<![CDATA[wjhyz'职业博客]]> http://wjhyz.blog.bokee.net/ zh-cn wjhyz Sat, 15 Nov 2008 09:43:38 CST 5 创业要找最合适的人，不一定要找最成功的人 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4694001.html 有人总结马云，是网联网里最能吹牛的人，但是是唯一一个把吹得牛实现的一个人。 　　1，企业领导人的意识决定了企业的意识；
　　2，性格和情商，主要还是由后天学习和塑造的；
　　3，成立公司，组织的目的是让平凡的人做出不平凡的贡献；
　　4，创业路上需要激情，执著和谦虚，激情和执著是油门，谦虚是刹车，一个都不能缺少；
　　5，作为一个领导人，应该控制自己的情绪，很多时候发脾气是无能的表现，合理的情绪控制对于团队的和谐，稳定军心有大作用。
　　赢在中国36进12第三场 陈洁晋级
　　马云：我提两个看法，第一，我觉得创业者很重要一点，不是你的公司在哪里，有时候你的心在哪里，你的眼光在哪里更为重要。星巴克并不在纽约，在西雅图，肯德基不在纽约，肯德基在全世界都有。企业在定位过程中要明白自己的产品能不能走那么远，是不是可以走那么远…
　　有些人，创业初期是很有激情的，但激情来得快,去得也快,所以，我希望你们的激情能保持3年，保持一辈子……
　　大势好未必你好，大势不好未必你不好。
　　所有的初创型企业都面临先生存再发展的问题，有的企业希望一上手迅速做大做强，企业要想活下来的话，第一个想法是做好，不是做大。
　　诚信不是一种销售，不是一种高深空洞的理念，是实实在在的言出必行，点点滴滴的细节，诚信不能拿来销售，不能拿来做概念。
　　其实，有时人的问题在于他回答的都是对的。
　　你要想到一点我们需要雷锋，但不能让雷锋穿补丁的衣服上街去.
　　我给这边还有很多创业者一个建议，就是说千万别把灾难当公关看，这个质量问题千万不能觉得我可以通过告诉媒体我会翻回来，质量问题就是质量问题。
　　网络上面就一句话，光脚的永远不怕穿鞋的。
　　我为什么能活下来？第一是由于我没有钱，第二是我对INTERNET一点不懂，第三是我想得像傻瓜一样。
　　男人的长相往往和他的的才华成反比
　　服务是全世界最贵的产品
　　创业是今天很难，明天更难，后天就好了。但很多人死在了明天晚上。
　　对于创业者来说，少听那些成功学大师的，少做规划，少做设想，多从失败中做总结。
　　世界上最不可靠的就是关系
　　创业者没有先、没有后、没有大、没有小，每一个人都是在同一起跑线上，你们每个人身上的不可放弃的精神都鼓励了我，我会跟大家一起创业，阿里巴巴所有的公司都会支持创业者、帮助更多的创业者成功。
　　发不出工资是领导者的耻辱
　　作为一个领导者不要让你的员工为了你而工作，应该是为了共同的目标或者使命，或者是一个理想去工作，绝对不要因为领导者的人格魅力而工作。四个月不发工资不是魅力，是领导者的耻辱，你每次要判断怎么样让员工永远有工资发。
　　聪明是智慧者的天敌，傻瓜用嘴讲话，聪明的人用脑袋讲话，智慧的人用心讲话。所以永远记住，不要把自己当成最聪明的，最聪明的人相信总有别人比自己更聪明。
　　创业与读书
　　“很多时候创业者因为自己搞不清楚而不去创业，实际上等你搞清楚以后就更不会去创业了。书读的不多没有关系，就怕不在社会上读书。”
　　“学者型的创业者往往面对同一个问题，他总是从宏观推向微观，根据这个国家甚至国际经济走势一定能预测出来一些创业方向，这个东西特别的学术化，往往是我听的很激动但我不知道怎么干，实际上有的时候大势好未必你好，大势不好未必你不好。”
　　服务是全世界最贵的产品
　　我们是做电子商务的企业，是服务型的行业，服务是全世界最贵的产品，最佳的服务就是不要服务，最好的服务就是不需要服务，完善好一个良好的体系最重要。从中国来说，服务是最昂贵的产品，服务也是将来的一个趋势。但是服务型企业的最终目的一定是要让你的客户不需要服务，这样企业才能做好。
　　诚信不是一种销售，不是一种高深空洞的理念，是实实在在的言出必行，点点滴滴的细节，诚信不能拿来销售，不能拿来做概念.
　　创业者没有先、没有后、没有大、没有小，每一个人都是在同一起跑线上，你们每个人身上的不可放弃的精神都鼓励了我，我会跟大家一起创业，阿里巴巴所有的公司都会支持创业者、帮助更多的创业者成功。
　　作为一个领导者不要让你的员工为了你而工作，应该是为了共同的目标或者使命，或者是一个理想去工作，绝对不要因为领导者的人格魅力而工作。
　　所有的初创型企业都面临先生存再发展的问题，有的企业希望一上手迅速做大做强，企业要想活下来的话，第一个想法是做好，不是做大。
　　创业时期不要找明星团队，不要把一些成功者聚在一起，尤其是那种35岁，40岁的话已经有钱了，成功了的人，已经成功过在一起创业很难，创业初期要寻找那些没有成功，渴望成功，团结的团队。等到事业达到一定程度的时候，再请一些人才。——马云

]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4694001.html 销售心得 wjhyz 销售心得 Tue, 09 Mar 2010 15:13:27 CST 成功创业要过10道坎 创业是很多 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4693768.html 成功创业要过10道坎

创业是很多人都在追求的一种工作方式，但只有在创业这条道路上认真走过的人才知道什么是创业。创业者的成功像一首美丽动听的歌，更像一场扣人心弦的电影，影片背后有着常人无法想像的心酸和苦楚。创业对于一个人的要求很多、很高，要想取得成功，笔者认为，创业者至少要跨越以下十道坎。

第一，收益坎。很多老板在未创业之前都是公司的骨干，深得老板赏识，身价自然不菲，但是创业初期由于各种原因，辛辛苦苦一年，能够获得的收益还远远不如打工，甚至会“吃老本”，这种收益的巨大落差是每一个初期创业者都必须面对和接受的残酷现实。

第二，亲情坎。收益下降带来的影响会逐步波及到家庭，加之创业者夜以继日地工作，全然不会顾及家庭的“内部事情”，这个时候家庭的阻力往往会与日俱增，这个时候就需要创业者顶住压力，力排众议，坚持走下去。

第三，领导坎。管理和领导有着本质的区别，创业者不仅要具有一定的管理能力，更要具备强大的领导能力，带领团队朝着正确的方向努力，不断为公司创造效益，为团队成员谋福利。更为关键的是，创业者可以在管理上出错，但是一定不能在领导上出错，否则公司随时都有可能遭遇险境。

第四，人情坎。创业初期，创业者会遭遇各个方面的挫折和打击，尤其是他人的各种非议。这就要求创业者坚持自己的道路，跨越人情坎，抛弃人情的是是非非，埋头苦干，勇往直前，向着目标努力奋进。

第五，心境坎。“心境”决定“眼境”。创业者遇到挫折打击的时候，一定要迅速调整好自己的心态，尽快营造良好的心境，从而继续提高双眼所能看到的境界。唯有提高“眼境”，创业者才会继续保持旺盛的精力和强大的战斗力，才能迎来鲜花盛开的未来。

第六，分享坎。打江山容易，守江山难；可以共患难，却难同富贵；这些林林总总的现象历史上屡见不鲜，很多创业者都有可能遇到，这就要求创业者针对利益分配方法，制定行之有效的分享制度，而不是等到掌声一片时才发现要去解决公司的内部矛盾。

第七，责任坎。公司壮大了，就要涉及到员工招聘和培养的问题。每招聘一名员工，创业者就承担了一分责任，这一类的责任会越来越多、越来越大、越来越重，这就需要创业者不断提高自己的承受能力。更进一步的是，公司壮大了，就要承担其它相关的社会责任。取之社会，回报社会，每一位创业者都要拥有这样的境界，才能更好地将公司从一个境界的成功带向更高境界的成功。

第八，鲜花坎。创业过程中的阶段性成就，就像鲜花一样，容易“迷惑”人的双眼，以为“鲜花”可以永远鲜艳下去。实际并非如此。骄兵必败，创业者一定要经受住鲜花的诱惑，不能有丝毫懈怠。

第九，身体坎。熬夜是创业者不可避免的功课。熬夜有害健康，这是众所周知的常识。但是创业过程中工作繁多，不熬夜，几乎是不可能的事情。这也就需要创业者有着良好的身体素质，否则必然会很难抵挡疲惫的侵袭。

第十，孤独坎。谁能体谅创业者的艰辛，谁能体味创业者的苦痛，恐怕连其最亲密的人也无法真正体会到创业者的心路历程。创业者一路走来的故事和心事，是很难有人与其真正达成共鸣的，这就造成了创业者的孤独。因此，成功创业就必须有能力跨越孤独这道坎。

今天做个明智的选择,明天可以享受的就更多.

有多少人是在享受人生,又有多少人在忍受人生.

努力工作只是成功的前提，聪明工作才是成功的关键——选择比努力更重要选择要面临比较，选择要面临决定；选择要面临取舍——选择本身就是一种智慧的努力！你今天的选择决定了你未来的生活！

]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4693768.html 销售心得 wjhyz 销售心得 Tue, 09 Mar 2010 14:52:05 CST 毕业后的五年拉开大家差距的原因在哪里？ http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4686832.html

有人工作，有人继续上学，大家千万不要错过这篇文章，能看到这篇文章也是一种幸运，真的受益匪浅，对我有很大启迪，这篇文章将会改变我的一生，真的太好了，希望与有缘人分享，也希望对有缘人有所帮助！看完之后有种“相见恨晚”的感觉，特别激动，希望大家好好的珍藏这篇文章，相信多年以后，再来看这篇文章，一定有不同的感觉。

        正如"打工皇帝"唐骏说："我觉得有两种人不要跟别人争利益和价值回报。第一种人就是刚刚进入企业的人，头5年千万不要说你能不能多给我一点儿工资，最重要的是能在企业里学到什么，对发展是不是有利……"
        人总是从平坦中获得的教益少，从磨难中获得的教益多；从平坦中获得的教益浅，从磨难中获得的教益深。一个人在年轻时经历磨难，如能正确视之，冲出黑暗，那就是一个值得敬慕的人。最要紧的是先练好内功，毕业后这5年就是练内功的最佳时期，练好内功，才有可能在未来攀得更高。
        出路在哪里？出路在于思路！
　　其实，没有钱、没有经验、没有阅历、没有社会关系，这些都不可怕。没有钱，可以通过辛勤劳动去赚；没有经验，可以通过实践操作去总结；没有阅历，可以一步一步去积累；没有社会关系，可以一点一点去编织。但是，没有梦想、没有思路才是最可怕的，才让人感到恐惧，很想逃避!
　　人必须有一个正确的方向。无论你多么意气风发，无论你是多么足智多谋，无论你花费了多大的心血，如果没有一个明确的方向，就会过得很茫然，渐渐就丧失了斗志，忘却了最初的梦想，就会走上弯路甚至不归路，枉费了自己的聪明才智，误了自己的青春年华。
    荷马史诗《奥德赛》中有一句至理名言："没有比漫无目的地徘徊更令人无法忍受的了。"毕业后这5年里的迷茫，会造成10年后的恐慌，20年后的挣扎，甚至一辈子的平庸。如果不能在毕业这5年尽快冲出困惑、走出迷雾，我们实在是无颜面对10年后、20年后的自己。毕业这5年里，我们既有很多的不确定，也有很多的可能性。
　　毕业这5年里，我们既有很多的待定，也有很多的决定。
　　迷茫与困惑谁都会经历，恐惧与逃避谁都曾经有过，但不要把迷茫与困惑当作可以自我放弃、甘于平庸的借口，更不要成为自怨自艾、祭奠失意的苦酒。生命需要自己去承担，命运更需要自己去把握。在毕业这5年里，越早找到方向，越早走出困惑，就越容易在人生道路上取得成就、创造精彩。无头苍蝇找不到方向，才会四处碰壁；一个人找不到出路，才会迷茫、恐惧。
    生活中，面对困境，我们常常会有走投无路的感觉。不要气馁，坚持下去，要相信年轻的人生没有绝路，困境在前方，希望在拐角。只要我们有了正确的思路，就一定能少走弯路，找到出路！
        成功的人不是赢在起点，而是赢在转折点。
    不少刚刚毕业的年轻人，总是奢望马上就能找到自己理想中的工作。然而，很多好工作是无法等来的，你必须选择一份工作作为历练。职业旅程中的第一份工作，无疑是踏入社会这所大学的起点。也许你找了一份差强人意的工作，那么从这里出发，好好地沉淀自己，从这份工作中汲取到有价值的营养，厚积薄发。千里之行，始于足下，只要出发，就有希望到达终点。
    起点可以相同，但是选择了不同的拐点，终点就会大大不同！
    毕业这几年，我们的生活、感情、职业等都存在很多不确定的因素，未来也充满了各种可能。这个时候，必须学会选择，懂得放弃，给自己一个明确的定位，使自己稳定下来。如果你不主动定位，就会被别人和社会"定型"！
　　可以这么说：一个人在毕业这5年培养起来的行为习惯，将决定他一生的高度。我们能否成功，在某种程度上取决于自己对自己的评价，这就是定位。你给自己定位是什么，你就是什么。定位能决定人生，定位能改变命运。丑小鸭变成白天鹅，只要一双翅膀；灰姑娘变成美公主，只要一双水晶鞋。
    人的命，三分天注定，七分靠打拼，有梦就"会红"，爱拼才会赢。只要不把自己束缚在心灵的牢笼里，谁也束缚不了你去展翅高飞。
    现实情况远非他们所想的那样。于是，当优越感逐渐转为失落感甚至挫败感时，当由坚信自己是一块"金子"到怀疑自己是一粒"沙子"时，愤怒、迷茫、自卑就开始与日俱增。
    其实，应该仔细掂量一下自己，你是否真是金子？是真金，手中要有绝活，才能上要有过人之处才行。一句话：真金是要靠实力来证明的，只有先把自己的本领修炼好了，才有资格考虑伯乐的事情
   每颗珍珠原本都是一粒沙子，但并不是每一粒沙子都能成为一颗珍珠。
   想要卓尔不群，就要有鹤立鸡群的资本。忍受不了打击和挫折，承受不住忽视和平淡，就很难达到辉煌。年轻人要想让自己得到重用，取得成功，就必须把自己从一粒沙子变成一颗价值连城的珍珠。
        天有下雨与日出，人生高峰与低谷。
        莫为浮云遮望眼，风物长宜放眼量。

    只要拂去阴霾，就能亮出朗朗晴空。如果你在工作上有些不如意，要相信自己不会一直处于人生的低谷期，总有一天能冲破重重云层。告诉自己：我并没有失败，只是暂时没有成功！只要在内心点亮一盏希望之灯，一定能驱散黑暗中的阴霾，迎来光明。
    的确，论资历，他们是不折不扣的职场菜鸟，业务涉及不深，人脉一穷二白，在工作中经常碰壁。他们的压力并不一定都像千钧大石，而是像大雨来临前的天色，灰色低沉，明明有空间，却被灰色填满每个缝隙，只能等待大雨倾盆之后的晴空。
　　"起得比鸡早，睡得比狗晚，干得比驴多，吃得比猪差。"这是很多刚刚毕业的人喜欢用来调侃自己生活状态的话。虽然有点儿夸张，但是，他们中的很多人的确一直都被灰色心情所笼罩--心里永远是多云转阴。记得有位哲人曾说："我们的痛苦不是问题本身带来的，而是我们对这些问题的看法产生的。"换个角度看人生，是一种突破、一种解脱、一种超越、一种高层次的淡泊与宁静，从而获得自由自在的快乐。
    一位哲人说："人生就是一连串的抉择，每个人的前途与命运，完全把握在自己手中，只要努力，终会有成。"就业也好，择业也罢，创业亦如此，只要奋发努力，都会成功。你是不是准备把生命的承诺全部都交给别人？
　　毕业后这5年，是改变自己命运的黄金时期。在最能决定自己命运时，如果还不把握，那你还要等到什么时候呢？我的人生我做主，命运由己不由人。
　　不要活在别人的嘴里，不要活在别人的眼里，而是把命运握在自己手里。
　　别说你没有背景，自己就是最大的背景。美国作家杰克·凯鲁亚克说过一句话："我还年轻，我渴望上路。"在人生的旅途中，我们永远都是年轻人，每天都应该满怀渴望。每个人的潜能都是无限的，关键是要发现自己的潜能和正确认识自己的才能，并找到一个能充分发挥潜能的舞台，而不能只为舞台的不合适感到不快。要客观公正地看待自己的能力，结合自己的实际情况和爱好冷静选择，尽可能到最需要自己、最适合自己的地方。
　    在人力资源管理界，特别流行一个说法，即"骑马，牵牛，赶猪，打狗"理论：人品很好，能力又很强的，是千里马，我们要骑着他；人品很好但能力普通的，是老黄牛，我们要牵着他；人品、能力皆普通的，就是"猪"，我们要赶走他；人品很差能力很强的，那是"狗"，我们要打击他。
    我想，刚刚毕业几年的你，一样胸怀大志，一样想成为一匹被人赏识、驰骋沙场的千里马吧？那么，就好好沉淀下来。低就一层不等于低人一等，今日的俯低是为了明天的高就。所谓生命的价值，就是我们的存在对别人有价值。能被人利用是一件好事，无人问津才是真正的悲哀！
    能干工作、干好工作是职场生存的基本保障。
    任何人做工作的前提条件都是他的能力能够胜任这项工作。能干是合格员工最基本的标准，肯干则是一种态度。一个职位有很多人都能胜任，都有干好这份工作的基本能力，然而，能否把工作做得更好一些，就要看是否具有踏实肯干、苦于钻研的工作态度了。
    在能干的基础上踏实肯干。
    工作中，活干得比别人多，你觉得吃亏；钱拿得比别人少，你觉得吃亏；经常加班加点，你觉得吃亏……其实，没必要这样计较，吃亏不是灾难，不是失败，吃亏也是一种生活哲学。现在吃点儿小亏，为成功铺就道路，也许在未来的某个时刻，你的大福突然就来了。
    能吃亏是做人的一种境界，是处世的一种睿智。
    在工作中并不是多做事或多帮别人干点儿活就是吃亏。如果领导让你加加班、赶赶任务，别以为自己吃了大亏，反而应该感到庆幸，因为领导只叫了你，而没叫其他人，说明他信任你、赏识你。吃亏是一种贡献，你贡献得越多，得到的回报也就越多。乐于加班，就是这样的一种吃亏。
    舍得舍得，有舍才有得；学会在适当时吃些亏的人绝对不是弱智，而是大智。
　　给别人留余地就是给自己留余地，予人方便就是予己方便，善待别人就是善待自己。
　　傻人有傻福，因为傻人没有心计。和这样的人在一起，身心放松，没有太多警惕，就能相互靠近。傻在很多时候意味着执着和忠贞，也意味着宽厚和诚实，让人不知不觉站到他一边。傻人无意中得到的，比聪明人费尽心机得到的还多。毕业这几年，你的天空中只飘着几片雪花，这样你就满足了吗？成功需要坚持与积累，与其专注于搜集雪花，不如省下力气去滚雪球。巴菲特说："人生就像滚雪球，最重要的是发现很湿的雪和很长的坡。"让自己沉淀下来，学着发现"很湿的雪"，努力寻找"很长的坡"。记住：散落的雪花会很快融化，化为乌有，只有雪球才更实在，才能长久。
在毕业这几年里，你要是能做到比别人多付出一分努力，就意味着比别人多积累一分资本，就比别人多一次成功的机会。
    什么是职业化呢？职业化就是工作状态的标准化、规范化、制度化，即在合适的时间、合适的地点用合适的方式说合适的话、做合适的事，使知识、技能、观念、思维、态度、心理等符合职业规范和标准。"在每个行业里，都有很多出色的人才，他们之所以能存在，是因为比别人更努力、更智慧、更成熟。但是，最重要的是，他们比一般人更加职业化！这就是为什么我现在能当你老板的原因。一个人仅仅专业化是不够的，只有职业化的人才能飞在别人前面，让人难以超越！"不要以为我们现在已经生存得很安稳了。对于毕业5年的人来讲，一定要认清即将面临的五大挑战。

一、赡养父母。
二、结婚生子。
三、升职加薪。
四、工作压力。
五、生活质量。
    有的人为生存而雀跃，目光总是停在身后，三天打鱼两天晒网，有始无终。
　  有的人为发展而奋斗，目光总是盯在正前方，每天进步一点点，坚持不懈。
　　毕业这几年，不能没有追求和探索，不能没有理想和目标。人生如逆水行舟，不进则退。甘于现状的生活就是不再前行的船，再也无法追上时代前进的步伐。一定要抓紧每一秒钟的时间来学习，要明白学习不是学生的专利。小聪明的人最得意的是：自己做过什么？大智慧的人最渴望的是：自己还要做什么？
　　小聪明是战术，大智慧是战略；小聪明看到的是芝麻，大智慧看到的是西瓜。
　　在这个世界上，既有大人物，也有小角色，大人物有大人物的活法，小人物有小人物的潇洒，每个人都有自己的生活方式，谁也勉强不了谁。但是，小聪明只能有小成绩和小视野，大智慧才能有大成就和大境界。小企业看老板，中企业看制度，大企业看文化。
    小公司与大企业都有生存之道，没有好坏之分，但对一个人不同阶段的影响会不同。
　　小公司肯定想要发展为大企业，这是一种目标，年轻人也要给自己的职业生涯制定目标。毕业几年的你，是否经常会怯场或者是感到没有底气？居安思危绝对不是危言耸听！此刻打盹，你将做梦；此刻学习，你将圆梦。在竞争激烈的人生战场上，打盹的都是输家！
   每个人在年轻的时候似乎都豪情万丈，什么都不怕，可是随着年龄的增长，每天想着房子、工作、养家糊口这些俗事儿，再也没有年轻时那种敢于"上天探星、下海捞月"的勇气了。是我们改变了生活，还是生活改变了我们？我们的思想越来越复杂，因为有了越来越多的舍不得、越来越多的顾虑，我们总是在徘徊、总是在犹豫。毕业开始一两年，生活的重担会压得我们喘不过气来，挫折和障碍堵住四面八方的通口，我们往往在压迫得自己发挥出潜能后，才能杀出重围，找到出路。可是两三年后，身上的重担开始减轻，工作开始一帆风顺，我们就松懈了下来，渐渐忘记了潜在的危险。直到有一天危机突然降临，我们在手足无措中被击败……毕业这几年，仍然处于危险期，一定要有居安思危的意识，好好打拼，这样才能有一个真正的安全人生！
    生于忧患，死于安乐。如果你想跨越自己目前的成就，就不能画地自限，而是要勇于接受挑战。对畏畏缩缩的人来说，真正的危险正在于不敢冒险！
    年轻人在社会的重压下，适应能力已变得越来越强，只是他们不自觉地习惯被环境推着走。他们不敢冒险，怕给自己带来终身的遗憾，于是告慰自己："我对得起自己、对得起家人，因为我已竭尽全力。"其实，人只有不断挑战和突破才能逐渐成长。长期固守于已有的安全感中，就会像温水里的青蛙一样，最终失去跳跃的本能。
    经历了这几年社会生活，你应该明白：这个世界上有富也有贫，有阴也有亮，有丑也有美，到底看到什么，取决于自己是积极还是消极。在年轻时学会勤勉地工作，用一种光明的思维对待生活，那么，只要张开手掌，你就会发现，里面有一片灿烂的人生。
    把感恩刻在石头上，深深地感谢别人帮助过你，永远铭记，这是人生应有的一种境界；把仇恨写在沙滩上，淡淡忘掉别人伤害过你，学会宽容，让所有的怨恨随着潮水一去不复返，这也是一种人生境界。
    学会倒出水，才能装下更多的水。从毕业那天开始，学会把每天都当成一个新的起点，每一次工作都从零开始。如果你懂得把"归零"当成一种生活的常态，当成一种优秀的延续，当成一种时刻要做的事情，那么，经过短短几年，你就可以完成自己职业生涯的正确规划与全面超越。
　　在职业起步的短短道路上，想要得到更好、更快、更有益的成长，就必须以归零思维来面对这个世界。不要以大学里的清高来标榜自己，不要觉得自己特别优秀，而是要把自己的姿态放下，把自己的身架放低，让自己沉淀下来，抱着学习的态度去适应环境、接受挑战。放下"身段"才能提高身价，暂时的俯低终会促成未来的高就。
　　年轻人从校园或者从一个环境进入一个新环境，就要勇于将原来环境里熟悉、习惯、喜欢的东西放下，然后从零开始。我们想在职场上获得成功，首先就要培养适应力。从自然人转化为单位人是融入职场的基本条件。一个人起点低并不可怕，怕的是境界低。越计较自我，便越没有发展前景；相反，越是主动付出，那么他就越会快速发展。很多今天取得一定成就的人，在职业生涯的初期都是从零开始，把自己沉淀再沉淀、倒空再倒空、归零再归零，正因为这样，他们的人生才一路高歌，一路飞扬。
　　在毕业这几年里，我们要让过去归零，才不会成为职场上那只背着重壳爬行的蜗牛，才能像天空中的鸟儿那样轻盈地飞翔。请好好品味一下杰克·韦尔奇说过的一句话："纠正自己的行为，认清自己，从零开始，你将重新走上职场坦途。"　吐故才能纳新，心静才能身凉，有舍才能有得，杯空才能水满，放下才能超越。
    归零思维五大表现：心中无我，眼中无钱，念中无他，朝中无人，学无止境。
    年轻人难免带着几分傲气，认为自己无所不能、所向披靡，其实不然，初入职场的新人还是个"婴儿"，正处在从爬到走的成长阶段。在毕业这几年里，一定要让自己逐步培养起学徒思维、海绵思维、空杯思维，具有这样思维的人心灵总是敞开的，能随时接受启示和一切能激发灵感的东西，他们时刻都能感受到成功女神的召唤。

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第一，收益坎。很多老板在未创业之前都是公司的骨干，深得老板赏识，身价自然不菲，但是创业初期由于各种原因，辛辛苦苦一年，能够获得的收益还远远不如打工，甚至会“吃老本”，这种收益的巨大落差是每一个初期创业者都必须面对和接受的残酷现实。

第二，亲情坎。收益下降带来的影响会逐步波及到家庭，加之创业者夜以继日地工作，全然不会顾及家庭的“内部事情”，这个时候家庭的阻力往往会与日俱增，这个时候就需要创业者顶住压力，力排众议，坚持走下去。

第三，领导坎。管理和领导有着本质的区别，创业者不仅要具有一定的管理能力，更要具备强大的领导能力，带领团队朝着正确的方向努力，不断为公司创造效益，为团队成员谋福利。更为关键的是，创业者可以在管理上出错，但是一定不能在领导上出错，否则公司随时都有可能遭遇险境。

第四，人情坎。创业初期，创业者会遭遇各个方面的挫折和打击，尤其是他人的各种非议。这就要求创业者坚持自己的道路，跨越人情坎，抛弃人情的是是非非，埋头苦干，勇往直前，向着目标努力奋进。

第五，心境坎。“心境”决定“眼境”。创业者遇到挫折打击的时候，一定要迅速调整好自己的心态，尽快营造良好的心境，从而继续提高双眼所能看到的境界。唯有提高“眼境”，创业者才会继续保持旺盛的精力和强大的战斗力，才能迎来鲜花盛开的未来。

第六，分享坎。打江山容易，守江山难；可以共患难，却难同富贵；这些林林总总的现象历史上屡见不鲜，很多创业者都有可能遇到，这就要求创业者针对利益分配方法，制定行之有效的分享制度，而不是等到掌声一片时才发现要去解决公司的内部矛盾。

第七，责任坎。公司壮大了，就要涉及到员工招聘和培养的问题。每招聘一名员工，创业者就承担了一分责任，这一类的责任会越来越多、越来越大、越来越重，这就需要创业者不断提高自己的承受能力。更进一步的是，公司壮大了，就要承担其它相关的社会责任。取之社会，回报社会，每一位创业者都要拥有这样的境界，才能更好地将公司从一个境界的成功带向更高境界的成功。

第八，鲜花坎。创业过程中的阶段性成就，就像鲜花一样，容易“迷惑”人的双眼，以为“鲜花”可以永远鲜艳下去。实际并非如此。骄兵必败，创业者一定要经受住鲜花的诱惑，不能有丝毫懈怠。

第九，身体坎。熬夜是创业者不可避免的功课。熬夜有害健康，这是众所周知的常识。但是创业过程中工作繁多，不熬夜，几乎是不可能的事情。这也就需要创业者有着良好的身体素质，否则必然会很难抵挡疲惫的侵袭。

第十，孤独坎。谁能体谅创业者的艰辛，谁能体味创业者的苦痛，恐怕连其最亲密的人也无法真正体会到创业者的心路历程。创业者一路走来的故事和心事，是很难有人与其真正达成共鸣的，这就造成了创业者的孤独。因此，成功创业就必须有能力跨越孤独这道坎。

今天做个明智的选择,明天可以享受的就更多.

有多少人是在享受人生,又有多少人在忍受人生.

努力工作只是成功的前提，聪明工作才是成功的关键——选择比努力更重要选择要面临比较，选择要面临决定；选择要面临取舍——选择本身就是一种智慧的努力！你今天的选择决定了你未来的生活！]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4684164.html 销售心得 wjhyz 销售心得 Sun, 07 Mar 2010 22:37:28 CST 买房子，傻瓜才掏钱(直指中国房地产的潜规则!!) http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4391393.html “现在买房子，傻瓜才掏钱！”

昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。  

我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”  

“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。  

“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！  

“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。  

同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。  

一、买房不掏钱，你是怎么操作的？  

同学的话——  

你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。  

一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。  

信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。  

“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着方的剥削我吗？”我还没有反应过来。  

“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。  

“啊......”  

“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑......  

这，就是我第一次买房的经历。  

我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。  

并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。  

二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！  

同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？  

作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！  

同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？  

作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。  

同学的话——  

那我就说说。  

想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。  

房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。  

并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。  

就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。  

作者发言：后面又怎么操作呢？  

同学的话——  

你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”  

不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。  

什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？  

明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！  

想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。  

以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！  

有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”  

老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！  

三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。  

同学的话——  

老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：  

李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。  

康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。  

姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。  

森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公安局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。  

曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。  

同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。  

成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。  

另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市......  

老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？  

其实，银行的官员们一点都不傻。  

原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。  

这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。  

所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。  

违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！！  

四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？  

同学的话——  

原因有许多，简单的有：  

1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”；  

2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴。  

掩护工作怎么做？很简单——只要一近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。  

虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。  

五、你的意思是，目前的银行贷款制度有着严重的漏洞？  

同学的话——  

当然！  

我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度漏洞啊！银行的贷款制度，真的是“为人民服务的好制度”啊！  

作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷款的制度漏洞有：  

1、抵押物价值的评定方法有缺陷。  

比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。  

如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？  

当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿这块地，是否真的给了政府5000万。并且，如果这个情况属实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！  

当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万（连地一起抵押）。  

最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。  

举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢？还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。  

作者发言：当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话，卖衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！恩，我明白了，怪不得在中国会出现“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这样的奇闻！！！  

同学的话：是啊！抵押房的价值，不能由客户之间的交易来决定啊！！  

2、责任追究方法有缺陷  

“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算帐！！！  

另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他和他的亲戚倾家荡产！！！  

作者发言：是啊！发生金融案件后，居然不追究相关银行官员的责任。换成是我，我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合算！！！怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话，胜读十年书！听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去！！  （ZT）

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【蜗居】的真实内幕——10年从业员：地产业的黑暗不是我们能想象

在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。

　　我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。

　　你们以为一定要财大气粗才能做开发商？你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。

　　你以为开发商都是自掏腰包？你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱！  

　　你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。

　　你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来？开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。

　　如果你们问银行就这么傻？我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。

　　你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已，但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗？几万块而已，可卖给开发商多少钱吗？几百万一亩哦！对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗？

　　好啊，中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。

　　你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢！现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊！地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有！

　　老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价？不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。

　　这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。

　　其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。

　　我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。

　　是的，我移民了，不要说我不爱国，我只是不想被某个强权集团继续统治而已。

　　相信我，虽然我改变了国籍，但是没有改变我的心，我每天都会告诉我的孩子，我们是中华民族，我们960万平方公里的祖国美丽富饶，我们的人民勤劳勇敢。。。孩子长大了如果问我为什么要离开美丽的祖国，我会告诉他，爸爸只想让你和妈妈生活的好一些。。。

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猪通过勤劳致富有5元钱存在老鼠开的钱庄里。猪打算拿这5元钱建一个小窝，大盖要花2元卖地，花3元搭窝。王八是搞工程的，他想在猪身上挣更多的钱，于是找来当投资顾问的狐狸想办法，狐狸说：这好办。于是找来管地盘的狼，开钱庄的老鼠一起来商议，结果王八从老鼠那里借来200元，用100元卖了狼的地，花了3元把猪窝盖好，花了50元给了狐狸咨询服务费，猪没有地，只好求王八把窝卖给它，王八要价500元，老猪说只有5元买不起，这时候狐狸说服猪去向老鼠借钱，老鼠答应借500给猪，前提是要他连本带利还600元，可以分10年还清，并且产权证拿来抵押。结果成交。猪到最后花了600元买来了猪窝，比他原来的计划高了11倍，猪努力了十年去挣钱还贷。在这场交易里面，狼，老鼠，狐狸还有王八都挣了钱。以后他们就如法炮制。更多的猪去贷款买房子了，这时候，当商人的驴看到有机可乘，到老鼠那里贷了好多好多的款，把王八盖的房子都买下来，然后以更高的价格卖给了猪。猪的还贷期就越来越长，吃的越来越差，小猪崽子也不敢生了。由于猪的数目越来越少，狼觉得这样下去自己没有猪肉吃了，非饿死不可，于是开始调控，不让老鼠再借钱了。但是王八还没有停止盖房，把自己挣的钱和贷的钱全投入生产了。驴手上的猪窝囤积的很多，卖不动了被套牢了。结果，老鼠，王八，还有驴都挣了好多的猪窝。钱到最后集中到狼手上。如今，谁都等着狼把钱拿出来救命。聪明的你，如果你是狼，你会拿钱救哪个

]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4391393.html wjhyz Thu, 14 Jan 2010 15:46:06 CST 买房子，傻瓜才掏钱(直指中国房地产) http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4370086.html
昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。  

我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”  

“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。  

“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！  

“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。  

同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。  

一、买房不掏钱，你是怎么操作的？  

同学的话——  

你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。  

一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。  

信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。  

“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着方的剥削我吗？”我还没有反应过来。  

“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。  

“啊......”  

“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑......  

这，就是我第一次买房的经历。  

我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。  

并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。  

二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！  

同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？  

作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！  

同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？  

作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。  

同学的话——  

那我就说说。  

想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。  

房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。  

并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。  

就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。  

作者发言：后面又怎么操作呢？  

同学的话——  

你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”  

不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。  

什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？  

明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！  

想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。  

以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！  

有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”  

老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！  

三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。  

同学的话——  

老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：  

李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。  

康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。  

姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。  

森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公安局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。  

曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。  

同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。  

成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。  

另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市......  

老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？  

其实，银行的官员们一点都不傻。  

原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。  

这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。  

所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。  

违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！！  

四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？  

同学的话——  

原因有许多，简单的有：  

1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”；  

2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴。  

掩护工作怎么做？很简单——只要一近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。  

虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。  

五、你的意思是，目前的银行贷款制度有着严重的漏洞？  

同学的话——  

当然！  

我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度漏洞啊！银行的贷款制度，真的是“为人民服务的好制度”啊！  

作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷款的制度漏洞有：  

1、抵押物价值的评定方法有缺陷。  

比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。  

如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？  

当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿这块地，是否真的给了政府5000万。并且，如果这个情况属实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！  

当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万（连地一起抵押）。  

最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。  

举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢？还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。  

作者发言：当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话，卖衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！恩，我明白了，怪不得在中国会出现“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这样的奇闻！！！  

同学的话：是啊！抵押房的价值，不能由客户之间的交易来决定啊！！  

2、责任追究方法有缺陷  

“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算帐！！！  

另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他和他的亲戚倾家荡产！！！  

作者发言：是啊！发生金融案件后，居然不追究相关银行官员的责任。换成是我，我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合算！！！怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话，胜读十年书！听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去！！  ]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4370086.html wjhyz Tue, 12 Jan 2010 09:08:48 CST 中国礼品市场的第三次浪潮 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4074566.html 　　 曾几何时，商务通刮起的礼品风吹遍大江南北，不仅使它从众多的掌上电脑中脱颖而出，成就了一个商业神话，而且使6个亿进了腰包。如果说这是第一次浪潮的话，那么随后跟进的脑白金“更胜一筹”，其礼品市场的运作简直是登峰造极。在“收礼只收脑白金”的叫嚣中，俨然成为了中国礼品市场的“龙头老大”，此为第二次浪潮。
　　 记者近日在京城几家商场的调查显示，送礼时尚之风在今年有所转向，一股转向前卫，一股转向复古。健康之风同样也是兵分两路，一路指向保健品，一路则指向家居用品。崇光百货家电区的张小姐介绍，以时尚为切入点的将军牌“移动小冰箱”由于采用高分子材料，无须电源，可手提，可车载，上市后迅速成为企业促销送礼的佳品。而家乐福家居的吕先生指出，如今复古之风的兴起，则得益于举世瞩目的上海APEC会议，目前一种从概念到设计、从色彩到图案、从名称到包装全方位体现民族文化特色的吉祥丝绸靠垫——“贺岁吉祥垫”系列产品，一上柜台即成为礼品市场的抢手货。而据燕莎的家电负责人介绍，一款来自德国的高档空气净化器——文塔（VENTA）一下子也成了今年礼品市场的热销货。与国内目前普遍使用的第一代、第二代产品相比，其低温汽化的先进原理，将净化、加湿有机地结合，非常符合现代人追求高品质家居环境的需求。
　　 深入分析这些产品能够成为礼品市场新宠的原因，我们不难看出，品位、高档、健康、时尚化逐渐成为了礼品市场的流行趋势。记者注意到，引领这几年国内礼品市场消费浪潮的主要是白领时尚一族。他们大多有一定的经济实力，注重健康、注重品位、追求个性和自我实现。]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/4074566.html 销售心得 wjhyz 销售心得 Tue, 24 Nov 2009 22:03:51 CST 教你怎么做没有平台的外贸 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/3968857.html 当没有平台的时候，业务要怎么做，有些东西想分享一下.

1.做事情要主动.充分利用一切免费资源.只要能注册帐户,发布产品的平台一般都会有客人去看.可能通过免费平台发给客人的邮件很少会有回复的.但是找客人要用心,毕竟在免费平台上面找吗,要清楚客人究竟要的是什么产品,有针对性的发邮件.建议最好不要用所谓的标准的邮件摸板,因为可能你复制粘贴,一天可以发上百封,但是客人回复的基本上没有.针对性的去发,可能一天只发个10几封,但是客人多少还是会回复的.

2.充分利用时间.做外贸的有一个好处,就是工作内容比较单一,给客人回邮件,发邮件.有定单的跟跟进度.因此 很多人都会认为工作单调,乏味,在长时间没有定单的情况下,这样的心态更明显.甚至想到放弃,转行.大部分人的工作时间都是在邮件+看网页新闻/逛论坛+聊天中度过的.只是时间分配的比例不一样而已.看新闻,逛论坛,聊天只是一个调节的作用,不能沉迷了,不然一天的时间就过去了.到时候什么事情都没做.相信很多没定单的朋友在时间安排这块都没做好.我现在这边就很少来了.感觉有时候纯粹来消磨时间而已.

3.充分利用公司提供的资源.之前我一直把网络当开发客户的第一平台,现在更多时候我也会充分利用公司的电话.特别是在免费平台上面找的自认为比较好的客人,在给客人发邮件之前我一般会先给客人挂个电话,让他们知道我会给他们发邮件,并要求客人回邮件的时候尽量用他们的企业邮箱或者业务邮箱,而不是通过网络平台的邮箱系统.因为客人在网络上发布采购信息后一般很多付费的供应商都会收到客人的询盘,这时候客人的每天要处理的询盘很多,他们不可能每天都准时登陆这个平台来收发邮件,所以,很多时候我们在网络平台上发的邮件,最终都没有收到客人的回复.而先电话沟通后的客人100%都给我回邮件说他们要的产品让我发报价单.

4.要主动跟进.客人回复的邮件要针对客人的每句话进行答复.并且经常保持和客人的沟通,不要客人好些天没回邮件了就不去管他,轻易放弃了.我碰到一个客人是在MADE-IN-CHINA上面找的,给客人发邮件之前我先给客人挂电话说我们公司可以提供她所要的产品,并给她写了邮件叫她回我我好给她发我们公司的信息和产品的CATALOG.后来客人回邮件了.我就把事先准备好的资料给客人发过去了.期待着客人的回复.可是这样过了几天客人都没回我.于是我尝试给客人打点话,尝试了2天都没打通.后来电话是通了,客人解释说他们在放假,第2天就给我回复.于是我又在等,好几天过去了还是没有客人的消息.这时候我发了一封很长的质问信给客人大意是"问好,我联系她有一段时间了,公司简介和产品报价单都发过去了,之前也发了好多邮件并给她打电话了,她答应会给我回邮件的,可是后来我什么消息也没有收到,他这样做让我很伤心,是不是因为我们的款式她不喜欢,报价不OK,即使不能做生意,我也希望能和她交个朋友,期待她的回复等"后来这客人 马上给我回邮件了,在邮件里大大的道歉了一番并肯定了我的耐心.说是因为他们的网络系统出问题了才没给我回邮件.之后重新谈了定单的问题.有些我推荐的款式她不是很喜欢==,后来我又给客人挂电话,聊了一通知道原来客人是怕被骗...现在这个客人还在跟进中.我想即使暂时做不了定单,我们也可以交朋友,为以后打基础.

5.给客人发开发邮件的几个点.
首先让客人知道你是谁,你们公司叫什么,能够提供客人所需要的产品,而且这个产品是reasonable price and good quality.如有公司网站也介绍下自己公司的网站.
其次.如果客人对你们的产品赶兴趣,希望跟你们合作,要求客人用他的业务邮箱给你回邮件,你才能给客人发Catalog and profile等附件,才有进一步沟通的可能.
再次,如果是在免费平台上发的邮件,结尾的信息太复杂往往会被屏蔽掉,很多时候客人也就找不到你(特别是电子邮箱,一出现电子邮箱的邮件一般情况下都会被网络的技术员给屏蔽掉,付费会员的话一般只是把电油屏蔽了,免费会员一般就整封邮件被卡住了) 在这里教大家一个小窍门 保证写上电子邮箱 客人也能收到邮件 不会被屏蔽的 那就是 把 电子邮箱的 符号 @ 换 成 at 这样 客人看的懂,也不会被屏蔽. 其实这个也是 我找一个客人学的,他发的采购信息 把电子邮箱给写上去了 就把邮箱符号换了 而已 我们也就看到了他的邮箱就可以直接发邮件到客人的邮箱,他也就不用每天都登陆平台才能收邮件了.
再说说付费平台,付费平台的寻盘质量一般都是比较高的,为什么每次我们回的时候都很少收到客人的回复,主要一个就是 要么价格 不OK ,要么产品不OK,产品不OK 可能就是你发的款式不够FASHION,也可能是你的做工太粗糙(质量),要么就是你发产品不是客人采购的重点 或者是客人新开发的领域只是想先了解下价格产品信息,等下个采购季节才开始.
花了好多时间,希望对没有平台的朋友们有所帮助

]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/3968857.html wjhyz Thu, 05 Nov 2009 14:02:49 CST 教你怎么做没有平台的外贸 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/3968847.html 当没有平台的时候，业务要怎么做，有些东西想分享一下.

1.做事情要主动.充分利用一切免费资源.只要能注册帐户,发布产品的平台一般都会有客人去看.可能通过免费平台发给客人的邮件很少会有回复的.但是找客人要用心,毕竟在免费平台上面找吗,要清楚客人究竟要的是什么产品,有针对性的发邮件.建议最好不要用所谓的标准的邮件摸板,因为可能你复制粘贴,一天可以发上百封,但是客人回复的基本上没有.针对性的去发,可能一天只发个10几封,但是客人多少还是会回复的.

2.充分利用时间.做外贸的有一个好处,就是工作内容比较单一,给客人回邮件,发邮件.有定单的跟跟进度.因此 很多人都会认为工作单调,乏味,在长时间没有定单的情况下,这样的心态更明显.甚至想到放弃,转行.大部分人的工作时间都是在邮件+看网页新闻/逛论坛+聊天中度过的.只是时间分配的比例不一样而已.看新闻,逛论坛,聊天只是一个调节的作用,不能沉迷了,不然一天的时间就过去了.到时候什么事情都没做.相信很多没定单的朋友在时间安排这块都没做好.我现在这边就很少来了.感觉有时候纯粹来消磨时间而已.

3.充分利用公司提供的资源.之前我一直把网络当开发客户的第一平台,现在更多时候我也会充分利用公司的电话.特别是在免费平台上面找的自认为比较好的客人,在给客人发邮件之前我一般会先给客人挂个电话,让他们知道我会给他们发邮件,并要求客人回邮件的时候尽量用他们的企业邮箱或者业务邮箱,而不是通过网络平台的邮箱系统.因为客人在网络上发布采购信息后一般很多付费的供应商都会收到客人的询盘,这时候客人的每天要处理的询盘很多,他们不可能每天都准时登陆这个平台来收发邮件,所以,很多时候我们在网络平台上发的邮件,最终都没有收到客人的回复.而先电话沟通后的客人100%都给我回邮件说他们要的产品让我发报价单.

4.要主动跟进.客人回复的邮件要针对客人的每句话进行答复.并且经常保持和客人的沟通,不要客人好些天没回邮件了就不去管他,轻易放弃了.我碰到一个客人是在MADE-IN-CHINA上面找的,给客人发邮件之前我先给客人挂电话说我们公司可以提供她所要的产品,并给她写了邮件叫她回我我好给她发我们公司的信息和产品的CATALOG.后来客人回邮件了.我就把事先准备好的资料给客人发过去了.期待着客人的回复.可是这样过了几天客人都没回我.于是我尝试给客人打点话,尝试了2天都没打通.后来电话是通了,客人解释说他们在放假,第2天就给我回复.于是我又在等,好几天过去了还是没有客人的消息.这时候我发了一封很长的质问信给客人大意是"问好,我联系她有一段时间了,公司简介和产品报价单都发过去了,之前也发了好多邮件并给她打电话了,她答应会给我回邮件的,可是后来我什么消息也没有收到,他这样做让我很伤心,是不是因为我们的款式她不喜欢,报价不OK,即使不能做生意,我也希望能和她交个朋友,期待她的回复等"后来这客人 马上给我回邮件了,在邮件里大大的道歉了一番并肯定了我的耐心.说是因为他们的网络系统出问题了才没给我回邮件.之后重新谈了定单的问题.有些我推荐的款式她不是很喜欢==,后来我又给客人挂电话,聊了一通知道原来客人是怕被骗...现在这个客人还在跟进中.我想即使暂时做不了定单,我们也可以交朋友,为以后打基础.

5.给客人发开发邮件的几个点.
首先让客人知道你是谁,你们公司叫什么,能够提供客人所需要的产品,而且这个产品是reasonable price and good quality.如有公司网站也介绍下自己公司的网站.
其次.如果客人对你们的产品赶兴趣,希望跟你们合作,要求客人用他的业务邮箱给你回邮件,你才能给客人发Catalog and profile等附件,才有进一步沟通的可能.
再次,如果是在免费平台上发的邮件,结尾的信息太复杂往往会被屏蔽掉,很多时候客人也就找不到你(特别是电子邮箱,一出现电子邮箱的邮件一般情况下都会被网络的技术员给屏蔽掉,付费会员的话一般只是把电油屏蔽了,免费会员一般就整封邮件被卡住了) 在这里教大家一个小窍门 保证写上电子邮箱 客人也能收到邮件 不会被屏蔽的 那就是 把 电子邮箱的 符号 @ 换 成 at 这样 客人看的懂,也不会被屏蔽. 其实这个也是 我找一个客人学的,他发的采购信息 把电子邮箱给写上去了 就把邮箱符号换了 而已 我们也就看到了他的邮箱就可以直接发邮件到客人的邮箱,他也就不用每天都登陆平台才能收邮件了.
再说说付费平台,付费平台的寻盘质量一般都是比较高的,为什么每次我们回的时候都很少收到客人的回复,主要一个就是 要么价格 不OK ,要么产品不OK,产品不OK 可能就是你发的款式不够FASHION,也可能是你的做工太粗糙(质量),要么就是你发产品不是客人采购的重点 或者是客人新开发的领域只是想先了解下价格产品信息,等下个采购季节才开始.
花了好多时间,希望对没有平台的朋友们有所帮助

]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/3968847.html 销售心得 wjhyz 销售心得 Thu, 05 Nov 2009 14:01:02 CST 教你怎样做一个受客户欢迎的业务员 http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/3793558.html 业务员受欢迎的原则

　　1.长相不令人讨厌，如果长得不好，就让自己有才气；如果才气也没有，那就总是微笑。

　　2.气质是关键。如果时尚学不好，宁愿纯朴。

　　3.与人握手时，可多握一会儿。真诚是宝。

　　4.不必什么都用"我"做主语。

　　5.不要向朋友借钱。

　　6.不要"逼"客人看你的家庭相册。

　　7.与人打"的"时，请抢先坐在司机旁。

　　8.坚持在背后说别人好话，别担心这好话传不到当事人耳朵里。

　　9.有人在你面前说某人坏话时，你只微笑。

　　10.自己开小车，不要特地停下来和一个骑自行车的同事打招呼。人家会以为你在炫耀。

　　11.同事生病时，去探望他。很自然地坐在他病床上，回家再认真洗手。

　　12.不要把过去的事全让人知道。

　　13.尊敬不喜欢你的人。

　　14.对事不对人；或对事无情，对人要有情；或做人第一，做事其次。

　　15.自我批评总能让人相信，自我表扬则不然。

　　16.没有什么东西比围观者们更能提高你的保龄球的成绩了。所以，平常不要吝惜你的喝彩声。

　　17.不要把别人的好，视为理所当然。要知道感恩。

　　18.榕树上的"八哥"在讲，只讲不听，结果乱成一团。学会聆听。

　　19.尊重传达室里的师傅及搞卫生的阿姨。

　　20.说话的时候记得常用"我们"开头。

　　21.为每一位上台唱歌的人鼓掌。

　　22.有时要明知故问：你的钻戒很贵吧！有时，即使想问也不能问，比如：你多大了？

　　23.话多必失，人多的场合少说话。

　　24.把未出口的"不"改成："这需要时间"、"我尽力"、"我不确定"、"当我决定后，会给你打电话"......

　　25.不要期望所有人都喜欢你，那是不可能的，让大多数人喜欢就是成功的表现。

　　26.当然，自己要喜欢自己。

　　27.如果你在表演或者是讲演的时候，如果只要有一个人在听也要用心的继续下去，即使没有人喝采也要演，因为这是你成功的道路，是你成功的摇篮，你不要看的人成功，而是要你成功。

　　28.虽然可能不用凡事亲为,但绝对不会推卸责任。

　　29.失意时,第一时间想到的是自我检讨。

　　30.永远在乎自己身边的每一个人。

]]> http://www.bokee.net/blogmodule/weblogcomment_viewEntry/3793558.html wjhyz Fri, 25 Sep 2009 09:28:25 CST