“漫天要价，就地还钱”，意思是说：讲价要狠，心软则败。

杀价是一门大学问，它如三军作战，攻心为上。大至外交谈判，小到日常买菜，都要讲价还价一番。因此掌握一些讲价技巧，不但可以为自己省钱，而且还能自得其乐。

但买房子的不同之处在于，买卖双方是内行与外行之间的较量。由于对方多是卖场高手，而购房者充其量是业余爱好者，往往处于不利地位。但话虽如此，咱们也大可不必单长人家的威风，倒是更应学会“在战略上藐视敌人，在战术上重视敌人。”

买房杀价二十四招

第一招：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。

第二招：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。

第三招：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。

第四招：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上再优惠些。

第五招：不停地找物业的缺点，要求降价。

第六招：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。

第七招：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。

第八招：带着5000元，说只要售价合适就马上决定购买。

第九招：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。

第十招：与其他物业的价格作比较，要求对方再降价。

第十一招：告知能力有限买不起，要求再便宜一点。

第十二招：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。

第十三招：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。

第十四招：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。

第十五招：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算了。

第十六招：告知从朋友处已知有多少优惠，要求同样的待遇。

第十七招：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免佣金。

第十八招：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目的最优惠的价格。

第十九招：找多位不同的销售代理，试探销售价的最低价，或声东击西，探知更便宜的价格。

第二十招：要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修。

第二十一招：先选一个比较次一些的单元把价格谈好，再要求以同样的价格买更好的单元。

第二十二招：告知自己买此物业主要想用于出租，但因自己不在国内也没有时间，借此提出是否能帮助出租事宜，并要求送装修及家电。

第二十三招：告知自己有不少朋友也会跟着自己买，只有最优惠的价格才能带来更多买家。

第二十四招：记住，比购房者的时间更宝贵的是房产商的时间，故意拖延时间，慢慢磨，主动权在自己手上，每次都要求更便宜的价格。切勿因担心“过了苏州无艇搭”，而急于下订。

房主抗争5个多小时后，最终主动接受强拆

在2000份民意调查中，95%的市民支持政府对防碍滨江路防洪工程建设的康廷惠的房屋实施强拆；本月初，泸州市纳溪区政府走完听证、裁决、宣传等行政程序后，向康家发出7月19日前搬迁的“最后通牒”，但对方未予理睬。7月20日，万余名纳溪市民见证了康家5个多小时“护家”并最终放弃抗争接受强拆的过程。泸州“最牛钉子户”最终以和谐的结局谢幕。

抗争：房顶点燃煤气罐

接到政府强拆的后，康家决定采取极端“护家”行动。7月20日约7时，康廷惠的丈夫薛某和小女儿将瓦房捅开一个大窟窿，将早已准备好的一个煤气罐和一台高音喇叭搬到房顶，展开先入为主的“宣传攻势”。薛氏父女怀抱煤气罐孤单的身影以及高音喇叭的鼓动声，吸引了无数市民的眼球，永宁河畔两岸围满观众。然而，薛氏父女的“护家”行动并未得到市民的同情和支持。

出于安全考虑，警察拉起了警戒线，永河街出入口处开始实施行人管制。见关注此事的人越聚越多，为证实煤气罐并非“空城计”，大约9时许，情绪激动的薛老汉扭开阀门，将一根长约1米多的软管接上，摸出打火机点燃一根香烟的同时，点燃软管中的煤气。一团火焰突然从房顶冒出，围观群众不由紧张起来。就在大家担忧薛氏父女的安全时，薛老汉一下子关掉煤气罐阀门，坐在房顶抽起烟来。

目击：“钉子户”没了“牛”气

“老薛，下来，上面好危险哟！有啥子问题可以商量嘛。”街道办事处和社区干部轮番上阵游说。“你们解决不了问题，我要求与区政府法制办的银建平主任对话。”银建平很快来到房下一个窗户前，与房顶上的薛氏父女展开对话。“根据省城市拆迁条例，你的房屋阻碍了滨江路市政公用工程建设，属强拆对象。你所提出的家庭困难等问题，我们可以按政策给予解决。”薛老汉强调，赔偿没到位之前就强拆房子肯定不行。

为防止房顶上的薛氏父女意外掉下，纳溪区消防大队官兵找来冲气气垫布于房下，以确保父女俩的安全。记者注意到，在长达几个小时的对话和抗争中，薛老汉没了以前的那股“牛”气，除了“叫穷”、“鸣不平”之外，他家以前提出的种种苛刻拆迁要求只字未提及。

劝父：女儿遭来一顿臭骂

对话毫无实质性进展，双方陷入僵持。中午时分，房下突然来了一名中年妇女，“老汉快下来，是房子重要还是命重要嘛？有啥子问题不能坐下来协商解决的嘛，我们应该相信政府能妥善解决问题……”中年妇女话音刚落，立即招致薛老汉一顿臭骂：“别喊我老汉，这个时候你晓得喊我老汉了，以前你干啥子去了。”

据现场知情者介绍，中年妇女系薛老汉的大女儿薛晓琴，纳溪区商业银行行长。从一开始，知晓国家政策的薛晓琴就不赞成家人的做法。眼见老父和妹妹身临险境，薛晓琴赶来劝说。没想到，她的好言相劝还是被父亲拒绝了。

结局：只好接受强拆

“老薛，别在上面耗了。你先下来，一切问题都可以协商解决的。”见薛晓琴劝父被骂，站在她旁边的两名中年男子突然提高嗓音，他们一个是区政法委书记朱太成，一个是分管城建的副区长刘光明。

“哦！你就是刘区长嗦，听说过。”就在大家都以为这场“游说”还将继续下去时，没想到薛老汉突然来了个180度大转弯，他笑呵呵地说道：“好，我相信你们两位领导说话算话，那我就下来嘛。”此时时钟指向12时40分左右，薛氏父女在房顶持煤气罐已经抗争了5个多小时。13时许，阻碍泸州市纳溪区滨江路防洪工程建设1年多的泸州“最牛钉子户”，在挖掘机的“轰隆隆”声中，从永宁河畔彻底消失。

法官称政府强拆合法

如何看待泸州“最牛钉子户”被强拆？泸州市法学会副秘书长白联洲认为，纳溪区政府因修建滨江路防洪公用工程，可以对康家的房产进行征收征用。据介绍，即将实施的《物权法》规定，政府因公共建设所需，可以直接征收征用民房，纳溪区政府采取强拆合法；强拆前，政府不仅履行完听证、裁决等相关行政程序，且向事关此事利益的纳溪区9个社区2000个家庭发出民意调查表，征求老百姓对是否强拆的意见，体现了政府人性化执政的理念；强拆前，政府所有的程序公开，没有丝毫隐瞒，说明政府阳光行政。

相关链接： 泸州“最牛钉子户”

去年，泸州市纳溪区政府结合旧城改造，启动永宁河滨江路防洪工程建设项目，同时配套开发滨江路附近的“蓝色港湾”人居改造项目。由于距永宁一桥约200余米的房主康廷惠一家，以“家庭经济困难”为由，提出“原地按地面积如数返还一楼临街门面，夹层按面积返还二楼住房，且分文不补新房差价；家门前那片1700平米的河滩地，应按市价给予相应补偿”的迁拆条件，开发商和政府均无法接受。因此，永河街数十居民全部拆迁1年多后，康家仍“不拆迁”，也一直未能与开发商达成拆迁协议。政府原定今年5月主体竣工的滨江路防洪工程，因康家的“按兵不动”而无法在洪期来临前竣工，惠及纳溪区数万居民的市政工程，至今在康家房前缺下一角而无法与永宁一桥合拢。康家“旧房换新房分文不补，索讨国有河滩地补偿费”的拆迁要求，创泸州旧城改造之先河，故被泸州人称之为“最牛钉子户”。

“老有所养”、“惠及子孙”……这些延续千年的习俗观念，是构成中国人精神世界的重要支柱。在经历了四年左右的激烈讨论后，“倒按揭”的出台也给国人带来一场不大不小的观念碰撞。同时，“倒按揭”对于中国的房产市场、保险体系和法律体系，也是一次无形的考验。

“倒按揭”，究竟是将“润物细无声”地改变我们的生活，还是初来乍到、水土不服？这些疑惑都尚待解答。

中国寿险的最后缺口

“对于完善保险市场、完善社会保障体系来说，'倒按揭'都有重要作用，”中国人寿广东分公司企划部负责人陆建明介绍，我国人寿保险从1992年开始发展，短短15年时间就走过了西方250年的历程，覆盖了“生、老、病、死、残”各方面，目前唯一的空白就是“住房反向按揭”，即“倒按揭”，由于种种原因，这一风靡欧美的险种始终无法在中国落脚。

陆建明介绍，我国目前的养老保障体系主要有三部分，即社保、商业保险和企业年金。其中社保只能保障社会平均线，商业保险更适合年轻人，企业年金只有少数企业才能享受。通过“倒按揭”的方式，将老年人的资产通过配置变成资源，弥补了保险体系的一大缺口。

“老年人交商业保险的费用高，时间短，很不划算，”陆建明说，从经济角度出发，“倒按揭”的思路非常好。随着老龄化社会的到来，一些大城市里的“空巢”家庭增多，很多老人可能会更需要这一产品。而“倒按揭”在形式上，房子的产权归属都是老人的，直至去世，这也满足了“居者有其屋”的心理需求。

房价波动太大隐含市场风险

倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险，这也为“倒按揭”带来了技术难度。

“我们的房价波动太大，估值和预测都相当困难。”陆建明认为，美国的“倒按揭”普及与其房地产市场的稳定有关，期房价估算变动不大，“倒按揭”的折旧预测较容易。但在中国特别是上海、北京等城市，房价如果继续猛涨，势必引发很多纠纷，甚至会出现大面积违约局面。

其次，房产变现的难度也使得“倒按揭”危机四伏。欧美的租赁、中介和出售市场非常成熟，房产的变现相当容易，而我国的房产流通市场还很不健全，“有价无市”之忧甚虞。保险公司手中的房产，如无法随时变现，就会积累成巨大风险。“总不可能专门雇人去卖房吧。”

政策隐忧和技术瓶颈仍然存在

“欧美'倒按揭'之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在'以房养老'还是'留房予子'之中很容易作出选择，”陆建明介绍，以美国为例，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%-80%的遗产税，这使得许多老人从经济角度选择将房产抵押，而子女也少有异议。我国目前法律体系的偏差，实际上鼓励了继承遗产，使“倒按揭”缺少生存的土壤。

而且，我国目前住宅的土地使用权最长只有70年。一个人往往要付出长达二三十年的时间还清房贷，等到退休后再向保险公司申请“倒按揭”。按照现行政策，等到保险公司拥有房屋的产权后，土地使用权的年限也所剩无几。“如果未来没有明确的政策落实，保险公司的积极性会受影响。”陆建明说，我国城市化进程中存在大量拆迁，如无政策保障，也会带来很多不确定性。

“'倒按揭'是'连体保险'，必须计算夫妻两人的寿命，精算的技术难度很大，”陆建明说，技术方面的瓶颈也将制约“倒按揭”的推广，保险公司是根据既往发生的数据推算未来，“10年前的生活水平，医疗技术，如何推算10年后人们的寿命呢？风险很大”。另外，如果参保的人数太少，样本量过低，计算偏差必然变大，将极大影响险种的安全性。目前国内的保险公司还不具备欧美公司的精算实力。

“'倒按揭'所涉金额巨大，风险是不可承受之重，”陆建明介绍，即使只有200万投保人，一套房子100万，也就是20000亿元，只要出现20%-30%的偏差，“规模小一点的保险公司就完了”。

链接

“倒按揭”也称“反向住房抵押贷款”。是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

目前，美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。比较流行的主要有三种类型，依据不同的贷款发放单位来区别：首先是联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型；其次，是政府担保的倒按揭贷款，该贷款由