房价拐点来了，合肥才是有效信号

这一轮房价暴涨的部分城市，拐点可能真的要来了。

  先说「二线城市四小龙」。昨天，21日，合肥开了个会，准备出调控政策，首先明确表示不会限购，但是会针对「地王」与个人房贷出台新政策。

  具体是这样的——

  土地竞拍新政策：宅地竞拍保证金不低于参考总价的50%；总价20亿元以下宅地，须1个月内一次性付清；总价20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月；在合肥市各区县（除县级巢湖市和庐江县外）拍出「地王」（即楼面地价超过当地历史*高成交单价）的，开发企业必须在土地出让合同签订1个月内一次性付清出让金。

  ▼合肥拟推地王新政

  房贷新政策：商品房*低首付比为25%，二套房的首付比例提高至40%；如果名下有房有贷款，则二套房的首付比例为50%；三套房的首付比例提高至60%，且停止提供公积金贷款。

  ▼合肥拟推房贷新政

  如果一定要调控，合肥的这个调控政策，水平比南京、苏州高多了，至少尽量尊重了市场，而不是赤裸裸地行政干预。比如明确了不出限购政策，比如对于首套房仍然采用25%的较低首付比例。 

  从抑制房价涨幅过猛的作用上来看，合肥这个政策可能也将更有效。房贷政策变化，包括二套房首付成数的收紧，对抑制房价涨幅过快，通常有显著作用。比如上海和深圳，在3月25日提高了二套房首付成数之后，虽然实际房价可能还在涨，但涨幅已经明显下降。

  从这个角度看，如果合肥的这个政策开始实施，房价暴涨的拐点很可能就会到来。据6月18日国家统计局公布的数据，合肥5月份新建商品住宅环比涨幅为5.1%，排名全国第二，仅次于厦门；同比涨幅为23.3%，位列全国第五，排在深圳、上海、厦门、南京之后。

  ▼近三个月合肥新建商品住宅价格涨幅

*数据来源：国家统计局

  当然，如果拐点真的来了，并不意味着房价要马上开始下跌，而是继续「高位盘整」，只是涨幅可能不会像过去几个月那么猛了。 

  至于要「高位盘整」到什么时候，至少还要看三个指标：一是当地的成交量是否持续下滑，二是国家是否会提高契税和二手房交易增值税（即原来的营业税）的税率；三是国家是否会收紧地产商的银根，包括公司债的发行难度等。从目前来看，包括合肥在内的很多热点城市，这三个指标都还没有发生变化。

  在「二线城市四小龙」中，南京和苏州，房价涨幅比合肥更猛；但相比之下，南京和苏州的「地王熔断机制」和「房价涨幅红线」等调控政策，不过是掩耳盗铃而已，恐怕主要是为了应付舆论压力。所以，南京和苏州的房价涨幅一时半会恐怕还停不下。

  ▼南京和苏州的房价涨幅红线

*苏州政策于3月18日推出，南京政策于4月25日推出

  我们再来看一线城市。5月份深圳有个关键数据，二手住宅成交套数环比跌62.9%（中原地产数据）。二手房成交量是判断楼市风险的关键依据之一。若数据可靠，则意味着深圳的房价拐点可能已经显现。当然，还是那句话，这个拐点并不意味着房价要马上开始下跌。

  对于京沪深这样的一线城市来说，即使短期内房价真的下跌，也不影响长期看涨趋势。毕竟，这三个特殊的城市，占有了中国绝大多数的优势资源。说句很多人不喜欢听的话：它们的房价，终究是要向香港或纽约看齐的，如果中国继续大国崛起的话。