“降两率”利好有限、调整继续 地产业继续“蛰伏”

http://www.crei.cn　2009年9月22日　来源:中国证券报

央行日前下调了贷款利率和部分机构存款准备金率，此举被看作货币政策有所松动的信号。

业内人士认为，此举虽然有利于刺激经济需求，但对地产业影响较为有限，楼市在未来一段时间内仍将维持低迷。

开发商“翘首以盼”

“这是开发商翘首以盼的政策。”武汉天下置业集团公司董事长陈潜锋认为，“降两率”无疑对地产业是个利好，意味着宏观部门意识到前期调控过紧，对货币政策适当放松。但从市场反馈来看，调整后的感觉还并不明显。本次存款准备金率下调主要针对中小金融机构，而房地产开发贷款主要是几大国有商业银行来做，对地产商的资金影响并不是很大。

对于央行调低“两率”，地产界普遍认为这是利好。不少开发商更直言“不过瘾”，有的已经开始盘算，未来宏观部门会不会放松土地供应，或者给二套房贷政策松绑？

对此，一个很明显的现实是，本次央行银根放松是针对中小企业和制造业，而不是针对房地产业。本次贷款利率下调遵循短期多调、长期少调的原则，据测算，降息后首套房贷月供下降不到1%，这能在多大程度上刺激成交惨淡的楼市，还是未知数。

有专家认为，中国宏观经济已经进入下行调整周期，这个周期很可能要持续两年，而房地产业先于宏观经济回暖的可能性很小。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，“降两率”对地产业总体是利好，但这只是一个信号，实际影响不宜估计过高。目前市场买卖双方仍保持僵持，市场对政策反应有时滞性，房地产行业的好转还需要时间和条件。

资金缺口严重

中信证券地产业分析师王德勇认为，目前宏观部门还没有针对地产业放松调控的迹象。倒是地方政府有一些刺激措施，但难以改变楼市整体成交趋势。值得注意的是，尽管信贷额度稍松，但目前银行正在高度关注房地产贷款风险，信贷能不能到达开发商手里还是一个问题。

北京师范大学金融研究中心和焦点房地产网联合发布的研究报告认为，2008年我国房地产行业资金支出与收入之差将达到6730亿元。上半年房地产业整体仍有少量资金盈余，下半年资金链形势继续恶化。预计2009年，房地产行业有深度调整和短暂调整两种可能，而深度调整的可能性更大。如果遭遇深度调整，资金缺口将达到9290亿元。如果遭遇短暂调整，即房地产市场在2009年末明显复苏，资金缺口将达到4925亿元。

房地产研究机构高通智库董事长张宏认为，房地产业资金链紧张有三方面原因，首先是信贷紧张；其次是今年资本市场融资困难；最后是成交缩量，楼市观望情绪浓重。

此外还应看到，资金链紧张也与去年疯狂“拍地”有关。截至2007年底，国内开发商通过规范渠道圈地达8亿平方米，规范和非规范圈地规模总计达10亿平方米。房地产业沉淀在土地上的资金成本巨大，使得房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。

楼市调整可能继续

内蒙古某开发商用“病去如抽丝”来形容房地产市场的好转。她认为，“降两率”虽然是宏观调控松动的开始，但今明两年的房地产市场仍将继续维持调整。她认为这种趋势难以在短期内改变，不少公司目前正在“死扛”，加快项目销售速度，尽量拖延施工速度和开盘时间，争取形势好转再进行销售。

陈潜锋则认为，本次房地产行业的调整也有积极意义，开发商对于市场的看法将更为理性。未来即使资金环境有所改善，开发商也不会再像去年那样高价拍地和疯狂助推房价，避免行业大起大落。

上文提到的研究报告认为，房地产业调整的主要压力在于需求下滑，其次才是资金紧缺，因此单纯注资“救市”难以收到效果。目前消费预期已经发生变化，无论是自住型还是投资型购房者，都在将自己的购买欲望往后推。从另一个角度看，有多少购房者能够在当前的房价下买得起房，是当前需求打开的关键。

牛凤瑞认为，前两年房价过快上涨，导致房价与居民实际收入水平发生偏差，居民改善住房需求受到遏制，这也是目前楼市低迷的主要原因。但从长期来看，我国房地产市场的供需基本面并未改变，这是地产行业保持稳定健康发展的基础。

2008-9-22 8:30:14　长江日报 万建辉 姜永杰

房地产行业的专场人才招聘会现场难觅房地产企业，仅有的几家与地产业相关的招聘企业，不是招商业管理人才，就是招桥梁工程技术人才。

    昨日，由省人才市场举办的“2008年湖北省房地产行业专场人才招聘会”在武昌中南路发展大厦3楼举行。记者上午10时30分赶到招聘现场看到，除了各类人才中介机构，真正的招聘单位不到20家；招聘单位中，真正的房地产企业仅有几家。场内求职者却爆满。

    来自浙江的江南工程管理有限公司招聘信息显示，他们只招桥梁维修相关专业的人才。武汉一家建筑行业企业人力资源负责人称，他们主要是为下属公司的一个商业街项目招聘商业门面方面的管理人才。

    求职者中有不少高校毕业生是冲着职位多又有挑战性的房地产销售岗位来的。“但眼前就那么几家企业，有不锈钢公司、软件公司、人力资源公司（中介），就是难找房地产公司。”武汉理工大学一名2009届毕业生说。

    “房地产企业的招聘岗位太少了！”上周三，纳杰人才市场在武昌举办秋季综合类招聘会，从事过房地产策划工作的求职者王先生告诉记者，尽管招聘会上的五六十家企业提供1500多个职位，但地产类岗位不足60个。

    纳杰人才市场职业顾问余争介绍，今年以来，房地产行业持续低迷。近几个月来，到招聘会现场的房地产企业数量持续减少，目前只能达到去年同期的15%左右。很多房地产高中低端人才都面临职业窘境，对下半年的职场前景很不乐观。

    据分析，全国房地产企业人才向行业外流动比率明显加快，一些低端人才面临失业威胁，尤其是过剩的房产销售人员、行政人员，尽管大型房地产企业对销售、研发、成本、融资等高端人才需求仍然存在，但相对于去年房价持续走高的时期相比，对品质控制、资本运作、项目营销策划等岗位的人才需求呈紧缩态势。

                                              --北大教授张宏良对中国股市做的精辟分析

　　所谓天作孽，犹可存；自作孽，不可活。中国即将发生的巨大金融灾难和目前正在发生的股市灾难，的确与这种流氓文化有关。大家想想看，美国爆发战后最大的金融危机，股市下跌也不过百分之十几，可现在中国一天绝大多数股票就下跌百分之十。越南股市下跌百分之六十就被认为是震动世界的金融动 荡，可中国股市同样下跌超过百分之五十，却认为十分正常。美国投资者赔钱不过十分之一，政 府就全力救市，越南投资者赔钱超过一半就引起整个世界关注，而中国投资者赔钱又何止一半，去年到现在多数股票下跌超过三分之二，却没有任何人承认更无人呼吁关注中国股灾。为什么？因为美国股市和越南股市下跌是大家都赔钱，唯独中国股市下跌只有老百姓赔钱，既然只有老百姓赔钱，自然就没有人关注了。之所以只有老百姓赔钱，是因为中国同一张股票具有不同的价格，国家一个价格，企业一个价格，外国人一个价格，中国老百姓一个价格，期间相差十几倍，比如中国石油，外资购买价格是1块多人民币，中国百分之一运气好的人抽签价格是16.7元人民币，百分之九十九的老百姓平均购买价格是三、四十元，至于那些通过国企私有化改革到手的法人股（大小非），干脆就没花钱。银行类也是这样，兴业银行股票的外资购买价格是2元多人民币，国内百分之一老百姓抽签价格是16元，百分之九十九中国老百姓的购买价格是四、五十元。也就是说，只要中国石油股票不跌到一元钱，兴业银行股票不跌到2元钱，外国人就不会赔钱，可是一旦跌到这个价格，中国老百姓早就死了好几回了。本国老百姓购买本国股票的价格是外资购买价格的十几倍几十倍，这是包括非洲在内的任何国家都没有过的现象，也是人类历史上绝无仅有的现象。

天作孽，犹可存；自作孽，不可活。

　　老百姓购买价格之所以高出十几倍几十倍，是当初国家承诺只有老百姓手里的高价股能够上市流通买卖，其它所有低价股不能上市流通买卖，也就是说，中国老百姓高价购买的实际上是上市流通权。在所谓股权分置改革之前，这种同股不同价的现象虽然不合理，但是至少没有形成一部分富人和外资对广大股民的公开掠夺。所谓股权分置改革，就是国家违背承诺，允许所有股票统统上市流通，富人和外资的低价股与老百姓的高价股都按照一个价格买卖，这无异于是把老百姓账户上的钱直接划拨给富人和外资，于是老百姓的灾难就开始了。富人和外资天天欢天喜地抛售股票（即所谓减持），由于他们手里的低价股超过市场总数的三分之二，随着富人和外资的抛售，股票价格就天天下跌，中国石油已经跌去了近百分之七十，兴业银行已经跌去了近百分之六十，世界历史上的股灾也不过如此。由于这是老百姓单方面的股灾，富人和外资与此同时仍然在大发其财，价格48元的中国石油只要不跌破1元钱，价格70元的兴业银行只要不跌破2元钱，外资就仍然在赚钱。中国老百姓购买价格高于外资十几倍几十倍的强制规定，决定了无论股市怎么跌富人和外资都赚钱、只有老百姓赔钱的独特市场现象。这就是为什么所有外资在中国市场上都能成百上千亿地赚钱，唯独中国老百姓赔钱的根本原因，这也是为什么美国金融机构在中国市场上赚钱而在美国市场上赔钱的根本原因。正是由于中国股市是老百姓单方面赔钱，富人和外资都在赚，国家和企业都在赚，所以虽然老百姓赔得血本无归、爹哭娘叫，仍然不算股灾不算动荡，甚至仍然感觉是大牛市。

======================

      表面上的乐，遮掩不了骨子里的苦，遮掩不了思想上的空虚，遮掩不了对无聊的恐惧，人世间一切贪执和痴迷都是苦的缘起。

                                                             ======================

　　最近建行老总在反驳贱卖银行股时就声称：虽然外资赚了，但是建行也赚了。建行老总却故意回避了一个问题，就是在他和外资都大赚特赚的同时，中国老百姓却赔了，并且赔得很惨，建行去年上市到现在，不到半年时间股价跌去近一半，目前已跌破6.45元的国内发行价，最低达到6.35元，连最初那百分之二抽签买到的幸运者都已赔钱，可是距离不到一元钱的外资购买价仍然很高，也就是说，在中国投资者已经亏损近一半的情况下，外资仍然拥有超过6倍的溢价盈利。世界上有这样对待本国人民的上市公司吗？建行是中国人民60年来一滴血一滴汗干出来的银行，为什么要以如此惊人的悬殊高价卖给中国人，以同样惊人的悬殊低价卖给外国人？让中国股市对外国人永远是牛市，对中国人永远是熊市？面对近万亿资金被建行套牢的那些国内投资者，建行老总不仅没有丝毫的反思和愧疚，反倒振振有词地大谈低价卖给外资的合理性。大家可以想一想，如果建行这种情况发生在美国会怎么样？发生在韩国又会怎么样？别的方面不敢说，至少有一点肯定无疑，就是有人不是坐在办公室，而是坐在监 狱里解释这一切。美国龙星公司持有韩国外汇银行股票十年赚了46亿，便引起韩国一片哗然，迫使政 府立 案调查，拘留了包括美国龙星公司在内的十多名参与的高 管。可是建行让美国银行赚了1千多亿，高 管反倒站出来为美国人辩护，好像美国没有把整个建行拿走中国就已经占了很大便宜一样。