，在2005年1月1日签订协议时的价值分别为人民币1,200,000元及人民币747,000元。
　　法院经审理后认为，夫妻对婚姻关系存续期间所得财产的约定，对双方具有约束力，现杨先生要求继续履行2005年1月1日签订的协议书，可予准许，两套房屋的产权按约定归杨先生所有。曹女士提出签订协议后房屋增值较快，要求杨先生补贴一半增值部分的主张，缺乏事实和法律的依据，法院难以采信；但协议所约定的财产折价款是曹女士主要用于解决其居住问题的款项，现本案所涉房屋的价值确已有了较大幅度的增长，若再以原约定的财产折价款数额，则曹女士无法购得与订立协议时相同条件的住房，故杨先生除应给付原约定的财产折价款外，尚应再根据房屋评估机构出具的评估报告，参考当初订立协议时的房屋价值，酌情予以补偿。至于国顺x路房屋内的财产，因双方在订立协议时对该项内容约定不明，且曹女士对杨先生提供的财产清单上的部分内容提出异议，故对可查证的部分法院亦予以认定分割。杨先生要求曹女士支付自2006年5月起至搬离之日止的房屋占用费，因双方对协议未能履行均有一定的责任，且协议中亦未约定搬离的时限，故对该主张法不予支持。按照协议约定，国顺东路房屋的银行贷款应由杨先生负责偿还，现曹女士已代为偿还了自2007年1月起至2008年2月止的贷款，故对该款项应由杨先生归还给曹女士。据此，遂作出判决：国顺x路和四川x路两套房屋产权归杨先生所有，曹女士应协助杨先生办理上述两套房屋的产权过户手续；杨先生应给付曹女士财产折价款共计700,000元；国顺东路房屋内的财产依法分割；杨先生归还曹女士垫付的银行贷款14,504元 

       —上海房地产专业律师团队以案说法

随着社会经济的发展，房产的物质价值和社会价值对一般国人来说其重要性自不言喻，房产已成为公民的主要财富载体。因此在离婚案件中的住房已成为当事人力争取得的焦点。如何有针对性地依法采取适当措施保护、维护自己对于房产的权利，这些是基本的法律常识，了解这些知识无论对于婚嫁的年轻人还是他们的家长，都是很有必要的。在讲这些问题之前，我们要明确一个法律范畴，法律上讲的婚姻是指夫妻双方进行了结婚登记，颁发了结婚证，这样就是合法的婚姻关系，至于是不是举办了结婚仪式，共同居住则与婚姻的效力无关。另外，按我国婚姻法第十七条规定，夫妻在结婚后获得的财产包括房产是共同财产，如果双方离婚一般要对共同财产进行分割，对个人财产不进行分割。当然实践中可能房产的具体情况比较复杂，下面本律师团队结合我们操作的实际案例介绍一下这方面的法律知识。

一、在结婚前，一方全部出资资购买的房产，如果离婚，这如何分割呢？

请看案例一。2001年张某（男方）曾经是某外企工作的白领，收入颇丰，在婚前自己一次性付全款购买的一套商品房，后来他与陈某（女方）喜结良缘，共同生活了5年，后女方提出离婚，男方也同意，但就房产问题没有达到一致意见，双方诉讼至法院，后法院认定此房产是男方张某的个人财产在离婚诉讼中不进行分割，对双方共同生活期间的其他财产依法进行了分割。

   说明：按我国婚姻法第18条规定一方的婚前财产是个人财产，同时按最高法院司法解释这样的财产“不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”由于我国以前曾有司法解释规定夫妻个人的财产在经过一段时间后可转化为共同财产，但这样的规定目前已经废止，这样的个人财产转化为共同财产的情况已经不会产生的。因此无论本案中张某夫妻共同生活多长时间，张某在2001年个人购买的房产仍不会转化为共同财产。需要强调的是，目前有些老年人再婚时其实也涉及类似法律问题，如有的老年人在丧偶后要再婚，但又顾虑自己的房产会因双方生活一段时间后变成双方共同财产，如果离婚再面临分割，其实按前面讲的法律原则，这一情况不会出现。

    另外，上面讲的案件涉及到的是私产房，如果是公产房，则情况可能就不同了。请看另一案例，男方赵某婚前承租了一套公产房，后与女方李某结婚，双方共同生活了五年，期间因为家庭经济条件一般也并没有购买这个房产的产权，后双方因家庭琐事产生矛盾，男方起诉离婚，女方同意离婚，但提出要求获得此房产的承租权，后法院经过审理判决此房产归女方承租，给男方适当补偿。同样是房产也是婚前获得的，为什么这个房产在离婚时就分割了，这要详细分析。首先，这两个房产的性质不同，前面第一个案例中张某的房产是私产房，产权属于公民个人所有，后边赵某的房产是公产房产权属于国家所有，赵某获得的只是这一房产的承租权、居住权。其次，这两个案件适用的法律规定不同，前一案件适用的是婚姻法，后一案件中适用的是最高法院的一个司法解释《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，这一司法解释规定，“婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的” 双方均是可以主张承租权的。也就是说这样的情况下的承租权双方可以分割，“承租方对另一方可给予适当的经济补偿。”从这个案例中可以看出离婚案件中对于房产的分割，要详细分割，看似相同的房产，仅是细微的变化，案件的结果就大相径庭，如果有了这方面的争议必须仔细小心，否则失之毫厘，差之千里，如有这方面的法律问题，事先咨询律师是非常必要的。

二、贷款购买的房产在离婚时涉及到的分割问题。

    这样的案件有很多，但情况却不同，主要有这样几种：

第一种情况：夫妻一方是产权人，且是婚后购买或是接受赠与或其他方式获得，有房屋所有权证，且与他人无产权争议，包括与当事人的其他家庭成员亦无产权争议，即不存在就房产产生的未清偿银行贷款。如，夫妻双方结婚多年，家境殷实，在婚后一次性付款购买了一套房产（现房），由于是一次性付全款，并且很快获得了产权证。这样的房产由于是在婚后获得的，按婚姻法相关规定，是夫妻共同财产，在离婚诉讼中该房产可按有关规定进行分割，首先要看房产的具体价值，这个价值如夫妻双方协商不成，可通过有关机构进行鉴定。对此最高法院有相关司法解释可以参考。这样当然在诉讼中因为涉及协商、竞价、拍卖、作价、鉴定（评估）、变卖、举证期限或其他诉讼程序问题，当然要适用民事诉讼法的有关程序规定，这些当事人可与自己的律师或是其他法律行业人士咨询。

另一种情况值得注意，有些房产，虽是有产权证，有证据证明是夫妻共同财产，但是存在贷款未还清楚的情况，应该讲这样的房产并不是有全部的产权的，在离婚时分割起来可能更有特点。如：有一对夫妻在婚后购买一套房产，首付是30万元，另有贷款50万元，后来还款共达到15万元，其中还款本金是10万元、利息为5万元，现双方离婚房产市场价值为150万元。这样的房产如果分割就应该就此房产现价值减去存在的债务（贷款）再分割，即现价值150万元－未还贷款（总贷款50万元－已经还贷款本金10万元）即： 150－40＝110万元，按这个价值双方进行分割，可以协商、竞价、拍卖、作价、鉴定（评估）、变卖。

第三种情况。如夫妻在婚后购买一房产，但由于当时家庭经济条件不是很好，购买时是与男方的另一亲属共同购买的，产权是夫妻双方与这个亲属共同拥有的，这样的房产虽是夫妻一方或双方名下的房产或是其他财产，但涉及到夫妻之外其他家庭成员的利益，即这一房产是家庭共同财产，这种情况下，就不是离婚案件可解决的问题了，因为离婚案件的当事人是夫妻双方，任何第三方均不可以当事人身份参与诉讼，故此类案件当事人可对照《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条规定制定诉讼策略，该条款规定：“离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理；或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。”当然，如果不是夫妻一方或双方名下的房产，但可能是夫妻与家庭成员共同的房产，当然可考虑通过析产诉讼，确定有关夫妻双方所占的份额，再在离婚诉讼中进行分割。

第四种情况，这是目前实践中遇到的比较多的问题。有一委托人苏某先生在婚前以个人名义与开发商签订合同购买一商品房价值180余万元，其中有部分贷款，婚后按期还款（按婚姻法第17条规定，在婚后夫妻双方的收入肯定为共同收入，如果将此收入用于还房产的贷款，肯定应该视为用夫妻共同财产来还款）。后其与罗女士结婚生活三年后女方诉讼离婚，房产分割问题也在诉讼中产生争议。从这一案件中看出按婚姻法第18条规定，此房产是在婚前购买，肯定应该属于男方苏某的个人财产，这是肯定的。由于房地产市场的发展，房产增值，因此房价可能在几年中增值很多，如果涉及离婚案件可能就对这个增值部分会有分歧。后上海有关法院是这样认定的：夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋仍为个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。就是说，本案中如果苏先生在婚后还款是50万元，则视为夫妻双方共同还款，如离婚应该给其妻子25万元的补偿。向苏先生这一类情况，有些其他省市的法院有不同的判决方式，如考虑到房产的价值的增值因素，同样就增值部分给其妻子适当补偿等，对这样的案件目前最高法院没有具体司法解释，我们认为根据公平原则以及等额互溢理论对增值部分应结合案件具体情况计算出增值率后按比例分配是公允的。如果当事人有这样的案件应该在案件中充分论证分配的合理性和公允性以保护自己的合法权益。

三、如果离婚后没有房产居住，怎么解决。

如果离婚案件的当事人在诉讼中无法得到房产的所有权或是承租权，怎么办？应该来讲，这种情况在诉讼中可能会遇到的，例如我们讲的第一种情况就是。这时可考虑按最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第二十七条规定制定诉讼策略，该条第二款规定“一方离婚后没有住处的，属于生活困难。”在实践中如果出现这样的情况，一般法院会考虑适当要求一方给对方部分困难补助，当然数额是有限的，目的是只对一方暂时无法居住的情况进行适当解决。

以上是本律师团队结合实际案例关于离婚诉讼中对于房产如何分割（“公产房”并不是简单的分割问题）的相关法律问题分析，仅供参考，在实际诉讼中的很多问题，应考虑在诉讼中要避免“走入误区”的情况发生，具体讲，法律是一门科学，涉及离婚诉讼的实体法律或司法解释很多，究竟如何解决具体问题，建议在诉讼前与有关专业人士进行沟通咨询，以设定相应的离婚方案。

律师声明：本著作权为上海孙义坤房地产律师团队完整享有，禁止任何单位、个人以任何有形方式进行复制、转载、剽窃。否则，本律师团队将依法通过司法公力救济途径，追究其民事经济、刑事等责任。并誓诺将侵权救济事宜进行到底！!预约咨询电话：13801893002